申請(qǐng)人：某購房者

　　被申請(qǐng)人：某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

　　申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人之間的商品房買賣合同逾期辦證違約糾紛一案，申請(qǐng)人于2005年3月10日向本會(huì)提出仲裁申請(qǐng)，本會(huì)于同年3月14日予以受理，雙方當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)未共同選定仲裁員，同年3月31日由本會(huì)主任指定獨(dú)任仲裁員設(shè)立仲裁庭審理此案。

　　本案于2005年4月13日在本會(huì)住所開庭審理，申請(qǐng)人的委托代理人與被申請(qǐng)人的委托代理人到庭參加仲裁活動(dòng)，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　申請(qǐng)人在其仲裁申請(qǐng)書中稱，2001年7月27日申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂《商品房買賣合同》，申請(qǐng)人以按揭方式購買被申請(qǐng)人開發(fā)的吉祥花園1幢4單元2號(hào)房屋一套，面積132.32平方米，總價(jià)款為231560元。合同第15條約定：2001年10月30日前交房，在交房后60日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人按已付房價(jià)款的0.02%向買受人支付違約金。合同簽定后，申請(qǐng)人按合同約定支付了房價(jià)款，被申請(qǐng)人也于2001年10月30日按期交付了房屋，但因被申請(qǐng)人自身的原因?qū)е沦彿咳酥两裎崔k理房屋產(chǎn)權(quán)證，已嚴(yán)重違反合同約定，應(yīng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。另由于合同約定逾期辦證按已付購房款的0.02%支付違約金，這使被申請(qǐng)人違約1日與違約若干年的責(zé)任一樣，只需承擔(dān)46.3元違約金，使之可以不顧購房者的利益而無限期地怠于辦證，不利于保護(hù)購房者的合法權(quán)益。該約定違約金明顯過低，請(qǐng)求依法予以調(diào)整，并主張依照合同法第114條和最高法院關(guān)于商品房買賣合同的司法解釋第16條、第18條之規(guī)定，按銀行逾期貸款利率每日萬分之2.1計(jì)算逾期辦證違約金。為此，申請(qǐng)人提出如下仲裁請(qǐng)求：1.由被申請(qǐng)人從2001年12月30日起、至2005年3月14日止，按逾期1170天、每日萬分之2.1計(jì)算支付違約金56797元;2.由被申請(qǐng)人在仲裁裁決生效后30日內(nèi)向申請(qǐng)人提交辦理產(chǎn)權(quán)證書所需資料，否則仍按每日萬分之2.1繼續(xù)支付違約金，直至申請(qǐng)人取得產(chǎn)權(quán)證之日止;3.仲裁費(fèi)用由被申請(qǐng)人承擔(dān)。

　　被申請(qǐng)人答辯稱，在雙方簽訂的《商品房買賣合同》第15條中，有“……如政府原因影響，時(shí)間順延”的約定，該合同簽訂以后，被申請(qǐng)人依約履行自己的義務(wù)，但由于市政建設(shè)修建的中心環(huán)北線穿過被申請(qǐng)人開發(fā)建設(shè)的吉祥花園小區(qū)，從而嚴(yán)重影響了被申請(qǐng)人對(duì)小區(qū)的開發(fā)規(guī)劃和施工進(jìn)度;同時(shí)，由于承擔(dān)政府住宅解困任務(wù)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)公司為確保該市重點(diǎn)工程“世紀(jì)園”搬遷住宅工程生活和施工用水，需要在被申請(qǐng)人開發(fā)的該小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)修建取水設(shè)施，從而影響了被申請(qǐng)人對(duì)該開發(fā)小區(qū)的整體規(guī)劃、施工、驗(yàn)收，致使被申請(qǐng)人至今未完全取得辦理房屋產(chǎn)權(quán)所需的有關(guān)驗(yàn)收資料。因此，導(dǎo)致被申請(qǐng)人未能按約向有關(guān)部門提交辦理房屋產(chǎn)權(quán)證所需資料的主要原因是政府原因的影響，且該原因是房屋開發(fā)商在主觀上和客觀上都無力所能改變的，其責(zé)任不在被申請(qǐng)人。依照合同的約定，因政府因素的影響，被申請(qǐng)人不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　本庭認(rèn)為，本案需要在確認(rèn)以下幾個(gè)問題的基礎(chǔ)上考慮申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求：

　　1.在本案《商品房買賣合同》第15條中，是否存在“如政府原因影響，時(shí)間順延”的約定?

　　被申請(qǐng)人稱，在本案《商品房買賣合同》第15條中關(guān)于辦證期限有“如政府原因影響，時(shí)間順延”的約定。經(jīng)查，在本案《商品房買賣合同》第15條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”中，并沒有“如政府原因影響，時(shí)間順延”的這一約定。在該合同第8條“交付期限”中，有“政府市政建設(shè)影響”“出賣人可據(jù)實(shí)予以延期”的約定，但本案沒有發(fā)生逾期交房的違約問題。

　　2.市政建設(shè)修建中心環(huán)北線穿過被申請(qǐng)人開發(fā)建設(shè)的吉祥花園小區(qū)，是否影響被申請(qǐng)人履行協(xié)助購房者辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)?

　　被申請(qǐng)人在其答辯書中稱，“由于市政建設(shè)修建的中心環(huán)北線穿過被申請(qǐng)人開發(fā)建設(shè)的吉祥花園小區(qū)，從而嚴(yán)重影響了被申請(qǐng)人對(duì)小區(qū)的開發(fā)規(guī)劃和施工進(jìn)度”，從這句話來看，中心環(huán)北線的修建，所影響的是被申請(qǐng)人對(duì)該小區(qū)的開發(fā)規(guī)劃和施工進(jìn)度，進(jìn)一步可能發(fā)生影響的是房屋建設(shè)的竣工期限，但從本案已按合同約定的期限如期交付了房屋這一事實(shí)來看，中心環(huán)北線的修建并沒有影響房屋建設(shè)的工期。

　　3.經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)公司為了“世紀(jì)園”住宅工程生活和施工用水，而在被申請(qǐng)人開發(fā)的小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)修建取水設(shè)施，是否屬于政府行為?對(duì)本案的逾期辦證問題有何影響?

　　被申請(qǐng)人在其答辯書中稱，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)公司在本案吉祥花園小區(qū)內(nèi)修建的取水設(shè)施，影響的是被申請(qǐng)人對(duì)該小區(qū)的規(guī)劃、施工和驗(yàn)收。

　　被申請(qǐng)人在庭審調(diào)查中并未舉證證明經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)公司在吉祥花園小區(qū)內(nèi)的取水行為是政府的強(qiáng)制性行政行為。另如以上第2個(gè)問題所示，取水行為影響規(guī)劃和施工所能進(jìn)一步影響的是房屋建設(shè)的工期，然而本案的工程建設(shè)工期并未受到影響。

　　至于取水設(shè)施是否影響本案工程的驗(yàn)收，被申請(qǐng)人在庭審調(diào)查中向仲裁庭提交的第六組證據(jù)即“環(huán)境工程驗(yàn)收不能通過的證據(jù)”，其中包括兩項(xiàng)書證，一是由經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)公司于2004年3月20日出具的“說明”，這只能證明取水行為是另一個(gè)公司的私法行為而非政府的公法行為;二是由被申請(qǐng)人于2003年4月8日委托盛強(qiáng)房屋拆遷代辦所拆除包括上述取水設(shè)施在內(nèi)的違法建筑的協(xié)議及其付款憑證，既然該取水設(shè)施屬可以或應(yīng)當(dāng)予以強(qiáng)制拆除的違法建筑，其影響該小區(qū)環(huán)境評(píng)價(jià)并進(jìn)一步影響其工程的驗(yàn)收，是可能的。驗(yàn)收不能通過，則不能取得驗(yàn)收合格證明，由此而影響產(chǎn)權(quán)登記是必然的。

　　4.被申請(qǐng)人至今未完全取得辦理房屋產(chǎn)權(quán)所需的有關(guān)驗(yàn)收資料，責(zé)任在誰?

　　如以上第3個(gè)問題所示，包括取水設(shè)施在內(nèi)的違法建筑未予拆除，從而影響了該小區(qū)的環(huán)境評(píng)價(jià)和工程驗(yàn)收，不能取得工程驗(yàn)收合格證明進(jìn)而又影響了產(chǎn)權(quán)登記，這屬于合同法第121條所規(guī)定的“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決”的情況。而且本案所涉及的“第三人的原因”即另一公司的取水行為，被申請(qǐng)人不能舉證證明該取水的地點(diǎn)是唯一的、不可選擇的，也沒有證據(jù)證明該取水位置的定點(diǎn)是政府的行為。所以仍然應(yīng)由被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人承擔(dān)違約責(zé)任，然后再由被申請(qǐng)人與該第三人另行解決他們之間的糾紛。

　　被申請(qǐng)人舉出最高法院關(guān)于商品房買賣糾紛適用法律的司法解釋之第18條，認(rèn)為該條強(qiáng)調(diào)“由于出賣人的原因”方能由出賣人承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任，本案是由于第三人的原因?qū)е掠馄谵k證的，按照該條的精神理解，不是出賣人的原因則出賣人不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。對(duì)此，本庭認(rèn)為，最高法院的上述司法解釋第18條不能、也沒有排除我國現(xiàn)行《合同法》第121條的適用。本案的情形應(yīng)當(dāng)適用《合同法》第121條解決逾期辦證的違約責(zé)任問題。

　　5.本案合同中約定的逾期辦證違約金能否增加、以及如何計(jì)算?

　　申請(qǐng)人稱，本案合同第15條約定，按已付房價(jià)款的0.02%計(jì)算逾期辦證違約金的結(jié)果，不論逾期多長時(shí)間，總共就只有46.3元，明顯過低，不利于保護(hù)購房者的權(quán)益。仲裁庭對(duì)此表示認(rèn)同。

　　根據(jù)合同法第114條第2款的規(guī)定，約定違約金過低的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條也規(guī)定可以增加。同時(shí)，該司法解釋之第18條第2款規(guī)定，“損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”銀行現(xiàn)執(zhí)行的逾期貸款利率為每日萬分之二點(diǎn)一。本庭認(rèn)為，商品房出賣人逾期辦證所能給買受人造成的損失，屬數(shù)額難以確定的損失，可以參照該條之規(guī)定予以處理。與此同時(shí)，確定該項(xiàng)違約金的具體數(shù)額還應(yīng)結(jié)合以下因素綜合考慮：一是合同法及前舉司法解釋的相關(guān)條款關(guān)于約定違約金的增加和計(jì)算方法，均為任意性、授權(quán)性規(guī)范，非強(qiáng)制性規(guī)范，因此，仲裁庭在適用或參照這些條款時(shí)可以有一定的自由裁量空間;二是如本案這樣的逾期辦證違約金，由于它與具體的損失數(shù)額難以對(duì)應(yīng)，故不能體現(xiàn)其損失填補(bǔ)的補(bǔ)償性違約金性質(zhì)，更多地表現(xiàn)出懲罰性違約金的性質(zhì)，既然有懲罰性，則應(yīng)當(dāng)結(jié)合違約的輕重情節(jié)適度把握，不可過度懲罰;三是鑒于被申請(qǐng)人所面臨的實(shí)際情況，其早在2003年4月就委托了拆遷代辦機(jī)構(gòu)拆除包括上述取水設(shè)施在內(nèi)的違法建筑，只因該取水設(shè)施尚在另一公司的工程使用中而至今未能予以拆除;四是本案辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)資料就只差小區(qū)環(huán)境評(píng)價(jià)驗(yàn)收這一項(xiàng)，其余的資料均已備齊，而環(huán)境資料的取得又受制于上述取水設(shè)施因尚在使用中而暫時(shí)不能立即拆除，客觀上有其可以適當(dāng)給予諒解的一面?；诖?，本庭從盡量平衡雙方利益的立場出發(fā)，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)按照上述方法計(jì)算的違約金數(shù)額作一定的調(diào)整，可按60%予以支付。

　　申請(qǐng)人主張從2001年12月30日起、至2005年3月14日止，逾期1170天，違約金數(shù)額為56797元。本庭認(rèn)為，本案合同第15條所規(guī)定的60日，是出賣人向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)報(bào)送資料的期限，而非指買受人取得房屋權(quán)屬證書的期限，本案合同沒有約定買受人取得房屋權(quán)屬證書的期限。按照最高法院上述司法解釋的規(guī)定，買受人取得房屋權(quán)屬證書的期限，在購買期房的情況下，是自房屋交付使用之日起90日。則本案2001年10月30日交房，應(yīng)從當(dāng)月31日起算，90天應(yīng)至2002年1月28日屆滿，逾期辦證的天數(shù)應(yīng)從該90天屆滿后之次日即2002年1月29日起算，至2005年3月14日止，為1140天。申請(qǐng)人已付購房款總額為231560元，按每日萬分之二點(diǎn)一計(jì)算，每天的違約金為48.63元，逾期1140天應(yīng)為55438.20元，再將此數(shù)按60%計(jì)算，則為33262.92元。

　　6.申請(qǐng)人請(qǐng)求由被申請(qǐng)人在仲裁裁決生效后30日內(nèi)向申請(qǐng)人提交辦理產(chǎn)權(quán)證書所需資料，否則仍按每日萬分之2.1繼續(xù)支付違約金，直至申請(qǐng)人取得產(chǎn)權(quán)證之日止，是否恰當(dāng)?

　　對(duì)此，本庭認(rèn)為，關(guān)于今后有可能繼續(xù)發(fā)生的逾期辦證違約金問題，其期限不能計(jì)算至申請(qǐng)人實(shí)際取得房屋權(quán)屬證書之日止，因?yàn)樯唐贩块_發(fā)商在產(chǎn)權(quán)登記方面的義務(wù)主要是協(xié)助買受人辦理登記，最后交納有關(guān)稅費(fèi)和領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書的手續(xù)應(yīng)由購房者自己完成。我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定：“……房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”據(jù)此，商品房開發(fā)商協(xié)助購房者辦理房屋權(quán)屬登記的法定義務(wù)主要是提供必要的證明文件，在其備齊辦理產(chǎn)權(quán)登記所必需的全部資料、送交房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)之后，至購房者可以持相關(guān)憑證自己前往房屋產(chǎn)權(quán)處辦理房產(chǎn)證之時(shí)，房開商的協(xié)助義務(wù)即告完成。法律沒有要求房開商必須將每一戶購房者的分戶產(chǎn)權(quán)證辦好之后交到各購房者手上。所以，商品房出賣人協(xié)助購房者登記的義務(wù)應(yīng)在其將必要的資料交到產(chǎn)權(quán)處之時(shí)為止。另外，根據(jù)本案吉祥花園小區(qū)目前的狀況，要求其在裁決生效后30日內(nèi)能夠完成環(huán)境整治并通過驗(yàn)收的可能性不大，故確定其履行裁決的期限宜稍長一些較為現(xiàn)實(shí)和公允。

　　綜上，根據(jù)我國《合同法》第121條、114條并參照最高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條和第18條之規(guī)定，裁決如下：

　　一、由被申請(qǐng)人于本裁決書送達(dá)之后15日內(nèi)向申請(qǐng)人支付逾期辦證違約金33262.92元。

　　二、由被申請(qǐng)人于本裁決書送達(dá)之后90日內(nèi)將可以由申請(qǐng)人自行前往房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理其分戶產(chǎn)權(quán)證的必要憑證交付給申請(qǐng)人，該期限屆滿后被申請(qǐng)人未完成此項(xiàng)協(xié)助義務(wù)則仍按每日48.63元的60%即29.18元的額度繼續(xù)向申請(qǐng)人支付逾期辦證違約金，至被申請(qǐng)人完成此項(xiàng)協(xié)助義務(wù)之日為止。

　　三、本案仲裁費(fèi)用3000元，申請(qǐng)人已向本會(huì)交付，由被申請(qǐng)人承擔(dān)，被申請(qǐng)人應(yīng)于履行上述第一項(xiàng)裁決之時(shí)一并向申請(qǐng)人支付。

　　本裁決為終局裁決，裁決書自作出之日起發(fā)生法律效力。

　　(何其榮編寫)