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如果知道房價(jià)還要漲，最好的辦法就是立刻買房。 我是一個(gè)在北京工作的鄭州人，但是由于工作內(nèi)容的原因，對(duì)于二線城市的關(guān)注度反而要比其它一線城市高很多。 這次，我想講一講自己的故事，不到100萬的本金，如何通過合理的分析抓住機(jī)遇，在2個(gè)月內(nèi)增值超過100萬。希望能對(duì)您，不管是剛需還是想投資，都帶來一些思路。 最最重要的依然是：位置，位置，還是位置！ ▼ 很多人會(huì)覺得，明明一線城市看起來漲的更多，我為什么要選擇二線城市來操作呢？ 原因說起來也簡單：一是本金不多，不能扔一個(gè)籃子里，所以要穩(wěn)妥起見，以小博大；二是只要選對(duì)城市，了解透徹城市的行情，依然會(huì)有可觀的收益。 我是今年六月份買的房，2萬1買的，100多平的小三房，一梯兩戶，小區(qū)1左右的容積率，超過50%綠化率，兩個(gè)月時(shí)間漲到2.9萬，這個(gè)漲幅這個(gè)時(shí)間，對(duì)于弱二線城市來說也是相當(dāng)少見的，可以說這一次的入手相當(dāng)及時(shí)。 下面來說說我的經(jīng)驗(yàn)和思路： 在買房之前，我重點(diǎn)研究了兩個(gè)城市。一個(gè)是上海，一個(gè)是合肥。 我非常強(qiáng)烈的建議，每一個(gè)想買房的人，都去研究兩個(gè)城市的行情走向。一個(gè)是熱度最先起來的一線城市，一個(gè)是跟你所在城市有所類似的二線城市。 我選擇上海的原因很簡單，他是房價(jià)暴漲的發(fā)源地，今年中國所有的行情走勢(shì)都可以看到上海的影子。而選擇合肥的原因，則是因?yàn)樗c鄭州最為相似，同為中部城市，人口GDP各個(gè)情況都大致相同，因此合肥是一個(gè)非常好的對(duì)標(biāo)案例。 選擇好城市之后，我就開始看資金的傳遞情況以及開始暴漲前都發(fā)生了什么。 去年中旬上海深圳開始暴漲，到了過年的時(shí)間就漲了近50%，到3月就開了限購緩和房價(jià)，作用有限，直到現(xiàn)在依然有反彈的趨勢(shì)。查看上海暴漲前夕發(fā)生了什么？會(huì)發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)了大量地王，僅去年5月份上海就拍出了8個(gè)地王。房價(jià)要漲，央企先行。對(duì)于樓市的預(yù)判，大型房企的嗅覺更加敏銳。 （15年4月，上海房價(jià)就吹響了上漲的號(hào)角，如果當(dāng)時(shí)有這樣的思路，這個(gè)時(shí)候甚至年底入手，都可以說是非常劃算的） 再反觀鄭州，去年沉寂了一年后，今年上半年開始也慢慢的出現(xiàn)了地王，一開始并不瘋狂，1月2個(gè)，4月1個(gè)，像小火慢燉。直到6月初的時(shí)候地王頻率越來越高，一個(gè)月出了仨，而且很難看到本土房企拿地，全是國企央企，跟上海去年的動(dòng)作越來越像。因此我預(yù)感到房價(jià)有無法抑制的苗頭，這是我考慮入手的原因之一。 再看合肥，年前就有復(fù)蘇的趨勢(shì)，15年12月開始大量的出現(xiàn)地王。如此頻繁的拿地是因?yàn)槭裁?？因?yàn)榉科髠冎?，一線城市的上漲紅利要溢出了，搶占二線城市勢(shì)在必行！ 果然，15年下半年只漲了500的合肥，經(jīng)歷了地王潮后，從16年1月開始僅用了半年的時(shí)間均價(jià)就又漲了2000。當(dāng)然這只是數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中的平均值，合肥的朋友肯定清楚，主城區(qū)基本都已經(jīng)翻倍了。 有一個(gè)最新的消息今天剛剛發(fā)出，2015年12月30號(hào)拍出的合肥融創(chuàng)壹號(hào)院備案了，位置在政務(wù)區(qū)（等于咱們的東區(qū)），你知道人家備案價(jià)格多少錢么？ 人家拍賣時(shí)1.7萬的樓面價(jià)，現(xiàn)在備案高層要2.96萬，洋房備案價(jià)3.5萬，雙雙刷新了合肥樓市記錄，都是史上最高，其中洋房最高的一套備案價(jià)4.8萬！ 所以想買融創(chuàng)房子的朋友們請(qǐng)注意了，沒有最高，只有更高，不要覺得房企會(huì)賠錢賣！按照房企這種姿態(tài)，鄭紡機(jī)未來真要賣到2萬以上了！ 不漲到這個(gè)價(jià)，意味著這些國企央企是被套牢的，我不認(rèn)為他們會(huì)有什么良心發(fā)現(xiàn)之舉。 （可以看出來，15年12月-16年1月，合肥渡過了最后一個(gè)平穩(wěn)期，嗅覺敏銳的人在這個(gè)時(shí)候入手，一定已經(jīng)賺得缽滿盆滿） 從15年4月一線城市上海開始上漲，到16年1月合肥廈門南京等二線城市開始上漲，傳遞時(shí)間大概是7個(gè)月。這是資金從1線傳遞到強(qiáng)2線城市的時(shí)間。 當(dāng)強(qiáng)2線變成紅海，弱二線必然成為下一塊資本的戰(zhàn)場。而時(shí)間上，一定是越來越快的！因?yàn)閼?zhàn)場會(huì)越來越小，分配戰(zhàn)利品的時(shí)間也會(huì)越來越短。 關(guān)于資本轉(zhuǎn)移這塊，暫且不深入展開，內(nèi)容太多。大家需要了解的是，今年大環(huán)境如此，資金除了樓市是沒有地方去的。 繼一線之后看到強(qiáng)二線因地王和資金而暴漲，是我決定入手的原因之二。 也許你會(huì)疑惑，為何我已經(jīng)看出預(yù)期，卻沒有早點(diǎn)買，而是在六月份才入手呢？說來慚愧，本小，就必須要買最合適的房子。所以我對(duì)照著一線城市，又做了進(jìn)一步的分析。 這部分是微觀的方向，對(duì)大家可能更有用一些，希望朋友們能看到。 首先，我決定買二手房。原因如下： 1、看得見，摸得著，不用擔(dān)心開放商跑路或者質(zhì)量不好的問題。 2、可以快速入手，勢(shì)頭不對(duì)也可以快速出手。 3、一個(gè)城市的核心區(qū)，大部分都是開發(fā)過的，在以后框架越來越大的情況下，位置才是王道，是稀缺資源，符合位置要求的新房可選擇性很少。就如北京三環(huán)內(nèi)，永遠(yuǎn)領(lǐng)漲，永遠(yuǎn)抗跌。（可以對(duì)照文章最上方北京各環(huán)間房價(jià)上漲速度） 4、同樣區(qū)位同樣容積率綠化的小區(qū)，二手比新房要便宜些。 確定了選擇二手房以后，我如何選擇具體小區(qū)呢？也有以下幾點(diǎn)： 1、周邊新房成交活躍。在預(yù)計(jì)要漲的情況下，新房永遠(yuǎn)是領(lǐng)漲的對(duì)象，二手房永遠(yuǎn)對(duì)標(biāo)新房跟漲。 2、周邊可能出現(xiàn)地王的小區(qū)。地王能拉高在售新房的房價(jià)，新房的房價(jià)能拉高二手房房價(jià)，這種傳導(dǎo)的原理非常容易理解。 3、低容積率，低密度，高綠化，好物業(yè)。 4、三房，100-140都行，貸款的話首付不會(huì)差太多。但是各有利弊，小三房好出手，大三房升值更多，看各人的選擇了，為了好出手我選擇的是小三房。 要特別注意的是！將來鄭州房價(jià)的走勢(shì)一定是兩極分化的！因?yàn)槿丝诘脑?，剛需?huì)越來越少，改善會(huì)越來越多。 但是城市就那么大，核心好位置好房子就那么多！因此未來人們換改善只有兩個(gè)選擇，郊區(qū)買新別墅，城區(qū)買好二手。因此，核心位置低密二手電梯洋房，是我的首選。 這樣的房子并不難找，只要你花費(fèi)一定的時(shí)間去看鄭州的二手房行情，一定能找到！同樣的道理，也可以放到其它的城市，其它的區(qū)域都適用。 再說下我買的房子本身的上漲經(jīng)過吧，房子位于CBD版塊，這是除了北龍湖以外，房價(jià)最高的區(qū)域，因?yàn)橐司?，且居民層次較高。在次一定要說的一個(gè)規(guī)律就是，二手房的漲價(jià)是有一個(gè)特點(diǎn)的，根據(jù)位置的不同，位置越好，增值比例越高！比如管城區(qū)的房子如果能從1萬漲到1萬5，那么東區(qū)的房子一定能從2萬漲到3萬以上。可以對(duì)照北京的位置漲幅再看下。
6月買完后，7月相距10公里左右的老城區(qū)拍出了一個(gè)重量級(jí)地王，刷新了很多記錄，它周邊的二手房立刻開漲，此時(shí)我所在城市的暴漲已經(jīng)拉開了序幕。很明顯的感覺到老城區(qū)的老剛需房子都漲了，CBD核心臉面改善房也就跟著漲，老城區(qū)漲1千，這邊漲近3千。 之后，8月份在距離CBD 3公里左右的副CBD，10分鐘內(nèi)連出兩個(gè)地王，刷新三觀，副CBD內(nèi)高檔小區(qū)應(yīng)聲封盤，再開盤就漲了5000。這邊畢竟二手比不上新房，但是跟漲個(gè)3500還是綽綽有余的。 就這兩次地王，就這兩個(gè)月時(shí)間，已經(jīng)讓房子升值這么多了。 今天主要跟大家聊的就是這三點(diǎn)，其實(shí)買房還有很多需要考慮的因素，但是那都是更加細(xì)致的東西了，比如戶型朝向，風(fēng)水是否依山傍水，不是決定性因素，以后再做介紹。
▼ 最后再做一次總結(jié)： 1.找兩個(gè)最早上漲的城市做對(duì)比，了解他們的房價(jià)走勢(shì)。 2.大量地王的出現(xiàn)非?？赡苁潜q的前兆，大型房企的嗅覺永遠(yuǎn)比我們敏銳。 3.暴漲前3個(gè)月都可以入手，不用擔(dān)心，也別猶豫。合肥到現(xiàn)在8個(gè)月了還在瘋漲，上海到現(xiàn)在都1年多了，還是控制不了。 4.買二手，新房早晚最后都變二手房。 5.買核心位置，買學(xué)區(qū)地鐵等稀缺資源。 6.買改善，買改善，買改善！重要的事情說三遍，不管哪里，能買改善別考慮剛需！ 7.房價(jià)是周期性的，錯(cuò)過這一回也沒著急，時(shí)刻觀察房價(jià)走勢(shì)，這種暴漲的情景總有一天你會(huì)再次見到的。
PS：另外，我承認(rèn)鄭州還有很多增值更快的小區(qū)，比如東潤泰和，比如瀚海晴宇和建業(yè)天筑。但是這些都是期房，一旦出現(xiàn)下降行情是容易被綁死的，有一定風(fēng)險(xiǎn)的存在。 只要9月30號(hào)，鄭州不出臺(tái)限制措施，這次的上漲至少要持續(xù)到年底了。希望各位早做安排，給自己多一些準(zhǔn)備。 最后想說的是，每3年一個(gè)大漲幅，每3年一個(gè)下跌短周期，就算這次被套上了，權(quán)當(dāng)是為國接盤，3年后咱們又是一條好漢！ · End · 真二網(wǎng)樓市分析，每周一篇干貨，為你帶來鄭州未來2-6個(gè)月的房價(jià)走勢(shì)。 |
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