為了讓孩子上名校，一些父母一擲千金。但學(xué)區(qū)房中的戶口、學(xué)籍卻大有學(xué)問。教育部“多校劃片”新政出臺(tái)，也讓家長(zhǎng)們心里打鼓。該如何簽購房合同，才能更靠譜？

高價(jià)學(xué)區(qū)房，簽合同百密一疏

2014年6月，王鑫通過中介從趙天夫婦處買了一套50平米的房子。這套房子是南京市玄武區(qū)一所著名小學(xué)的學(xué)區(qū)房，單價(jià)每平米3.3萬元，總價(jià)165萬元。

從看房到簽合同，王鑫一直明確表示，她買房目的就是讓孩子在第二年能夠就讀該房屋所屬學(xué)區(qū)的重點(diǎn)小學(xué)。趙天夫婦也一再向王鑫保證，他們的戶口早已遷走，王鑫買房后，馬上可以把孩子的戶口遷進(jìn)去。

為了保險(xiǎn)，王鑫還在購房合同中加了這樣一個(gè)條款：賣方承諾房?jī)?nèi)目前無任何戶口，若違反承諾，須按總房?jī)r(jià)的10%支付違約金。隨后王鑫全額支付了房款，過了戶，把孩子的戶口順利遷了進(jìn)去。

2015年5月，王鑫滿心歡喜地帶孩子去學(xué)校報(bào)名，卻出現(xiàn)了意想不到的情況：按學(xué)校規(guī)定，新生報(bào)名時(shí)，要提交戶口所在房屋的產(chǎn)權(quán)證。招生辦看了王鑫的房產(chǎn)證后告訴她，這處房子的學(xué)籍仍然有孩子在用，占用者正是趙天夫婦的孩子。由于一處房子只能對(duì)應(yīng)一個(gè)學(xué)籍，所以王鑫的孩子不能辦入學(xué)。王鑫當(dāng)時(shí)就蒙了，覺得受騙了。和家人商量后，她把趙天夫婦告到了玄武區(qū)法院，要求解除合同，索賠違約金16.5萬元。

法庭上，趙天夫婦表示，合同約定的是房?jī)?nèi)無戶口，他們一家三口也確實(shí)在2013年6月就把戶口遷走了，完全滿足合同約定，不存在違約，王鑫的孩子被拒絕入校可能有別的原因。王鑫覺得對(duì)方在強(qiáng)詞奪理。

到底是什么原因，導(dǎo)致孩子無法順利報(bào)名？2015年6月，法官親自到這所小學(xué)的招生辦走訪調(diào)查。招生辦老師告訴法官，王鑫給孩子報(bào)名時(shí)，趙天夫婦的孩子在學(xué)校讀六年級(jí)，要等到7月才畢業(yè)，所以學(xué)校才會(huì)說學(xué)籍被占用。現(xiàn)在趙天夫婦的孩子馬上就要畢業(yè)了，將不再占用學(xué)籍。雖然新生報(bào)名已結(jié)束，但學(xué)校愿意幫他們協(xié)調(diào)。

法官帶著雙方來到學(xué)校，向招生辦說明了情況。最終，學(xué)校同意給王鑫的孩子補(bǔ)辦入學(xué)登記。

此事圓滿解決。再次開庭時(shí)，法官告訴買賣雙方，他們?cè)诤贤镏患s定了房?jī)?nèi)無戶口，沒約定無學(xué)籍占用。目前孩子已經(jīng)被學(xué)校錄取，王鑫不存在損失，法官駁回了她的賠償請(qǐng)求。

法官提醒，即使王鑫的孩子未能入學(xué)，賣家也不會(huì)被認(rèn)定為違約。因?yàn)殡p方未在合同中約定學(xué)籍。所以，購買學(xué)區(qū)房時(shí)，最好把戶口、學(xué)籍二者都約定清楚。

2月19日，教育部下發(fā)《關(guān)于做好2016年城市義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知》，明確指出在目前教育資源配置不均衡、擇校沖動(dòng)強(qiáng)烈的地方，采取多校劃片，通過隨機(jī)派位方式分配熱點(diǎn)學(xué)校招生名額。這意味著多校劃片已經(jīng)正式列入教育部官方文件，將作為一項(xiàng)教改新政予以實(shí)施。

政策變動(dòng)無疑成了購買學(xué)區(qū)房的又一大風(fēng)險(xiǎn)：沖著某名校買了學(xué)區(qū)房，卻可能被隨機(jī)派位到附近其他學(xué)校。但是即便如此，仍有不少父母甘冒風(fēng)險(xiǎn)購買學(xué)區(qū)房。

買學(xué)區(qū)房，合同如何約定才穩(wěn)妥？學(xué)區(qū)、學(xué)籍等信息可以去哪里咨詢？萬一政策變動(dòng)，房子“白買了”，損失該由誰承擔(dān)？帶著這些問題，本刊記者采訪了北京京師律師事務(wù)所的房產(chǎn)律師范辰和房產(chǎn)中介。

范辰，北京京師律師事務(wù)所律師

律師解答：補(bǔ)充條款很重要，新政風(fēng)險(xiǎn)買方承擔(dān)

Q：買學(xué)區(qū)房合同該如何約定？

A：首先，在買房前查清目標(biāo)小學(xué)的入學(xué)政策，以及所在區(qū)縣教委的規(guī)定。招生政策可以去學(xué)校招生辦詢問；教委規(guī)定可以去區(qū)教委咨詢。

買房人最好再到公安局戶籍科查詢房子里是否有戶口，如果有，需在購房合同上約定賣方何時(shí)把戶口遷出。如果是為了購房去咨詢，戶籍科一般都會(huì)協(xié)助查詢。如果怕房子的學(xué)籍被占用，可以到學(xué)校招生辦或教務(wù)處咨詢。

其次，簽購房合同時(shí)，建議雙方在補(bǔ)充條款中約定清楚：買方為了能讓孩子在某年就讀某小學(xué)，購買這套房產(chǎn)；賣方于何時(shí)將戶口從房?jī)?nèi)遷出；賣方保證房?jī)?nèi)無戶口占用、無學(xué)籍占用；若由于賣方原因，導(dǎo)致孩子未能入學(xué)，賣方需要承擔(dān)什么樣的賠償責(zé)任。

若賣方同意，也可以把房屋是某小學(xué)的學(xué)區(qū)房、賣方承諾買方的孩子進(jìn)入某小學(xué)，寫進(jìn)合同。

如果未做上述約定，那么一旦賣方遲遲不遷出戶口，或是房子里有學(xué)籍被占用，導(dǎo)致買方的孩子無法入學(xué)，買方將很難維權(quán)。

Q：買房后學(xué)區(qū)劃分變了，或是根據(jù)新政策改成了多校劃片入學(xué)，購房者可以退房或要求賣方做一定補(bǔ)償嗎？

A：這是不行的。學(xué)區(qū)變更的風(fēng)險(xiǎn)由買方承擔(dān)，政策變更的風(fēng)險(xiǎn)，也由買方承擔(dān)。

國家政策的調(diào)整，買賣雙方事先都不可能預(yù)見，也無法預(yù)見，這不是賣方的過錯(cuò)，如果讓賣方承擔(dān)損失是不公平的?，F(xiàn)實(shí)中，若因政策變動(dòng)無法入學(xué)，買方一般不會(huì)得到賠償。

中介提示：能否入學(xué)可參考學(xué)校招生簡(jiǎn)章

一家全國連鎖房產(chǎn)中介的經(jīng)理對(duì)記者表示，對(duì)于房子是否確屬重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)房，家長(zhǎng)可參考該小學(xué)歷年的《新生入學(xué)登記通知》（有的小學(xué)稱《招生簡(jiǎn)章》）。每年的簡(jiǎn)章上都會(huì)有“招生范圍”一欄，上面非常明確地列出了招生學(xué)區(qū)，具體到哪個(gè)街道、哪個(gè)小區(qū)的哪棟樓，例如：中關(guān)村南三街1號(hào)樓。參照歷年招生簡(jiǎn)章，如果該房每年都被劃入學(xué)區(qū)，那么入學(xué)的可能性就很大。

中介還表示，多校劃片新政出臺(tái)后，那些只對(duì)應(yīng)一所知名小學(xué)，隨機(jī)派位可能分配到普通小學(xué)的學(xué)區(qū)房有所降溫，但是對(duì)應(yīng)多所優(yōu)質(zhì)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，仍高燒不退。

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