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【總第204期】不動(dòng)產(chǎn)登記案件辦案依據(jù)與裁判要點(diǎn)(包含45部法規(guī)、64個(gè)案例)上篇

 lgzlawyer 2017-02-07

閱讀提示:出于簡(jiǎn)約與原則性的考量,立法不可能巨細(xì)靡遺。為此,法律解釋當(dāng)然且必要。而法律適用的魅力也正在于合乎價(jià)值與邏輯的解釋。本文系統(tǒng)梳理了與不動(dòng)產(chǎn)登記案件有關(guān)的法律法規(guī)及典型案例,似就不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛案件的若干裁判要點(diǎn)予以解讀。全文共計(jì)34000余字,包含45部法規(guī)、64個(gè)案例,希望能對(duì)您的實(shí)務(wù)工作有所幫助。

作者:徐忠興〔私信:xzx_lawyers〕

來(lái)源:文法書(shū)院〔ID:xzx-lawyer〕首發(fā)

聲明:轉(zhuǎn)載須經(jīng)授權(quán)并于文首注明作者及來(lái)源

正文如下


一、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的確定

 

【辦案依據(jù)】

 

1.中華人民共和國(guó)物權(quán)法:第十條。

2.中華人民共和國(guó)土地管理法:第十一條。

3.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法:第六十一條、第六十二條、第六十三條。

4.中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法:第二十三條第一款。

5.中華人民共和國(guó)森林法:第三條第二款。

6.中華人民共和國(guó)草原法:第十一條。

7.中華人民共和國(guó)漁業(yè)法:第十一條。

8.中華人民共和國(guó)海域使用管理法:第十九條。

9.中華人民共和國(guó)擔(dān)保法:第四十二條。

10.中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例:第四條、第五條、第六條。

11.不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例:第四條、第七條、第十五條第一款。

12.不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則:第二條、第三條、第四條。

13.房屋登記辦法:第三條、第四條。

14.土地登記辦法:第三條。

15.林木和林地權(quán)屬登記管理辦法:第二條。

16.海域使用權(quán)登記辦法:第五條。

17.礦產(chǎn)資源勘查區(qū)塊登記管理辦法:第四條。

18.礦產(chǎn)資源開(kāi)采登記管理辦法:第三條。

19.礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定:第六條。

20.企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押物登記管理辦法:第十七條。

21.自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法(試行):第二條、第三條、第五條、第六條。

22.不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行):1.1.5、1.2.4。

 

【裁判要點(diǎn)】

 

1.房屋登記主管部門(mén)不履行登記職責(zé)的認(rèn)定

 

裁判要點(diǎn):房屋登記主管部門(mén)以不屬于法規(guī)范疇的規(guī)范性文件為依據(jù),不履行房屋登記法定職責(zé)的,人民法院不予支持。

適用解析:國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法,由法律、行政法規(guī)規(guī)定。如果相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的規(guī)范性文件既不屬于法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章的范疇,且與《物權(quán)法》、《土地管理法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《房屋登記辦法》等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、行政法規(guī)、政府規(guī)章相抵觸,不能成為房屋登記主管部門(mén)不履行房屋登記法定職責(zé)的依據(jù)。

參考案例:陳愛(ài)華訴南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局不履行房屋登記法定職責(zé)案(江蘇省南京市江寧區(qū)人民法院2013年7月24日行政判決)。

 

2.縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)進(jìn)行土地確權(quán)的效力

 

裁判要點(diǎn):縣級(jí)、縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)以自己的名義確認(rèn)土地所有權(quán)、使用權(quán)的,屬于超越職權(quán),依法應(yīng)予撤銷(xiāo)。

適用解析:根據(jù)《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地、單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地,由縣級(jí)、縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè),核發(fā)集體土地所有權(quán)證書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū),確認(rèn)所有權(quán)、使用權(quán);具體登記發(fā)證工作由縣級(jí)、縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)。因此,依據(jù)上述職責(zé)權(quán)限分工,確認(rèn)土地所有權(quán)、使用權(quán)的權(quán)力應(yīng)當(dāng)由縣級(jí)、縣級(jí)以上人民政府行使,而不是由縣級(jí)、縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)行使。縣級(jí)、縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)以自己的名義確認(rèn)土地所有權(quán)、使用權(quán)的,屬于超越職權(quán),依法應(yīng)予撤銷(xiāo)。

參考案例:沙喜蓮不服河南省滎陽(yáng)市國(guó)土資源局土地行政行為案(河南省鄭州市中級(jí)人民桂院〔2004〕鄭行終字第225號(hào)行政判決)。

 

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)

 

【辦案依據(jù)】

 

1.中華人民共和國(guó)物權(quán)法:第十一條。

2.中華人民共和國(guó)擔(dān)保法:第四十四條。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例:第十四條、第十五條、第十六條、第二十二條。

4.不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則:第九條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第三十條、第三十一條、第三十二條、第三十四條、第三十五條、第三十七條、第三十八條、第四十一條、第四十二條、第四十五條、第四十六條、第五十五條、第五十八條、第五十九條、第七十六條、第七十七條第一款、第七十八條第一款、第一百零七條。

5.房屋登記辦法:第九條、第十一條、第十二條、第十三條、第十四條、第十五條、第十七條、第二十二條、第三十條、第三十三條、第三十七條、第三十九條、第四十條、第六十四條、第六十六條、第七十條、第七十一條、第七十二條、第七十三條、第七十四條第一、二款。

6.土地登記辦法:第六條、第七條、第八條、第九條、第十條、第十一條、第十八條。

7.林木和林地權(quán)屬登記管理辦法:第三條、第四條、第五條、第八條、第九條。

8.礦產(chǎn)資源勘查區(qū)塊登記管理辦法:第五條、第六條、第七條。

9.探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法:第五條、第六條、第八條。

10.礦產(chǎn)資源開(kāi)采登記管理辦法:第四條、第五條。

11.海域使用權(quán)登記辦法:第六條、第七條、第十條、第十六條、第十九條、第二十一條。

12.不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行):1.1.2、1.1.3、1.2.1、1.8、1.9、1.10、2。

13.國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn):二。

14.國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地稅收管理的通知:四。

 

【裁判要點(diǎn)】

 

1.不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的表見(jiàn)代理適用規(guī)則

 

裁判要點(diǎn):委托代理人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的,不適用表見(jiàn)代理制度。

適用解析:《房屋登記辦法》第十五條第二款規(guī)定:“委托代理人申請(qǐng)房屋登記的,代理人應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書(shū)和身份證明。境外申請(qǐng)人委托代理人申請(qǐng)房屋登記的,其授權(quán)委托書(shū)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理公證或者認(rèn)證?!薄锻恋氐怯涋k法》第十一條規(guī)定:“委托代理人申請(qǐng)土地登記的,除提交本辦法第九條規(guī)定的材料外,還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書(shū)和代理人身份證明。代理境外申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記的,授權(quán)委托書(shū)和被代理人身份證明應(yīng)當(dāng)經(jīng)依法公證或者認(rèn)證。”由上述規(guī)定看,申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的代理,是不認(rèn)可表見(jiàn)代理的。表見(jiàn)代現(xiàn)實(shí)質(zhì)上屬于廣義的無(wú)權(quán)代理,是無(wú)權(quán)代理的一個(gè)特殊例外情況,是行為人在從事某項(xiàng)民事活動(dòng)中被法律認(rèn)可的一種代理行為。但是,申請(qǐng)人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)之間形成的關(guān)系,是管理與被管理、服務(wù)與被服務(wù)的行政法律關(guān)系,而不是民事法律關(guān)系。雙方發(fā)生爭(zhēng)議后是通過(guò)行政訴訟解決,而不是通過(guò)民事訴訟解決。因此,代理申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的,不適用表見(jiàn)代理制度。

參考案例:楊光群與四川省瀘州市規(guī)劃建設(shè)局、四川省瀘州市龍馬潭區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社房屋行政登記案(四川省瀘州市中級(jí)人民法院〔2008〕瀘行終字第31號(hào)行政判決)。

 

2.不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料的合法性判斷規(guī)則

 

裁判要點(diǎn):不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記過(guò)程中,判斷申請(qǐng)人提交的登記材料是否符合法定要件應(yīng)當(dāng)貫徹法律優(yōu)先原則。

適用解析:依法行政包括法律優(yōu)先和法律保留兩項(xiàng)子原則。法律優(yōu)先原則要求行政機(jī)關(guān)必須依據(jù)法律作出行政行為。這里的法律應(yīng)當(dāng)是廣義上的,包括狹義上的法律、法規(guī)、規(guī)章和其他規(guī)范性文件。如果法律、法規(guī)、規(guī)章或其他規(guī)范性文件對(duì)同一事項(xiàng)作出了不同的規(guī)定,行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持法律優(yōu)先,即行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)適用法律位階較高的規(guī)范性文件。關(guān)于申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記應(yīng)當(dāng)提交的身份證明材料,《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》作為法律和部門(mén)規(guī)章只是籠統(tǒng)地分別規(guī)定了提交必要材料和身份證明材料,沒(méi)有具體解釋何為必要材料、何為身份證明;《房屋登記簿管理試行辦法》作為其他規(guī)范性文件卻列舉了什么樣的材料是身份證明材料,如戶(hù)口簿和居民身份證就是身份證明材料。這是對(duì)法律和部門(mén)規(guī)章的限縮性解釋?zhuān)环闲姓ㄉ系钠降仍瓌t,也違反了法律優(yōu)先原則,故不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí),應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》的規(guī)定。

參考案例:周志新訴北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房屋行政決定案(北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院〔2013〕朝行初字第465號(hào)行政判決)。

 

3.登記申請(qǐng)材料的合法性與登記行為的效力關(guān)系

 

裁判要點(diǎn):房屋登記申請(qǐng)材料不具有真實(shí)性或者合法性的,登記機(jī)構(gòu)據(jù)此作出的房屋登記行政行為依法應(yīng)予撤銷(xiāo)。

適用解析:《物權(quán)法》第十一條、《房屋登記辦法》第三十三條及其總則部分規(guī)定了申請(qǐng)房屋登記應(yīng)提交的必要材料,包括登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性、有效性進(jìn)行審查,并分別情況處理。其中,不予登記的情形可以分為兩類(lèi):一是申請(qǐng)資料與房屋登記簿的記載不一致;二是權(quán)屬狀況不清。可見(jiàn),房屋登記申請(qǐng)材料是登記機(jī)構(gòu)作出行政登記行為的事實(shí)基礎(chǔ)。如果申請(qǐng)材料不符合法定情形,行政機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記。因此,申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性就是房屋行政登記的合法性基礎(chǔ)。若申請(qǐng)材料不具有真實(shí)性或者合法性,將導(dǎo)致已作出的房屋行政登記錯(cuò)誤,人民法院可以據(jù)此撤銷(xiāo)該登記行為。

參考案例:陶冬菊與北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、李華、何京明房屋行政登記案(北京市第一中級(jí)人民法院〔2010〕一中行終字第1351號(hào)行政判決)。

 

4.團(tuán)購(gòu)房屋的登記申請(qǐng)效力認(rèn)定

 

裁判要點(diǎn):在單位團(tuán)購(gòu)房屋的情況下,單位代職工辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,但未提供該職工的授權(quán)委托書(shū)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定登記行為主要證據(jù)不足,依法應(yīng)予撤銷(xiāo)。

適用解析:根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條的規(guī)定,代理人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的,應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供被代理人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書(shū)。《房屋登記辦法》第十五條第二款亦規(guī)定,委托代理人申請(qǐng)房屋登記的,代理人應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書(shū)和身份證明??梢?jiàn),當(dāng)事人委托他人代為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的,必須向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供由其簽字或者蓋章的授權(quán)委托書(shū)。這是代為辦理房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)具備的法定條件。因此,在單位團(tuán)購(gòu)房屋的情況下,單位代職工辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,仍需提供該職工的授權(quán)委托書(shū)。在該單位未提供職工的授權(quán)委托書(shū)、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)無(wú)法確定權(quán)利人的真實(shí)意見(jiàn)的情況下,其所作的房屋產(chǎn)權(quán)登記行為不符合上述法定條件,應(yīng)認(rèn)定該登記行為主要證據(jù)不足,依法應(yīng)予撤銷(xiāo)。

參考案例:竇海玉與北京市建設(shè)委員會(huì)、竇海春房屋行政登記案(北京市第一中級(jí)人民法院〔2009〕一中行終字第1823號(hào)行政判決);黃澤洪與珠海市房地產(chǎn)登記中心、深圳市中建一局華南實(shí)業(yè)有限公司、黃興邦、麥康養(yǎng)房產(chǎn)登記案(廣東省珠海市中級(jí)人民法院〔2008〕珠中法行終字第73號(hào)行政判決)。

 

5.依法納稅與土地權(quán)屬登記的效力關(guān)系

 

裁判要點(diǎn):土地登記機(jī)關(guān)未要求納稅人出具相關(guān)的土地增值稅完稅憑證,即辦理了土地權(quán)屬登記的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其未盡法定審查義務(wù),該登記行為依法應(yīng)予撤銷(xiāo)。

適用解析:《土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定:“納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的,土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)?!薄秶?guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地稅收管理的通知》第四條規(guī)定:“各級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)在辦理土地使用權(quán)權(quán)屬登記時(shí),應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》的規(guī)定,在納稅人出具完稅(或減免稅)憑證后,再辦理土地登記手續(xù);對(duì)于未出具完稅(或減免稅)憑證的,不予辦理相關(guān)的手續(xù)。辦理土地登記后,應(yīng)將完稅(或減免稅)憑證一聯(lián)與權(quán)屬登記資料一并歸檔備查。”根據(jù)上述規(guī)定,土地登記機(jī)關(guān)在作出土地權(quán)屬登記行為時(shí),應(yīng)當(dāng)審查土地增值稅完稅憑證,并將完稅憑證一聯(lián)留檔備查。如果登記機(jī)關(guān)未要求納稅人出具相關(guān)的土地增值稅完稅憑證,即辦理了土地權(quán)屬登記,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其未盡到法定審查義務(wù),該登記行為主要證據(jù)不足,依法應(yīng)予撤銷(xiāo)。

參考案例:山東濰坊經(jīng)濟(jì)教育書(shū)店與濰坊市國(guó)土資源局、齊雅娟土地行政登記案(山東省濰坊市中級(jí)人民法院〔2009〕濰行初字第42號(hào)行政判決)。

 

6.登記申請(qǐng)瑕疵與登記機(jī)關(guān)形式審查之間的沖突處理

 

裁判要點(diǎn):不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依據(jù)并非申請(qǐng)人簽名的授權(quán)委托書(shū)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,申請(qǐng)人事后未予明示追認(rèn)的,該登記行為依法應(yīng)予撤銷(xiāo);登記機(jī)關(guān)以其已履行形式審查義務(wù)為由主張登記行為合法有效的,不予支持。

適用解析:根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條的規(guī)定,代理申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的,提供被代理人簽字或者蓋章的授權(quán)委托書(shū),是登記行為合法有效的必要條件。同時(shí),根據(jù)《民法通則》第六十六條的規(guī)定,本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認(rèn)表示的,視為同意。對(duì)于代理申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題,可以參照適用上述《民法通則》關(guān)于“追認(rèn)”的規(guī)定,但追認(rèn)的方式僅限于明示,沉默或推定均不能被認(rèn)為是追認(rèn)的方式。申請(qǐng)人對(duì)他人的代理登記行為一直未作明確表示的,應(yīng)當(dāng)視為拒絕追認(rèn)。因此,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依據(jù)并非申請(qǐng)人簽名的授權(quán)委托書(shū)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,申請(qǐng)人事后未予明示追認(rèn)的,屬于登記程序違法,依法應(yīng)予撤銷(xiāo)。雖然根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在登記過(guò)程中,審查材料一般為形式審查,而非實(shí)質(zhì)審查,只要申請(qǐng)人提交的材料齊全,符合法律法規(guī)的規(guī)定,登記機(jī)關(guān)就應(yīng)當(dāng)予以登記,但是對(duì)于非申請(qǐng)人申請(qǐng)辦理登記的情形,登記機(jī)關(guān)在審查的過(guò)程中,應(yīng)當(dāng)給予更充分而高度的注意,在授權(quán)委托書(shū)不具備形式要件、申請(qǐng)人事后拒絕追認(rèn)的情形下,登記機(jī)關(guān)以其已履行形式審查義務(wù)為由主張登記行為合法有效的,人民法院不應(yīng)支持。

參考案例:張國(guó)蘭與北京市建設(shè)委員會(huì)、北京港龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司撤銷(xiāo)房產(chǎn)證案(北京市第一中級(jí)人民法院〔2007〕一中行終字第1184號(hào)行政判決)。

 

7.登記申請(qǐng)材料的真實(shí)性對(duì)登記行為效力的影響

 

裁判要點(diǎn):申請(qǐng)人提交的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料形式上合法但內(nèi)容不具有真實(shí)性的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定登記行為證據(jù)不足,依法應(yīng)予撤銷(xiāo)。

適用解析:在不動(dòng)產(chǎn)登記行政案件中,人民法院對(duì)登記行為的審查雖然應(yīng)依法遵循形式審查的標(biāo)準(zhǔn),但對(duì)登記行為的法律基礎(chǔ)也應(yīng)作必要的實(shí)質(zhì)性審查。這一實(shí)質(zhì)性審查不是針對(duì)登記行為本身的審查,而是針對(duì)當(dāng)事人提交的登記申請(qǐng)材料的真實(shí)性的審查,而法院評(píng)價(jià)申請(qǐng)材料的真實(shí)性,不應(yīng)因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)形式審查是真實(shí)的,從而認(rèn)定其是真實(shí)的,而應(yīng)以法院的實(shí)質(zhì)審查結(jié)論為準(zhǔn)。如果當(dāng)事人提交的登記申請(qǐng)材料形式合法但不具有真實(shí)性,則其所獲行政登記將欠缺合法基礎(chǔ),不能得到法院的支持,依法應(yīng)予撤銷(xiāo)。

參考案例:林桂芬與揚(yáng)州市房產(chǎn)管理局、穆欣房屋行政登記案(江蘇省揚(yáng)州市中級(jí)人民法院〔2007〕揚(yáng)行終字第0010號(hào)行政判決)。

 

三、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)

 

【辦案依據(jù)】

 

1.中華人民共和國(guó)物權(quán)法:第十二條、第十三條。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例:第十七條、第十八條、第十九條、第三十條、第三十一條、第三十二條。

3.中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例:第二條、第十一條、第十二條。

4.不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則:第十五條、第十六條、第十七條、第十八條、第二十五條。

5.房屋登記辦法:第十八條、第十九條。

6.土地登記辦法:第十二條、第十三條、第六十三條、第六十四條、第六十五條、第六十七條、第六十八條、第六十九條。

7.城市房地產(chǎn)抵押管理辦法:第三十三條、第三十四條。

8.林木和林地權(quán)屬登記管理辦法:第十條、第十一條、第十二條、第十三條。

9.礦產(chǎn)資源勘查區(qū)塊登記管理辦法:第八條。

10.礦產(chǎn)資源開(kāi)采登記管理辦法:第六條。

11.海域使用權(quán)登記辦法:第二十二條、第二十三條、第二十四條。

12.自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法(試行):第十二條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十七條、第十八條、第十九條、第二十條、第二十一條、第二十二條、第二十三條、第二十四條。

13.不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行):1.1.1、1.4、1.7、1.10.4、3、4、5。

14.最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定:第一條、第二條、第三條、第五條。

15.最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定:第二條、第八條。

16.最高人民法院關(guān)于行政機(jī)關(guān)根據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)實(shí)施的行政行為是否屬于人民法院行政訴訟受案范圍的批復(fù)。

17.最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知:一、三、四、五、八、十六、十九、二十、二十一、二十二。

18.最高人民法院辦公廳關(guān)于房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助人民法院執(zhí)行造成轉(zhuǎn)移登記錯(cuò)誤,人民法院對(duì)當(dāng)事人提起的行政訴訟的受理及賠償責(zé)任問(wèn)題的復(fù)函:一、二。

19.最高人民法院關(guān)于審理房屋登記行政案件中發(fā)現(xiàn)涉嫌刑事犯罪問(wèn)題應(yīng)如何處理的答復(fù):一、二、三。

20.最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知:三。

 

【裁判要點(diǎn)】

 

1.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記審查職責(zé)范圍

 

裁判要點(diǎn):不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料的審查職責(zé)應(yīng)當(dāng)以形式審查為主,并輔之以必要的實(shí)質(zhì)審查,登記機(jī)構(gòu)未盡審查注意義務(wù)的,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

適用解析:《土地登記辦法》第九條第三款規(guī)定:“申請(qǐng)人申請(qǐng)土地登記,應(yīng)當(dāng)如實(shí)向國(guó)土資源行政主管部門(mén)提交有關(guān)材料和反映真實(shí)情況,并對(duì)申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)?!痹摋l款將申請(qǐng)材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容真實(shí)性的審查責(zé)任賦予給了申請(qǐng)人,登記機(jī)構(gòu)對(duì)此不負(fù)審查職責(zé)。但是,根據(jù)《物權(quán)法》第十二條關(guān)于登記機(jī)構(gòu)職責(zé)規(guī)定和第二十一條關(guān)于登記錯(cuò)誤責(zé)任的規(guī)定,我國(guó)建立了形式審查與實(shí)質(zhì)審查相結(jié)合的登記模式,即以形式審查為主、輔以必要的實(shí)質(zhì)審查,而不只是進(jìn)行形式審查。根據(jù)法律位階原則,《物權(quán)法》的法律效力高于《土地登記辦法》,在確定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查職責(zé)時(shí),應(yīng)適用《物權(quán)法》的規(guī)定。即登記機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料的審查職責(zé)應(yīng)當(dāng)以形式審查為主,并輔之以必要的實(shí)質(zhì)審查,既要從形式上審查申請(qǐng)人提供的材料是否符合必備要件,又要從實(shí)質(zhì)上審查所提供的材料是否有明顯的違法情形。

參考案例:石育清訴興寧市國(guó)土資源局土地行政登記案(廣東省梅州市中級(jí)人民法院〔2011〕梅中法行終字第6號(hào)行政判決);墊江縣桂溪鎮(zhèn)東街社區(qū)居民委員會(huì)與墊江縣國(guó)土資源和房屋管理局、墊江縣桂溪建筑工程公司房屋行政登記案(重慶市第三中級(jí)人民法院〔2011〕渝三中法行終字第00070號(hào)行政判決)。

 

2.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)接收登記材料行為的可訴性

 

裁判要點(diǎn):不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)接收不動(dòng)產(chǎn)初始登記材料而出具的收件收據(jù),屬于確認(rèn)和證明行為,并非不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記行為,不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。

適用解析:不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)接收登記申請(qǐng)人提交的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記材料而出具的“收件收據(jù)”,是登記機(jī)關(guān)對(duì)其接收登記申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)初始登記材料的確認(rèn)及證明,僅僅是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記受理環(huán)節(jié)中一個(gè)收件的行為,并非是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的初始登記,對(duì)申請(qǐng)人及其他利害關(guān)系人的權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生實(shí)際影響,不屬于設(shè)定具體權(quán)利義務(wù)的具體行政行為。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第一條第二款“公民、法人或者其他組織對(duì)下列行為不服提起訴訟的,不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍:……(六)對(duì)公民、法人或其他組織權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生實(shí)際影響的行為”之規(guī)定,登記機(jī)關(guān)出具“收件收據(jù)”的行為,不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。

參考案例:陳海松等二十人與廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局、廈門(mén)市毅達(dá)置業(yè)有限公司房屋權(quán)屬初始登記案(福建省廈門(mén)市中級(jí)人民法院〔2009〕廈行終字第125號(hào)行政判決)。

 

3.登記機(jī)關(guān)補(bǔ)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)行為的可訴性

 

裁判要點(diǎn):登記機(jī)關(guān)補(bǔ)發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的行為,對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)未產(chǎn)生實(shí)際影響的,不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。

適用解析:人民法院審理土地行政確認(rèn)類(lèi)行政案件應(yīng)以作為權(quán)證依據(jù)的登記行為作為審理對(duì)象。登記機(jī)關(guān)補(bǔ)發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的行為,并未改變土地登記記載的內(nèi)容,該行為只是更換了土地權(quán)利憑證,并沒(méi)有使確認(rèn)土地權(quán)利狀況的登記行為發(fā)生變化,對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不產(chǎn)生實(shí)際影響,當(dāng)事人對(duì)該行為不服提起訴訟的,不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。

參考案例:周振奮與寧波市人民政府、劉杏珍土地行政確認(rèn)案(浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民法院〔2009〕甬鎮(zhèn)行初字第9號(hào)行政判決)。

 

4.民行交叉案件的受理規(guī)則

 

裁判要點(diǎn):人民法院審理不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛案件,涉及行政爭(zhēng)議與民事?tīng)?zhēng)議相關(guān)聯(lián)的,應(yīng)當(dāng)結(jié)合兩種爭(zhēng)議的緊密程度,決定是否由行政庭和民事庭分別審理。

適用解析:人民法院審理不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛案件,涉及行政爭(zhēng)議與民事?tīng)?zhēng)議相關(guān)聯(lián)的,是由行政庭和民事庭分別審理、判決,還是由行政庭用行政附帶民事訴訟的方式一并解決,應(yīng)結(jié)合這兩種爭(zhēng)議的緊密程度,爭(zhēng)議本身的復(fù)雜程度等案件的具體情況進(jìn)行判斷。當(dāng)行政爭(zhēng)議的處理構(gòu)成解決民事?tīng)?zhēng)議的前提條件,或行政爭(zhēng)議因民事?tīng)?zhēng)議而生,法院在處理時(shí)對(duì)兩種爭(zhēng)議難以割裂,且民事?tīng)?zhēng)議本身并不復(fù)雜又屬同一個(gè)一審法院管轄時(shí),從追求訴訟效益,避免法院裁判矛盾、影響司法的權(quán)威以及徹底解決當(dāng)事人之間的爭(zhēng)議考慮,宜由行政庭用行政附帶民事訴訟的方式一并解決相關(guān)的民事?tīng)?zhēng)議。否則,宜由行政庭和民事庭分別審理。

參考案例:蔣蘇瑩、蔣晨蛟與上海市房屋土地資源管理局、沈鷹、方錫蘭房屋行政登記案(上海市第一中級(jí)人民法院〔2004〕滬一中行終字第255號(hào)行政判決)。

 

5.被查封的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬變更登記行為的合法性認(rèn)定規(guī)則

 

裁判要點(diǎn):執(zhí)行法院查封不動(dòng)產(chǎn)后,未向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū),要求其不得辦理該不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)的,不影響該登記機(jī)構(gòu)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)行為的合法性。

適用解析:《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》第41條第二款規(guī)定:“對(duì)有產(chǎn)權(quán)證照的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的查封,應(yīng)當(dāng)向有關(guān)管理機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū),要求其不得辦理查封財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù),同時(shí)可以責(zé)令被執(zhí)行人將有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照交人民法院保管。必要時(shí)也可以采取加貼封條或張貼公告的方法查封。”根據(jù)該規(guī)定,執(zhí)行法院在查封不動(dòng)產(chǎn)后,未向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū),要求其不得辦理該不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)的,應(yīng)認(rèn)定查封程序不合法,當(dāng)然不影響不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)行為的合法性。

參考案例:崔光平、席水蓮與汝州市人民政府、李學(xué)國(guó)、汝州市龍頭馬酒業(yè)集團(tuán)公司房產(chǎn)確權(quán)案(河南省寶豐縣人民法院〔2004〕寶行初字第12號(hào)行政判決)。

 

6.司法協(xié)助行為的可訴性認(rèn)定規(guī)則

 

裁判要點(diǎn):土地管理部門(mén)依照人民法院的生效裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理土地使用證,未擴(kuò)大協(xié)助執(zhí)行的范圍或違法采取措施造成當(dāng)事人損害的,不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。

適用解析:土地管理部門(mén)依照人民法院的生效裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、頒發(fā)土地使用證,從行為結(jié)果看存在著一個(gè)具體行政行為,但該具體行政行為具有從屬性,法院生效裁定通過(guò)土地管理部門(mén)的特定具體行政行為得以實(shí)現(xiàn),最終體現(xiàn)的不是土地管理部門(mén)的行政意志,而是人民法院的裁判意志。因此,土地管理部門(mén)協(xié)助人民法院執(zhí)行作出的辦理土地使用證的行為,表面上看是其本職行為,侵犯了相對(duì)人的合法權(quán)益,屬于行政訴訟的受案范圍,但其本質(zhì)上是人民法院司法行為在土地管理中的繼續(xù)和延伸,并非一般意義上的具體行政行為。該協(xié)助執(zhí)行行為受人民法院生效裁判的效力所羈束,不屬于人民法院行政訴訟的受案范圍。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于行政機(jī)關(guān)根據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)實(shí)施的行政行為是否屬于人民法院行政訴訟受案范圍的批復(fù)》的規(guī)定,行政機(jī)關(guān)在協(xié)助人民法院執(zhí)行時(shí),只有在擴(kuò)大了協(xié)助執(zhí)行的范圍或違法采取措施造成當(dāng)事人損害的情形下,行政機(jī)關(guān)的行政行為才具有可訴性。

參考案例:無(wú)錫市新開(kāi)河小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與無(wú)錫市國(guó)土資源局、榮寶南等四人不依法頒發(fā)土地使用權(quán)證案(江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院〔2004〕錫行終字第4號(hào)行政判決);江蘇匯邦投資擔(dān)保有限公司與射陽(yáng)縣人民政府、陳熙哲、吳恩會(huì)土地行政登記案(江蘇省東臺(tái)市人民法院〔2013〕東行初字第0021號(hào)行政裁定);海南博今文化投資股份有限公司與??谑蟹慨a(chǎn)管理局、四川省信托投資公司撤銷(xiāo)房屋產(chǎn)權(quán)證案(海南省海口市中級(jí)人民法院〔2009〕海中法行終字第10號(hào)、第10-1號(hào)行政裁定)。

 

7.法院生效文書(shū)被撤銷(xiāo)后的相關(guān)登記行為可訴性認(rèn)定規(guī)則

 

裁判要點(diǎn):不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院的民事裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記后,即使該民事裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)被依法撤銷(xiāo),該變更登記行為仍不屬人民法院行政訴訟的受案范圍。

適用解析:行政機(jī)關(guān)根據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)實(shí)施了行政行為,但行政機(jī)關(guān)實(shí)施行為所依據(jù)的民事裁定或協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)被撤銷(xiāo),該行政行為是否屬于人民法院行政訴訟受案范圍。對(duì)此,法律和司法解釋沒(méi)有明確的規(guī)定。但是,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于行政機(jī)關(guān)根據(jù)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)實(shí)施的行政行為是否屬于人民法院行政訴訟受案范圍的批復(fù)》、《最高人民法院關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)協(xié)助人民法院執(zhí)行造成轉(zhuǎn)移登記錯(cuò)誤,人民法院對(duì)當(dāng)事人提起的行政訴訟的受理及賠償責(zé)任問(wèn)題的復(fù)函》等司法解釋、司法政策的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)按照人民法院的民事裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的要求辦理有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記,屬于司法行為的延伸,不是一個(gè)獨(dú)立的行政行為。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)只要沒(méi)有擴(kuò)大執(zhí)行范圍或違背生效民事裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的精神采取其他違法措施損害他人合法權(quán)益的,無(wú)論該民事裁定及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)是否被撤銷(xiāo),不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依據(jù)上述文書(shū)所實(shí)施的行為均不應(yīng)作為行政案件納入行政訴訟的受案范圍。

參考案例:喬文榮、胡麗瑪訴浙江省臺(tái)州市人民政府房屋行政登記案(浙江省臺(tái)州市中級(jí)人民法院〔2010〕浙臺(tái)行初字第6號(hào)行政裁定)。

 

8.不動(dòng)產(chǎn)登記行為的效力與相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)合同效力的關(guān)系

 

裁判要點(diǎn):不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)材料的形式真實(shí)性、合法性盡了審慎審查義務(wù)的,人民法院不得以相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)合同無(wú)效為由認(rèn)定其登記行為違反法定程序。

適用解析:根據(jù)《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人根據(jù)不同登記事項(xiàng)向登記機(jī)關(guān)提交了據(jù)以證明其權(quán)屬、不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等登記材料,登記機(jī)關(guān)對(duì)法律規(guī)定的要件材料進(jìn)行了形式真實(shí)、合法的審查,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為登記機(jī)關(guān)的審查已經(jīng)盡了審慎的義務(wù),符合其職責(zé)范圍的要求。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法不具有人民法院與仲裁機(jī)構(gòu)判定相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)合同效力的職權(quán),其不可能就合同的實(shí)質(zhì)合法性作出判斷,登記機(jī)關(guān)只需對(duì)申請(qǐng)人提供的申請(qǐng)材料的形式真實(shí)性、合法性進(jìn)行審查。登記機(jī)關(guān)據(jù)此作出的登記行為,不應(yīng)認(rèn)定為違反法定程序。

參考案例:傅妤琳與上海市房屋土地資源管理局、中國(guó)工商銀行上海市第二支行、上海華城房地產(chǎn)發(fā)展公司房地產(chǎn)其他權(quán)利證明案(上海市第二中級(jí)人民法院2002年3月25日行政判決)。

 

9.房屋登記面積與實(shí)際面積不符時(shí)的權(quán)利救濟(jì)

 

裁判要點(diǎn):登記機(jī)關(guān)未盡審核義務(wù)導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)證中記載的面積與房屋實(shí)際面積不一致的,權(quán)利人可以提起行政訴訟,請(qǐng)求撤銷(xiāo)房屋所有權(quán)證。

適用解析:房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的合法憑證。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》的有關(guān)規(guī)定,房屋權(quán)屬審查是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)遵循的法定程序,房屋所有權(quán)證書(shū)中記載的房屋建筑面積是法定面積,是房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)對(duì)房屋面積進(jìn)行確認(rèn)的行為。該面積的正確與否直接關(guān)系著產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益,房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)施房屋登記行為時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)用于房屋權(quán)屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測(cè)繪結(jié)果進(jìn)行審核。因登記機(jī)關(guān)未盡該審核義務(wù)導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)證中記載的面積與房屋實(shí)際面積不一致,權(quán)利人提起行政訴訟,請(qǐng)求撤銷(xiāo)房屋所有權(quán)證的,人民法院應(yīng)予支持。

參考案例:李印蘭與新疆維吾爾自治區(qū)克拉瑪依市房產(chǎn)管理局、烏魯木齊市創(chuàng)天物業(yè)發(fā)展有限公司撤銷(xiāo)房產(chǎn)證案(新疆維吾爾自治區(qū)克拉瑪依市中級(jí)人民法院2003年8月4日行政判決)。

 

10.因申請(qǐng)人的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤的處理規(guī)則

 

裁判要點(diǎn):申請(qǐng)人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假申請(qǐng)等非法手段獲取房屋登記的,屬于申報(bào)不實(shí),即便房屋登記機(jī)構(gòu)無(wú)過(guò)錯(cuò),人民法院在訴訟中也應(yīng)依法予以糾正。

適用解析:在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料進(jìn)行審核。審核的具體內(nèi)容包括:申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)登記材料是否齊全且符合法定形式;申請(qǐng)人與提交材料記載的主體是否一致;申請(qǐng)初始接記的房屋與申請(qǐng)人提交的規(guī)劃證明材料記載是否一致;申請(qǐng)其他登記的房屋與房屋登記簿記載的是否一致;申請(qǐng)登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實(shí)是否-致;申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利是否不沖突等。登記機(jī)構(gòu)的審核,除應(yīng)當(dāng)?shù)綄?shí)地查看的情況外,主要是對(duì)申請(qǐng)材料的書(shū)面審核,關(guān)于申請(qǐng)登記材料的真實(shí)性、合法性和有效性,應(yīng)當(dāng)由申請(qǐng)人負(fù)責(zé)。根據(jù)《房屋登記辦法》第八十一條的規(guī)定,申請(qǐng)人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的,房屋登記行為不合法。因此,即使房屋登記機(jī)構(gòu)按照法定程序履行了法定審查職責(zé),其本身無(wú)過(guò)錯(cuò),也不能證明騙取的登記具有合法性,人民法院在訴訟中應(yīng)當(dāng)依法予以糾正。

參考案例:楊光群訴四川省瀘州市規(guī)劃建設(shè)局房屋行政登記案(四川省瀘州市中級(jí)人民法院〔2008〕瀘行終字第31號(hào)行政判決)。

 

11.不動(dòng)產(chǎn)登記行政訴訟中的舉證規(guī)則

 

裁判要點(diǎn):不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)全部履行了法定的登記審查義務(wù)和注意事項(xiàng),行政相對(duì)方未提供相應(yīng)的證據(jù)的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)敗訴的法律后果。

適用解析:在行政訴訟中,由行政機(jī)關(guān)負(fù)舉證責(zé)任是行政訴訟舉證責(zé)任分擔(dān)的基本原則。具體行政行為合法與否是行政案件的核心問(wèn)題,當(dāng)被告不能證明具體行政行為合法時(shí),將承擔(dān)敗訴后果,但并不因此豁免行政相對(duì)方的舉證責(zé)任。根據(jù)《行政訴訟法》第五條的規(guī)定,人民法院審理行政案件,只對(duì)具體行政行為的合法性進(jìn)行審查。就不動(dòng)產(chǎn)登記行政案件而言,人民法院主要審查的是登記發(fā)證行為的合法性,對(duì)事實(shí)和證據(jù)的審查主要是形式審查。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不可能就不動(dòng)產(chǎn)的取得、轉(zhuǎn)讓等法律行為去調(diào)取證據(jù)。如果不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)全部履行了法定的登記審查義務(wù)和注意事項(xiàng),行政相對(duì)方就應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的勝訴證據(jù),為法院裁決提供依據(jù),否則,就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)敗訴的法律后果。

參考案例:張玉與烏蘭察布市集寧區(qū)房管局、李美英、李連生房屋管理行政登記案(內(nèi)蒙古自治區(qū)烏蘭察布市集寧區(qū)人民法院〔2006〕集行初字第12號(hào)行政判決)。

 

12.登記事項(xiàng)已經(jīng)公證對(duì)登記機(jī)構(gòu)履行審查義務(wù)的影響

 

裁判要點(diǎn):公證機(jī)構(gòu)就不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)依法出具公證書(shū)的,并不能完全免除不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的必要的登記實(shí)質(zhì)審查義務(wù)。

適用解析:按照《物權(quán)法》第十二條的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)除了要求申請(qǐng)人提交必要的登記證明材料,還應(yīng)當(dāng)采取詢(xún)問(wèn)、實(shí)地查看等方式核實(shí)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)是否明晰。即不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就登記事項(xiàng)負(fù)有必要的實(shí)質(zhì)審查義務(wù)。同時(shí),按照《公證法》的規(guī)定,公證機(jī)構(gòu)出具的公證書(shū)主要是確認(rèn)具有法律意義的法律事實(shí)。因公證書(shū)載明的公證事項(xiàng)與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要核實(shí)的事項(xiàng)不可能經(jīng)常存在一致性,為防止出現(xiàn)登記錯(cuò)誤,無(wú)論不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記程序中是否引入了“公證前置”程序,公證機(jī)構(gòu)就不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)依法出具公證書(shū),并不能完全免除不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的實(shí)質(zhì)審查義務(wù)。對(duì)此,《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)亦沒(méi)有規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人只要提交了登記事項(xiàng)的公證書(shū),不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就可以不作任何其他實(shí)體方面的審查、核實(shí)。

參考案例:孫玉婷、王永蘭與昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、昆明市官渡區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、隋斌房屋行政登記案(云南省昆明市中級(jí)人民法院〔2013〕昆行終字第23號(hào)行政判決)。

(未完待續(xù))

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