國家稅務總局關于發(fā)布《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告

國家稅務總局公告2016年第15號

國家稅務總局制定了《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》，現(xiàn)予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

國家稅務總局

2016年3月31日

快速看懂營改增5個辦法

一、一般納稅人轉讓

1、老項目簡易辦法：5%預征率，錢給當?shù)氐囟?，拿完稅憑證到自家國稅申報抵減。

2、老項目硬要一般計稅的：外購的用差額，自建的全額，5%預征率計算，錢給當?shù)氐囟?，拿完稅憑證到自家國稅申報抵減。

3、新項目自然新辦法了：外購的用差額，自建的全額，5%預征率計算，錢給當?shù)氐囟?，拿完稅憑證到自家國稅申報抵減。

二、小規(guī)模轉讓：

外購的用差額，自建的全額，5%預征率計算，錢給當?shù)氐囟?，拿完稅憑證到自家國稅申報抵減。

三、純個人轉讓

(不足2年按全額；超2年豪宅差額；超2年普房免稅)，5%征收率計算，錢給當?shù)氐囟?，結束！

不用找自家國稅了，你也沒自家國稅。

四、預征稅款計算公式

全額或差額÷（1+5%）×5%

特別注明：

1、差額計算的，一定要有合法憑證！否則，免談！

2、小規(guī)模轉讓，需要代開增值稅發(fā)票（含專票）的，找當?shù)氐囟悺?，找當?shù)氐囟悾。。?/span>

2016年第15號《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》

一、抵扣時限：

名為兩年，實則一年。購進當期抵扣60%，第13個月抵扣40%，剛好對頭一年。

二、新發(fā)生在建工程：

5.1后直接購進不動產在建工程的，當期抵扣60%，第13個月抵扣40%。后續(xù)工程用貨物及服務，購進當期抵扣60%，第13個月抵扣40%。

5.1后自建的在建工程，陸續(xù)購進發(fā)生的進項稅額，比照上條購進貨物及服務的抵扣辦理。

三、先已抵扣的貨物和服務，后在建工程領用

領用當月，比照上述方法先轉出40%，第13月再抵扣這40%。

四、已抵扣的不動產，因故不再符合抵扣條件的

根據(jù)改變用途當期的不動產凈值率，計算你一共有多少進項，應該轉出多少，實際抵了多少，按照孰小的原則轉出！

不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×（不動產凈值÷不動產原值）×100%

在建工程非正常損失的，把已經(jīng)抵扣的內含貨物和服務的進項統(tǒng)統(tǒng)轉出來。

五、原不符合抵扣條件，后來又符合了的

根據(jù)不動產凈值率，計算能抵扣多少，也在13個月內抵扣。

2016年第16號《納稅人提供不動產經(jīng)營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》

一、一般人出租：

1、老項目簡易的：5%的稅，當?shù)貒愵A繳，回自家國稅申報抵減。同縣區(qū)的，自己想吧。

老項目非要整一般計稅的，見下條：

2、新項目一般法：當?shù)貒愵A繳3%，回自家國稅按11%申報抵減。同縣區(qū)的，自己想吧。

二、小規(guī)模出租：

5%計算，當?shù)貒愵A繳，回自家國稅申報抵減。同縣區(qū)的，自己想吧。

三、純個人出租：

5%計算，當?shù)氐囟惿陥罄U納。對，又成地稅了!不用找國稅。

四、個體戶和個人出租住房的

按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

五、預交時候計算公式：

應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%或5%）×3%

一般計稅法套11%,其他的都套5%。

特別注明：

小規(guī)模納稅人需要代開增值稅發(fā)票（含專票）的，找國稅。

純個人需要代開的，找地稅。對，找地稅！

2016年第17號《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》

一、一般納稅人跨區(qū)

1、項目按一般計稅法的，全額扣減分包額后，按照2％的預征率給當?shù)貒悺?/span>

2、項目按簡易計稅法的，全額扣減分包額后，按照3％的預征率給當?shù)貒悺?/span>

二、小規(guī)?？鐓^(qū)

全額扣減分包額后，按照3％的預征率給當?shù)貒悺?/span>

三、預繳計算公式

一般計稅法：扣減分包額后的差額÷(1+11%)×2%

簡易計稅法：扣減分包額后的差額÷(1+3%)×3%

特別注明：小規(guī)模需要代開增值稅發(fā)票（含專票）的，找當?shù)貒惾~代開！

2016年第18號《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》

前提：出現(xiàn)“銷售額”字樣，均指不含稅銷售額。

一、不論一般計稅還是簡易計稅，收錢先預繳

應預繳稅款=預收款÷（1+11%或5%）×3%

一般計稅法的，套11%；簡易計稅的，套5%。

二、一般納稅人一般計稅法

1、進項隨時取得，隨時入賬。分不清的，按一般計稅項目和其他計稅項目“建設規(guī)?！闭急?，計算能扣的稅款。

2、收入確認期，計算確定銷售額，再計算銷項稅額：

銷項稅額=

【全部價款和價外費用-支付的土地價款×（當期銷售房地產項目建筑面積/房地產項目可供銷售建筑面積）】÷（1+11%）×11%

3、和累計的留底稅額比較，算出應納稅額后，先抵減原來預繳的，抵不完的等下期。

三、一般人簡易法

收入確認期，不讓扣減土地款，全部銷售額的5%計算應納稅，抵減原來預繳后納稅，抵不完的等下期。

四、小規(guī)模納稅人

收入確認期，不讓扣減土地款，全部銷售額的5%計算應納稅，抵減原來預繳后納稅，抵不完的等下期。

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不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法

第一條 根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關規(guī)定，制定本辦法。

第二條 增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬于不動產在建工程。

房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。

第三條 納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規(guī)定分2年從銷項稅額中抵扣。

不動產原值,是指取得不動產時的購置原價或作價。

上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。

第四條 納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

第五條 購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

第六條 納稅人銷售其取得的不動產或者不動產在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售的當期從銷項稅額中抵扣。

第七條 已抵扣進項稅額的不動產，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產凈值率

不動產凈值率＝（不動產凈值÷不動產原值）×100%

不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產已抵扣進項稅額的，應于該不動產改變用途的當期，將不得抵扣的進項稅額從進項稅額中扣減。

不得抵扣的進項稅額大于該不動產已抵扣進項稅額的，應于該不動產改變用途的當期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中扣減，并從該不動產待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。

第八條 不動產在建工程發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務已抵扣的進項稅額應于當期全部轉出；其待抵扣進項稅額不得抵扣。

第九條 按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。

可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅

額×不動產凈值率

依照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

按照本條規(guī)定計算的可抵扣進項稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

第十條 納稅人注銷稅務登記時，其尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額于注銷清算的當期從銷項稅額中抵扣。

第十一條 待抵扣進項稅額記入“應交稅金—待抵扣進項稅額”科目核算，并于可抵扣當期轉入“應交稅金—應交增值稅（進項稅額）”科目。

對不同的不動產和不動產在建工程，納稅人應分別核算其待抵扣進項稅額。

第十二條 納稅人分期抵扣不動產的進項稅額，應據(jù)實填報增值稅納稅申報表附列資料。

第十三條 納稅人應建立不動產和不動產在建工程臺賬，分別記錄并歸集不動產和不動產在建工程的成本、費用、扣稅憑證及進項稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳椤?/span>

用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的不動產和不動產在建工程，也應在納稅人建立的臺賬中記錄。

第十四條 納稅人未按照本辦法有關規(guī)定抵扣不動產和不動產在建工程進項稅額的，主管稅務機關應按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及有關規(guī)定進行處理。