間隔了半年多，終于更新了這個系列的第二篇。在這個期間，我寫了很多文章，做了很多方案，買了一套房子，受到很多嘲笑，得到更多幫助。廢話說完，現(xiàn)在來講正題。

上篇（《為什么中國房地產(chǎn)不會永久繁榮》）說到由于各種各樣的原因中國房地產(chǎn)正在呈現(xiàn)出一種頹勢（或者說隱患更加貼切），但是要面臨我們意識當中的大蕭條還有一段時間。很多朋友提出了很多不一樣的觀點，我也一一回復了。有人對房地產(chǎn)保持警惕，就有人對房地產(chǎn)依舊充滿信心，今天說一個更加實際的問題，我們在購房的時候，是否應該聽從朋友以及置業(yè)顧問的建議，選擇最低首付以及最長時限三十年。

通常來講，他們會用下面幾個理由勸你選擇最低首付以及最長時限三十年貸款。

1.錢越來越不值錢了，現(xiàn)在每個月還一千多，那三十年后的一千多還叫錢么？長期來講你就是賺了??！

2.等你貸款還清，一點壓力都沒有。到時候房價都漲成什么樣了，到時候賣掉，保值增值，沒毛病！

3.低首付是一定要選擇的，門檻低啊，同樣的這么多首付，我建議你買兩套，全部兩成首付，貸款三十年，壓力小，但是你有兩套房子了啊，到時候等房價漲了，賣掉bla bla bla……

我來精簡一下上面的三條：

中國會永遠通貨膨脹；房子會永遠漲價；你的房子到時候賣得出去；你的收入永遠都在隨著通脹持續(xù)穩(wěn)定增長。

看了精簡的觀點，是不是感覺似乎哪里有點不對，但是又說不出哪里不對?？戳讼旅娴膬?nèi)容，你就會明白到底哪里出了問題。

正文開始，前方高能，需要一定耐心才能閱讀。

什么是通脹？

西方經(jīng)濟學家對通貨膨脹有兩種解釋：“貨幣派”認為通貨膨脹是物價的普通上升，而且這種上升是由于貨幣過度供應引起的。 “過度的貨幣追逐相對不足的商品和勞務”?！拔飪r派”主張用一般物價水平或總價格水平的上升來定義通貨膨脹。（凱恩斯《就業(yè)、利息與貨幣通論》）

簡單說：貨幣持續(xù)貶值，物價持續(xù)上漲

在歷史上不是沒有過由于貨幣超發(fā)導致的嚴重后果：

王莽篡漢之后發(fā)行五銖錢由于規(guī)則當中的bug以及私人可以鑄幣，造成了大面積的通脹；

隋末是豪強自己鑄幣，唐末是官方鑄幣，同樣引發(fā)了通脹；

宋朝朝廷沒錢打仗濫發(fā)“交子”，又一輪通脹；

袁世凱過量發(fā)行京鈔，國民政府發(fā)行法幣救市，然而后來濫發(fā)之后通脹愈演愈烈，于是換鈔“金圓券”，沒幾天又貶得不行。

時光荏苒，歲月如梭，轉眼間到了2016年。數(shù)據(jù)都在上圖清楚表示出來了。

看懂圖表的人可能會說了，人民幣超發(fā)了這么多，物價漲得也沒那么厲害嘛。什么經(jīng)濟理論，都是bullshit！

國家怎么保持通脹而不讓消費品價格漲得那么離譜

根據(jù)上面的經(jīng)濟理論，貨幣超發(fā)跟物價上漲一半是同時出現(xiàn)的。但是在現(xiàn)實社會當中，經(jīng)濟并不會完全按照標準的基礎理論來實現(xiàn)，政府當然有能力通過很多方式（經(jīng)濟手段、法律手段、行政手段）來干預經(jīng)濟（高中政治參見“國家宏觀調(diào)控”）。

具體到貨幣上面，要是市場上流通的貨幣數(shù)量少了，那么物價就能保持在一定的范圍了。于是就有一個簡單的方法讓這些貨幣不在市場上流通——貨幣池。讓人們把錢投入貨幣池當中，然后蒸發(fā)掉。

九十年代，超發(fā)的人民幣通過醫(yī)療改革以及教育改革收回，蒸發(fā)。

但是這兩個池子并不能持續(xù)進行，一個是容量不夠大無法消化增長的M2,另外一個可能是出于維穩(wěn)等等的考慮。于是放出了兩個至今為止最大的兩個蓄水池：城鎮(zhèn)化與股市。

股市其實不用我怎么說，大筆的資金投入之后，股價暴跌，人民幣蒸發(fā)，人們手中用于流通的貨幣自然少了。這個道理不難理解。

然后就是城鎮(zhèn)化，各地的十年城市規(guī)劃都對城鎮(zhèn)化率有一定的要求。包括國家都出臺了城鎮(zhèn)化的規(guī)劃《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》城鎮(zhèn)化的目的是什么？

城鎮(zhèn)化是伴隨工業(yè)化發(fā)展，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)集聚、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中的自然歷史過程，是人類社會發(fā)展的客觀趨勢，是國家現(xiàn)代化的重要標志。按照建設中國特色社會主義五位一體總體布局，順應發(fā)展規(guī)律，因勢利導，趨利避害，積極穩(wěn)妥扎實有序推進城鎮(zhèn)化，對全面建成小康社會、加快社會主義現(xiàn)代化建設進程、實現(xiàn)中華民族偉大復興的中國夢，具有重大現(xiàn)實意義和深遠歷史意義。

——摘自《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》

我們知道城鎮(zhèn)化率其實就是城鎮(zhèn)人口在總人口的占比。目標就是擴大常住人口以及戶籍人口的比例。

城鎮(zhèn)化隨之而來的就是房地產(chǎn)的開發(fā)，因為人總要有住的地方，租房也好，買房也好，總是要有地方住才行。（農(nóng)村凋零的問題此文不說，只說城鎮(zhèn)化。）于是房地產(chǎn)的發(fā)展就是顯而易見的。所以我們可以看到，全國的住宅成交均價實際上年年上漲，房地產(chǎn)市場也是供求兩旺。

2015年12月21日中央經(jīng)濟工作會議將“去庫存”納入明年我國的五大經(jīng)濟任務之一，并將農(nóng)業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價，以及取消過時的限制性措施等手段一并提出。同時調(diào)低首付比例，農(nóng)村人口購房補貼，降息減稅等等的措施緊隨其后。

當然，空置率這個東西是極少人關心的。所以才有了2016年房地產(chǎn)市場全年的繁榮。

人們把儲蓄的貨幣投入了房地產(chǎn)市場這個貨幣蓄水池，夠買住宅，投資商鋪，現(xiàn)金固化為了所謂的“固定資產(chǎn)”。人們用于日常消費的貨幣減少。而且由于房貸，未來幾十年的現(xiàn)金都已經(jīng)提前固化了。這樣一來，流通的貨幣減少，只要超發(fā)貨幣控制在一定范圍內(nèi)，消費品的價格上漲（CPI）還是能控制的。

其實面前說了2339個字都是鋪墊，真正的內(nèi)容在下面。

房地產(chǎn)導致內(nèi)需不足，間接促成內(nèi)通縮

市場經(jīng)濟總是牽一發(fā)動全身，上面的種種行動當然能夠既保持房地產(chǎn)的繁榮，又能夠抑制CPI的上漲，然而副作用也是非常明顯的。由于大量的資金進入了房地產(chǎn)極其相關產(chǎn)業(yè)，從而引發(fā)了其它產(chǎn)業(yè)的投資不足。也會讓老百姓的財富固化，沒有現(xiàn)金拿出來消費。這對房地產(chǎn)之外的很多行業(yè)的打擊是非常明顯的，有可能引發(fā)失業(yè)率上升。一方面消費品漲幅較低，“內(nèi)需”嚴重不足。另一方面失業(yè)率上升，經(jīng)濟全面下挫。從“物價派”的觀點看來，這就是通縮了，但是這是經(jīng)濟通縮，貨幣還是在繼續(xù)通脹。

（原材料全盤下跌、理財產(chǎn)品高收益率等等我就不展開了）

那么我回到上面的問題，你的收入會不會永遠跟著貨幣通脹上漲？

答案是顯然不會很樂觀，排除自身原因引發(fā)的收入下降風險，由于房地產(chǎn)對其他行業(yè)的打擊，持續(xù)漲工資看起來也不太可能。

那你又會說，等房子漲價了賣了不就完了嘛！

那就引發(fā)了下一個話題：

房地產(chǎn)會不會保持良好的變現(xiàn)能力？

一般人來講是懶得思考這個問題的，然后默認為房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)來講都會有良好的變現(xiàn)能力。然而事實上并不一定是那么回事。變現(xiàn)能力一般是考量兩個方面，一個是收回現(xiàn)金的數(shù)量，第二是收回現(xiàn)金的時間。

1.房地產(chǎn)是固定資產(chǎn)，這是相當于流動資產(chǎn)來講的。固定資產(chǎn)的變現(xiàn)一般都是通過交易或者抵押貸款的形式來實現(xiàn)變現(xiàn)。由于固定資產(chǎn)的固定的屬性，所以造成了其附著的很多別的屬性，比如地段，折舊率等等。造成了交易或者抵押貸款當中的困難，使其變現(xiàn)能力降低。

2.固定資產(chǎn)的變現(xiàn)是一個復雜且耗時較長的過程。在這個過程當中會不可避免或多或少出現(xiàn)一些意外情況，從而導致變現(xiàn)的失敗或者延期。這也表示房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力收到了影響。

3.房主在尋找交易方的過程中，可能會由于各種原因低于價格心理預期與交易時間心理預期，從而造成巨大的損失。

4.由于房產(chǎn)稅等等政策變化的原因，可能造成變現(xiàn)過程當中出現(xiàn)的交易成本，從而影響房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力。

5.由于房地產(chǎn)市場的逐步飽和，房地產(chǎn)的價值也會隨之下降。從而房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力進一步下降。

最終陳述

現(xiàn)在貨幣通脹，由于房地產(chǎn)等等的蓄水池的原因造成了經(jīng)濟通縮。而基本的市場規(guī)律推算，這很有可能引發(fā)房價的下降，更加加劇房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力。

如果選擇三十年的長貸款，那么通縮引發(fā)會抑制收入的增長。增加還貸的風險，而變現(xiàn)能力的逐步降低更會增加你投資房地產(chǎn)的風險。

例外情況

1.以上說法不適于短期投資房地產(chǎn)的炒房客；

2.以上說法不適于購買家庭唯一住房的人群；

3.以上說法不適于騙貸用作其它商業(yè)行為的個人；

4.以上說法不適于利用貸款環(huán)節(jié)現(xiàn)金流緊張的經(jīng)商人士。