（一）自建的不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目

納稅人取得的第一個(gè)《建筑工程施工許可證》或建筑施工合同注明的開工時(shí)間在2016年4月30日前的項(xiàng)目。

1.《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；

2.《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

（二）取得的不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目

取得的不動(dòng)產(chǎn)：包括直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)，也包括租入。

關(guān)于”取得“的節(jié)點(diǎn)，因總局未發(fā)文明確表示，所以實(shí)務(wù)中，各省稅局在實(shí)務(wù)中執(zhí)行口徑不一。以下是兩個(gè)主流的判定方式：

1.產(chǎn)權(quán)變更登記日期在2016年4月30日前的項(xiàng)目；

2.辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的銷售發(fā)票開具時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)的取得時(shí)間 。

筆者贊同第一種判定方式，因?yàn)榻Y(jié)合我國《物權(quán)法》的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)?shù)怯?；未?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。只有辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記納稅人才算真正取得了不動(dòng)產(chǎn)。

一、銷售不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目的企業(yè)

根據(jù)稅總公告2016年第14號(hào)：

第三條、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅

　　（一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 

　?。ǘ┮话慵{稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

　　（三）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（四）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

第四條 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅

（一）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

（二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

根據(jù)稅總公告2016年第23號(hào)第四條：銷售不動(dòng)產(chǎn)(不含自建)選擇簡易征收，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，應(yīng)當(dāng)全額開具增值稅發(fā)票，不使用差額征稅開票功能開票。

二、取得不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目后銷售

1.企業(yè)將在2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)對外銷售，可以選擇簡易計(jì)稅，也可以選擇一般計(jì)稅。

三、取得不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目后出租

根據(jù)《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》規(guī)定：

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率納稅。

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

四、租入不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目后轉(zhuǎn)租的企業(yè)

轉(zhuǎn)租屬于納稅人出租以承租方式取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用總局2016第16號(hào)公告的規(guī)定，應(yīng)按照出租不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅，按前一次租賃合同的簽訂時(shí)間確定不動(dòng)產(chǎn)“取得”時(shí)間，即：

一般納稅人將2016年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡易辦法征稅，以原始租賃合同為依據(jù)進(jìn)行備案，按照5%的征收率計(jì)稅，可開具專票或普票。

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