我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行雙軌制，即劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)。1990年前，土地供地采用劃撥方式，1990年《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》即國(guó)務(wù)院令第55號(hào)令（以下稱《條例》）實(shí)施后，我國(guó)土地開始實(shí)施有償使用，嚴(yán)格劃定劃撥土地使用權(quán)范圍。劃撥土地是我國(guó)特有的概念，根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條對(duì)劃撥土地使用權(quán)的取得途徑進(jìn)行了具體規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。”由于劃撥土地不繳納土地出讓金，在轉(zhuǎn)讓、出資、聯(lián)建、抵押等方面受到限制，在發(fā)生上述行為時(shí)，要經(jīng)過相關(guān)政府的批準(zhǔn)及辦理補(bǔ)交出讓金手續(xù)等，實(shí)踐中因此引發(fā)的法律問題較多，爭(zhēng)議也多。

一、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

根據(jù)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的，劃撥土地使用權(quán)可分為主動(dòng)轉(zhuǎn)讓和被動(dòng)轉(zhuǎn)讓，主動(dòng)轉(zhuǎn)讓，即直接以劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓；被動(dòng)轉(zhuǎn)讓是指，由于劃撥土地上房屋發(fā)生轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)也發(fā)生轉(zhuǎn)移，即根據(jù)地隨房走的原則，劃撥土地使用權(quán)被迫轉(zhuǎn)讓。

（一）劃撥土地使用權(quán)主動(dòng)轉(zhuǎn)讓

《條例》第四十五條規(guī)定，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。但四十四條又規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

根據(jù)上述規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過市縣人民政府批準(zhǔn)，并符合一定的條件，且辦理土地出讓手續(xù)后，才能轉(zhuǎn)讓。但隨著國(guó)有企業(yè)改革不斷發(fā)展，劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的情形時(shí)有發(fā)生，轉(zhuǎn)讓合同是否有效、何時(shí)有效等問題在司法實(shí)踐中一直存有爭(zhēng)議。2005年《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下稱《解釋》）頒布后，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效的最后期限為起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，具體如何轉(zhuǎn)讓分為三種情形處理。

1、先出讓后轉(zhuǎn)讓

《解釋》第十一條規(guī)定，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。 但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦 理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”這就是說，在起訴前，轉(zhuǎn)讓人經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，則轉(zhuǎn)讓人可以將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與受讓人，其轉(zhuǎn)讓合同性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。其實(shí)，這時(shí)轉(zhuǎn)讓的已不是劃撥的土地使用權(quán)，而是出讓土地使用權(quán)。這里遵循的還是《條例》確立的“先出讓后轉(zhuǎn)讓”的原則，只不過辦理出讓手續(xù)的時(shí)間寬延到了起訴前。

2、先轉(zhuǎn)讓后出讓

《解釋》第十二條規(guī)定，“土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的， 土地使用權(quán) 人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。 ”這就是說，起訴前，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓并同意由受讓人辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓合同明確被定性為補(bǔ)償性質(zhì)的合同。這種情況采用的是先轉(zhuǎn)讓，后出讓。

3、重新出讓

《解釋》第十三條規(guī)定，“土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃 撥給受讓方使用的， 土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理。 ”該規(guī)定實(shí)際上已不是關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而是劃撥土地使用權(quán)的重新劃撥。由于原劃撥土地使用權(quán)人取得該土地使用權(quán)時(shí)，可能支付了相應(yīng)的補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)時(shí)可能有地上附著物或存在職工安置等問題，新的劃撥土地使用權(quán)人應(yīng)支付補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，因此此種轉(zhuǎn)讓被定性為補(bǔ)償性質(zhì)的合同。

劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)過政府批準(zhǔn)，不管事前還是事后，那么有批準(zhǔn)權(quán)的政府的依據(jù)什么?根據(jù)2002年國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定，“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓?！?004年10月國(guó)務(wù)院國(guó)發(fā)(2004)28號(hào)文《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》重申，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)公開交易，按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。 因此， 如果原劃撥土地使用權(quán)人與受讓人協(xié)議將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后用于商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，則很可能得不到政府的批準(zhǔn)，如此則轉(zhuǎn)讓合同無效。

（二）劃撥土地使用權(quán)的被動(dòng)轉(zhuǎn)讓

《房地產(chǎn)管理法》 第三十九條第一款規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”

第二款的規(guī)定，“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)， 有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的， 轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理?！?/span>

根據(jù)上述規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓劃撥土地上房屋時(shí)，應(yīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，才能轉(zhuǎn)讓，人民政府根據(jù)相關(guān)規(guī)定，需要辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，由受讓人辦理相關(guān)手續(xù)；不需要辦理的，由轉(zhuǎn)讓人辦理相關(guān)手續(xù)。但如果轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房屋時(shí)沒有向人民政府報(bào)批，是否會(huì)影響到房屋轉(zhuǎn)讓合同的效力？

1、是否因違反《房地產(chǎn)管理法》 第三十九條第一款而無效

根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人所簽的合同違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定無效，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條的規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。如僅違反管理性強(qiáng)制性規(guī)定的，合同并非無效。《房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款屬于管理性規(guī)范。

2、是否符合《解釋》第十一條而無效

《解釋》第十一條“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效”的規(guī)定所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標(biāo)的的轉(zhuǎn)讓行為，因土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有可能改變土地使用性質(zhì)，涉及規(guī)劃變更，同時(shí)，劃撥土地為無償取得，故需政府審批前置。而當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房地產(chǎn)時(shí)約定將占用的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)概括轉(zhuǎn)讓，不適用該司法解釋對(duì)合同效力的規(guī)定。

對(duì)于上述情形，《人民法院報(bào)》2013年11月21日版刊登一篇題目為“劃撥土地上房屋買賣合同效力的認(rèn)定——江蘇南通中院判決曹平等訴崔利斌等房屋買賣糾紛案”的案例，該案例裁判要旨為：土地的劃撥性質(zhì)并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，合同當(dāng)事人繳納相應(yīng)的爭(zhēng)議土地出讓金后即可辦理過戶手續(xù)。當(dāng)事人據(jù)此主張房屋轉(zhuǎn)讓合同無效應(yīng)不予支持。該案例具有指導(dǎo)意義。

二、劃撥土地使用權(quán)聯(lián)建房屋

最高人民法院法發(fā)〔1996〕2號(hào)文《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》第21條規(guī)定，“《條例》施行后，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋的， 應(yīng)認(rèn)定合建合同無效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。”

《解釋》第十六條規(guī)定，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。”

以劃撥土地合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是否有效仍然取決于有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府是否追認(rèn)，解釋施行后，在起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，合作合同有效，相對(duì)于《條例》，有效性在時(shí)間上更為確定。但這種“先斬后奏”式的合作開發(fā)并非司法機(jī)關(guān)鼓勵(lì)，司法解釋只是為已經(jīng)發(fā)生的糾紛提供解決方案，房地產(chǎn)公司決不能心存僥幸，一旦政府不予辦理批準(zhǔn)手續(xù)，合作雙方將遭受巨大經(jīng)濟(jì)損失，故在法律框架內(nèi)行事才能保證安全穩(wěn)定地實(shí)現(xiàn)目的。因?yàn)椋鶕?jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國(guó)發(fā)〔2003〕18號(hào))與《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)公開交易，納入政府統(tǒng)一供地渠道，嚴(yán)禁私下交易。根據(jù)《物權(quán)法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，故房地產(chǎn)公司必須采用競(jìng)價(jià)方式受讓土地。據(jù)此，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，房地產(chǎn)公司與政府協(xié)商取得土地，或者與劃撥土地使用權(quán)人人合作開發(fā)無法行通。

三、劃撥土地使用權(quán)出資

從性質(zhì)上講，土地使用權(quán)出資是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，對(duì)于出讓土地，土地使用權(quán)人可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押等，其作價(jià)出資沒有法律障礙。但是，劃撥土地使用權(quán)出資是受到限制的，在一定的歷史時(shí)期或一定的使用范圍或一定的條件下，劃撥土地使用權(quán)可以出資。

（一）國(guó)有企業(yè)改制中可以劃撥土地使用權(quán)出資

根據(jù)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（國(guó)土局8號(hào)令）第八條的規(guī)定，企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置：國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)以及國(guó)有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。　　

《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》(國(guó)土資發(fā)[1999]433號(hào))第二條還規(guī)定：在涉及國(guó)家安全的領(lǐng)域和對(duì)國(guó)家長(zhǎng)期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開發(fā)領(lǐng)域，國(guó)有企業(yè)可繼續(xù)以劃撥方式使用土地。對(duì)承擔(dān)國(guó)家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國(guó)有企業(yè)，原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價(jià)出資(入股)方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。對(duì)其他采用成熟技術(shù)進(jìn)行產(chǎn)品更新和技術(shù)改造的國(guó)有企業(yè)，可將原使用的劃撥土地按出讓方式處置，土地收益可作為應(yīng)付賬款暫留企業(yè)，全額用于技術(shù)改造，并參照技改貸款方式進(jìn)行管理。

另外，《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》(國(guó)土資發(fā)[2001]44號(hào))第二條明確：劃撥土地改制前只要不改變土地用途，可繼續(xù)以劃撥方式使用。改制后只要用途符合法定的劃撥用地范圍(見2001年10月發(fā)布的國(guó)土資源部第9號(hào)令《劃撥用地目錄》)，仍可繼續(xù)以劃撥方式使用。改制或改變用途后不再符合法定劃撥用地范圍的，應(yīng)當(dāng)依法實(shí)行有償使用。

（二）外商企業(yè)可使用劃撥土地使用權(quán)

1979年頒布的《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》明確規(guī)定，中方合營(yíng)者可用場(chǎng)地使用權(quán)投資。其后的《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》、《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》及其實(shí)施細(xì)則等也有類似規(guī)定。隨著中國(guó)土地使用制度改革的深化，上述法律明確外商投資企業(yè)除可通過繳納場(chǎng)地使用費(fèi)方式取得場(chǎng)地使用權(quán)外，還可以依照中國(guó)其他法律法規(guī)取得土地使用權(quán)。如《條例》公布后，外商投資企業(yè)可以通過出讓方式取得土地使用權(quán)。1999年８月《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)外經(jīng)貿(mào)部等部門關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步鼓勵(lì)外商投資意見的通知》明確規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的外商投資企業(yè)，不再繳納場(chǎng)地使用費(fèi)。其后，逐步允許外商企業(yè)在一定情形下以劃撥方式用地?！秶?guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》明確規(guī)定，國(guó)有企業(yè)與外資進(jìn)行合資、合作，凡符合《劃撥用地目錄》的，經(jīng)批準(zhǔn)可以劃撥方式用地。2001年《劃撥用地目錄》進(jìn)一步明確規(guī)定，不再區(qū)分使用者身份，凡符合該目錄的建設(shè)項(xiàng)目用地，經(jīng)批準(zhǔn)均可以劃撥方式提供。

（三）企業(yè)被動(dòng)出資

企業(yè)以建筑物、廠房等作價(jià)出資，該建筑物、廠房占用范圍內(nèi)的劃撥建設(shè)用地同時(shí)“被動(dòng)”地作價(jià)出資，但是企業(yè)應(yīng)補(bǔ)交或抵交土地出讓金。具體有兩種方式：一是原劃撥土地使用權(quán)人按照有關(guān)規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并繳納土地出讓金，原劃撥土地使用權(quán)人成為新企業(yè)的股東。一是被投資企業(yè)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，原劃撥土地使用權(quán)人成為新企業(yè)的股東。

四、劃撥土地使用權(quán)抵押

劃撥土地之房地產(chǎn)抵押如同轉(zhuǎn)讓一樣在法律規(guī)定上經(jīng)歷了從嚴(yán)格到寬松的過程。在最初的出讓轉(zhuǎn)讓條例中，劃撥土地的抵押（包括占有劃撥土地之建筑物的抵押）與轉(zhuǎn)讓一樣必須經(jīng)過人民政府土地管理部門的批準(zhǔn)，否則在法律上應(yīng)視為無效。

我國(guó)現(xiàn)行法規(guī)定，土地使用權(quán)抵押生效必須具備以下要件：（1）訂立書面抵押合同。（2）辦理抵押登記。國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記的效力問題在司法實(shí)踐中歷來存在爭(zhēng)議，焦點(diǎn)集中在應(yīng)否履行批準(zhǔn)手續(xù)上，由此產(chǎn)生了兩種截然不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)主張，以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，只要履行了正常的抵押登記手續(xù)，這種抵押即為有效。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)不同于國(guó)有出讓土地使用權(quán)，設(shè)定抵押時(shí)，不僅要辦理抵押登記手續(xù)，還要履行特定的審批手續(xù)，兩個(gè)條件缺一不可，否則應(yīng)認(rèn)定抵押無效。2004年1月15日，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》對(duì)該問題進(jìn)行了澄清，規(guī)定：以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的土地行政管理部門批準(zhǔn)，不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。之后最高人民法院發(fā)出通知要求，從即日起，人民法院尚未審結(jié)的涉及國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押經(jīng)過有審批權(quán)限的土地行政管理部門依法辦理抵押登記手續(xù)的，不以國(guó)有劃撥土地使用權(quán)抵押未經(jīng)批準(zhǔn)而認(rèn)定無效。已經(jīng)審結(jié)的案件不應(yīng)依據(jù)該《通知》提起再審。該通知堅(jiān)持了合同法鼓勵(lì)交易、維護(hù)交易安全的宗旨。

對(duì)于抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押債權(quán)時(shí)，劃撥土地使用權(quán)如何處置的問題，《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)法》第五十條規(guī)定：“設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)交納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償”?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十六條規(guī)定：“拍賣劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)”。

五、 劃撥土地使用權(quán)出租

1990年《條例》規(guī)定，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以出租：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（四）簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。除此之外，劃撥土地使用權(quán)不得出租。對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出租劃撥土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)當(dāng)沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。

1995年1月1日起施行的《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)劃撥土地的出租作出了如下的規(guī)定：以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。《城市房地產(chǎn)管理法》2007年經(jīng)過修訂，但是并未涉及對(duì)上述規(guī)定的修改。

1995年6月1日起施行的《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部令第42號(hào)），對(duì)城市房屋租賃的管理進(jìn)行細(xì)化。其中第25條規(guī)定：以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。土地收益的上繳辦法，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門代收代繳。國(guó)務(wù)院頒布有新的規(guī)定時(shí)，從其規(guī)定。2011年2月2日起施行的《商品房屋租賃管理辦法》替代了《城市房屋租賃管理辦法》，但是《商品房屋租賃管理辦法》不再有劃撥土地上所建房屋出租的相關(guān)規(guī)定。

自2009年9月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕11號(hào)）也未對(duì)劃撥土地上所建房屋出租的效力作出解釋。

由此可見，劃撥土地出租由嚴(yán)格限制，逐漸到放松管制，甚至到相關(guān)的法律對(duì)其不再作規(guī)定。