新老會(huì)計(jì)都必須掌握之二：轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)如何繳納增值稅

        來源：謝德明整理總結(jié)

繼財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）后，國家稅務(wù)總局發(fā)布了國家稅務(wù)總局公告2016年第13號(hào)至第19號(hào)，是目前全面營改增的指導(dǎo)性文件。其中，國家稅務(wù)總局2016年第14號(hào)公告《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（下文簡(jiǎn)稱14號(hào)公告）對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)如何繳納增值稅作了具體規(guī)定。為準(zhǔn)確掌握納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)如何繳納增值稅，我們從以下幾個(gè)方面展開討論。

一、預(yù)繳稅款

14號(hào)公告第六條規(guī)定，其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)分以下情形計(jì)算應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款：（一）以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為： 應(yīng)預(yù)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%；（二）以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%。第七條規(guī)定，其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法第六條規(guī)定的計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅額并向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。就是說，其他個(gè)人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)需要預(yù)繳稅款，稅款預(yù)繳的方式分為全額預(yù)繳和差額預(yù)繳兩種。

預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

     二、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)如何繳納增值稅

    一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定視情況繳納增值稅：

第一，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

    納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

   換言之，一般納稅人轉(zhuǎn)讓非自建老項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的話，預(yù)繳稅款時(shí)是差額預(yù)繳，納稅申報(bào)時(shí)也是差額繳稅，并抵減預(yù)繳稅款，預(yù)繳稅款地點(diǎn)為不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)，申報(bào)納稅地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)。

    第二，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

   換言之，一般納稅人轉(zhuǎn)讓自建老項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的話，預(yù)繳稅款時(shí)是全額預(yù)繳，納稅申報(bào)時(shí)也是全額繳稅，并抵減預(yù)繳稅款，預(yù)繳稅款地點(diǎn)為不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)，申報(bào)納稅地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)。

    第三，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

   換言之，一般納稅人轉(zhuǎn)讓非自建老項(xiàng)目，選擇一般計(jì)稅方法的話，預(yù)繳稅款時(shí)是差額預(yù)繳，納稅申報(bào)時(shí)是全額繳稅，并抵減預(yù)繳稅款，預(yù)繳稅款地點(diǎn)為不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)，申報(bào)納稅地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)。

    第四，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

   換言之，一般納稅人轉(zhuǎn)讓自建老項(xiàng)目，選擇一般計(jì)稅方法的話，預(yù)繳稅款時(shí)是全額預(yù)繳，納稅申報(bào)時(shí)也是全額繳稅，并抵減預(yù)繳稅款，預(yù)繳稅款地點(diǎn)為不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)，申報(bào)納稅地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)。

    第五，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

    換言之，一般納稅人轉(zhuǎn)讓非自建新項(xiàng)目，選擇一般計(jì)稅方法的話，預(yù)繳稅款時(shí)是差額預(yù)繳，納稅申報(bào)時(shí)是全額繳稅，并抵減預(yù)繳稅款，預(yù)繳稅款地點(diǎn)為不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)，申報(bào)納稅地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)。

    第六，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

    換言之，一般納稅人轉(zhuǎn)讓自建新項(xiàng)目，選擇一般計(jì)稅方法的話，預(yù)繳稅款時(shí)是全額預(yù)繳，納稅申報(bào)時(shí)也是全額繳稅，并抵減預(yù)繳稅款，預(yù)繳稅款地點(diǎn)為不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)，申報(bào)納稅地點(diǎn)為機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)。

三、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)如何繳納增值稅

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

第一，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

換言之，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其非自建的不動(dòng)產(chǎn)，不管是新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目，差額預(yù)繳稅款，差額納稅申報(bào)，抵減預(yù)繳稅款。

第二，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

換言之，小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，不管是新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目，全額預(yù)繳稅款，全額納稅申報(bào)，抵減預(yù)繳稅款。

除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

四、其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)如何繳納增值稅

其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含購買的住房），如果是自建的，按照公式繳納稅款，應(yīng)繳稅款=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）×5%;如果是非自建的，按照公式繳納稅款，應(yīng)繳稅款=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）÷（1+5%）×5%。按照上述方法計(jì)算的應(yīng)納稅額向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

五、管理方面的要求

納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。這里憑證是指稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票，法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書，國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。

納稅人向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。

納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。