闞振芳：建筑、房地產(chǎn)“營(yíng)改增”熱點(diǎn)問(wèn)題一

2016.04.06

1、問(wèn):房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅按按5%征收率計(jì)稅, 何為老項(xiàng)目?選了以后多長(zhǎng)時(shí)間可以改動(dòng)?

答：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
  房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：

1、《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；

2、《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
  [依據(jù)：總局公告2016年第18號(hào)第八條]

[注釋]還有20多天，很多房企為了開工備案及簽合同一定很辛苦，需要提醒的真正開工很關(guān)鍵，否則。。。。。。

2、問(wèn)：2016年5月1日后取得固定資產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)如何抵扣?

答：原增值稅一般納稅人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

2016年5月1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

納稅人按照本辦法規(guī)定從銷項(xiàng)稅額中抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，應(yīng)取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。

上述進(jìn)項(xiàng)稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當(dāng)期從銷項(xiàng)稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，于取得扣稅憑證的當(dāng)月起第13個(gè)月從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

[依據(jù)：36號(hào)文《試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》、總局公告2016年第15號(hào)第四條]

[注釋]固定資產(chǎn)可以抵扣，且只分兩年，實(shí)現(xiàn)上是分1年又1個(gè)月，真正落實(shí)了減稅，5000億稅務(wù)紅利，你拿到了嗎，操作上建議設(shè)立臺(tái)賬，做好管理，注意就只有20多天如果要買先定過(guò)了5.1再交易，有折扣，有分紅，除非漲價(jià)，否則紅利就飛了，哈。

3、問(wèn)：一般納稅人2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)出租如何按5%計(jì)稅?

答：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

[注釋]選擇簡(jiǎn)易征收方式解決了老房子出租無(wú)抵扣情況，與原稅款相比沒(méi)有上長(zhǎng)，同時(shí)有利于降房產(chǎn)稅，向機(jī)構(gòu)所以地申報(bào)很好地解決了企業(yè)可能少交企業(yè)所得稅問(wèn)題，便于監(jiān)管。

4、問(wèn)：一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)如何征稅?

答：一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

[依據(jù)：總局公告2016年第16號(hào)第六條]

5、問(wèn)：房地產(chǎn)一般納稅人采取預(yù)收款方式如何進(jìn)行預(yù)繳增值稅?

答：一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳稅款按照公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

6、問(wèn)：營(yíng)改增后是由地稅機(jī)關(guān)受理納稅人銷售其取得的不動(dòng)產(chǎn)和其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的申報(bào)繳稅和代開增值稅發(fā)票業(yè)務(wù)嗎?

答：是。

[依據(jù)：總局公告2016年第19號(hào)]

7、問(wèn)：納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃營(yíng)改增后如何進(jìn)行預(yù)繳?

答：有以下幾種預(yù)繳稅款的計(jì)算情形：

（1）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3%
  （2）納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%
  （3）個(gè)體工商戶出租住房，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
  (4)其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納稅款：
  a.出租住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
  b.出租非住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

[依據(jù)：總局公告2016年第16號(hào)]

8、問(wèn)：貸款利息可以抵扣增值稅嗎?

答：不能抵扣,同時(shí)納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

[依據(jù)：36號(hào)文《試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》]

[注釋]利息不能扣除，使很多企業(yè)希望落空，土地可以間接扣除，建筑業(yè)可以憑甲供材等方式實(shí)現(xiàn)低稅率，兩行業(yè)稅負(fù)應(yīng)都不會(huì)上升，企業(yè)還可以用好統(tǒng)借統(tǒng)還優(yōu)惠政策。

9、問(wèn)：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)如何開具專用發(fā)票?

答：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開。

 [依據(jù)：總局公告2016年第14號(hào)第十條]

10、問(wèn)：房地產(chǎn)老項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易計(jì)稅收入中還可以扣土地款嗎?

答：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

[依據(jù)：總局公告2016年第18號(hào)第九條]

11、問(wèn)：房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款如何計(jì)算?

答：按以下公式計(jì)算：

1、銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

2、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

3、當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

另，支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。

[依據(jù)：總局公告2016年第18號(hào)第四、五、六條]

[舉例]：A房地產(chǎn)企業(yè)拍地支出10000萬(wàn)元，取得了土地出讓金票據(jù)，2017年當(dāng)期銷售了3萬(wàn)平方米，總可售面積為30萬(wàn)平方米，銷售比為10%,則當(dāng)期可扣除土地出讓金為10000*10%=1000萬(wàn)元。

12、問(wèn)：房地產(chǎn)兼有新老項(xiàng)目無(wú)法準(zhǔn)確劃分進(jìn)項(xiàng)稅如何計(jì)算?

答：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）

[依據(jù)：總局公告2016年第18號(hào)第十三條]

13、問(wèn)：房地產(chǎn)2016年4月30日前收款并繳納營(yíng)業(yè)稅的，未開具發(fā)票的如何處理?

答：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

[依據(jù)：總局公告2016年第18號(hào)第十七條]

14、問(wèn)：建筑業(yè)如何確立工程承包的納稅人?

答：單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營(yíng)的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對(duì)外經(jīng)營(yíng)并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以該發(fā)包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。

[依據(jù)：36號(hào)文《實(shí)施辦法》第二條]

15、問(wèn)：建筑業(yè)一般納稅人如何選擇按3%計(jì)稅?

答：有幾下幾種方式

1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購(gòu)建筑工程所需的材料或只采購(gòu)輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。

2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。

3.一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

[注]建筑工程老項(xiàng)目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；（2）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

[依據(jù)：36號(hào)文《試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》一（七）]

16、問(wèn)：納稅人跨縣區(qū)提供建筑服務(wù)，在向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，需提交以下資料?

答:

納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，在向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款時(shí)，需提交以下資料：

（1）《增值稅預(yù)繳稅款表》；

（2）與發(fā)包方簽訂的建筑合同原件及復(fù)印件；

（3）與分包方簽訂的分包合同原件及復(fù)印件；

（4）從分包方取得的發(fā)票原件及復(fù)印件。

17、問(wèn)：納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，如何計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款?

答:納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：

（1）適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%

（2）適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%

納稅人取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。

納稅人應(yīng)按照工程項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。

18、問(wèn)：年應(yīng)稅銷售額未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人可否成為一般納稅人?

答：年應(yīng)稅銷售額未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會(huì)計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。會(huì)計(jì)核算健全，是指能夠按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。

[依據(jù)：36號(hào)文《實(shí)施辦法》第四條]

19、問(wèn)：兩個(gè)或者兩個(gè)以上的納稅人可否合并納增值稅?

答：兩個(gè)或者兩個(gè)以上的納稅人，經(jīng)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)可以視為一個(gè)納稅人合并納稅。具體辦法由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另行制定。

[依據(jù)：36號(hào)文《實(shí)施辦法》第七條]

[注釋]合并納稅實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)內(nèi)進(jìn)項(xiàng)稅跨單位抵扣，有利于盤活了資金，但此舉加大了征管難度。

20、問(wèn)：營(yíng)改增后視同銷售有幾種情形?

答：下列情形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)：

（一）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。

（二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。

（三）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

[依據(jù)：36號(hào)文《實(shí)施辦法》第十四條]

[注釋]對(duì)于回遷房文件未做規(guī)定，如視同將增加稅負(fù)，房企業(yè)應(yīng)特別關(guān)注營(yíng)改增后舊改、回遷項(xiàng)目；

21、問(wèn)：房地產(chǎn)一般納稅人如何享受老項(xiàng)目政策?

答： 根據(jù)36號(hào)文件《試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定規(guī)定》

1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

[依據(jù)：36號(hào)文《試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定規(guī)定》一（八）條]

22、問(wèn)：統(tǒng)借統(tǒng)還政策是否還執(zhí)行?集團(tuán)發(fā)債行為是否屬于統(tǒng)借統(tǒng)還?

答：統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息。

統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。

[依據(jù)：36號(hào)文《試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》]

[注釋]要把握利率不高于（最好是利率相同合同可對(duì)應(yīng)）, 嚴(yán)把統(tǒng)借統(tǒng)還中的企業(yè)集團(tuán)或者企業(yè)集團(tuán)中的核心關(guān)系。

23、問(wèn)：營(yíng)改增后個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓政策如何規(guī)定?

答：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

[依據(jù)：36號(hào)文《試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第五條]

24、問(wèn)：在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立是否要征收增值稅?

答：在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。

[依據(jù)：36號(hào)文《試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》一（二）]

[注釋]合并分立方式明確，投資行為未包含在內(nèi)，除非另有規(guī)定按增值稅條例應(yīng)視同交稅，這與原營(yíng)業(yè)稅規(guī)定不同。

25、問(wèn)：營(yíng)改增后個(gè)人房屋出租政策如何規(guī)定?

答：個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

 [依據(jù)：36號(hào)文《試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》]

26、問(wèn)：一般納稅人選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅是否可以變更?

答：一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

[依據(jù)：36號(hào)文《實(shí)施辦法》第十八條、總局公告2016年第18號(hào)第八條]

27、問(wèn)：除了個(gè)人消費(fèi)購(gòu)進(jìn)貨物不得扣除外，非正常損失也不得扣除，企業(yè)盤虧材料、拆除臨建是正常損失嗎，進(jìn)項(xiàng)稅需要轉(zhuǎn)出嗎?

答：根據(jù)36號(hào)文件相關(guān)規(guī)定，非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、銷毀、拆除的情形。

所以，一般理解盤虧材料、拆除臨建未出現(xiàn)上述情形應(yīng)屬于正常損失，不需轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅。

28、思考題：

問(wèn)：集團(tuán)內(nèi)有建筑企業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)，因有甲供，房地產(chǎn)開發(fā)是新項(xiàng)目（11%），假設(shè)建筑企業(yè)可以選擇建筑企業(yè)采用一般征收方式或簡(jiǎn)易征收,分別測(cè)算建筑企業(yè)利潤(rùn)率約10%，分別測(cè)算：你是集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)，如何在一分鐘選出要不要進(jìn)行簡(jiǎn)易征收方式交稅?

方式一：可以取得為20%收入成本發(fā)票（綜合平均進(jìn)項(xiàng)11%）；

方式二：可以取得40%收入成本發(fā)票（綜合平均進(jìn)項(xiàng)為11%）;