昆明無證小區(qū)大盤點！賣不了房、貸不了款，業(yè)主已哭瞎

msipy 2016-07-27

展開全文

最近，許多昆明市民發(fā)出這樣的感慨，“躲過了爛尾樓，躲過了假學區(qū)房，卻萬萬沒想到，哉倒在土地證上。”

更有市民慶幸，盡管自家小區(qū)綠化不夠好、開發(fā)時間太早，但是證件齊全，沒有帶來不必要的麻煩。

這些感慨都始于新政策的實施。

6月30日，昆明在全市范圍內實施不動產統(tǒng)一登記，這對于昆明房地產市場而言極不尋常。房屋交易，特別是二手房交易，深受影響。

由于許多樓盤開發(fā)商沒有如約將土地證交付到業(yè)主手中，不少市民在房屋交易以及貸款時遇到難題，引發(fā)集體吐槽。

為什么要替房地產開發(fā)商“背鍋”？為什么有房屋預售許可證，最后卻無法辦理房產證、土地證？

“

@昆明二愣子：昆明沒有土地證的小區(qū)至少占整個昆明市小區(qū)的一半。沒有土地證二手房無法交易，好多新樓盤價格漲了不少。

@芹V菜_428：說白了，土地證都是開發(fā)商的問題，我們老百姓不懂這些，老百姓自己有土地證如果出現(xiàn)問題還行，現(xiàn)在百分之99，全是開發(fā)商沒辦土地證，為什么要老百姓買單，開發(fā)商賣房子怎么沒有政策要求他辦土地證？？

@風騎兵8084：剛買的二手房，過戶完，土地證還沒過戶，然后六月初扣押至今沒解決，貸款遲遲放不下來，如何解決？

@誠實的復雜：小區(qū)建成已經快十年了，但是土地證一直沒有辦下來，問過物管總是說正在辦理，現(xiàn)在房屋無法出售，希望相關部門協(xié)調。

@single_shena：6月份交易的房產因新政實行無法抵押，買方貸不到款，房東收不到款，各種糾紛，請問如何解決

@三神MT：我想問個事，咨詢昆明公積金中心，住房商業(yè)貸款轉公積金貸款現(xiàn)在仍然還要房產證和土地使用證，但是2016年7月1日開始兩證合一，開發(fā)商半年前就接到通知因為兩證合一所以不再新辦土地證，半年時間過去了都沒有個解決方法難道老百姓又中套路了？

吐槽歸吐槽，對于想買房或是買了房沒有證的市民而言，大家更希望搞清楚哪些小區(qū)沒有證？沒有證會有哪些影響？應該怎么辦？

小編今天就幫大家盤點解讀一下！大家千萬要警惕這些拿不到證的樓盤！

警惕！盤點昆明'缺證”樓盤

國?，F(xiàn)代城

位置：五華區(qū)紅云片區(qū)北倉村

動態(tài)：該項目由昆明市國福房地產開發(fā)集團有限責任公司開發(fā)，2012年10月開盤。據(jù)業(yè)主介紹，2013年12月以8060元/平方米購入，2015年6月交房，但直到現(xiàn)在房產證、土地證都沒有拿到手。而當詢問何時能拿到雙證時，開放商一直以“盡快”推諉。

白龍小區(qū)

位置：盤龍區(qū)白龍路與華安路交叉口

動態(tài)：白龍小區(qū)屬于老小區(qū)。據(jù)業(yè)主介紹，17年前購買了該處房產，但土地證一直沒有辦下來，因此房屋無法出售。對此，相關部門解釋，因開發(fā)商沒有辦理土地出讓手續(xù)，因此住戶不能辦理土地證。而開發(fā)商表示，此事較復雜，正在與相關部門協(xié)商解決。

金福地花園小區(qū)

位置：官渡區(qū)新螺螄灣二期斜對面，子君村經濟適用房旁

動態(tài)：據(jù)業(yè)主介紹，該樓盤已經全部交房，但大家都沒有拿到房產證和土地證。該業(yè)主表示，“開發(fā)商現(xiàn)在沒有錢，欠了融資公司的錢，人家起訴他們，要拍賣他們的債權，但拍賣了幾次都流拍了，沒有人買?！?/span>

晚報記者了解到，業(yè)主與開發(fā)商合同約定的辦證時間早就過了，3年來，開發(fā)商一直都以“在辦了”各種推脫。而從相關部門了解到，該開發(fā)商沒有繳納土地出讓金，并且，預售許可證被收了，房產證都沒有辦法辦理。

海運花園

位置：官渡區(qū)彩云北路與廣福路交叉口東北側

動態(tài)：據(jù)介紹，該小區(qū)與金福地花園小區(qū)同屬于一個開發(fā)商。目前，1000多戶住戶都沒有拿到房產證和土地證。

云康園

位置：盤龍區(qū)金色大道月牙塘公園旁

動態(tài)：據(jù)居住在該小區(qū)多年的業(yè)主介紹，一直想完善住房手續(xù)，曾多次找到開發(fā)商，但目前仍然只拿到房產證，沒有土地證。對此，相關部門解釋，開發(fā)商未到國土部門申請辦理分割大土地證的相關手續(xù)，建議開發(fā)商持該宗地大土地證等資料向國土五華分局申請為小區(qū)住戶辦理小土地證的分割手續(xù)。

佳湖新城小區(qū)

位置：西山區(qū)愛地路與前新路交差路口

動態(tài)：據(jù)住戶介紹，從2006年交房至今10年了，部分業(yè)主始終沒有拿到土地證。

銘誠雅苑

位置：盤龍區(qū)金沙路與寺瓦路交叉口東北角

動態(tài)：據(jù)業(yè)主介紹，該樓盤交房已經三個年頭了，但房產證、土地使用權證都沒有拿到，每次去詢問，開放商都說年底就可以拿到。

都市楓林

位置：盤龍區(qū)植物園旁

動態(tài)：業(yè)主表示，小區(qū)建成已經快十年了但是土地證一直沒有辦下來，問過物管總是說正在辦理

蘭亭上錦

位置：西山區(qū)人民西路與春雨路交匯處

動態(tài)：據(jù)相關律師介紹，該樓盤仍有住戶沒有拿理土地證。

云南映象花好月圓小區(qū)一期

位置：穿金路與鉑金大道交叉口附近

動態(tài)：該小區(qū)自2010年交房以來，開發(fā)商辦理房產證的時間一拖再拖，不少業(yè)主生活受到了嚴重的影響：房子難租難賣、業(yè)主落不了戶、娃娃上不了學……對此，開發(fā)商給出的解釋是，由于土地政策變更，部分手續(xù)還沒完全辦下來。目前他們正在積極與政府部門協(xié)商，希望盡快給業(yè)主一個交代。

名匠譽峰（溪谷雅苑）

位置：北市區(qū)龍泉路

動態(tài)：無法辦理土地證，原因是開發(fā)商無力償還5317萬元貸款，銀行質押名匠譽峰土地證，業(yè)主不能辦理土地證和產權證，開發(fā)商提出拍賣未售房源總共532套（68套房源和464個地下車位），用于償還銀行貸款，解壓土地證，為辦理房產證掃清障礙。

但據(jù)拍賣公司透露，今年1月份只成功拍賣了3套房源及4個地下車位，對于解壓土地證來說還只是杯水車薪，恐怕連償還銀行利息都不夠。原定于5月25日第二次拍賣，因無人報名，拍賣會最終慘遭取消。

盛世百合小區(qū)

位置：五華區(qū)虹山南路

動態(tài)：房屋已交房多年，但開發(fā)商至今都未將房土地證、產權證辦理給業(yè)主，業(yè)主撥打了市長熱線，經昆明市住房城鄉(xiāng)建設局調查處理，回復業(yè)主，該項目存在問題：一是開發(fā)公司占用購房者預交的維修基金和契稅款，現(xiàn)開發(fā)公司財務困難，無法再繳納到相關部門；二是四期項目土地抵押未解除；三是房屋登記申報主體問題（因開發(fā)公司已無人進行工作）；四是發(fā)票問題。開發(fā)公司未開具稅控專用票?，F(xiàn)階段，各部門正努力解決以上問題，使購房者能夠領到土地證和房產證。

都市名典小區(qū)

位置：盤龍區(qū)穿金路

動態(tài)：由于開發(fā)商遲遲沒有向昆明市國土局繳納土地出讓金，導致小區(qū)土地使用證遲遲沒有辦理，并將土地使用期限從50年縮為40年，業(yè)主多處維權，昆明市國土資源局于2015年9月14日通知企業(yè)盡快補繳出讓金，截止今年4月，開發(fā)商尚未繳清土地出讓金，以致無法辦理后續(xù)用地手續(xù)。

盛世豪庭（4期）

位置：五華區(qū)虹山南路65號

動態(tài)：購房時宣傳為證照齊全，但業(yè)主遲遲辦不了土地證和產權證，業(yè)主到相關部門反映，獲得的答復是4期的土地證被抵押了，開發(fā)商的契稅和營業(yè)稅都沒有繳。

銀杏金川小區(qū)

位置：官渡區(qū)環(huán)城南路

動態(tài)：小區(qū)從2014年交房以來土地證和房產證一直未辦理，燃氣一直未開通

溪畔麗景小區(qū)

位置：盤龍區(qū)小莊立交橋旁

動態(tài)：房產證遙遙無期，小區(qū)業(yè)主多次維詢問，開發(fā)商表示正在辦理，社交論壇中許多業(yè)主發(fā)帖訴苦，影響了孩子上學、落戶、賣房。

東盟森林

位置：呈貢新區(qū)小王家營

動態(tài)：房產證問題都入住多年開發(fā)商遲遲辦不下來房產證，業(yè)主通過各種方式維權無果。

昆明玉器城

位置：盤龍區(qū)茨壩花漁溝片區(qū)石關村

動態(tài)：據(jù)業(yè)主介紹，昆明玉器城小區(qū)因違規(guī)交房，配套設施一直不健全，房產證遲遲辦不下來，房屋驗收不了。

磊鑫花園

位置：昆明市五華區(qū)昌源北路1069

動態(tài)：磊鑫花園業(yè)主曾在百度貼吧發(fā)言：從交房到現(xiàn)在已經有六年了，房產證一直辦不下來。跑了多少次，回答都一樣，說要補交地價差額款。業(yè)主質疑：這跟我們買房的老百姓有關系嗎？既然發(fā)了預售許可證，就是認可此房可以交易，但是又辦不了房產證，這是為什么？

萬宏嘉園

位置：昆明市盤龍區(qū)旗營巷3號

動態(tài)：據(jù)業(yè)主介紹，購房時開發(fā)商承諾8－10個月拿證，但一直未拿到。對此，昆明市住建局回復：經核實，該項目已完成相關綜合質檢驗收，基本具備辦產權證條件，但該項目土地抵押期至2017年11月4日，需解除土地抵押方可辦證。

為什么會出現(xiàn)沒有土地證的情況？

事實上，昆明的缺證樓盤遠不止這些。

早在2014年就有媒體做過相關報道，昆明市國土資源局調查顯示，截至2014年，10%左右的已購房屋沒有土地證。大概計算一下，昆明至少有上百個小區(qū)因各種原因沒拿到土地證。

在盤點時，小編發(fā)現(xiàn)，盡管2年過去了，但許多當時沒有土地證的小區(qū)，如今依然沒有，業(yè)主們依然在為土地證的事情奔波，“雙證合一”新政出臺后變得更加焦慮。

為什么會有這么多小區(qū)、樓盤，沒有土地證，甚至連房產證都沒有？購買了類似小區(qū)的業(yè)主應該怎么辦？

對此，昆明市國土資源局解釋：土地證具有維護土地市場交易秩序、為土地管理和交易提供依據(jù)等功能，致使土地證拖延發(fā)放的原因主要有以下幾種情形：

第一，是上世紀90年代以來，利用劃撥土地進行商品房開發(fā)的歷史遺留問題。有的開發(fā)商拒絕補繳土地出讓金，不主動申報，或開發(fā)商已經改制、變更、注銷等情形；

第二，是2010年12月，根據(jù)昆明市委、市政府的政策要求，對2009年9月15日以前已開發(fā)建設、已形成事實銷售但未取得預售房許可證的，必須按規(guī)定補繳土地出讓價款，否則將不得辦理建設工程規(guī)劃許可證、建設施工許可證、預售房許可證和相關登記手續(xù)。在進行個人已購住房登記時，有不少開發(fā)商仍未按上述規(guī)定上繳土地出讓價款，導致無法辦理房屋和土地登記手續(xù)；

第三，是開發(fā)商在未依法通過招、拍、掛、劃撥等有償或無償方式取得建設用地，未取得土地證的情況下，就擅自進行商品房建設和銷售；

第四，是開發(fā)商利用集體土地建設房屋進行銷售，沒有辦理土地征收、農用地轉用等用地手續(xù)，而購房者已取得了房屋所有權證；

第五，是開發(fā)商已將大土地證進行了抵押貸款，導致購房者無法辦理到小土地證。

沒有土地證有哪些影響？

事實上，在不動產登記實施之前，沒有土地證的弊端并沒有暴露的如此明顯。

盡管多年前，昆明就已經明確，沒有土地證的二手房禁止上市交易，但該類交易始終未受到實質影響。

一位業(yè)內人士透露，在實施不動產登記前，根據(jù)國家規(guī)定，“房屋所有權證”和“土地使用證”兩個證是完全分開辦理的。實際操作中，二手房交易時，一般是完成房產證過戶后，拿著新的產權證和相關購房協(xié)議等材料到國土部門變更土地證，土地證的過戶相對滯后。交易過程中，也的確有一定比例的已購住房沒有土地證，但也在正常交易。

但是，自從不動產登記開始之后，沒有土地證的房屋交易就受到影響。有房產中介向記者表示，目前，房產證和土地證都已經停辦，辦理二手房交易如果不持雙證或者證明土地手續(xù)合法性的文件，是沒有辦法辦理不動產登記的。

而對于當前市民反映的各種問題，昆明市國土資源局表示，正在研究過渡性舉措，以解決眼下推進不動產登記中出現(xiàn)的普遍性問題。

此外，值得注意的是，沒有土地證危害多多，不但影響不動產登記、無法進行二手交易，業(yè)內人士還分析，沒有土地證，業(yè)主可能面臨5大潛在危害：

首先，開發(fā)商可以霸占著你的土地證大肆做文章。我們購買的商品房，大多為公寓式住宅。在售房時已將房屋所占土地及附屬公共用地計入房屋總價，購房人應共同享有這部分土地的使用權。但若不辦理住房用地登記，這部分土地的權利及范圍就不能在法律上予以明確，容易被其他人侵犯。如果土地使用權分割證仍然在開發(fā)商手中，開發(fā)商就可以不斷地違規(guī)建設，侵占公共用地，您的權益就受到了侵害。

其次，房屋沒有土地使用權證，就不能合法上市出售。

第三，沒有土地證，房屋所有權人就無法辦理房產抵押貸款登記。

第四，沒有土地證，還會惹上不明不白的債務風險。購房人沒有住房用地土地使用證，住房用地土地使用權有被原土地使用者(開發(fā)商)轉讓、抵押或因其他債務問題而遭受司法執(zhí)行的危險。原因在于此時土地使用權證載明的權利人仍為開發(fā)商，土地使用權證仍在開發(fā)商手里。

此外，沒有土地證，拆遷安置時，業(yè)主只能得到地上建筑部分的賠償，而得不到土地部分的補償。最為關鍵的是，期限屆滿，不能申請自動延期。

土地證的重要性不言而喻，買了房卻拿不到土地證的昆明市民不在少數(shù)！而拿不到土地證的原因往往是開發(fā)商方面造成的！

如何保障市民的權利，讓他們不替開發(fā)商“背鍋”？如何讓沒有如期拿到土地證的市民順利完成不動產登記？

這問題都亟待解決。

文：春城晚報劉靜怡

部分內容整合自昆明日報、都市條形碼等