很多人認(rèn)為招投標(biāo)就是比大小和搞談判，其實(shí)核心在于供應(yīng)商的選擇和入圍。

幕墻是個有各種材料種類組成的系統(tǒng)工程，因其具有造價大、工期長、協(xié)調(diào)多等特點(diǎn)，在施工招標(biāo)時顯得尤為重要。要想做好專業(yè)化的幕墻采購，采購人員本身也需要提升自己的素質(zhì)，熟悉幕墻工程的專業(yè)知識、前期采購、后期施工包括結(jié)算等各個環(huán)節(jié)的重點(diǎn)，才能成功做好幕墻采購。

房地產(chǎn)的如火如荼發(fā)展，帶動了多個產(chǎn)業(yè)的高速前進(jìn)，而幕墻系統(tǒng)的使用，則是房地產(chǎn)建材采購當(dāng)中的重要組成部分，由于行業(yè)缺乏規(guī)范性，魚龍混雜的市場使房地產(chǎn)采購人很難去辨析孰優(yōu)孰劣，而本文將從專業(yè)的視角出發(fā)，解讀幕墻采購的關(guān)鍵點(diǎn)。

幕墻工程的特點(diǎn)

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幕墻工程相對于門窗工程比較復(fù)雜，幕墻工程的分類就很多種，最常見的玻璃幕墻、石材幕墻、鋁板幕墻，還有鋼板幕墻、塑料幕墻、網(wǎng)架幕墻等，玻璃幕墻又分明框、隱框、半明半隱等。對于幕墻的材料包括龍骨材料(鋁型材、鋼材)，表面材料:石材、玻璃、鋁板等，五金件(鉸鏈、鎖具等)，密封材料(結(jié)構(gòu)膠、密封膠玻璃膠、膠條等)，其他輔助材料(防火材料、保溫材料、焊接材料等);幕墻的每一個品類的材料又有很多品牌、表面處理、材料本身性能等，安裝時要考慮正常的安裝方式，也要吊籃施工等;既要考慮預(yù)埋件，也要考慮后置埋件等。

合作中出現(xiàn)的問題和案例

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評價幕墻工程采購的好壞，重要是看后期幕墻公司合作過程中合作是否順暢。質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)。在以往與幕墻公司的一些合作中，經(jīng)常會出現(xiàn)以下間題：

1、 前期溝通不足，招標(biāo)過程存在退標(biāo)或報價虛高，合作意愿度低

目前市場的幕墻公司很多，例如知名的遠(yuǎn)大、江河，也有小的單位包括小老板掛靠的公司，也有門窗和幕墻都做的公司。有些單位盲目的追求高大上，明明項(xiàng)目就是一個售樓處，卻要去找遠(yuǎn)大公司，這樣顯然不匹配;還有的付款條款如工程抵房條款，在前期沒有溝通清楚，在發(fā)出招標(biāo)文件時才告知，由于信息的差異造成退標(biāo)現(xiàn)象。

2、合作過程中末達(dá)到預(yù)期要求

以樣板區(qū)為例，量小，價格低，但卻要求進(jìn)行快速高質(zhì)量完成，以便樣板展示，往往由于各種原因造成工期的延誤。

首先前期方案確定時間太長，無法快速選定方案進(jìn)行圖紙深化設(shè)計。對于幕墻方案，目前的地產(chǎn)公司有兩種方式，一是地產(chǎn)公司自己的設(shè)計人員去對接，由于專業(yè)深度不夠，不敢去快速確認(rèn);另一方面有的外請專業(yè)的幕墻咨詢公司，這本身又增加了協(xié)調(diào)的難度。招標(biāo)階段的方案圖紙往往較粗，需要幕墻公司深化設(shè)計后才能施工，對于方案的確認(rèn)往往花去較多時間，造成后續(xù)的加工和施工時間緊張。

其次是樣板定樣時間較長，前期的方案可能與項(xiàng)目的目標(biāo)成本有差距，需要優(yōu)化尋找替代材料，但效果又不能有較大的差距，投標(biāo)單位需要多次反復(fù)才滿足要求，甚至邊施工邊確認(rèn)樣板，這些不僅耗去了較長時間，而且結(jié)算時造成較多的簽證索賠。

3、質(zhì)最達(dá)不到預(yù)期要求

常見的質(zhì)量問題，例如：門窗扇拼縫過大，漏掛水孔，密封條、膠條脫落，五金件安裝粗糙，淋水試驗(yàn)不能通過，給項(xiàng)目交付帶來風(fēng)險。

分析其原因，可能是幕墻的主要材料如型材、玻璃、石材等質(zhì)量不符合要求，導(dǎo)致后期質(zhì)量不可控;或者幕墻加工廠的加工質(zhì)量差；再者施工工人施工技能經(jīng)驗(yàn)不足，也是造成施工粗糙和質(zhì)量問題的主要原因。

4、施工過程簽證變更過多，變更費(fèi)用過大

在幕墻工程合作中簽證較多，究其原因：關(guān)鍵是招標(biāo)圖紙不完善，造成后期不得不簽證。有個案例，招標(biāo)圖紙石材未明確石材標(biāo)準(zhǔn)尺寸，后期施工時設(shè)計確認(rèn)尺寸、中標(biāo)單位說報價的尺寸與確認(rèn)的尺寸有差異、按照新尺寸出材率不同造成索賠。對于石材厚度、工程量的計算規(guī)則、是按投影面積計算還是展開面積的計算等，招標(biāo)時沒有明晰、也會造成簽證索賠。

幕墻采購中需要把控的關(guān)鍵要素

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1、 目標(biāo)成本

目標(biāo)成本是招標(biāo)的價格依據(jù)，招標(biāo)前必須取得目標(biāo)成本。目標(biāo)成本在材料選型、確定合同價等環(huán)節(jié)，是作為直接的成本管控依據(jù)，因此必須真實(shí)、準(zhǔn)確、合理，堅決杜絕進(jìn)場施工后因?yàn)槌杀締栴}而修改配置標(biāo)準(zhǔn)的行為。

2、 材料選型

幕墻工程的材料包括骨架和面板以及五金配件幾大類，材料的類型幾乎是在方案階段就已經(jīng)定好，比如是玻璃或是石材，此處所講的材料選型主要是指選擇材料的參數(shù)，比如玻璃是否采用low-e，型材是選擇氟碳噴涂還是粉末噴涂，五金件是進(jìn)口還是國產(chǎn)?選型的依據(jù)是目標(biāo)成本和銷售賣點(diǎn)的平衡，因此選型需要營銷部、設(shè)計部和成本部共同參與，過程中可能還需要多輪測算，最后形成一份完整的《技術(shù)及材料設(shè)備要求規(guī)格要求說明書》。

3、 工作內(nèi)容和施工界面

在合同履行過程中，絕大部分的糾紛都是由于界面不清晰造成的，建議在招標(biāo)文件中提交一份施工界面表，避免界面重復(fù)和出現(xiàn)真空地帶，容易產(chǎn)生糾紛的比如幕墻與柱子之間的防火封堵、幕墻表面開燈孔、幕墻預(yù)埋廣告支架等。還有一點(diǎn)容易疏忽的地方需要注意，那就是當(dāng)由投標(biāo)人自行深化設(shè)計時，應(yīng)將圖紙送審的費(fèi)用包含在合同范圍內(nèi)，這個費(fèi)用包括套圖框蓋章和送審過程中的隱形費(fèi)用。

4、 招標(biāo)文件

有專門幕墻設(shè)計單位(或幕墻顧問)的，可以讓投標(biāo)人報價時提交優(yōu)化方案;由投標(biāo)人自行深化設(shè)計時，可以先比較各家的設(shè)計方案技術(shù)標(biāo)，評選出最優(yōu)方案并與原設(shè)計單位溝通確定后，讓各家投標(biāo)人根據(jù)最優(yōu)方案報價，進(jìn)而再根據(jù)商務(wù)標(biāo)價格確定中標(biāo)單位。

5、 清單編制

幕墻工程施工設(shè)計多個交叉單位，常規(guī)包括土建總包、機(jī)電、室外泛光照明、廣告標(biāo)識等，實(shí)際施工中會有很多協(xié)調(diào)事項(xiàng)產(chǎn)生，特別是多個專業(yè)的圖紙沒有同步設(shè)計時，后期變更的風(fēng)險更大，因此在編制幕墻工程量清單時，除了需要提供不同種類幕墻的單價分析表外，還應(yīng)充分考慮各種未知風(fēng)險，預(yù)留一定的備用單價，包括常見的墻體開孔及封堵、以及人工單價(區(qū)分不同工種，均按照8小時為一個工日計算)，作為施工過程中處理變更核價的依據(jù)。還要提醒一點(diǎn)，很多業(yè)主方都會要求施工單位免費(fèi)設(shè)計，他們會在清單中列出設(shè)計費(fèi)，讓施工單位填寫“免費(fèi)”，其實(shí)這是有幾大風(fēng)險的，風(fēng)險不是來自于投標(biāo)人，而是來自于政府監(jiān)管部門，因?yàn)槭┕ず贤驮O(shè)計合同在法律監(jiān)管和稅金方面都有較大的差異性，建議設(shè)計費(fèi)用不要列在清單中，可以在合同中注明“作為讓利，由施工單位免費(fèi)進(jìn)行深化設(shè)計”等條款即可。

6、 招標(biāo)過程

很多人認(rèn)為招投標(biāo)就是比大小和搞談判，其實(shí)核心在于供應(yīng)商的選擇和入圍，首先我們應(yīng)該根據(jù)擬招標(biāo)幕墻工程性質(zhì)，邀請合適的供應(yīng)商梯隊(duì)報名并嚴(yán)格考察和審核資質(zhì)，確保入圍的供應(yīng)商都能滿足該施工要求，然后在技術(shù)標(biāo)合格的基礎(chǔ)上采用最低價中標(biāo)法評標(biāo)即可，但是需要注意的是，低于成本的報價應(yīng)該首先剔除。

7、 合同條款

在計價方式選擇上，盡量選擇工程量清單方式，合同模式盡量選擇圖紙總價包干，便于總價的控制和快速處理結(jié)算。合同付款方式建議采用節(jié)點(diǎn)支付，并且要和業(yè)主的開發(fā)節(jié)點(diǎn)、總包的施工節(jié)點(diǎn)匹配好。

8、 尋找與項(xiàng)目適配的幕墻單位

優(yōu)質(zhì)適配的幕墻施工資源。首先是幕墻單位的基本素質(zhì)、不管跟誰是直管還是項(xiàng)目掛靠、關(guān)鍵是要具備充裕的資金實(shí)力、穩(wěn)定的下游材料供應(yīng)、強(qiáng)大的材料加工能力、供貨能力，具有強(qiáng)有力的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)和現(xiàn)場施工安裝團(tuán)隊(duì)。光具備施工素質(zhì)還不行，還要看意愿度，包括項(xiàng)目的特征、規(guī)模、金額、利潤率、這些都是施工單位可考慮的句題，不是高大上的就行，關(guān)鍵是適配，只有施工單位重視，才能把項(xiàng)目做好。曾經(jīng)合作一家戰(zhàn)略幕墻合作單位，考察時工程規(guī)模很大，工廠加工能力很強(qiáng)，但因項(xiàng)目管理能力較差，管控協(xié)調(diào)配合不力，造成多項(xiàng)目延誤，不得不終止合作。

9、 招標(biāo)前必須具備完備的方案圖紙

招標(biāo)前具備完善的幕墻方案圖紙，是幕墻工程采購成功的基礎(chǔ)。幕墻很多企業(yè)講究快速開發(fā)，在幕墻招標(biāo)階段，方案很粗，更別提具備深化的圖紙。為了快速開發(fā)，要求采購必須在方案圖紙不完備的情況確定單位，造成很大的索賠隱患。例如圖紙改變，造成前期預(yù)埋件全部報廢，不得已用后置埋件;還有圖紙沒有優(yōu)化，造成本該可節(jié)約的成本因沒有優(yōu)化而浪費(fèi)，反過來去硬壓施工單位的利潤，其實(shí)優(yōu)化的成本遠(yuǎn)大于竟標(biāo)節(jié)約的成本。

招標(biāo)前期的方案不確定，還會造成后期深化圖確認(rèn)時間長，使得樣板確認(rèn)、加工安裝時間壓縮，可能造成耽誤工期，或由于趕工出現(xiàn)施工質(zhì)量問題及成本增加!

如何做好幕墻工程的采購

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1、 招標(biāo)圖紙的準(zhǔn)備

前面已經(jīng)說明招標(biāo)圖紙的重要性，幕墻的專業(yè)性很強(qiáng)，如果采購單位不具備專業(yè)的幕墻人才，還是建議尋找專業(yè)的幕墻咨詢單位進(jìn)行配合，進(jìn)行方案把控、深化圖紙的把控。

采購的方案需要滿足驗(yàn)收要求，如四性試驗(yàn);滿足成本最優(yōu)，例如材質(zhì)替代、型材規(guī)格、結(jié)構(gòu)形式、石材厚度等。需要滿足樣品要求;石材樣品、型材顏色(色板、表面處理要求)、玻璃樣品。提前確定樣品及替代材料，需要滿足施工要求，有利于現(xiàn)場操作順暢等。建議在招標(biāo)前可以組織咨詢單位及各部門聯(lián)合審圖，確保圖紙滿足招標(biāo)要求。

2、 幕墻單位的考察

幕墻單位眾多，如何選擇適配的幕墻單位的呢?單位考察要把控要點(diǎn)。

目前幕墻單位運(yùn)營模式多樣，運(yùn)營模式的差異沒有好壞，關(guān)鍵要找到誰是真正負(fù)責(zé)人，出現(xiàn)問題誰是最后的承擔(dān)者和決策者。不能出現(xiàn)問題了，卻不知道找誰去處理，直營模式看公司的實(shí)力和考核機(jī)制，實(shí)際承包人(項(xiàng)目經(jīng)理承包制)則要看承包人的實(shí)力、能力和個人信譽(yù)。另外就是加工廠是否自有，是否有外包，外包加工質(zhì)量則難以控制。再者是下游資源，如果資源不足，對項(xiàng)目的快速推進(jìn)會造成直接影響，供貨不及時，沒有人員趕工等。是否同等項(xiàng)目經(jīng)歷也是很重要的考察環(huán)節(jié)，做過的和首次做，不管是管理和團(tuán)隊(duì)都花學(xué)費(fèi)的，另外有同類案例也好有標(biāo)桿對標(biāo)進(jìn)行背景調(diào)研，最后看合作理念和意愿，理念這個東西看起來很虛，但道不同不與為謀，理念不和總會出問題的，不具備長期合作的基礎(chǔ)。

3、 采購方案文件的編制

采購方案是指各部門的交圈文件，包括設(shè)計方案、工程施工方案、成本策劃方案、單位入圍策劃，還包括施工界面、工期、付款、樣板、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)規(guī)則等可能出現(xiàn)的風(fēng)險所有間題的集大成，當(dāng)然也包括招標(biāo)文件和招標(biāo)清單。在方案之前可以暢所欲言進(jìn)行討論，方案之后直接進(jìn)入招標(biāo)程序，編制完善的采購方案，既管控了風(fēng)險、又提高了效率。

關(guān)于采購方案重要關(guān)注幾點(diǎn):

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1) 招標(biāo)前的條件要明確清晰,把風(fēng)險考慮到位，并在標(biāo)前交底，使得投標(biāo)單位明確知道你的標(biāo)準(zhǔn)和要求，充分考慮后期施工可能遇到的風(fēng)險，減少索賠。

2)進(jìn)行入圍單位適配性分析，例如石材幕墻，就不能選擇主要產(chǎn)品定位為玻璃幕墻為主的單位，樣板區(qū)項(xiàng)目就要選擇設(shè)計和搶工能力強(qiáng)的單位等;入圍的投標(biāo)單位需要同檔競爭，任何中標(biāo)單位都能滿足項(xiàng)目的實(shí)施。

3)明晰計量規(guī)則，工程量的準(zhǔn)確性，也是投標(biāo)報價合理的必要前提。

4)過程定標(biāo)選擇，要訂立符合本企業(yè)的定標(biāo)規(guī)則，有效識別最低價的合理性，避免超低價中標(biāo)，進(jìn)場后索賠。這需要成本人員對幕墻的材料組成、安裝人工等能夠了解市場的合理價格。

幕墻工程，招標(biāo)進(jìn)場后，后期合理的跟蹤和維護(hù)也是很重要的環(huán)節(jié)，再好的施工單位也可能管差，即使施工能力較差的單位，可以通過有效的項(xiàng)目管控進(jìn)行彌補(bǔ)。單位的選擇和后續(xù)的工程管控、后期的付款支持是分不開的，只有相輔相成，系統(tǒng)管控，才能最終達(dá)成好的效果。

目前很多地產(chǎn)企業(yè)，采購已經(jīng)是獨(dú)立分立開來，或成立單獨(dú)的采購公司，就是要做更專業(yè)化的采購，采購的價值不僅僅是節(jié)約點(diǎn)成本，更重要打造能為支撐企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的供應(yīng)鏈。要從單位考察的前端和招標(biāo)的引入，過程的檢查和維護(hù)，后期的評估和淘汰優(yōu)選，做全過程的供應(yīng)鏈管理、承擔(dān)更多的責(zé)任。當(dāng)然還要輔以系統(tǒng)化的采購體系，標(biāo)準(zhǔn)化的采購文件和合同文件，信息化的操作工具等，實(shí)現(xiàn)最終專業(yè)化的采購。

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