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國家稅務(wù)總局于2016年3月31日就不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、進項抵扣和經(jīng)營租賃，跨縣（市、區(qū)）建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目等事項陸續(xù)發(fā)布五個相關(guān)的征收管理暫行辦法，這些文件依次為：1.《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號，以下簡稱“14號公告”）2.《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告 2016年第15號，以下簡稱“15號公告”）
3.《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告 2016年第16號，以下簡稱“16號公告”）
4.《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告 2016年第17號，以下簡稱“17號公告”）
5.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告 2016年第18號，以下簡稱“18號公告”）
上述文件均自2016年5月1日起施行。這些文件對《 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號，以下簡稱“36號文”）中有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的部分增值稅政策進行了歸納總結(jié)，并在此基礎(chǔ)上對相關(guān)的征收管理事宜作出了明確。文件要點具體如下：
14號公告 – 轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)
稅款計算 – 納稅人按5%的預(yù)征率或征收率預(yù)繳稅款的，按以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：
以全額方式計算預(yù)繳基數(shù)的：
應(yīng)預(yù)繳稅款 = 全部價款和價外費用 / (1+5%)*5%
以差額方式計算預(yù)繳基數(shù)的：
應(yīng)預(yù)繳稅款 = (全部價款和價外費用 – 不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價) / (1+5%)*5%
在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
發(fā)票管理 – 小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申請代開；納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。
進項稅額范圍 – 對于經(jīng)建造（含改建等情形）取得不動產(chǎn)的情形，15號公告明確2016年5月1日后購進貨物和設(shè)計服務(wù)、建筑服務(wù)，用于下列項目的，其進項稅額可以適用于分2年抵扣政策：
上述購進貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。
而且，適用于分2年抵扣政策的進項稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。
購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務(wù)，轉(zhuǎn)用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應(yīng)于轉(zhuǎn)用的當期從進項稅額中扣減，并于轉(zhuǎn)用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。 在2年不動產(chǎn)進項稅額抵扣期間，如果發(fā)生銷售該不動產(chǎn)或不動產(chǎn)在建工程的，或發(fā)生注銷稅務(wù)登記的，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售當期或注銷清算當期從銷項稅額中抵扣。
會計核算和臺賬管理 – 不動產(chǎn)待抵扣進項稅額（即40%的部分）記入“應(yīng)交稅金—待抵扣進項稅額”科目核算，在可抵扣當期轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅金—應(yīng)交增值稅（進項稅額）”科目；且對于不同的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，納稅人應(yīng)分別核算其待抵扣進項稅額。 納稅人應(yīng)建立不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程臺賬，分別記錄并歸集不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的成本、費用、扣稅憑證及進項稅額抵扣情況，留存?zhèn)洳椤τ糜诓坏玫挚圻M項稅項目（例如簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費等）的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程，也應(yīng)在建立的臺賬中記錄。
16號公告 – 經(jīng)營租賃不動產(chǎn)適用范圍 – 16號公告明確，該公告中的相關(guān)規(guī)定不適用于納稅人提供道路通行服務(wù)的情形。
納稅地點 – 一般情形下，納稅人出租的不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向不動產(chǎn)所在地國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。然而，對于不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地雖不在同一縣（市、區(qū)），但在同一直轄市或計劃單列市的，由該直轄市或計劃單列市國家稅務(wù)局決定是否在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。
稅款計算 – 需要進行稅款預(yù)繳的，納稅人應(yīng)按以下公式計算預(yù)繳稅款：
適用一般計稅方法的：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額 / （1+11%）* 3%
適用簡易計稅方法的：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額 / （1+5%）* 5% 或 1.5%
在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
納稅時點 – 納稅人需要根據(jù)16號公告預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。
發(fā)票管理 - 小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，以及其他個人出租不動產(chǎn)，可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開增值稅發(fā)票。納稅人向其他個人出租不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。
17號公告 – 跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)納稅地點 – 一般情形下，納稅人在其機構(gòu)所在地以外的縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)的，應(yīng)根據(jù)17號公告的規(guī)定向建筑服務(wù)發(fā)生地國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。然而，對于建筑服務(wù)發(fā)生地與機構(gòu)所在地雖不在同一縣（市、區(qū)），但在同一直轄市或計劃單列市的，由該直轄市或計劃單列市國家稅務(wù)局決定是否適用17號公告的有關(guān)辦法。
差額計算銷售額（或預(yù)繳基數(shù)）的憑證要求 - 納稅人符合差額計算銷售額（或預(yù)繳基數(shù)）條件時，從全部價款和價外費用中扣除支付的分包款的，需要取得合法有效憑證，否則不得扣除。這里的合法有效憑證是指：
18號公告 – 房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)項目適用范圍 – 18號公告適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目的增值稅處理。其中“自行開發(fā)”，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)；以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，也屬于18號公告的適用范圍。
差額計算銷售額 – 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計稅方法計稅時，可以從全部價款和價外費用中扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款，以計算銷售額。計算公式如下：
銷售額 = （全部價款和價外費用 – 當期允許扣除的土地價款）/ （1+11%）
當期允許扣除的土地價款 = （當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積 / 房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）* 支付的土地價款
上述公式中：
當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款，且應(yīng)當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。一般納稅人應(yīng)就土地價款扣除情況建立臺賬，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
納稅時點 – 納稅人需要預(yù)繳稅款的，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。
進項稅劃分 – 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有可以抵扣進項稅房地產(chǎn)項目（即一般計稅方法計稅房地產(chǎn)項目）和不得抵扣進項稅房地產(chǎn)項目（如簡易計稅方法計稅或免征增值稅的房地產(chǎn)項目），但無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)，按下列公式進行劃分：
不得抵扣的進項稅額 = 當期無法劃分的全部進項稅額 * （簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模 / 房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）
發(fā)票管理 – 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。 一般納稅人和小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，但不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。 納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具或代開增值稅專用發(fā)票。 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。
此次發(fā)布的五份公告雖然對房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的營改增相關(guān)事項做出了進一步的明確，但實踐中仍難免出現(xiàn)有待澄清的事宜。建議相關(guān)納稅人持續(xù)關(guān)注后續(xù)政策和實務(wù)動態(tài)，與稅務(wù)機關(guān)和專業(yè)機構(gòu)保持密切溝通，同時應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行政策要求立即著手相關(guān)的會計核算系統(tǒng)改進（例如建立不動產(chǎn)進項稅額抵扣臺賬等），以確保實現(xiàn)營改增后的稅務(wù)遵從合規(guī)。
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