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關(guān)于信貸、房?jī)r(jià)、都市化，旺財(cái)和高利明老師聊了小半天。他是一位資深投資人，也是上海金融與法律研究院研究員。對(duì)話的最后，他接到一個(gè)電話，對(duì)方問(wèn)道：要不要貸款？我們大笑。這簡(jiǎn)直給今天的對(duì)話做了一個(gè)絕妙的注腳——你看，就算銀行不放貸，還有民間嘛。信貸助推的高房?jī)r(jià)，這才剛走完上半場(chǎng)呢！以下，旺財(cái)（ID：haoyoucainet）摘錄了高老師的主要觀點(diǎn)。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，不但高房?jī)r(jià)才剛走完上半場(chǎng)，作為全球超級(jí)都市圈的一員，上海的“魔都”屬性，也才剛形成而已。未來(lái)世界，遠(yuǎn)超你的想象。房?jī)r(jià)可以是需求推動(dòng)的，但高房?jī)r(jià)一定是信貸推動(dòng)的。高房?jī)r(jià)含有大泡沫，但這個(gè)泡沫的發(fā)動(dòng)機(jī)并非來(lái)自消費(fèi)者，而是來(lái)自于銀行信貸。泡沫是堅(jiān)硬的，魔都的泡沫最堅(jiān)硬，為什么？因?yàn)?，我們正在?jīng)歷從生產(chǎn)型社會(huì)到消費(fèi)型社會(huì)的轉(zhuǎn)變。生產(chǎn)型社會(huì)中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出自企業(yè)生產(chǎn)部門，你就看到傳統(tǒng)的貸款大量放給企業(yè)；消費(fèi)型社會(huì)中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出自居民部門，而居民部門中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的大頭正是房屋按揭貸款，所以你就看見(jiàn)房貸在信貸中一枝獨(dú)秀、新高之后又是新高。再加上一個(gè)并非不重要的動(dòng)力是，銀行對(duì)于上一代壞帳的處理。向消費(fèi)型社會(huì)轉(zhuǎn)型的大過(guò)程中，上一代的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)——企業(yè)生產(chǎn)部門的貸款反而成了天量壞賬，怎么辦？——不斷做大居民部門的按揭貸款，來(lái)堵自身資產(chǎn)負(fù)債表的窟窿，是沒(méi)有懸念的選擇。這并非什么創(chuàng)新，回顧發(fā)達(dá)國(guó)家從生產(chǎn)社會(huì)到消費(fèi)社會(huì)的轉(zhuǎn)型歷史，皆是如此。只要GDP過(guò)了一條線，向居民部門的貸款額度就會(huì)大幅上升、一升再升、升上幾十年。這是全世界皆然的規(guī)律，長(zhǎng)線來(lái)看，調(diào)控可以調(diào)一時(shí)，難能調(diào)一世。所以，這才是分析高房?jī)r(jià)時(shí)最大的基本面，人口流入、供需關(guān)系不是高房?jī)r(jià)的動(dòng)力，而是高房?jī)r(jià)的引子。只有邊際貸款人也開(kāi)始獲得貸款的時(shí)候，泡沫破裂才會(huì)倒計(jì)時(shí)。這是哪一群人？一二線城市里還貸能力羸弱的人群。這個(gè)人群容易出違約問(wèn)題，并且正是他們的違約會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)下挫的連鎖反應(yīng)。經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)是，違約率每上升1%，房?jī)r(jià)下跌1.9%。房?jī)r(jià)越下跌，違約率就越高，形成一個(gè)惡性循環(huán)，最終泡沫破裂。從這個(gè)角度看，我們離泡沫破裂恐怕還有距離。主要是現(xiàn)在我們國(guó)家的貸款，嚴(yán)格限制在了經(jīng)濟(jì)能力正在不斷提高的上中產(chǎn)階層，談什么泡沫破裂！一二線的房貸占到了全國(guó)房貸總量的70%，將來(lái)還會(huì)越來(lái)越高，達(dá)到80%甚至更高，相應(yīng)之下，三四線城市比例會(huì)越來(lái)越小。從這個(gè)二八原則看，銀行不會(huì)關(guān)心去庫(kù)存、也不必關(guān)心去庫(kù)存，隨著一二線的占比提升，三四線的庫(kù)存，從呆壞帳角度看，不解而自解。一個(gè)相當(dāng)概率的情形是，未來(lái)的中國(guó)就是上海等幾大一線城市一枝獨(dú)秀，完成對(duì)其他地方的折疊；甚至?xí)霈F(xiàn)這樣的情形，一線大都市從都市化走向超級(jí)都市化，超級(jí)都市化的城市相互超級(jí)連通。這個(gè)超級(jí)都市的全連通，將令這些超級(jí)都市成為全世界效率最高的地方，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的巨大引擎，當(dāng)然與其他地方的差距也將越拉越大。超級(jí)都市對(duì)世界的改變，較當(dāng)年跨國(guó)公司改變世界，力量上影響上都將更勝一籌。想象一下，上海等會(huì)像個(gè)黑洞一樣，吸收著全國(guó)高凈值和上中產(chǎn)的金融財(cái)富，吸收著全國(guó)年輕的新興中產(chǎn)的人力資本。“魔都”名副其實(shí)：三四線城市的衰敗，就是超級(jí)都市的燃料。如果某一天，超級(jí)都市們的按揭總量超過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)財(cái)富的一半甚至更多，絲毫也不奇怪。這意味著信貸將向超級(jí)都市加速，于是，這個(gè)向超級(jí)都市的信貸加速，將進(jìn)一步推升房?jī)r(jià)、推升泡沫、并推升泡沫的堅(jiān)硬度，這個(gè)就是房?jī)r(jià)下半場(chǎng)的典型場(chǎng)景。上海房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒(méi)到頂，上海本身的發(fā)展也遠(yuǎn)沒(méi)到頂。超級(jí)都市對(duì)資源的聚集是會(huì)自動(dòng)往前加速的，進(jìn)一步聚集的預(yù)期還會(huì)自我強(qiáng)化其擴(kuò)張。東京都市圈人口占全國(guó)的三分之一，GDP占一半以上，首爾更夸張了。著名的“齊普夫法則”（Zipf’s law）揭露了這個(gè)規(guī)律：“最大的城市，其人口數(shù)是排名第二名的2倍、第三名的3倍、第四名的4倍、第5名的5倍?！?/section>在這個(gè)法則下，上海將至少擁有4000萬(wàn)至5000萬(wàn)人口，從這個(gè)角度看，上海現(xiàn)在還太小，而不是太大，是人太少了，而不是太多了。行政調(diào)控可以給這個(gè)超級(jí)都市化的進(jìn)程施加摩擦力，可以控制人口的流入于一時(shí)，但迅速的老齡化，內(nèi)在地令超級(jí)都市渴望年輕移民，也令年輕移民渴望超級(jí)都市，雙方是烈火干柴。從波段看，上海房?jī)r(jià)的上半場(chǎng)正告一段落，今后二三年是中場(chǎng)休息階段，二三年后，下半場(chǎng)哨聲又將響起。房地產(chǎn)創(chuàng)富這個(gè)事情，女人遠(yuǎn)比男人靠譜。回顧前十年、前二十年，看看你的周邊，男人在買房上是不是遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑輸女人？男人天天在等待拐點(diǎn)，女人天天在計(jì)算貸款。換言之，男人爽的是嘴，女人管的是錢，最后還是錢說(shuō)了算，不是嘴說(shuō)了算。中國(guó)的女人比全世界的女人都厲害，所以中國(guó)的房子貴；上海的女生更厲害，所以上海的房子最貴。 本文為“好有財(cái)”原創(chuàng)，未經(jīng)授權(quán)不可轉(zhuǎn)載內(nèi)容合作請(qǐng)聯(lián)系微信：wangcai006
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