合作建房相關(guān)會(huì)計(jì)處理問題-1

案例背景：

通常所稱的合作建房業(yè)務(wù)，實(shí)際上包括兩種法律上的合作合同，即“合作建房合同”和“合作開發(fā)合同”?！昂献鹘ǚ亢贤保侵敢环教峁┩恋厥褂脵?quán)，另一方提供資金，合作開發(fā)經(jīng)營土地，建造房屋，根據(jù)事先約定分配新建房屋的一種協(xié)議。“合作開發(fā)合同”，即房地產(chǎn)聯(lián)營合同，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)或企業(yè)、事業(yè)單位之間，通過簽訂合作開發(fā)合同，共同進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營，獲取開發(fā)利潤的一種民事協(xié)議。

合作開發(fā)合同與合作建房合同的主要區(qū)別為：

（1）合作開發(fā)合同通常要組建以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為目標(biāo)的企業(yè)法人或臨時(shí)性的項(xiàng)目建設(shè)指揮機(jī)構(gòu)，而合作建房通常不會(huì)組建任何性質(zhì)的聯(lián)營體，只以契約形式存在；

（2）合作開發(fā)合同出資的方式多種多樣，并不僅僅是一方以土地使用權(quán)、一方出資金作為出資的方式，還包括各方共同出貨幣資金等其他方式；

（3）合作開發(fā)合同的各方都具有營利的目標(biāo)，開發(fā)項(xiàng)目完成后，聯(lián)營法人或聯(lián)營機(jī)構(gòu)通常將房屋進(jìn)行銷售以換回貨幣資金作為各自的利潤；而合作建房的各方通常將建造完工的房屋按照事先已達(dá)成的分配協(xié)議予以分配，各自成為相應(yīng)部分的初始登記產(chǎn)權(quán)人。

合作建房合同、合作開發(fā)合同的具體安排及相關(guān)程序，必須符合《合同法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市規(guī)劃法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，否則將被視為無效合同，會(huì)計(jì)處理也就無從談起。

在符合相關(guān)法律法規(guī)的前提下，根據(jù)具體合同安排及運(yùn)營情況，實(shí)務(wù)中，當(dāng)雙方單獨(dú)設(shè)立法人主體運(yùn)營相關(guān)房地產(chǎn)時(shí)，賬務(wù)處理較為清晰，主要按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第33號(hào)——合并財(cái)務(wù)報(bào)表》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——合營安排》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)——長期股權(quán)投資》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》中對(duì)子公司、聯(lián)合和合營企業(yè)，以及可供出售金融資產(chǎn)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。但是，當(dāng)雙方未設(shè)立單獨(dú)法人主體運(yùn)營房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)時(shí)，其賬務(wù)處理較為復(fù)雜，可能涉及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——合營安排》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)——長期股權(quán)投資》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換》等準(zhǔn)則。

案例情景

一、合作建房合同相關(guān)處理

案例1.1

甲公司為城投公司，乙公司為房地產(chǎn)開發(fā)公司。2014年1月1日，雙方以乙公司名義設(shè)立非法人項(xiàng)目公司，甲公司以土地出資合作，該土地經(jīng)評(píng)估價(jià)值為1億元，賬面價(jià)值為8000萬元，由乙方辦理房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)手續(xù)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理，以及項(xiàng)目后續(xù)所需資金由乙方全權(quán)負(fù)責(zé)。開發(fā)過程中對(duì)外簽訂合同等均以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行。甲乙雙方約定，項(xiàng)目完成后，甲方獲得固定面積的房地產(chǎn)，其余房地產(chǎn)由乙方負(fù)責(zé)對(duì)外銷售，銷售所得歸乙方所有。

2015年12月31日，項(xiàng)目建設(shè)完畢，甲公司獲得約定面積的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)按當(dāng)日市價(jià)計(jì)算，價(jià)值為1.3億元。甲公司擬將該房地產(chǎn)用作辦公樓對(duì)外出租。

問題：不考慮相關(guān)稅費(fèi)，甲公司如何對(duì)該業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

案例1.2

甲公司為城投公司，乙公司為房地產(chǎn)開發(fā)公司。2014年1月1日，雙方以甲公司名義設(shè)立非法人項(xiàng)目公司，甲公司以土地出資，該土地按評(píng)估作價(jià)1億元，賬面價(jià)值8000萬元；乙公司以現(xiàn)金出資1億元。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理由甲乙公司共同協(xié)商，達(dá)成一致意見后，乙公司負(fù)責(zé)具體執(zhí)行。開發(fā)過程中對(duì)外簽訂合同等均由甲方授權(quán)以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行。甲乙雙方約定，項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的資產(chǎn)、負(fù)債由甲、乙公司按投資比例共同享有及承擔(dān)；項(xiàng)目完成后，按出資比例分配所建成的房地產(chǎn)。

2015年12月31日，該項(xiàng)目建設(shè)完成，共建成房地產(chǎn)共計(jì)2.6億元，產(chǎn)生負(fù)債1億元。甲公司擬將所享有房地產(chǎn)對(duì)外銷售。

問題：不考慮相關(guān)稅費(fèi)，甲公司如何對(duì)該業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

案例分析

一、合作建房合同相關(guān)會(huì)計(jì)處理

案例1.1

案例1.1的情況，甲公司實(shí)質(zhì)上已喪失了該土地使用權(quán)的控制權(quán)，由于轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為固定面積房地產(chǎn)，因此，該交易屬于非貨幣性資產(chǎn)交換交易。同時(shí)，由于轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)是未來分回的固定面積房地產(chǎn)，所以，在轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)，該業(yè)務(wù)屬于未完成的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易，不應(yīng)確認(rèn)相關(guān)處置損益，待交易完成，即分回固定面積房地產(chǎn)時(shí)才能確認(rèn)相關(guān)處置損益。甲公司的具體會(huì)計(jì)處理如下：

2014年1月1日，甲公司僅應(yīng)將土地使用權(quán)以賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為一項(xiàng)其他非流動(dòng)資產(chǎn)：

借：其他非流動(dòng)資產(chǎn)——合作建房資產(chǎn)     8000

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)    8000

2015年12月31日，確認(rèn)所收到房地產(chǎn)，以及終止確認(rèn)其他非流動(dòng)資產(chǎn)：

借：投資性房地產(chǎn)    13000

貸：其他非流動(dòng)資產(chǎn)    8000

營業(yè)外收入        5000

案例1.2

案例1.2的情況，甲乙公司屬于共同控制了該房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)。同時(shí)，根據(jù)雙方約定，在建設(shè)期，雙方直接共同承擔(dān)和享有相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債的權(quán)利和義務(wù)，而不是以項(xiàng)目凈資產(chǎn)來進(jìn)行分配，也未成立符合法律法規(guī)規(guī)定的單獨(dú)主體，該項(xiàng)目屬于共同經(jīng)營。在項(xiàng)目建設(shè)期間及建成后，甲公司應(yīng)按約定比例確認(rèn)相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債及費(fèi)用。

2014年1月1日，甲公司應(yīng)將所投入的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為一項(xiàng)投資資產(chǎn)：

借：其他非流動(dòng)資產(chǎn)——合作建房資產(chǎn)     8000

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)    8000

2015年12月31日，甲公司應(yīng)按比例確認(rèn)相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債：

借：存貨——庫存商品      13000

貸：其他非流動(dòng)資產(chǎn)——合作建房資產(chǎn)     8000

其他應(yīng)付款等        5000

合作建房相關(guān)會(huì)計(jì)處理問題-2

案例情景

一、合作建房合同相關(guān)會(huì)計(jì)處理（續(xù)）

案例1.3

甲公司為城投公司，乙公司為房地產(chǎn)開發(fā)公司。2014年1月1日，雙方以甲公司名義設(shè)立非法人分公司，甲公司以土地出資，該土地按評(píng)估作價(jià)1億元，賬面價(jià)值8000萬元；乙公司以建設(shè)服務(wù)出資。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、管理由甲公司派駐人員負(fù)責(zé)，乙公司根據(jù)甲公司安排進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。開發(fā)過程中對(duì)外簽訂合同等均由甲方授權(quán)以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行。甲乙雙方約定，項(xiàng)目完成后，乙公司按全部房地產(chǎn)銷售收入的20%分成。

2015年12月31日，該項(xiàng)目建設(shè)完成，房地產(chǎn)發(fā)生成本共計(jì)2.6億元（包括土地使用權(quán)成本，不包括乙公司建造服務(wù)成本），建成房地產(chǎn)1000套，當(dāng)年對(duì)外銷售共計(jì)800套，取得銷售收入3億元，應(yīng)按合同約定向乙公司分配銷售收入6000萬元。

問題：不考慮相關(guān)稅費(fèi)，甲公司如何對(duì)該業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

二、合作開發(fā)合同相關(guān)會(huì)計(jì)處理

案例2.1

甲公司為城投公司，乙公司為房地產(chǎn)開發(fā)公司。2014年1月1日，雙方共同設(shè)立A公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，甲公司以土地出資，該土地按評(píng)估作價(jià)6000萬元，賬面價(jià)值5000萬元，占A公司實(shí)收資本的60%；乙公司以貨幣資金4000萬元出資，占B公司實(shí)收資本的40%。A公司總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、營銷總監(jiān)由甲公司派駐；項(xiàng)目建設(shè)總監(jiān)由乙公司派駐。甲乙公司按出資比例享有A公司相關(guān)權(quán)益。

問題：不考慮相關(guān)稅費(fèi)，甲公司如何對(duì)該業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

案例2.2

甲公司為城投公司，乙公司為房地產(chǎn)開發(fā)公司。2014年1月1日，雙方共同設(shè)立A公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，甲公司以土地出資，該土地按評(píng)估作價(jià)6000萬元，賬面價(jià)值5000萬元，占A公司實(shí)收資本的60%；乙公司以貨幣資金4000萬元出資，占B公司實(shí)收資本的40%。A公司經(jīng)營相關(guān)事項(xiàng)由甲乙公司共同協(xié)商，達(dá)成一致意見后執(zhí)行。甲乙公司按出資比例享有A公司相關(guān)權(quán)益。

問題：不考慮相關(guān)稅費(fèi)，甲公司如何對(duì)該業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

案例2.3

甲公司為城投公司，乙公司為房地產(chǎn)開發(fā)公司。2014年1月1日，雙方共同設(shè)立A公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，甲公司以貨幣資金4000萬元出資，占B公司實(shí)收資本的40%；乙公司以土地出資，該土地按評(píng)估作價(jià)6000萬元，賬面價(jià)值5000萬元，占A公司實(shí)收資本的60%。甲公司未向A公司派駐任何管理人員，不參與項(xiàng)目實(shí)際開發(fā)，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理、銷售，以及項(xiàng)目后續(xù)所需資金由乙方全權(quán)負(fù)責(zé)。甲乙公司約定，A公司自項(xiàng)目建成對(duì)外銷售產(chǎn)生收入年度開始，根據(jù)銷售價(jià)格的一定標(biāo)準(zhǔn)，每年向甲公司分配相當(dāng)于投資本金7%—10%的年化收益。自該房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)外銷售達(dá)85%年度開始，A公司有權(quán)向甲公司回購股份，回購價(jià)格按投資本金加2%年化收益計(jì)算。

問題：不考慮相關(guān)稅費(fèi)，甲公司如何對(duì)該業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？

案例分析

一、合作建房合同相關(guān)會(huì)計(jì)處理（續(xù)）

案例1.3

案例1.3的情況，甲公司實(shí)際上并未轉(zhuǎn)移該土地使用權(quán)的控制權(quán)，僅由乙公司提供建設(shè)服務(wù)，因此，甲公司自房地產(chǎn)建造期間，即采用合理估計(jì)確認(rèn)乙公司所提供服務(wù)，并計(jì)入房地產(chǎn)建造成本。

（1）2014年1月1日，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)成本

借：存貨——開發(fā)成本  8000

貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)    8000

2014年至2015年期間，甲公司應(yīng)對(duì)相關(guān)建設(shè)、開發(fā)產(chǎn)生費(fèi)用確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)成本：

借：存貨——開發(fā)成本  18000

貸：貨幣資金等         18000

同時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格變動(dòng)，于每個(gè)資產(chǎn)負(fù)債表日預(yù)計(jì)應(yīng)向乙公司分配的房地產(chǎn)銷售金額，并計(jì)入開發(fā)成本。假設(shè)2014年末，甲公司預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)銷售總收入為3.5億元（1000套×35萬），應(yīng)向乙公司分配收入為7000萬元（200套×35萬元）：

借：存貨——開發(fā)成本（乙公司建造成本）      7000

貸：應(yīng)付賬款——乙公司        7000

（2）2015年12月31日，甲公司確認(rèn)建成后房地產(chǎn)成本：

借：存貨——庫存商品       33000

貸：存貨——開發(fā)成本      26000

存貨——開發(fā)成本（乙公司建造成本）      7000

確認(rèn)對(duì)外銷售房地產(chǎn)收入、成本：

借：銀行存款     30000

貸：營業(yè)收入     30000

借：營業(yè)成本      20800

貸：存貨——庫存商品   20800

同時(shí)，由于已出售800套房產(chǎn)實(shí)際銷售金額較原預(yù)計(jì)銷售金額增加2000萬元（3億-3.5億×0.8），實(shí)際使應(yīng)付乙公司金額較預(yù)計(jì)增加400萬元。因此，向乙公司分配收入時(shí)，應(yīng)沖減原應(yīng)付賬款賬面價(jià)值為5600萬元，多付400萬元應(yīng)增加800套房產(chǎn)的銷售成本：

借：應(yīng)付賬款——乙公司     5600

營業(yè)成本                400

貸：銀行存款              6000

此外，2015年12月31日，甲公司仍然應(yīng)就剩余200套房產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行估計(jì)，并調(diào)整應(yīng)向乙公司繼續(xù)支付的應(yīng)付賬款賬面價(jià)值。

二、合作開發(fā)合同相關(guān)會(huì)計(jì)處理

案例2.1

案例2.1中，甲乙公司通過設(shè)立法律認(rèn)可的單獨(dú)主體合作開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，涉及該單獨(dú)主體控制權(quán)的判斷。本案例中，由于甲公司從享有回報(bào)、派駐人員主管事項(xiàng)等方面，都表明其對(duì)A公司具有控制權(quán)。因此，甲公司在個(gè)別財(cái)務(wù)報(bào)表層面，應(yīng)采用成本法對(duì)A公司的投資進(jìn)行核算；在合并財(cái)務(wù)報(bào)表層面，應(yīng)將A公司財(cái)務(wù)報(bào)表納入合并范圍。具體會(huì)計(jì)處理應(yīng)遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)——長期股權(quán)投資》（2014年修訂）及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第33號(hào)——合并財(cái)務(wù)報(bào)表》（2014年修訂）的相關(guān)規(guī)定。

案例2.2

案例2.2中，甲乙公司通過設(shè)立法律認(rèn)可的單獨(dú)主體合作開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)，該單獨(dú)主體的經(jīng)營相關(guān)事項(xiàng)由甲乙雙方共同協(xié)商一致通過，涉及一項(xiàng)合營安排。此時(shí)，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——合營安排》相關(guān)規(guī)定，甲公司對(duì)A公司具有共同控制權(quán)，并且，A公司屬于合營企業(yè)，甲公司應(yīng)對(duì)A公司投資采用權(quán)益法進(jìn)行核算。具體會(huì)計(jì)處理應(yīng)遵循《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第2號(hào)——長期股權(quán)投資》（2014年修訂）中有關(guān)權(quán)益法的規(guī)定。

案例2.3

案例2.3中，甲公司并未實(shí)際參與A公司的經(jīng)營管理，且按可確定的金額享有A公司的回報(bào)，實(shí)際上不屬于對(duì)A公司的權(quán)益性投資，應(yīng)按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。根據(jù)合同約定，甲公司應(yīng)將對(duì)A公司投資作為可供出售金融資產(chǎn)進(jìn)行核算，由于甲公司無法持續(xù)可靠取得A公司投資的公允價(jià)值，故采用成本法對(duì)該投資進(jìn)行后續(xù)處理。

案例小結(jié)

對(duì)于合作建房業(yè)務(wù)，實(shí)務(wù)中應(yīng)根據(jù)具體事實(shí)和情況進(jìn)行分析。分析的關(guān)鍵要素包括對(duì)項(xiàng)目影響程度的判斷，以及項(xiàng)目運(yùn)營形式的分類。一般的分析流程如下圖所示：

來源：天職國際

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【第六十二期】

后營改增時(shí)代房地產(chǎn)建筑企業(yè)涉稅疑難問題解析與稅收風(fēng)險(xiǎn)管控專題

【會(huì)議時(shí)間】：2016年9月7-8日

【會(huì)議地點(diǎn)】：北京

【主講老師】：許老師

【主講內(nèi)容】

開篇語：營改增后企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

一．合同中的涉稅條款

二．征地階段涉稅疑難問題

三．建設(shè)施工階段疑難問題

四．材料購銷合同與票據(jù)

五．融資業(yè)務(wù)涉稅疑難問題

六．預(yù)售階段涉稅處理與票據(jù)

七．完工階段涉稅處理

八．營改增對(duì)土地增值稅清算的影響

九．特殊業(yè)務(wù)專題

十．增值稅專用發(fā)票管理專題

十一．專家現(xiàn)場預(yù)留時(shí)間與學(xué)員現(xiàn)場互動(dòng)交流答疑解惑

【第六十三期】

后營改增時(shí)代的土增稅清算實(shí)務(wù)和新申報(bào)表解讀專題之

——福建省土地增值稅清算技巧專場訓(xùn)練

【會(huì)議時(shí)間】：2016年9月22-23日

【會(huì)議地點(diǎn)】：廈門

【主講老師】：楊老師

【主講內(nèi)容】

「案例分析01」房產(chǎn)已經(jīng)全部銷售，但是房地產(chǎn)開發(fā)公司一直未取得土地使用權(quán)，是否應(yīng)征收土地增值稅？

「案例分析02」房屋從土地當(dāng)中分離出來單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，是否征收土地增值稅？

「案例分析03」委托代建必須符合哪些條件，代建業(yè)務(wù)雙方一般如何進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？

「案例分析04」國有土地使用權(quán)被收儲(chǔ)是否應(yīng)征收土地增值稅？

「案例分析05」以接受投資入股土地進(jìn)行開發(fā)，土地的入賬價(jià)值怎樣計(jì)算，以什么為原始憑證？如果是先接受土地投資入股，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得對(duì)方的股權(quán)，股權(quán)溢價(jià)能否作為土地成本扣除？

「案例分析06」在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目是否達(dá)到清算條件時(shí)，對(duì)國稅發(fā)[2006]187號(hào)、國稅發(fā)[2009]91號(hào)文件中的“竣工驗(yàn)收”“銷售達(dá)到85%”、“取得銷（預(yù)）售許可證滿三年”應(yīng)該如何理解

「案例分析07」國稅發(fā)[2006]187號(hào)文件第一條規(guī)定：“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”。其中的“國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目”和“分期項(xiàng)目”應(yīng)該如何理解？

「案例分析08」房地產(chǎn)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)的地下車庫、車位應(yīng)如何進(jìn)行清算？

「案例分析09」清算時(shí)，對(duì)“公寓”、“商住兩用房”是否可以按住宅對(duì)待？

「案例分析10」在實(shí)際工作中，應(yīng)以什么為依據(jù)確認(rèn)土地增值稅清算收入，營改增后清算收入應(yīng)該如何確認(rèn)？發(fā)生視同銷售行為，應(yīng)如何處置？

「案例分析11」政府按照土地出讓協(xié)議規(guī)定的價(jià)格，回購安置房的，應(yīng)如何確認(rèn)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入？

「案例分析12」在實(shí)際工作中，一次性取得土地分期開發(fā)的、同一項(xiàng)目中含有不同類型房地產(chǎn)的，清算時(shí)土地成本應(yīng)如何計(jì)算扣除，其他成本應(yīng)該如何計(jì)算扣除？

「案例分析13」清算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)“支付給國土資源局”的土地違約金、滯納金是否可以計(jì)入開發(fā)成本扣除？

「案例分析14」未按規(guī)定實(shí)際支付土地價(jià)款，或者支付價(jià)款時(shí)未按照規(guī)定取得合法憑據(jù)的土地，清算時(shí)是否允許扣除？

「案例分析15」經(jīng)國土局批準(zhǔn)同意，開發(fā)商拿地時(shí)用以前為政府墊付的工程款等資金抵頂土地出讓金。這部分土地出讓金，沒有土地出讓金票據(jù)，能否扣除？

「案例分析16」母公司購得土地，款項(xiàng)全額支付，并取得收據(jù)。拍得土地后，注冊(cè)全資子公司，作為開發(fā)此地的項(xiàng)目公司，與土地局簽定合同補(bǔ)充條款，將土地的受讓人變更為子公司，相關(guān)稅費(fèi)及土地證由子公司辦理，總公司支付的土地價(jià)款作為兩家公司往來款項(xiàng)。土地出讓金專用票據(jù)的付款單位為總公司，在計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，此票據(jù)是否允許扣除土地價(jià)款？

「案例分析17」開發(fā)商與國土部門簽訂了土地出讓合同，代政府完成拆遷或支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)，并以此抵頂土地出讓金，抵頂部分未支付地價(jià)款，無票據(jù)，差額部分支付了地價(jià)款并取得票據(jù)。抵頂部分能否扣除？

「案例分析18」改制企業(yè)按照政府改制文件取得土地使用權(quán)，無票據(jù)，清算時(shí)土地成本如何扣除？

「案例分析19」房地產(chǎn)企業(yè)，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)取得什么票據(jù)？

「案例分析20」開發(fā)項(xiàng)目涉及“拆遷安置”的，開發(fā)成本應(yīng)如何計(jì)算？

「案例分析21」?fàn)I改增后建筑成本的扣除將發(fā)生哪些變化？單棟建筑物含有不同類型的房地產(chǎn)的，清算時(shí)，其建筑成本應(yīng)該如何計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

「案例分析22」國稅發(fā)[2006]187號(hào)，“銷售已裝修的房屋”中的“房屋裝修費(fèi)”應(yīng)如何理解？

「案例分析23」?fàn)I改增前，開發(fā)項(xiàng)目涉及到甲供材發(fā)票是否允許直接扣除？涉及到混合銷售業(yè)務(wù)的對(duì)開發(fā)公司所取得的票據(jù)應(yīng)如何把握？營改增后甲供材業(yè)務(wù)是否還會(huì)對(duì)土地增值稅計(jì)算產(chǎn)生影響？

「案例分析24」在土地增值稅清算時(shí)，企業(yè)支出已取得合法憑據(jù)但未實(shí)際支付的部分（例如：工程款）可否計(jì)入扣除項(xiàng)目？

「案例分析25」房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房產(chǎn)全部銷售后，配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到哪里？稅務(wù)機(jī)關(guān)如何掌握？

「案例分析26」公共配套設(shè)施租賃業(yè)務(wù)應(yīng)該如何計(jì)算征收土地增值稅？

「案例分析27」清算時(shí)，對(duì)開發(fā)公司“在小區(qū)外部為政府建設(shè)公益性設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用”是否允許扣除？

「案例分析28」規(guī)劃外發(fā)生的項(xiàng)目內(nèi)建設(shè)支出，是否允許扣除？

「案例分析29」計(jì)算土增稅時(shí)，“營銷設(shè)施建造費(fèi)用”是否允許計(jì)入開發(fā)成本扣除？

「案例分析30」房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，不能明確劃分所屬項(xiàng)目的共同費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)，清算時(shí)如何計(jì)算扣除？

「案例分析31」房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，應(yīng)該如何處置？

「案例分析32」為什么土地增值稅清算時(shí)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用不據(jù)實(shí)扣除，而是按照成本的5—10%計(jì)算扣除，這樣做的用意是什么？

「案例分析33」《土地增值稅實(shí)施條例細(xì)則》第七條當(dāng)中的“金融機(jī)構(gòu)”應(yīng)怎樣理解？關(guān)于借款費(fèi)用的扣除應(yīng)如何把握？

「案例分析34」房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人、其他單位（含關(guān)聯(lián)方）借款，費(fèi)用是否可以扣除？委托其他單位、個(gè)人向金融機(jī)構(gòu)借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得個(gè)人、單位委托銀行借款，費(fèi)用是否可以扣除？取得集團(tuán)內(nèi)部統(tǒng)借統(tǒng)還借款，費(fèi)用是否可以扣除？

「案例分析35」開發(fā)用地繳納的土地使用稅，因土地糾紛發(fā)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)，企業(yè)開發(fā)部、預(yù)算部、材料部、技術(shù)部等部門的費(fèi)用，屬于開發(fā)間接費(fèi)還是開發(fā)費(fèi)用？

「案例分析36」為什么必須區(qū)分開發(fā)間接費(fèi)和開發(fā)費(fèi)用？

「案例分析37」清算時(shí)，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金應(yīng)該如何計(jì)算扣除？營改增以后稅金的扣除將發(fā)生哪些重大變化？

「案例分析38」轉(zhuǎn)讓、銷售舊房應(yīng)如何計(jì)算扣除項(xiàng)目金額？

「案例分析39」房地產(chǎn)開發(fā)公司，項(xiàng)目完工后，應(yīng)如何進(jìn)行土地增值稅清算的具體操作？納稅申報(bào)表填列的填列發(fā)生哪些變化？

「案例分析40」清算后銷售尾盤，應(yīng)如何計(jì)算繳納土地增值稅？

【第六十四期】

后“營改增”時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)入賬票據(jù)管理規(guī)范與稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)控制專題

【會(huì)議時(shí)間】：2016年9月23-24日

【會(huì)議地點(diǎn)】：成都

【主講老師】：林老師

【主講內(nèi)容】

第一部分：入賬票據(jù)的管理規(guī)范

一．“營改增”后企業(yè)和財(cái)務(wù)人員面臨的票據(jù)法律風(fēng)險(xiǎn)？

二．什么是稅務(wù)上所認(rèn)定的合法有效票據(jù)？

三．各稅種對(duì)可以作為抵減項(xiàng)目或稅前扣除的合法有效票據(jù)如何界定？

四．財(cái)務(wù)人員應(yīng)該如何對(duì)取得的發(fā)票進(jìn)行審核？

五．入賬票據(jù)管理

六．稅務(wù)稽查對(duì)虛假發(fā)票如何定性處罰，企業(yè)如何應(yīng)對(duì)？

第二部分：稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略

一．知 彼：

二．知 己：

三．百戰(zhàn)不殆--不同階段稅務(wù)稽查應(yīng)對(duì)策略

【第六十五期】

房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增背景之下核心問題解讀及應(yīng)對(duì)與企業(yè)所得稅申報(bào)暨土地增值稅申報(bào)表解讀專題班

【會(huì)議時(shí)間】：2016年9月24-25日

【會(huì)議地點(diǎn)】：沈陽

【主講老師】：王老師

【主講內(nèi)容】

第一部分：營改增核心問題解讀以及應(yīng)對(duì)（案例解讀，淺顯易懂）

第二部分：企業(yè)所得稅核心問題以及申報(bào)表試填

第三部分：土地增值稅清算以及申報(bào)表試填

第四部分：現(xiàn)場答疑

【第六十六期】

營改增背景下的房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種清算實(shí)操模擬演練專題

【會(huì)議時(shí)間】：2016年9月23-25日

【會(huì)議地點(diǎn)】：南京

【主講老師】：于老師

【主講內(nèi)容】

第一篇：增值稅全方位管控提升

第二篇：企業(yè)所得稅匯算

第三篇：土地增值稅清算

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聯(lián)系人：楊莉 老師  010-52106881