案例：某房屋開發(fā)公司開發(fā)30萬平方米房屋，其中6萬平方米用于拆遷安置，拆一還一部分28000平方米。該房屋對外平均售價7000元，先期發(fā)生開發(fā)成本6億元，返遷時超面積部分每平方米收取補(bǔ)差款1000元。

1、計(jì)算該房屋的總成本和單位成本；

2、對該房屋的成本進(jìn)行會計(jì)核算；

3、假設(shè)費(fèi)用按成本的10%計(jì)算，房產(chǎn)所在地營業(yè)稅5%、城建稅7%、教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加2%，計(jì)算應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅。

  分析：

    1、返遷房與商品房在同一塊土地上的會計(jì)核算與稅務(wù)處理

    （1）房屋成本計(jì)算

    ①房屋總成本：600000000＋7000×60000－1000×32000＝988000000元

    ②平均單位成本：988000000÷300000＝3293.33元

    （2）房屋成本核算：

    ①支付前期開發(fā)成本600000000元

      借：開發(fā)成本                  600000000元

        貸：銀行存款                600000000元

    ②用開發(fā)產(chǎn)品安置被拆遷戶：

      借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 420000000元

        貸：主營業(yè)務(wù)收入 （7000×60000）   420000000元

   （注意：同時按照市場公允價420000000元給被拆遷人開具發(fā)票。）

③交房的同時收取被拆遷戶補(bǔ)差款：

      借：銀行存款                        32000000元

        貸：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 32000000元

    ④結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品開發(fā)成本：

      借：開發(fā)產(chǎn)品                       988000000元

        貸：開發(fā)成本                     988000000元

    ⑤結(jié)轉(zhuǎn)返遷房銷售成本：

      借：主營業(yè)務(wù)成本 （3293.33×60000）197599000元

        貸：開發(fā)產(chǎn)品                     197599000元

（3）營業(yè)稅計(jì)算：

    按照國稅函發(fā)【1995】549號規(guī)定:

    “拆一還一”部分要按照成本價計(jì)算繳納營業(yè)稅，超出拆遷面積的部分要按照市場價計(jì)算繳納營業(yè)稅。

    ①營業(yè)稅應(yīng)稅收入：3293.33×28000＋7000×（300000－28000）＝ 92213240 ＋1904000000＝1996213240元

    ②應(yīng)征收營業(yè)稅：1996213240×5%＝99810662元

   （4）土地增值稅計(jì)算：

    按照國稅函【2010】220號規(guī)定：

    房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

①正確的計(jì)算方法：

    A、清算收入：7000×300000＝2100000000

    B、清算成本：988000000

    C、扣除項(xiàng)目總額＝988000000×130%+99810662×（1＋12%）＝1284400000＋111787941.44＝1396187941.44元

    D、增值額＝2100000000－1396187914.44＝703812085.56元

    E、增值率＝703812085.56 ÷1396187914.44 ＝50.41%

    F、應(yīng)納土地增值稅

   ＝703812085.56 ×40%－1396187914.41×5%

   ＝281524834.22－69809395.72

   ＝211715438.50元

②錯誤的計(jì)算方法：

    A、清算收入：1996213240元

    B、清算成本：600000000＋7000×32000＋3293.33×28000＝600000000＋224000000＋92213240＝916213240元

    C、扣除項(xiàng)目總額＝916213240×130%＋99810662×（1＋12%）＝1191077212＋111787941.44 ＝1302865153.44元

    D、增值額＝1996213240－1302865153.44＝693348086.56

    E、增值率＝693348086.56÷1302865153.44＝53.22%

    F、應(yīng)納土地增值稅＝693348086.56×40%－1302865153.44×5%＝277339234.62－65143257.67＝212195976.95元

    ③兩種方法產(chǎn)生的稅差：

    212195976.95－211715438.50 ＝480538.45元

    采取第二種方法計(jì)算，因?yàn)橛?jì)算方法錯誤，導(dǎo)致企業(yè)多繳土地增值稅480538.45元。