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不動(dòng)產(chǎn)登記中是否要審查婚姻證明

 薇薇925 2016-10-13


   1997年某市李某在大陸與香港人王某結(jié)婚, 1998年購(gòu)買商品房一套登記在李某一人名下。2000年李某與王某經(jīng)香港地區(qū)法院裁定離婚,但法院裁定書并未涉及該套商品房所有權(quán)歸屬。2007年李某到當(dāng)?shù)胤课莸怯洐C(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理上述商品房買賣過(guò)戶登記手續(xù),房屋登記部門經(jīng)審核發(fā)現(xiàn)該房屋系其婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的,按當(dāng)?shù)匾?guī)定,被告知還需其原配偶共同到場(chǎng)申請(qǐng)或提交經(jīng)公證的委托書,因夫妻離婚多年,雙方合不來(lái),也聯(lián)系不上,最終無(wú)法申請(qǐng)登記。在現(xiàn)實(shí)生活中,共有房屋的事實(shí)權(quán)利人與登記簿記載的權(quán)利人不一致的現(xiàn)象普遍存在。尤其突出的是夫妻關(guān)系存續(xù)期間,夫妻共有房屋常常登記在一方名下,此時(shí),可能造成登記簿記載的物理狀況與實(shí)際情況不一致,由此引發(fā)各種糾紛。登記機(jī)構(gòu)是否要審查婚姻關(guān)系證明或潛在的(隱形)共有人,一直存在較大的爭(zhēng)議。歸納共有兩種觀點(diǎn): 


第一種觀點(diǎn)


  要審核婚姻證明。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬一般以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn),夫妻共有不動(dòng)產(chǎn)由共有人中的夫或妻名義登記并領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書,其他共有人有證據(jù)足以證明產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移的,應(yīng)將該權(quán)利視為登記人代表夫妻共同申請(qǐng)。根據(jù)《婚姻法》第十七條規(guī)定,夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn),歸夫妻共同所有:(一)工資、獎(jiǎng)金;(二)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益……


第二種觀點(diǎn)


  無(wú)須審核婚姻證明?!痘橐龇ā返谑艞l規(guī)定,夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有,財(cái)產(chǎn)約定對(duì)夫妻雙方具有約束力。《物權(quán)法》第九條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定除外。第十六條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容依據(jù)?!恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記一般因申請(qǐng)啟動(dòng)登記,法律另有規(guī)定除外。

  筆者贊成第二種觀點(diǎn),即在不動(dòng)產(chǎn)登記中一般無(wú)須審核婚姻關(guān)系證明。


不審查婚姻證明的理由    




1.審查婚姻證明無(wú)法律依據(jù)


  關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力,我國(guó)立法上一般采取登記要件主義,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬一般以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn),共有不動(dòng)產(chǎn)由共有人申請(qǐng),并領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書?!斗课莸怯涋k法》第十三條規(guī)定,共有房屋,應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。共有房屋所有權(quán)變更登記,可以由相關(guān)的共有人申請(qǐng),但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請(qǐng)房屋登記的,應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)。《物權(quán)法》第十六條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容依據(jù),不動(dòng)產(chǎn)登記簿由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管理。不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有以下兩個(gè)方面的效力:一是不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有推定力。即不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時(shí),推定該人享有該項(xiàng)權(quán)利,其權(quán)利內(nèi)容也以不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載為準(zhǔn)。實(shí)踐中,雖然登記簿記載的權(quán)利狀況與實(shí)際情況可能不符,但是在沒(méi)有經(jīng)過(guò)異議登記、更正登記等法定程序前,法律依然推定登記簿記載的權(quán)利人為真正的權(quán)利人。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的登記需要經(jīng)過(guò)登記機(jī)關(guān)的審查, 一般情況下記載狀況與真實(shí)狀況基本一致,因而具有較高的可信度。另一方面,賦予不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力,也有利于降低交易信息審查成本,提高交易效率。同時(shí),不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力還體現(xiàn)在,當(dāng)?shù)怯洐?quán)利人的權(quán)利受到侵害時(shí),權(quán)利人可以以不動(dòng)產(chǎn)登記簿作為要求法律求助的依據(jù)。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利人與他人發(fā)生財(cái)產(chǎn)爭(zhēng)執(zhí)時(shí),不動(dòng)產(chǎn)登記簿可以作為權(quán)利人權(quán)利的證明。二是不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公信力。所謂公信力是指即便不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的物權(quán)歸屬和內(nèi)容與真實(shí)的物權(quán)歸屬和內(nèi)容不一致,信賴該登記簿記載之人仍可如同登記簿記載正確時(shí)那樣依法律行為而取得相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定,善意取得也適用不動(dòng)產(chǎn)。即該不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人推定為真正的權(quán)利人,對(duì)于信賴該登記而與之從事交易的人而言,即使此后表明該項(xiàng)登記錯(cuò)誤,在法律上仍然認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)相同的法律效果。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿具有公示效力,所以相關(guān)當(dāng)事人無(wú)須注意登記名義人的婚姻關(guān)系證明,僅依據(jù)登記情況即可認(rèn)定權(quán)利人,并進(jìn)而作出相應(yīng)審核決定。


2.審核婚姻證明無(wú)現(xiàn)實(shí)意義


  公民婚姻狀況并不是其是否擁有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的前提條件,即公民不管是否已婚還是離婚或者未婚都有權(quán)利和資格擁有不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán);房屋登記機(jī)構(gòu)通常在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移等處分登記業(yè)務(wù)時(shí),除了要審查夫妻婚姻證明外,還需提交民政部門出具的婚姻登記記錄證明。眾所周知,公民戶籍所在地民政局出具的無(wú)婚姻證明只能證明該公民在戶籍所在地沒(méi)有辦理結(jié)婚登記,即使戶籍所在地民政局能出具的無(wú)婚姻登記證明也不能真正反映公民的婚姻真實(shí)狀況,那么登記機(jī)構(gòu)要求申請(qǐng)人出示戶籍所在地民政局的婚姻關(guān)系證明就毫無(wú)意義。

  近期,國(guó)家民政部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范(無(wú))婚姻登記記錄證明相關(guān)工作的通知》,自文件下發(fā)之日起,除辦理涉臺(tái)和9個(gè)國(guó)家公證事項(xiàng)需開(kāi)具證明外,不再出具(無(wú))婚姻登記記錄證明。各地房屋登記機(jī)構(gòu)也對(duì)房屋登記收件材料進(jìn)行梳理,與登記機(jī)構(gòu)職責(zé)無(wú)關(guān)材料一般要取消。比如,不再提交婚姻證明。如果申請(qǐng)人實(shí)際占有房屋卻沒(méi)有辦理登記,不便于與之有債權(quán)糾紛的人進(jìn)行查詢,也不利于公檢法等部門協(xié)助執(zhí)行和個(gè)人住房信息核查工作的開(kāi)展,如果使申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)公示化、明朗化更有利于公眾或利害關(guān)系人、司法協(xié)助和政府有關(guān)部門監(jiān)督和管理,如查詢、查封、強(qiáng)制過(guò)戶、戶籍管理、流動(dòng)人員管理、出租房屋、稅源管理等,也能最大化地維護(hù)申請(qǐng)人利益,有效維護(hù)其他公民和單位利益。申請(qǐng)人在沒(méi)有相關(guān)婚姻證明的情況下辦理不動(dòng)產(chǎn)登記,在理論上,也不會(huì)影響其配偶的財(cái)產(chǎn)權(quán),反而是保護(hù)了配偶的財(cái)產(chǎn)權(quán),如申請(qǐng)人不將隱藏的財(cái)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)登記公示的方式公開(kāi)化,那配偶反而沒(méi)有證據(jù)證明該房屋為婚后共同財(cái)產(chǎn)。如果申請(qǐng)人在沒(méi)有相關(guān)婚姻證明的情況下,房屋登記機(jī)構(gòu)為其辦理了房產(chǎn)證,即備案登記為單獨(dú)所有,但其配偶有結(jié)婚證明證明是婚后購(gòu)買的房屋,根據(jù)《婚姻法》第十七條規(guī)定,該房屋財(cái)產(chǎn)仍為夫妻共有財(cái)產(chǎn),并不會(huì)因?yàn)榉课莸怯洸块T的單獨(dú)所有登記就認(rèn)定申請(qǐng)人的房屋為個(gè)人單獨(dú)財(cái)產(chǎn)。因此,房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理房屋登記時(shí),審查婚姻關(guān)系證明,既沒(méi)有法律意義,也缺少法律依據(jù),同時(shí),給當(dāng)事人帶來(lái)了不必要的麻煩,浪費(fèi)財(cái)力、物力,還降低了登記效率,加大了登記部門的法律責(zé)任。只要申請(qǐng)人提交材料齊全、符合法定形式、程序合法,房屋登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)依職權(quán)及時(shí)辦理。


3.取消審查婚姻證明可行性


  對(duì)于夫妻隱性共有人問(wèn)題,北京、上海、深圳、廣州等城市在《物權(quán)法》實(shí)施前就已明確了登記機(jī)構(gòu)登記的房屋所有權(quán)人為實(shí)際所有權(quán)人,這些城市實(shí)際觖決了無(wú)需審核婚姻證明問(wèn)題?!斗课莸怯涋k法》實(shí)施后,廣西柳州、桂林等地積極出臺(tái)“共有房屋共同申請(qǐng)登記”實(shí)施辦法。登記機(jī)構(gòu)通過(guò)在當(dāng)?shù)匕l(fā)布公告等形式進(jìn)行宣傳,對(duì)于夫妻共有財(cái)產(chǎn)卻登記在一方名下的,可申請(qǐng)?jiān)黾庸灿腥耍瑥亩鉀Q夫妻隱性共有人;同時(shí),還設(shè)立一定的過(guò)渡期間,在過(guò)渡期間,仍然審查夫妻婚姻關(guān)系證明,過(guò)渡期間過(guò)后,在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等處分登記業(yè)務(wù)時(shí),增加詢問(wèn)事項(xiàng),不再審查其婚姻證明。當(dāng)然,在辦理夫妻離婚析產(chǎn)和增加配偶為房屋共有人等業(yè)務(wù)時(shí),還需提交婚姻證明,可享有契稅減免政策待遇?!蛾P(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(法釋〔2010〕15號(hào))第八條規(guī)定,當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事關(guān)系無(wú)效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由,對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的,人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事?tīng)?zhēng)議,民事?tīng)?zhēng)議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi),已經(jīng)受理的,裁定中止訴訟。因此,《房屋登記辦法》實(shí)施后,經(jīng)過(guò)幾年實(shí)踐,如房屋事實(shí)存在共有人,但因當(dāng)事人沒(méi)有如實(shí)申請(qǐng)登記,從而導(dǎo)致登記名義人與實(shí)際權(quán)利人有差異,登記機(jī)構(gòu)不應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。目前,絕大多數(shù)司法部門的同志也認(rèn)為,對(duì)于依賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的第三人來(lái)說(shuō),登記簿未記載權(quán)利的一方是不能以其享有共有權(quán)為由主張登記簿上記載的權(quán)利人所做出的處分行為無(wú)效的。而對(duì)于實(shí)際共有人因此受到損失,只能通過(guò)其他法律途徑要求處分人承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。隨著《婚姻法》《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《房屋登記辦法》等法律法規(guī)及規(guī)章的陸續(xù)出臺(tái)和貫徹落實(shí),廣大群眾維權(quán)意識(shí)日益增強(qiáng),進(jìn)一步加深了全面和準(zhǔn)確理解物權(quán)登記的重要性及深遠(yuǎn)意義。取消對(duì)婚姻關(guān)系審查,不但能減少房屋登記糾紛,降低登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn),提升房屋登記工作效率和服務(wù)質(zhì)量,還能夠提高群眾滿意度,方便辦事群眾。


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