2015年，在房地產政策現貨幣政策的有力推動下，房地產市場迎來了復蘇。但分化進一步加劇，不同地域房地產市場的冷熱不均，一線和個別二三線城市成交量大幅增長，帶來了房價大幅上漲。與此同時，大部分三四線城市還在為去庫存而奮斗；不同細分產品市場的盈虧情況也不同，與住宅物業(yè)相比，大部分商業(yè)物業(yè)盈利更加艱難；不同房企的盈利能力也表現出巨大的差異，強者恒強，大部分中小開發(fā)房企利潤連年下滑，很多正在被迫轉型，且行業(yè)總體盈利能力也在逐步下滑。行業(yè)起起伏伏，我們仍相信，未來十年左右，中國房地產市場整體上仍有較大的發(fā)展空間，但存在房地產短周期波動。短期來看，面對進一步分化的全國商品住宅市場，識別哪些城市市場需求潛力大，顯得尤為重要！

對于各類房地產投資者來說，尤其開發(fā)企業(yè)，判斷和甄別不同地區(qū)投資前景、機遇和風險，具有重大價值。同時，鑒于房地產短周期的波動性，即便是城市基本面最好的一線城市，也存在著不同年份投資時機好壞的區(qū)別。據此，我們針對大中型房企重點布局的35個重點城市，做系統性研究，以期預判每個年度不同城市的投資風險度。

而本報告，是“中國35城房地產短周期投資風險識別系統”系列研究之二，主要從影響住宅需求的人口面、經濟面、財富面等三個大類指標，以及多個細分指標，對35城住宅需求情況進行對比研究。

本報告35個城市包括4個直轄市：北京、上海、天津和重慶；15個副省級城市：哈爾濱、長春、沈陽、濟南、南京、杭州、廣州、武漢、成都、西安、大連、青島、寧波、廈門、深圳，其中深圳、寧波、青島、廈門、大連屬于計劃單列市；16個地級市：石家莊、鄭州、南昌、太原、烏魯木齊、呼和浩特、長沙、貴陽、昆明、西寧、蘭州、銀川、南寧、福州、海口、合肥。

商品住宅成交量，代表著已經實現的市場需求，從中可知歷史變化軌跡，也可在一定程度上窺察未來走勢。

1、成都商品住宅銷售規(guī)模最大

從2015年全國35個大中城市商品住宅銷售總面積排名情況看，排名前五的城市依次是成都、武漢、重慶、上海及長沙，成交量分別為2429、2151、1761、1497和1480萬平米；排名后五位城市依次是呼和浩特、西寧、福州、海口及廈門，成交量分別為284、286、302、322和352萬平米。排名首末城市成交量規(guī)模差了約8.5倍。

從排名來看，前三名是中西部城市，以較大優(yōu)勢領先其他城市，主要源于城市能級和城市房地產市場處在快速發(fā)展階段；一線城市中，上海領先，深圳由于供需較小，依舊處于末位。

圖1   2015年35城商品住宅成交面積 

數據來源：CRIC、易居研究院

2、近五年部分中西部城市商品住宅銷售規(guī)模靠前

從近五年全國35個大中城市商品住宅銷售總面積排名情況看，排名前五的城市依次是成都、重慶、武漢、沈陽及長沙；排名后五位城市依次是呼和浩特、蘭州、?？?、福州及西寧。相比2014年，武漢前進了一位，而沈陽下跌了一位，排名后五位沒有變化。體現了中西部一些能級較高的省會城市，隨著承接東部城市產業(yè)轉移帶來的經濟發(fā)展，加上處于房地產快速發(fā)展階段，商品住宅銷售量增長較為迅速；而以沈陽為代表的一些東北城市，作為新中國成立以來的最早的一批重工業(yè)區(qū)，過去經濟發(fā)展較快，帶動了過去房地產業(yè)的快速發(fā)展，但當前面對著經濟增速明顯下滑，未來成長空間相對有限。

其他兩個特點是：一是一線城市中，深圳商品住宅的成交量遠低于其他3個一線城市，主要是深圳供應非常有限；二是西部城市差異化明顯，排行榜正數和倒數一二兩名都被西部城市囊括。

圖2   2011-2015年35城商品住宅成交總面積 

數據來源：CRIC、易居研究院

3、2015年商品住宅銷售增幅烏魯木齊最大、重慶最小

2015年全國35個大中城市商品住宅銷售面積平均同比增幅為30.8%，僅2個城市增幅為負。從增幅排名看，烏魯木齊、呼和浩特、深圳分居前三位，增幅分別為86.1%、85.1%、69.3%，排名一二名的城市增幅領先優(yōu)勢比較明顯，烏魯木齊增幅較大的原因是基期值較低，呼和浩特增幅較大的原因是過去幾年成交量一直低位徘徊，深圳主要來源于大量的自住及投資投機需求。重慶表現最弱，合肥小跌主要原因是供應不足，而房價較強。

圖3   2015年35城商品住宅成交面積增幅

數據來源：CRIC、易居研究院

商品房和住宅需求，主要與人口規(guī)模和結構有關，人口總量的變化，是決定一個城市房屋需求規(guī)模變化的核心因素。

1、常住人口

（1）35城占全國總人口的22%

2014年底，35個典型城市常住人口合計31345萬人，占全國136782萬總人口的22.9%。其中，超過2000萬常住人口的城市有三個，分別是重慶，2991萬人；上海，2426萬人；北京，2152萬人。介于1000-2000萬人之間的城市有7個，天津、成都、廣州、哈爾濱、深圳、石家莊和武漢。超過1000萬的城市10個，合計16075萬人，占全國總人口的11.7%。

通過對35城常住人口的跟蹤分析，發(fā)現相比2010年底，2014年底人口集中度沒有明顯變化。2010年，全國總人口134091萬人，35城常住人口29884萬人，占全國總人口22.3%；前10城市合計15220萬人，占全國總人口11.3%。城市經過幾十年的高速發(fā)展和快速城市化，目前城市化率已超過50%，根據國外城市發(fā)展經驗，未來人口集中度將進一步提高。

圖4   2014年35城常住人口規(guī)模

數據來源：各地統計局、易居研究院

（2）二線城市人口增速突出

從2010-2014年35個城市常住人口的變化看，35城過去五年的年均復合增速均值為1.2%，年復合增速超過1%的城市有15個，二線城市增速總體較為突出。具體城市排名來看，增速排名前五的城市依次是天津、烏魯木齊、合肥、北京和鄭州，增速分別為4.0%、3.2%、2.6%、2.3%和2.0%。排名最靠前的一線城市是位于第4名的北京，上海、廣州、深圳排名分別是第11位、16位和24位，總體上看排名不太突出，主要是由于近年一線城市采取人口總量控制和結構調整，影響了人口的增長速度。哈爾濱幾乎沒增長，寧波和蘭州增速偏小。

圖5  2010-2014年35城常住人口年復合增速

 數據來源：各地統計局、易居研究院

（3）天津常住人口增長較快

從2014年35個城市常住人口增長率的變化看，35城增速的均值約為1.0%，低于近4年1.2%的年均增速。排名靠前的依舊是二線城市，增速在2%以上的有天津、銀川、廈門、鄭州、烏魯木齊五個城市，其中天津超過3%；增速在1-2%之間的有北京、深圳、?？凇㈤L沙、福州、廣州、武漢、合肥、石家莊、南昌和西寧等11個城市；出現負增長的城市僅有哈爾濱，而2013年有南寧、蘭州和大連三個城市。

圖6  2014年35城常住人口增長率

數據來源：各地統計局、易居研究院

2、外來人口

城市外來人口的規(guī)模和變化，反映城市對外的吸引力，部分外來人口可能后續(xù)定居，從而將直接影響這個城市的住房需求。

（1）外來人口超2百萬的城市有7個

以2014年35個城市的數據看，外來人口（常住人口-戶籍人口）規(guī)模排名靠前城市集中在東部沿海發(fā)達城市的格局未變，但中西部省會城市外來人口規(guī)模也呈現逐年增加態(tài)勢，個別城市仍屬于人口凈流出地區(qū)，如重慶、蘭州、南寧。

其中外來人口超過200萬的城市有7個，分別是上海、北京、深圳、天津、廣州、成都、武漢，外來人口分別為996.4、818.2、745.7、500.2、465.6、232.1和206.5萬人；外來人口規(guī)模在100-200萬之間的城市有8個，外來人口規(guī)模在100萬以下的城市仍然占多數，有17個。

圖 7  2014年35城外來（常住-戶籍）人口規(guī)模

數據來源：各地統計局、易居研究院計算整理

（2）外來人口超過戶籍人口僅有深圳

從2014年35城外來人口占常住人口的比重看，35城的平均占比約為17.1%。從具體城市看，可以分為四類：

第一類：外來人口比重超過30%。這類城市共有6個，從高到低分別為深圳（69.2%）、廈門（46.6%）、上海（41.1%）、北京（38.0%）、廣州（35.6%）和天津（33.0%）。從中可看出國內一線城市和強二線城市對外來人口的強大吸引力。

第二類：外來人口比重在20-30%之間。這類城市共有6個，從高到低分別為?？冢?4.9%）、烏魯木齊（24.4%）、寧波（24.0%）、呼和浩特（21.5%）、南京（21.0%）和武漢（20.0%）。這類城市也以東部沿海城市居多，輔以西部省會城市，寧波外來人口相比2013年有所下降，杭州更是跌出了這個梯隊；同時烏魯木齊和武漢有所上升。

第三類：外來人口比重在10-20%之間，這類城市共有11個。

第四類：外來人口比重在10%以下，這類城市共有12個。

圖 8 2014年35城外來（常住-戶籍）人口占常住人口比重

數據來源：各地統計局、易居研究院計算整理

3、小學生入學規(guī)模

小學生入學規(guī)模及其變化，可間接反映城市較為年輕群體的人口規(guī)模和變化，尤其是反映潛在改善性住房需求群體的規(guī)模和變化，與樓市總需求有著非常密切的直接關系。同時，也能作為官方人口統計數據的重要補充和校正。

（1）上海北京等9城小學生入學規(guī)模負增長

2015年，35城小學生入學規(guī)模增長率排名中，24個城市出現同比正增長，2個城市持平，上海北京等9城小學生入學規(guī)模負增長。增長率排名前三的城市依次是濟南、哈爾濱和貴陽，增幅分比為8.4%、8.0%和7.2%；同時，排名后三位的城市依次是重慶、寧波和上海，降幅分別為7.2%、5.7%和5.6%。作為一線城市的上海，小學生入學規(guī)模的大幅下降，是城市在嚴控人口總量形勢下的結果，與2015年常住人口減少10.4萬相吻合。

圖9  2015年35城小學生入學規(guī)模增長率

數據來源：各地統計局、易居研究院

4、大學生在校人數

考慮到部分大學生畢業(yè)后會留在所在城市工作和生活，大學生在校人數及其變化，可以提前反映未來幾年年輕購房群體規(guī)模和變化情況，尤其是剛需類住房需求；同時，也能反映一個城市人才的增長與集聚趨勢。

（1）深圳大學生在校人數不及銀川?？诘瘸鞘?/strong>

2015年，34城大學生在校人數（石家莊未公布此數據）排名前三位依次是廣州、武漢和西安，人數分別是104.3、95.7和84.9萬。超過50萬的城市有15個，除了前三名，后面依次是鄭州（82.4萬）、南京（81.3萬）、成都（75.6萬）、重慶（71.7萬）、哈爾濱（66.4萬）、合肥（61.5萬）、北京（59.3萬）、南昌（58.7萬）、長沙（56.9萬）、濟南（53.6萬）、天津（51.3萬）和上海（51.2萬）。

此外，西寧和深圳大學生在校人數不足10萬人，未公布數據的石家莊預計也不足10萬人。西寧常住人口基數才229.1萬，在校大學生少非常正常；但深圳常住人口超過1000萬，雖然是一座移民城市，可是如此低的大學生在校規(guī)模，與其城市能級和地位應該說完全不匹配，未來應加快高校建設。

圖10  2015年34城大學生在校人數

數據來源：各地統計局、易居研究院

（2）北京廈門等7城大學生在校人數負增長

2015年，34城大學生在校人數增長率均值為3.2%，其中27城正增長，7城負增長。增長率排名前三的城市依次是寧波（38.5%）、烏魯木齊（18.2%）和青島（12.6%）。大學生在校人數變動較大與高校數量密切相關，如寧波大學生在校人數的大幅增長來源于高校數量的增加，從2014年的14所增加到2015年的16所；昆明的情況剛好與寧波相反，高校數從2014年的43所變成2015年的24所。

圖11  2015年34城大學生在校人數增長率

數據來源：各地統計局、易居研究院

1、經濟增長

經濟增長反映總體國民收入情況，是影響一個地區(qū)住宅需求的重要因素，只不過這種影響在短期效應不明顯，而對中長期則較為顯著。

（1）全國GDP超2萬億的城市有上海和北京

2015年，35城GDP位居前五位的城市依次是上海（24965億元）、北京（22969億元）、廣州（18100億元）、深圳（17503億元）和天津（16538億元），緊隨其后的是重慶，GDP為15720億元，一線城市和直轄市的城市地位在GDP排名中得到了充分體現。排名后五位依次是西寧、海口、銀川、蘭州和烏魯木齊，GDP分別為1132、1161、1481、2096和2680億元。

截止2015年底，全國GDP超2萬億的城市僅有上海和北京；超萬億的城市有7個，包括廣州、深圳、天津、重慶、武漢、成都和杭州。

圖12  2015年35城GDP排名

數據來源：各地統計局、易居研究院

（2）近5年北京上海GDP年均增長率不及8%

2011-2015年，35城GDP年均增長率的均值為10.4%，其中年均增長率超10%的城市有20個，年均增長率不及8%的城市僅有北京和上海，年均增長率排名前三的城市依次是貴陽（15.1%）、烏魯木齊（13.7%）和西寧（13.7%）。北京、上海增長率位列35城排名最后兩位與GDP總量排名剛好相反，在如此高的GDP總量基數下，經濟發(fā)展需要新的增長點，需要高競爭優(yōu)勢和高附加值的產業(yè)，當前兩個城市產業(yè)轉型升級進程明顯早于其他城市，因此經濟降速，但質量提升。

圖13  2011-2015年35城GDP年均增長率排名

 數據來源：各地統計局、易居研究院

（3）2015年東北經濟最弱

2015年，35城GDP實際增長率均值為8.4%，其中超10%的城市僅有7個，低于8%的城市有12個。年均增長率排名前三的城市依次是貴陽（12.5%）、重慶（11%）和西寧（10.9%）。

從排名還可看出，除北京、上海增長率較低外，東北的三個城市沈陽（3.5%）、大連（4.2%）和長春（4.9%）位列排名后三位，其他三個東北城市哈爾濱（7.1%）、青島（8.1%）和濟南（8.1%）增長率排名也比較靠后。以廣袤的黑土地，豐富的煤炭、石油資源等，曾經承載了無限榮光與夢想，被尊為“共和國長子”的大東北，如今所面臨的，是如何盡快擺脫煤、油資源、產能過剩行業(yè)等的拖累。

圖14  2015年35城GDP增長率排名

數據來源：各地統計局、易居研究院

2、創(chuàng)新經濟

在國家倡導“雙創(chuàng)”（創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)）的背景下，創(chuàng)新經濟成為各地經濟發(fā)展的方向，也將對地區(qū)樓市需求產生影響。我們用兩個指標來衡量創(chuàng)新經濟的強弱：每億元GDP所包含的專利授權量、專利授權量增長率，借這兩個指標反映城市創(chuàng)新能力和高附加值產業(yè)占比GDP的情況和變化關系，高附加值產業(yè)規(guī)模大、增長快，一般更有利于吸引和培育中高收入人群，間接反映住房市場的潛在需求。選取這兩個指標的另一個重要原因，就是通過測算和模擬兩指標2014年及之前數據與2015年70城房價指數之間的相關關系，發(fā)現吻合度非常高，所以本報告作為預測2016年房地產市場的一部分，因此選取了兩指標2015年及相關數據。

（1）每億元GDP專利授權量非一線東部和西部城市領先 

2015年，從28城專利授權量（35城中其他7個城市未公布相關數據）與GDP的比值來看，每億元專利授權量超過5件的僅有寧波；每億元專利授權量介于4-5件的城市有5個，依次是杭州、西安、成都、深圳和北京；每億元專利授權量介于3-4件的城市有廈門和合肥2個；其他20個城市不足3件。

圖15  2015年28城專利授權量與GDP的比值

數據來源：各地統計局、易居研究院

（2）近年貴陽烏市等西部城市專利授權量增速領先

2012-2015年，28城專利授權量年均增長率均值為21.8%，經過測算，遠高于同期GDP增長率。其中年均增長率超20%的城市有17個，排名前5的城市依次是貴陽（46.0%）、烏魯木齊（38.3%）、南寧（36.3%）、南昌（33.7%）和西安（29.1%）；低于10%的城市有3個，其中大連年均增長率為-3.0%。上海增速偏低，主要與基數較大有關。

圖16  2012-2015年28城專利授權量年均增長率

數據來源：各地統計局、易居研究院

（3）北部城市創(chuàng)新經濟綜合得分偏低

在對“2015年28城專利授權量與GDP的比值”指標和“2012-2015年28城專利授權量年均增長率”指標進行標準化處理之后，通過賦予兩者60%和40%的權重，最終得出2015年28城創(chuàng)新經濟綜合得分情況。因為通過了標準化處理，具體數值沒有什么參考意義，主要是看城市間的相對差值。

從2015年28城創(chuàng)新經濟綜合得分來看，得分比較高的第一陣營包括：西安、貴陽、寧波、成都、北京、杭州、廈門和深圳，貴陽主要受專利授權量暴增拉動，存在異?，F象；排名靠后城市包括：大連、呼和浩特、?？?、沈陽、上海、石家莊等，除了上海，多屬北方偏弱城市，上海主要受專利授權量增幅偏小拖累。

圖17  2015年28城創(chuàng)新經濟綜合得分

數據來源：各地統計局、易居研究院

人均可支配收入水平及增長率，可以反映一個城市居民的房屋購買能力及變化，這是一個持續(xù)緩慢傳導到住房市場的指標。

1、西北地區(qū)人均可支配收入較低

2015年，35城城鎮(zhèn)人均可支配收入均值為36078元。位列前三的都是一線城市，深圳（53052元）、上海（52962元）和北京（52859元），緊鄰其后都是東部沿海城市，廣州位列第六位。位列最后三位依次是西寧（25232元）、烏魯木齊（25655元）和蘭州（27088元），皆為西北地區(qū)城市。

圖18  2015年35城城鎮(zhèn)人均可支配收入

數據來源：各地統計局、易居研究院

2、西部省會人均可支配收入增幅較大

比較2015年35個城市城鎮(zhèn)人均收入增幅（名義），排名前五的城市，烏魯木齊（14.7%）、蘭州（10.5%）、西寧（10.2%）、南昌（9.8%）和武漢（9.5%），多為中西部城市，尤其西北地區(qū)收入增幅較大。大連、沈陽增幅較小，反映出東北地區(qū)經濟低迷拖累了居民收入增長。

圖19  2015年35城人均可支配收入增長率

數據來源：各地統計局、易居研究院

本報告開篇簡單的分析了2011-2015年35城商品住宅市場成交量情況，以及這些年的增速和2015年增速，隨后對影響中期商品住宅市場潛在需求的相關因素進行了簡單的分析總結，我們分成三個大的層面，從人口面、經濟面以及財富面，對影響商品住宅需求的核心因素進行較為系統的梳理，因為少數指標無法獲得相關數據，存有遺憾。

在計算排名的過程中，我們將人口面、經濟面、財富面的權重分別設為45%、35%和20%。具體來看，我們重點選取近五年常住人口復合增長率（權重10%）、2014年常住人口增長率（權重5%）、2014年外來人口占比（權重10%）、2015年小學生入學規(guī)模增長率（權重10%）以及2015年大學生在校人數增長率（權重10%）等作為人口層面的一些核心指標；選取近五年GDP增長率（權重20%）、創(chuàng)新經濟綜合指標（報告前面有介紹這個指標具體情況，權重15%）作為經濟層面的核心指標；選取2015年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速（權重20%）作為財富（收入）層面核心指標。通過標準化、德爾菲法和加權平均等方式方法，綜合測算出未來幾年，或者說是中短期，35城住宅需求潛力的排序（注意：這里指代需求增長率，而非需求規(guī)模，數值僅體現不同城市間需求增長態(tài)勢的相對強弱）。

圖20  中短期35城住房需求潛力綜合排序