首套按揭貸款利率上升利于誰

易憲容

首套住房按揭貸款利率上升已經(jīng)成了一線城市的基本趨勢，而且這種趨勢很可能在短期內(nèi)蔓延到全國。針對這種現(xiàn)象，有人說，首套住房按揭貸款利率上升會抑制住房的消費需求，對房地產(chǎn)市場發(fā)展是不利的，也是與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的宗旨相違背的。這種似是而非的言論看上去很有道理，也容易得到一些準備購買住房者的認同，但實際上是十分荒唐的。

我們應該看到，為何北京、上海等一線城市的商業(yè)銀行在這個時候上浮住房按揭利率？是中央政府房地產(chǎn)信貸政策從緊嗎？還是銀行基本的商業(yè)行為？如果不是中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進一步收緊而是銀行的商業(yè)行為，那么國內(nèi)住房按揭貸款利率水平會走向哪里？這樣的走勢對國內(nèi)住房市場和住房消費需求會產(chǎn)生多大的影響？

其實，2010年以來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，能夠?qū)ψ》渴袌稣嬲鸬阶饔玫闹饕亲》堪唇屹J款差別化。該政策的核心就是把住房購買的投機炒作與消費作一個簡單的區(qū)分。不過，這種信貸政策的效果仍然差強人意。問題就出在，2010年以來的差別化住房按揭貸款信貸政策沒有涉及2010年以前通過按揭貸款進入住房市場的存量住房購買者。由于差別化信貸政策的不徹底性，對于住房的投機炒作者來說，不僅投資住房的融資成本仍然處于低位，而且他們可能會認為，當前政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是暫時的。因此住房市場的投資預期不會改變。這就是當前在政策作用下，住房銷售下降而住房價格不降的關(guān)鍵所在。

當前商業(yè)銀行提高住房按揭貸款利率的政策，應該是出于兩個方面的考慮。一是隨著國內(nèi)住房市場房地產(chǎn)泡沫吹大，銀行貸款所面臨的風險就越來越大。商業(yè)銀行要減少其信貸風險，就得對住房按揭貸款重新定價，就得改變當前商業(yè)銀行差別化信貸政策的不徹底性。而商業(yè)銀行對住房按揭貸款的重新定價又分兩個方面。一是對新購買住房者的貸款的重新定價。二是對2010年以前的住房購買者的按揭貸款的重新定價。按照最近的信貸政策，住房優(yōu)惠利率早就應該取消。在當前調(diào)整后的利率水平下，如果不取消，商業(yè)銀行的住房按揭貸款每做一筆都會虧損。

到目前為止，國內(nèi)商業(yè)銀行的住房按揭貸款合同幾乎都是利率浮動的。因此，當國內(nèi)貨幣政策及利率發(fā)生較大變化時，這種變化一定會反映到住房按揭利率上來。否則，將對商業(yè)銀行利潤水平造成較大的損失。

還有，當前國內(nèi)銀行利率是管制下的利率，其采取“存款利率上限管理、貸款利率下限管理”的政策。因此，在國內(nèi)住房按揭貸款不僅面臨著泡沫化的風險，而且面對整個利率變化后的利率水平上移的情況下，國內(nèi)商業(yè)銀行住房按揭貸款利率（無論是首套還是多套，首套是一個基準）隨之上浮也就正常了。而且商業(yè)銀行的按揭貸款利率上浮還能起到一箭雙雕的作用。這種利率上浮不僅可以減少商業(yè)銀行貸款利率面臨虧損的風險，更重要的是為年底整個存量住房按揭貸款利率重新定價埋下伏筆。

任何細心的住房購買者都應該注意到，這次商業(yè)銀行提高首套住房貸款利率的行為不僅在于增加購買住房者的負擔及減小其杠桿比例。更為重要的是，將對國內(nèi)房地產(chǎn)市場造成較大的影響。一是，它是擠出當前國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫最好的工具，能使得更多的住房投機炒作者不僅沒有意愿進入住房市場，也沒有能力進入住房市場；二是，當住房按揭利率上漲成為一種趨勢時，不僅會增加住房投機者的融資成本，也會減小住房消費的需求，從而使整個住房需求下降；三是，當住房投機炒作需求及消費需求都出現(xiàn)下降趨勢時，必然改變整個住房市場預期。四是，住房按揭貸款利率上升程度也決定當前泡沫下的房價下降的程度。如果住房按揭貸款利率上升較高，那么房價下跌概率也自然上升。五是，既然利率上升是影響房價下跌的決定性因素，那么在按揭貸款利率（無論是一套還是二套）上升一定會影響房價下跌的情況下，按揭貸款利率上升對住房的消費者來說是十分有利的。因為，購買本金下降一定會比利率上升更有利于減輕購買住房者的負擔。首套住房貸款利率上升，對首套住房消費者是最有利的，而不是增加其購買住房的負擔。