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父母總覺(jué)得為孩子買(mǎi)房是愛(ài)他們的一種方式，自己的都是孩子的，給他們買(mǎi)房，日后還能免去過(guò)戶(hù)或贈(zèng)與的稅費(fèi)和麻煩。給子女買(mǎi)房看上去是為了他們好，實(shí)則有很多弊端，今天房阿哥就來(lái)給你說(shuō)說(shuō)。

1 | 孩子獨(dú)立買(mǎi)房時(shí)可能多付首付

先來(lái)看第一種情況：如果沒(méi)有給孩子買(mǎi)房，孩子成年后自己購(gòu)買(mǎi)首套房的情況是怎樣的？按照政策首付應(yīng)交至少30%，如果是公積金貸款最低首付才二成。二套房的話(huà)，商貸首付比例為40%、公積金貸款為30%。

那如果給孩子買(mǎi)過(guò)房呢？孩子如果在限購(gòu)政策出臺(tái)前、在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不超過(guò)2套，成年后可獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)1套房。有些銀行規(guī)定，這套房貸款利率可以享受首套房?jī)?yōu)惠，但首付卻可能要按照二套房標(biāo)準(zhǔn)，付40%。

2 | 孩子婚后買(mǎi)二套房時(shí)可能交房產(chǎn)稅

我們來(lái)看個(gè)例子：孩子在未成年時(shí)和父母共有2套房產(chǎn)，每套面積在90平方米，如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話(huà)，默認(rèn)每人三分之一份額，即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。成年后孩子以自己名義購(gòu)買(mǎi)首套房建筑面積100平方米，按照政策，首套房無(wú)論面積多大，都不計(jì)征房產(chǎn)稅。

然而，孩子婚后如果想購(gòu)買(mǎi)家庭第二套房，假設(shè)建筑面積是120平方米，則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達(dá)280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要征收房產(chǎn)稅，這其中的60平方米的份額就是子女未成年時(shí)父母在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結(jié)果。

3 | 父母住的房子還可能被孩子配偶繼承

如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，都有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn)，包括婚前財(cái)產(chǎn)。這意味著什么？如果孩子在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)，孩子名下的房產(chǎn)也將作為遺產(chǎn)分割和繼承，即便這房父母現(xiàn)在還住著。

4 | 離婚了，孩子的房可能還不算你的

夫妻離婚分財(cái)產(chǎn)，這孩子的房子怎么分呢？如果這房子的所有權(quán)是孩子的，那么它就不屬于夫妻婚姻存續(xù)期間內(nèi)的共同財(cái)產(chǎn)。夫妻離婚時(shí)，如果孩子沒(méi)成年，那誰(shuí)有孩子的監(jiān)護(hù)權(quán)，誰(shuí)就管理孩子的財(cái)產(chǎn)，就擁有房子三分之二的價(jià)值。所以啊，如果買(mǎi)這房子時(shí)你掏了錢(qián)，房產(chǎn)證上寫(xiě)了孩子名字沒(méi)寫(xiě)你的，日后你離婚了，這房子你還一分錢(qián)都分不到。

5 | 房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓抵押麻煩

如果在房產(chǎn)證上寫(xiě)的是子女名字，將來(lái)如果要將房子轉(zhuǎn)讓、抵押、擔(dān)保等等，都會(huì)遇到麻煩。民法規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)?！?/span>

也就是說(shuō)，房產(chǎn)證上如果有未成年子女名字，只有在涉及子女利益的事宜時(shí)，才能處置孩子名下的財(cái)產(chǎn)，比如治病、出國(guó)留學(xué)。此外，還得將出售房地產(chǎn)所得款項(xiàng)全部用于撫養(yǎng)未成年人。如果日后孩子提出了異議，認(rèn)為父母侵犯了其合法權(quán)益，父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。

要是你實(shí)在想把這房子賣(mài)了，房產(chǎn)證上卻只有孩子一人的名字，在符合上述規(guī)定的情況下，父母必須提供監(jiān)護(hù)人簽名保證其具有監(jiān)護(hù)人資格，還要提供保證書(shū)保證出售房產(chǎn)是為了未成年人利益，而且這保證書(shū)必須經(jīng)過(guò)公證處的公正。

到房管部門(mén)辦理房屋出售的相關(guān)手續(xù)時(shí)，除了按照正常的房屋交易登記程序提交資料外，還需提交孩子的戶(hù)口簿或出生證、獨(dú)生子女證、監(jiān)護(hù)人的身份證件，證明其具有監(jiān)護(hù)人資格和出售房產(chǎn)是為了未成年人的利益，手續(xù)繁雜。想知道具體怎么操作？房阿哥告訴你。

產(chǎn)證上寫(xiě)了子女的名字，房子要怎么買(mǎi)賣(mài)？

1 | “娃娃房”能不能賣(mài)？ 

一般來(lái)說(shuō)，如果房產(chǎn)證上有子女的名字： 

（1）子女未成年時(shí)，除為了孩子的利益外，不得處置，買(mǎi)賣(mài)時(shí)必須經(jīng)過(guò)小孩的同意，是因?yàn)樽鳛樾『⒌谋O(jiān)護(hù)人，必須證明買(mǎi)賣(mài)是為了利于小孩不損害其利益； 

（2）孩子成年后，處置行為需要經(jīng)過(guò)家長(zhǎng)和孩子一致同意。

房子是大人和小孩的共有財(cái)產(chǎn)，必須經(jīng)過(guò)孩子的同意才能賣(mài)掉。如果小孩還未滿(mǎn)18歲，不具備完全民事行為能力，不能對(duì)自己名下的房產(chǎn)進(jìn)行處置。監(jiān)護(hù)人(父母)必須是為被監(jiān)護(hù)人(子女)的利益處置房產(chǎn)，比如被監(jiān)護(hù)人因教育、出國(guó)、重大疾病費(fèi)用出現(xiàn)困難，并提供與此相關(guān)的真實(shí)證明資料。 

因此，有兩種情況是：等小孩年滿(mǎn)18歲后，并經(jīng)小孩同意再處理房子，或者到公證處出具相關(guān)公證才能交易該套房產(chǎn)。 

2 | “娃娃房”如何交易？ 

首先需要攜帶父母身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證、小孩的戶(hù)口本、出生證明、房產(chǎn)證等原件到公證處辦理未成年人監(jiān)護(hù)公證，保證不侵犯未成年人的利益；父母以上述理由處置未成年人房產(chǎn)的，必須提供監(jiān)護(hù)人簽名保證其具有監(jiān)護(hù)人資格，和出售房產(chǎn)是為了未成年人利益的保證書(shū)，且保證書(shū)須經(jīng)公證處公證。 

如未能提供出生證明的原件，也可以到醫(yī)院辦理親子鑒定。以親子鑒定的結(jié)果代替出生證明；由于業(yè)主是未成年人，房產(chǎn)交易時(shí)并不需要孩子到交易現(xiàn)場(chǎng)，但其父母需持公證書(shū)、房產(chǎn)證、身份證、結(jié)婚證、孩子的出生證明及孩子的戶(hù)口本到房管局辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)。 

另外，父母出售房地產(chǎn)所得款項(xiàng)將全部用于撫養(yǎng)未成年人。否則，日后孩子一旦提出異議，認(rèn)為父母侵犯了其合法權(quán)益，父母還要承擔(dān)賠償責(zé)任。

我國(guó)《房屋登記辦法》規(guī)定：“因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書(shū)面保證?！钡珒H讓未成年人的監(jiān)護(hù)人出具一個(gè)“書(shū)面保證”，顯然不足以約束未成年人的監(jiān)護(hù)人對(duì)未成年人財(cái)產(chǎn)亂處理的行為。而有些未成年人的監(jiān)護(hù)人處理未成年人的房產(chǎn)發(fā)生了糾紛，還會(huì)將本來(lái)屬于自己的責(zé)任向登記機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)嫁，認(rèn)為登記機(jī)關(guān)沒(méi)有盡到審查義務(wù)。所以對(duì)于“娃娃房”，登記機(jī)關(guān)只能通過(guò)加高門(mén)檻來(lái)減輕責(zé)任。 

比如，廣州市規(guī)定未成年人的監(jiān)護(hù)人出售未成年人的房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)由有關(guān)單位或團(tuán)體出具關(guān)于監(jiān)護(hù)人資格和監(jiān)護(hù)人出售未成年人的房產(chǎn)是為了未成年人利益的證明；武漢市規(guī)定未成年人房產(chǎn)若需要轉(zhuǎn)移或抵押登記時(shí)，監(jiān)護(hù)人應(yīng)辦理公證手續(xù)并承諾對(duì)其被監(jiān)護(hù)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押后應(yīng)承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

國(guó)外也有相似的做法，比如德國(guó)民法典規(guī)定，監(jiān)護(hù)人以未成年人名義開(kāi)始的新的經(jīng)營(yíng)事務(wù)、訂立合同和實(shí)施單方法律行為必須經(jīng)家庭法院批準(zhǔn)才可實(shí)施。由于我國(guó)缺乏相應(yīng)的法律規(guī)定，各地的做法又不統(tǒng)一，這種具體操作層面的做法往往因?yàn)闆](méi)有法律規(guī)定而受到質(zhì)疑。 

解決“娃娃房”問(wèn)題，一方面要在房屋登記窗口處加強(qiáng)法律宣傳，讓登記“娃娃房”的父母在登記之前，對(duì)登記的風(fēng)險(xiǎn)和后果有一定的了解；另一方面，對(duì)確屬于未成年人的房產(chǎn)，也要加強(qiáng)保護(hù)，特別是要完善未成年人房屋轉(zhuǎn)移登記的法律規(guī)定，加大對(duì)監(jiān)護(hù)人是不是“為被監(jiān)護(hù)人利益”的審查力度。 

3 | 加名容易去名難 

如果后悔了，想要把子女的名字從房產(chǎn)證上去掉也是可以的。房產(chǎn)證上是父母和孩子兩個(gè)人的名字，若要將小孩的名字從房產(chǎn)證上去掉，一般的做法是將小孩所擁有的房產(chǎn)份額歸并給父母?？梢圆扇≠I(mǎi)賣(mài)或者贈(zèng)與兩種方式，買(mǎi)賣(mài)只需兩人到交易中心簽訂合同辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，贈(zèng)與需要先到公證處辦理贈(zèng)與手續(xù)后再到交易部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。 

如果是父母、子女等這種關(guān)系間的房產(chǎn)要辦理變更手續(xù)，就可以考慮二手房買(mǎi)賣(mài)或者是贈(zèng)與。近期由于公證費(fèi)下調(diào)，贈(zèng)與的成本支出在一定程度上減少。 

4 | 去孩子的名字分兩種情況

（1）孩子有身份證，已成年，可以做買(mǎi)賣(mài)和贈(zèng)與2種方式，那么哪種比較便宜，買(mǎi)賣(mài)呢就看您的產(chǎn)權(quán)：是普通住宅還是非普通住宅？是否滿(mǎn)五年？因?yàn)樗U納的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、契稅不同。贈(zèng)予呢：產(chǎn)生的費(fèi)用為公證費(fèi)和契稅，公證費(fèi)為現(xiàn)在是評(píng)估值的1%，但贈(zèng)予后再出售的話(huà)，每個(gè)交易中心的政策又不同，有的是強(qiáng)征20%的個(gè)稅。契稅都是評(píng)估值的3%。隨后看產(chǎn)權(quán)證上幾個(gè)人名字，若3個(gè)人名字，則為1/3份額買(mǎi)賣(mài)或贈(zèng)予。 

（2） 孩子有身份證（現(xiàn)在小孩一出生就有身份證了）,未成年，那么就麻煩了，未成年人是受保護(hù)的，不能贈(zèng)予，只能做次份額買(mǎi)賣(mài)了。 

（3） 評(píng)估，一般類(lèi)似去名字的買(mǎi)賣(mài)交易中心會(huì)比市場(chǎng)價(jià)來(lái)得低點(diǎn) 

贈(zèng)與流程：需要先去公證處辦理房產(chǎn)贈(zèng)與的公證，之后攜帶相關(guān)是房屋兩證，雙方身份證，戶(hù)口本，婚姻狀況證明等直接去房管局辦理即可。直系親屬間贈(zèng)與是不限購(gòu)的，不需要做購(gòu)房資格審查。 

贈(zèng)予手續(xù)： 

（一）贈(zèng)予人與受贈(zèng)人訂立房屋贈(zèng)予的書(shū)面合同，即贈(zèng)予書(shū)。 

（二）受贈(zèng)人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)予合同，按規(guī)定繳納有關(guān)契稅;辦理公證。受贈(zèng)人到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記，應(yīng)提交申請(qǐng)書(shū)、身份證件、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)予書(shū)及公證書(shū)和契稅收據(jù)。贈(zèng)予人將房屋交付受贈(zèng)人。