因為做一級市場的持股期限長，所以碰到能持續(xù)增長的好公司是最重要。我們從2006年就開始研究居住領域，因為國內(nèi)信息還比較稀缺，就花了不少時間研究美國的居住領域市場歷史和現(xiàn)狀。

巴菲特對于居住領域的投資一直是“子彈滿膛”的狀態(tài)

居住行業(yè)一直是沃倫·巴菲特的重點投資對象，包括房產(chǎn)貸款的龍頭富國銀行等。但以巴菲特所珍視的“伯克希爾·哈撒韋”品牌來命名二手房服務公司Berkshire Hathaway HomeServices——這真是一次少見的行動。這家公司的前身是巴菲特收購中美能源公司時，旗下的一家原本叫HomeServices of America的三級子公司。這本來只是一家區(qū)域性的公司，沒想到卻成為了意外的驚喜。

2004年的問答上，有位投資者曾問過巴菲特一個問題：“你怎么看待這家房產(chǎn)經(jīng)紀公司？”巴菲特回答他：We’ll keep buying. I don’t know how big it will become.

巴菲特經(jīng)常講一句話，看到好的標的，一定要將槍里全部裝滿子彈，等到巨大的機會來臨時才會扣動扳機。用A股的話來說，就叫重倉。

我們來看看巴菲特是如何重倉居住領域的？今年在奧馬哈舉辦的巴菲特的股東大會上，在一個很明顯的位置擺上了這張背板，這是巴菲特在全美進行收購三大網(wǎng)絡的擴張情況，其中紫色的房子形狀就是巴菲特在美國購買的二手房網(wǎng)絡，現(xiàn)在在美國直營網(wǎng)絡已經(jīng)有2.7萬經(jīng)紀人，加上加盟的網(wǎng)絡，已經(jīng)有將近10萬經(jīng)紀人。但是直營網(wǎng)絡目前也只覆蓋了美國1/2的州，最大的加州差不多有將近四千個門店。還有很多大州，比如德州門店并不多，仍有空間。

執(zhí)一資本李牧晴：巴菲特為何重倉二手房經(jīng)紀公司？

Berkshire Hathaway HomeServices直營的網(wǎng)絡，在美國賣了大概800億美金的房子，也就是5000多億人民幣。從2002年被收購，一直到2015年，在美國擴張了將近13年的時間，才只占了美國7%的市場份額，就是巴菲特為什么說這個行業(yè)大到無法想象的原因。我們相信在這個行業(yè)中一定有機會復制電商行業(yè)的故事，就像中國的阿里巴巴交易額比美國的亞馬遜加上ebay還要大，中國的居住服務市場的潛力應該比美國大的多。

有網(wǎng)絡效應和誠信的公司才能獲得定價權(quán)

巴菲特買下這家公司十年后不僅持續(xù)加倉，2012年他干了一件更令人驚訝的事，要用Berkshire Hathaway的這塊金字招牌給居住服務行業(yè)背書，把“美國房屋服務公司”（HomeServices of America）改成了“伯克希爾·哈撒韋房屋服務公司”（Berkshire Hathaway HomeServices）。

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巴菲特為什么如此青睞這家房產(chǎn)服務公司？這家公司必須擁有三個字：定價權(quán)。

什么樣的公司能獲得定價權(quán)？他永遠不會投資你賣五塊錢，我賣三塊錢的公司，因為還可能有人提供免費服務。在美國，巴菲特做的是單邊交易，收3.2%的傭金，而中國最好城市的傭金僅有2.7%，低于全美平均水平。

居住服務公司的第一個壁壘是網(wǎng)絡效應。

為什么微信和淘寶能獲得現(xiàn)在的地位？靠的就是網(wǎng)絡效應。網(wǎng)絡效應的背后是周轉(zhuǎn)，全美房屋年周轉(zhuǎn)率4.5%，美國全國的房子20年換一次，中國人可能講究“三宅一生”，一輩子一般要買三套房子。深圳是中國周轉(zhuǎn)率最高的城市，才達到美國的全國平均水平。上海的周轉(zhuǎn)率約3%，而北京的周轉(zhuǎn)率只有美國平均水平的一半。

究其本質(zhì)，這實際是人口流動速度決定的。雖然美國的GDP增長是中國的1/3，但是美國人口依然在高速流動。美國1月份的數(shù)據(jù)顯示，賣方市場的前十個名中有四個地點來自加州，還有一些小的城市。買方市場里有不少知名的城市，比如芝加哥、紐約、邁阿密等。

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下圖是全美的平均房價與灣區(qū)房價的對比，我們可以看到那根藍色的線是全美的平均房價，雖然全美的房價還沒有回到金融危機之前的水平，但是核心的圣何塞，靠近硅谷的地方，創(chuàng)了新高，已經(jīng)超過了2007年的水平。美國是比中國更加傳統(tǒng)的國家，居然發(fā)生這么大的人口遷移和帶來的周轉(zhuǎn)率，所以這就給經(jīng)紀公司帶來了很大的機會。

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居住服務公司的第二個壁壘是信任。

When people are making the decision of the magnitude of buying a house, it’s the biggest decision a great many families will ever make. They want to know who they’re working with and we think that Berkshire Hathaway name will be reassuring to many of those people.

巴菲特認為房子是一個家庭最大的消費決策，也可能是一生中做過的最大的消費決策，對大多數(shù)人來說Berkshire Hathaway還是值得信任的，當金融危機來臨之時，用Berkshire Hathaway的品牌出來托底時，市場因為信任品牌，所以對這個行業(yè)是有信心的。

信用來自于透明和誠實。前一陣中國有很多關(guān)于房子、金融、杠桿的討論，為什么會出現(xiàn)這么多問題，是其中的太多信息，除了監(jiān)管層外，媒體和普通消費者都不夠了解。很多時候，不確定性的懷疑來自于誤導的信息，巴菲特其實也碰到這個問題，在2014年股東會議現(xiàn)場，西雅圖的一個報社記者提出了一個很尖銳的問題，他說巴菲特旗下的公司Clayton不僅賣房子，也提供消費貸款，讓一些本來不應該借錢的人去用了杠桿，可能會對這些人造成很大的影響，他們可能以后還不起，可能會失業(yè)，對金融市場也會有一些影響。

巴菲特在現(xiàn)場對這家嚴肅媒體的問題做了及時回復，還在2015年給股東的信中，用接近1/10的篇幅來解釋房產(chǎn)投資以及房產(chǎn)金融的細節(jié)：“ClaytonHomes，美國第二大活動房屋制造商，2015年該公司賣出了34,397套房屋……Clayton盈利的關(guān)鍵是其所擁有的128億美元的按揭貸款……我們在2015年發(fā)放的貸款平均每筆是59,942美元，平均每月只需支付552美元的本息……在過去2年里，聯(lián)邦政府及來自25個州的相關(guān)機構(gòu)常常造訪克萊頓，以65種五花八門的理由調(diào)查其抵押貸款業(yè)務。調(diào)查結(jié)果如何？這段時間里我們總共被罰了3.82萬美元，退還給顧客704,678美元”

在這些數(shù)據(jù)都完全披露的情況下，大家就對這個情況有底了。巴菲特在信中還提到，這個生意是很大的生意，因為消費者買了房還會干一系列的事情，比如買家具。巴菲特信里總表揚的B夫人就是賣家具的。買了房子之后才會有買家具、裝修、保險等等一系列服務，所以他說買房子是一個開始，消費者會干很多事情，我們會跟他們一起提供很多服務。

執(zhí)一資本李牧晴：巴菲特為何重倉二手房經(jīng)紀公司？

上面的圖中是巴菲特投資的Berkshire Hathaway HomeServices的所有業(yè)務。我劃了一條斜線，斜線下面是金融相關(guān)業(yè)務，金融相關(guān)業(yè)務不僅有按揭貸款，還有保險、產(chǎn)權(quán)認證以及一系列服務。

居住服務的生意是一個踏踏實實的生意，在美國經(jīng)紀人也是靠服務來努力工作獲取回報的，而且這個生意也是有品牌壁壘的。大家都知道巴菲特很保守，總是說“滾雪球”，居住服務這個生意剛好符合他的標準，也才剛剛開始，目前巴菲特投資的這家公司已經(jīng)做了二手房交易，有了金融業(yè)務，一定還會出現(xiàn)更多的與房子相關(guān)的業(yè)務出現(xiàn)，比如賣家具等等。中國的房屋周轉(zhuǎn)率很低，傭金率也不高，金融服務做的也還不好。相信在中國有機會出現(xiàn)不止一家像Berkshire Hathaway HomeServices這樣的好公司。