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在重慶這樣一個(gè)房?jī)r(jià)不高的城市，日子好過(guò)的開發(fā)商并不算多。

但如果你在很多年前，用很便宜的價(jià)格拿了一大塊地，那就不一樣了。

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舉兩個(gè)例。

2001年，我在一家代理公司上班，有個(gè)開發(fā)商請(qǐng)我們老板幫忙去看一塊地，我跟著去打了趟醬油。這塊地在南濱路上，準(zhǔn)確的地理位置我已經(jīng)記不清了，印象中應(yīng)該就在今天東原的1891附近，當(dāng)時(shí)南濱路還在建，說(shuō)是第二年就通車，地價(jià)是30萬(wàn)一畝，開發(fā)商問(wèn)我老板怎么看，我老板回答說(shuō)，這個(gè)鳥不下蛋的地方，30萬(wàn)一畝只怕是貴了。開發(fā)商信了……后來(lái)……他們?cè)偌s喝酒唱歌吃飯，我老板從沒好意思讓對(duì)方買過(guò)單。

九龍坡有個(gè)大盤，叫廣廈城，我記得地價(jià)不到20萬(wàn)一畝，這是什么概念呢？按2.5的容積率計(jì)算，樓面價(jià)也就150塊左右，和白送差不多。10來(lái)天前，同樣是在九龍坡，財(cái)信買了塊地，位置沒廣廈城好地塊沒廣廈城大，樓面價(jià)4000，相當(dāng)于大概15年時(shí)間，地價(jià)漲了25倍。

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15年25倍，即使是按復(fù)利計(jì)算，年回報(bào)也達(dá)到驚人的77%，這個(gè)利潤(rùn)率連放高利貸的都不敢想。

以后會(huì)怎么樣不好說(shuō)，但在過(guò)去20年，囤地絕對(duì)是門好生意，某位被眾人稱為教父的港商，在大陸房子修得不怎么樣，但囤地這件事，一直都很擅長(zhǎng)——這或許也正是人家高明的地方。

如果只看房?jī)r(jià)，重慶便宜得都不好意思說(shuō)自己是直轄市，但即便如此，如果你能在七八年前、一環(huán)以內(nèi)，搞到一大塊地，你多半仍然是當(dāng)之無(wú)愧的人生贏家。

這種地塊，現(xiàn)在還沒開發(fā)完的，已經(jīng)不多了：江與城一個(gè)（新江與城不是），融僑一個(gè)（現(xiàn)在轉(zhuǎn)給了金輝），融匯兩個(gè)，一只手大概就可以數(shù)完。

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其實(shí)還有一塊地，拿得比這幾個(gè)樓盤更早，準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)應(yīng)該和廣廈城差不多。北起南濱路，南至南坪東路，東起福利社，西到海棠曉月，整個(gè)一大片都屬于這個(gè)地塊，在重慶整個(gè)房地產(chǎn)歷史中，如果評(píng)選最劃算的土地交易，我個(gè)人認(rèn)為它應(yīng)該可以排進(jìn)前五，甚至前三。

如果你是洋世達(dá)老板，今天的你，一定很感謝當(dāng)年在土地出讓合同上果斷蓋章的自己。

拿這塊地的開發(fā)商，叫洋世達(dá)，這塊地上開發(fā)出來(lái)的第一個(gè)樓盤，叫陽(yáng)光華庭。

今天，這塊地已經(jīng)開發(fā)到最后一期，名字叫南濱特區(qū)，也就是今天這篇推送的主角。

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我和這塊地還有點(diǎn)關(guān)系。

我買的第一套房子，就是陽(yáng)光華庭二期，我在這套房子里一直住到2013年。套內(nèi)面積47平米，兩室無(wú)餐廳無(wú)景觀陽(yáng)臺(tái)，不看中庭當(dāng)西曬。在同一個(gè)小區(qū)里，關(guān)于朝向視野和景觀資源，不管小戶型樂(lè)不樂(lè)意，它們都必須要孔融讓梨，至少在買房子這件事上，有錢確實(shí)了不起。

交房后讓我感到意外的是，從生活陽(yáng)臺(tái)望出去，我居然還可以看到江，雖然我能看到的江面，只有網(wǎng)紅的錐子臉那么大一塊，但不管怎么樣，老子住的也是江景房。我懷疑自己之所以能看到點(diǎn)江，十有八九源于洋世達(dá)在設(shè)計(jì)工作時(shí)的疏忽，不然這巴掌大小的一塊江景，多半也會(huì)被割讓給隔壁的大戶型。

這套房子套內(nèi)面積價(jià)格2000多一點(diǎn)，按照當(dāng)時(shí)的建材價(jià)格和人工費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，即使是按這個(gè)價(jià)格賣，洋世達(dá)也應(yīng)該還小有薄利，總價(jià)10萬(wàn)——我估計(jì)它很可能賺了我12000塊錢左右，在我這樣一個(gè)24K純屌絲身上賺這么大一筆錢，實(shí)在是沒有人性。

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10多年后，這個(gè)樓盤終于快要收官了。用10多年錢的地價(jià)做開發(fā)，賣今天的房?jī)r(jià)，這樣的開發(fā)商，日子原本可以很舒爽。

如果我是洋世達(dá)的老板，對(duì)于這最后一期，我會(huì)隨便找個(gè)項(xiàng)目總來(lái)看門，自己一點(diǎn)都不費(fèi)神，只要規(guī)劃設(shè)計(jì)不犯大錯(cuò)，示范區(qū)做得漂亮一點(diǎn)，去年9000塊一平米開盤，輕輕松松就賣出去了，到今天，價(jià)格已經(jīng)可以慢慢漲到1萬(wàn)左右，甚至略微還出點(diǎn)頭。自己周游幾圈大世界，泡幾個(gè)小明星，歲月靜好云淡風(fēng)輕。

這并不是開玩笑，更不是為了偷懶。以南濱特區(qū)的位置和江景資源，和市面上價(jià)格九千一萬(wàn)的高層PK，已經(jīng)有一定勝算、甚至有可能贏得比較輕松。但是如果再往上面跨一步，基本就和主城成熟地段洋房，以及近郊組團(tuán)的疊拼聯(lián)排，差不多一個(gè)價(jià)位，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就變了，競(jìng)爭(zhēng)壓力瞬間就高了不止一個(gè)等級(jí)——而洋世達(dá)并不是一個(gè)在高端市場(chǎng)上很有號(hào)召力的IP。

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但是有錢人往往就是愛折騰，但也許正是因?yàn)閻壅垓v，他們才成了有錢人。

下面有請(qǐng)著名青年藝術(shù)家羅西西同學(xué)，用她的畫筆，來(lái)說(shuō)明南濱特區(qū)和其它普通高層有什么區(qū)別。

（單擊圖片可放大）

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通過(guò)這幅偉大的藝術(shù)作品，我們不難看出，洋世達(dá)的算盤是，在這7棟高樓里面，用7個(gè)一樓的架空空間、8個(gè)大的空中花園，以及每隔兩層一個(gè)的休閑平臺(tái)，來(lái)打動(dòng)買房子的人。

洋世達(dá)最初的想法，應(yīng)該是在用這些花園和休閑平臺(tái)，擺點(diǎn)桌子椅子種點(diǎn)花，讓業(yè)主即使在最熱或是下雨的時(shí)候，也可以出來(lái)透口氣喝喝茶，我模糊記得它最早的廣告語(yǔ)貌似叫“錘子森林”，哦對(duì)不起是“垂直森林”，這個(gè)廣告，暴露了它最早的理想是當(dāng)一名園丁。

在寫字樓市場(chǎng)上，目前有一種比較流行的方式，就是通過(guò)資源共享，幫助理想豐滿錢包骨感的小老板們，在不損失面子和功能的條件下降低成本。比如一棟樓共用幾間會(huì)議室，一層樓共用一個(gè)前臺(tái)靚女一臺(tái)打印機(jī)，甚至若干家公司共用一家服務(wù)機(jī)構(gòu)，比如律師事務(wù)所。

在住宅領(lǐng)域，其實(shí)也有類似的可能性，你讓每家人買一個(gè)大的空中花園、甚至是一個(gè)40平米的陽(yáng)臺(tái)都是很難的，因?yàn)轭A(yù)算不允許，但大家共用一個(gè)是可能的，既不用多花太多錢，也不耽擱享受和裝B。

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通常來(lái)說(shuō)，做到上面的步驟，基本上也算是給自己有交代了。但人一旦有了折騰的心，藥就很難停。

進(jìn)入2016年，它的廣告語(yǔ)已經(jīng)換了新版，叫“天空森林城市”。這不只是換了幾個(gè)字，而是換了定位方向：7個(gè)架空大廳加8個(gè)空中花園，已經(jīng)不再滿足于種點(diǎn)花花草草，還想用來(lái)搞點(diǎn)新的花招，聽說(shuō)，計(jì)劃中的內(nèi)容包括健身、有機(jī)果蔬賣場(chǎng)、空中餐廳、書吧茶室、兒童游樂(lè)場(chǎng)地，甚至包括各種沙龍、展覽、講座、創(chuàng)意市集……

在這棟住宅樓里面，除了住宅，還有商務(wù)活動(dòng)甚至是零售買賣，這或許就是為什么它說(shuō)自己是一個(gè)城市。

“垂直森林”和“天空森林城市”的區(qū)別，我再用一幅藝術(shù)作品來(lái)解釋。

（單擊圖片可放大）

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從定位邏輯上講，這并沒有什么可以詬病的地方。

我個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入下半場(chǎng)以后，開發(fā)商需要比拼售后的運(yùn)營(yíng)能力，你能不能給業(yè)主提供新的生活場(chǎng)景，能不能給業(yè)主更多的生活內(nèi)容，將在很大程度上影響開發(fā)商的市場(chǎng)表現(xiàn)，因?yàn)槌鞘欣镆呀?jīng)不缺房子了，只是一套可以遮風(fēng)擋雨的房子已經(jīng)很難滿足人們。

如果你覺得我說(shuō)得太玄太空，我可以舉個(gè)例。今天稍微像樣點(diǎn)的小區(qū)，都有不少全職太太，做點(diǎn)家務(wù)加上睡覺（無(wú)論你是上午睡還是吃完午飯睡），總共花半天都?jí)蛄?，因此注定她們還有半天很無(wú)聊，逛街或是約人喝茶都不合適，因?yàn)?點(diǎn)多就要接孩子。所以我一直沒搞懂，為什么這么多小區(qū)，我沒看到哪一個(gè)，在會(huì)所里做一間有很多雜志的咖啡館或是茶室，你定100種雜志，把市面上所有流行雜志買齊，一個(gè)月也就2000塊，讓她們來(lái)消磨半天時(shí)間，和鄰居聊聊八卦，翻幾本雜志了解一下最新的資訊長(zhǎng)長(zhǎng)見識(shí)，不挺好嗎？

只要用心想，可以想到很多解決業(yè)主實(shí)際生活問(wèn)題的方法、找到很多拓寬業(yè)主生活內(nèi)容的渠道，針對(duì)孩子、針對(duì)老人、針對(duì)夫妻、針對(duì)單身狗……，可惜的是，會(huì)修房子的開發(fā)商很多，懂生活的開發(fā)商很少。

所謂品牌，不外乎是用過(guò)都說(shuō)好。怎樣才能用過(guò)都說(shuō)好？不外乎就是把用戶伺候好。

所以從方向上看，南濱特區(qū)至少是符合未來(lái)趨勢(shì)的。

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理論上講，洋世達(dá)理想的未來(lái)場(chǎng)景，也有實(shí)現(xiàn)的可能。

第一，這15個(gè)空間，如果每個(gè)按700平米算，總建筑面積大概在10000平米左右，和一家新世紀(jì)百貨差不多大，面積是夠的。

第二，背后的團(tuán)隊(duì)也有點(diǎn)來(lái)頭，除了洋世達(dá)，還有兩個(gè)值得一提的參與者：一位名叫博埃里，意大利人，米蘭世博會(huì)總規(guī)劃師，代表作就是米蘭的“錘直森林”；另一位叫蔡雪梅，原龍湖和世茂的營(yíng)銷高管，后來(lái)自己創(chuàng)業(yè)，據(jù)說(shuō)想從南濱特區(qū)開始，把“天空城市”，做成一個(gè)系列產(chǎn)品推薦給各個(gè)客戶，在各個(gè)城市復(fù)制。

第三，洋世達(dá)正在搞招募：一是通過(guò)比賽，招募各個(gè)國(guó)家的建筑師來(lái)做這些空中花園的定位和設(shè)計(jì)；二是通過(guò)免租，招募本地有特色的商家資源。

聽起來(lái)這個(gè)事情似乎馬上就要成了——但實(shí)際上肯定沒這么簡(jiǎn)單。

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這個(gè)計(jì)劃里還有一個(gè)團(tuán)隊(duì)，分量一點(diǎn)都不比開發(fā)公司、博埃里、蔡雪梅輕，那就是一個(gè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。他們需要對(duì)當(dāng)下城市里最流行的東西、最熱門的現(xiàn)象、最受關(guān)注的人，都非常了解和熟悉，并能用一個(gè)合適的價(jià)格和方式，把它們引入到社區(qū)里面來(lái)，團(tuán)隊(duì)要有足夠的信息面和敏感度，還需要很好的溝通談判技巧——要組織這樣一個(gè)團(tuán)隊(duì)，并不比開發(fā)一個(gè)新樓盤、培育一家新公司容易，甚至很可能更難，因?yàn)楹苌儆腥擞羞^(guò)類似經(jīng)驗(yàn)。

如果沒有這樣一個(gè)團(tuán)隊(duì)，后期運(yùn)營(yíng)跟不上，關(guān)于“天空森林城市”的構(gòu)想，有一大半都將很難實(shí)現(xiàn)，那7個(gè)大廳、8個(gè)空中花園，最后會(huì)成為業(yè)主喝茶吹風(fēng)遛孩子的地方——和最初的“垂直森林”的定位一樣。

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至少在重慶，我也并不認(rèn)為“天空城市”會(huì)被大量復(fù)制。

以南濱特區(qū)為例。7個(gè)大廳、8個(gè)空中花園，總建筑10000平米，這些面積都是要計(jì)入容積率的，也就說(shuō)按照這個(gè)模式做開發(fā)，至少會(huì)增加三塊成本：第一步就是要損失10000平米銷售面積，第二步是為這10000平米投入建筑、裝修、裝置布景成本；第三塊為了這個(gè)產(chǎn)品概念，出國(guó)考察、規(guī)劃設(shè)計(jì)、引入各種服務(wù)團(tuán)隊(duì)、為之包裝推廣。

這三項(xiàng)目成本相加，至少1個(gè)多億，除此以外還有另外一項(xiàng)隱形成本，這種摸索型的開發(fā)方式，前期工作周期會(huì)更長(zhǎng)，按土地價(jià)值10億、資金年息7%計(jì)算，拖一年就是7000萬(wàn)，相當(dāng)于每年把70臺(tái)全新的奔馳S開進(jìn)南濱路下面的長(zhǎng)江里。

也就是說(shuō)，增加的成本應(yīng)該在2個(gè)億以上——目前重慶的中小開發(fā)商，在當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平上，有幾家有實(shí)力和膽量，承擔(dān)這個(gè)成本？又有幾家敢用高層產(chǎn)品，對(duì)龍湖香港置地洋房、近郊別墅亮劍？而大開發(fā)商，比如龍湖萬(wàn)科，做高端住宅，又有自己的定位邏輯和產(chǎn)品體系。所以，小開發(fā)商沒實(shí)力做，大開發(fā)商又有其它想法，愿意做“天空森林城市”的開發(fā)商，能有幾家？

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所以，即使南濱特區(qū)成功，我也不認(rèn)為會(huì)在重慶看到很多“天空城市”，它很難象別墅里的美式法式那樣成為爆款。

在我看來(lái)，南濱特區(qū)更象是一次個(gè)人行為：第一，對(duì)于開發(fā)了10多年的這塊地，有點(diǎn)情懷；第二，就象最初說(shuō)到的，土地成本低老子玩得起。它不是常規(guī)行為，沒有太多代表性和參考意義，就像我回老家吃米粉一樣，所有種類的臊子要加齊，吃的是個(gè)回憶。

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不過(guò)，我還是希望洋世達(dá)美夢(mèng)成真，如果它做到了自己想要的，對(duì)自己、對(duì)業(yè)主、對(duì)城市，都是件好事，即使做不到，至少業(yè)主也落了十幾個(gè)空中花園，用來(lái)喝個(gè)茶遛個(gè)孩子也不錯(cuò)，有總比沒有強(qiáng)。

這家開發(fā)商，日子原本可以過(guò)得很舒爽，但它最終選了一條和自己較勁的路，當(dāng)然你可以說(shuō)它是為了賣更好的價(jià)格多賺錢，但另一面我們應(yīng)該承認(rèn)的是，這個(gè)世界上絕大部分創(chuàng)新或多或少都是為了賺錢，這些創(chuàng)新很大程度上正是讓我們生活變得更好的源泉，從這個(gè)角度看，任何認(rèn)真且正當(dāng)?shù)呐Χ贾档米鹬亍?/span>

我有一個(gè)朋友的老婆，在洋世達(dá)工作了很多年，有次吃飯的時(shí)候說(shuō)：我們老板到新加坡過(guò)邊檢應(yīng)該都可以刷臉卡了，最近幾年不知道跑了多少趟新加坡——那是高層建筑內(nèi)部綠化做得最好的國(guó)家。

勤奮總是讓人心生好感，所以，10多年前在我很窮的時(shí)候、洋世達(dá)賺了我萬(wàn)把塊這種惡劣行為，我也打算不追究了。