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一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)報(bào)建的外部主要工作內(nèi)容： 一、項(xiàng)目報(bào)建流程及主要審批成果 二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)審批 （一）、設(shè)計(jì)方案審查（并聯(lián)審查） 1、方案預(yù)審需提供的材料： 2、協(xié)辦部門材料及數(shù)量： ◆涉及消防事項(xiàng)的審查 ◆涉及園林綠地指標(biāo)事項(xiàng)的審查 ◆ 涉及防空地下室設(shè)置事項(xiàng)的審查（涉及民用建筑配套建設(shè)防空地下室） ◆ 涉及市政公用設(shè)施安全事項(xiàng)的審查（涉及危及市政公用設(shè)施安全 的建設(shè)項(xiàng)目） ◆ 涉及國家安全事項(xiàng)的審查 ◆ 涉及電力保護(hù)事項(xiàng)的審查 ◆涉及河道管理事項(xiàng)的審查（限河道管理范圍內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目） ◆涉及機(jī)場空域安全管理事項(xiàng)的審查 ◆涉及無線電管理事項(xiàng)的審查 ◆環(huán)境影響評價(jià)文件審查 （二）、擴(kuò)初設(shè)計(jì)審查（市住建局并聯(lián)審查，各區(qū)、縣住建局有差異） 1、初步設(shè)計(jì)預(yù)審需提交的申請材料 2、主辦部門所需要的材料： （1）建設(shè)工程初步設(shè)計(jì)審批申請表（含電子表格）； （2）初步設(shè)計(jì)圖說（按主辦部門預(yù)審意見修改后）及其光盤； （3）涉及高邊坡支護(hù)的，應(yīng)提供邊坡支護(hù)方案設(shè)計(jì)可行性評估報(bào)告； 3、協(xié)辦部門提供的材料： ◆消防所需申請材料： ◆園林部門所需申請材料： ◆氣象部門所需申請材料： ◆人防部門所需申請材料： ◆市政部門要求的申請材料： ◆交通部門所需申請材料： （三）、建設(shè)工程施工圖審查備案 第一部分（綜合篇） 第二部分（消防專篇） 第三份（節(jié)能專篇） 三、項(xiàng)目工程辦證 （一)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證的辦理 （二)、項(xiàng)目核準(zhǔn) （三)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理 （四)、建設(shè)工程施工許可證辦理 （五)、建設(shè)工程預(yù)售許可證辦理 （六)、建設(shè)工程備案證辦理 ●建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案 四、項(xiàng)目工程招標(biāo) （七)、建設(shè)工程招標(biāo)報(bào)建 （八)、建設(shè)工程招投標(biāo)情況備案 （九)、建設(shè)工程施工合同備案 五、項(xiàng)目專項(xiàng)審查 （十)、平基土石方專項(xiàng)工程 （十一)、高切坡治理專項(xiàng)工程 （十二)、建筑裝飾專項(xiàng)工程 六、項(xiàng)目施工報(bào)監(jiān) （十三)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)監(jiān) （十四)、建設(shè)工程施工臨時(shí)占道、開口辦理 （十五)、移植行道樹辦理 （十六)、人防設(shè)施損壞報(bào)批 七、項(xiàng)目行政管理 （十七)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金管理 （一)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊管理 三、項(xiàng)目驗(yàn)收 （二)、項(xiàng)目規(guī)劃專項(xiàng)驗(yàn)收管理 （三)、項(xiàng)目消防專項(xiàng)驗(yàn)收管理 （四)、項(xiàng)目環(huán)保專項(xiàng)驗(yàn)收管理 （五)、項(xiàng)目防雷專項(xiàng)驗(yàn)收管理 （六)、項(xiàng)目園林專項(xiàng)驗(yàn)收管理 （七)、項(xiàng)目節(jié)能專項(xiàng)驗(yàn)收管理 （八)、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收管理 （九)、項(xiàng)目檔案資料管理 四、總結(jié)要點(diǎn)及相關(guān)案例： 1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段 第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)前期的內(nèi)部主要工作內(nèi)容： 一、項(xiàng)目前期階段 1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局） （1）、施工圖最終藍(lán)圖完成（公司）并通過圖審 （2）、建筑工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局） （3）、目標(biāo)成本審核通過（公司） （4)、項(xiàng)目預(yù)算審核通過（公司） 2、開發(fā)項(xiàng)目的前期工作流程、完成標(biāo)志、控制要點(diǎn)及主要風(fēng)險(xiǎn)： 3、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（公司） 4、項(xiàng)目定位報(bào)告（公司） （1）市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價(jià)格定位 （2）、經(jīng)濟(jì)測算 （3）、項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告：開發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目考核指標(biāo)初定、資金流 2、國有土地使用權(quán)證（國土局） 3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局） （1）、建筑方案設(shè)計(jì)通過（公司） （2）、方案文本報(bào)規(guī)通過（規(guī)劃局） （3)、項(xiàng)目投資概算（公司） 5、建筑工程施工許可證（建設(shè)局） 6、項(xiàng)目開工（公司）:項(xiàng)目開工主要流程 7、樣板區(qū)開放（公司）:樣板區(qū)開放主要流程 8、預(yù)售許可證（房管局） 案例：預(yù)售許可證辦理所需資料 (1)、項(xiàng)目亮相（公司） (2)、項(xiàng)目開盤（公司） 項(xiàng)目前期階段小結(jié)： 核心工作：項(xiàng)目定位、方案設(shè)計(jì)、預(yù)售許可證獲取 關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)：五證的獲取、樣板區(qū)開放 最主要影響因素： 1、拆遷影響項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間； 2、定位報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量導(dǎo)致工作出現(xiàn)反復(fù)； 3、報(bào)規(guī)報(bào)建工作推進(jìn)緩慢； 4、設(shè)計(jì)單位履約能力。 二、項(xiàng)目實(shí)施階段（項(xiàng)目全過程營銷） 1、項(xiàng)目實(shí)施階段——工程線管控流程及完成標(biāo)志、主要過程控制節(jié)點(diǎn) （一）、建安工程 （二）、室外配套工程 （三）、取得規(guī)劃驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收合格證，工程驗(yàn)收整改完成 2、項(xiàng)目實(shí)施階段——銷售線核心工作：按期完成銷售、回款目標(biāo)，主要工作內(nèi)容有： （1）、分解月度指標(biāo)；(2)、產(chǎn)品分析、聚焦銷售重點(diǎn)，(3)、價(jià)格監(jiān)控及調(diào)整，(4)、月度推廣計(jì)劃執(zhí)，（5)、客戶到訪及接待成交工作，(6)、月度指標(biāo)考核 3、項(xiàng)目交付后主要工作 (1)、物業(yè)服務(wù) (2)、項(xiàng)目后評估 (3）、產(chǎn)權(quán)辦理 （4）、結(jié)算辦理 第三篇：開發(fā)報(bào)建工作的流程、節(jié)點(diǎn)工作、操作指南及案例分析 一、如何理解和判斷房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)報(bào)建 1.當(dāng)前國內(nèi)典型企業(yè)對報(bào)建工作的認(rèn)識(shí)和理解 2.報(bào)建工作在房地產(chǎn)項(xiàng)目全程開發(fā)中的地位和作用（項(xiàng)目的合法性） 3.優(yōu)秀企業(yè)的開發(fā)報(bào)建體系的組成分析 （結(jié)合2-3個(gè)優(yōu)秀企業(yè)的報(bào)建體系組織結(jié)構(gòu)分析） 二、如何構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)建流程和體系 1.開發(fā)項(xiàng)目所在城市的報(bào)建基本框架和流程 （2-3個(gè)城市的報(bào)建流程圖分析） 2.不同報(bào)建階段的具體分析（結(jié)合6項(xiàng)案例） （1）用地環(huán)節(jié)（含拆遷安置階段、管網(wǎng)拆除、土地確認(rèn)書、國土合同、土地契稅、國土證等方面的報(bào)建程序或流程的具體研究） （2）立項(xiàng)環(huán)節(jié)（投資備案、項(xiàng)目資本金、可行性研究，水土保持等） （3）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)（規(guī)劃方案、建筑方案審查、初步設(shè)計(jì)審查、施工圖設(shè)計(jì)和審查等） （4）工程建設(shè)環(huán)節(jié)（招投標(biāo)、建筑節(jié)能、環(huán)境保護(hù)知識(shí)） （5）銷售環(huán)節(jié)（開盤前期的報(bào)建、媒體審查、大小權(quán)證的辦理） （6）竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)（規(guī)劃驗(yàn)收、消防、人防、綠化、防雷等） 3.開發(fā)主線——五大證照報(bào)建剖析（結(jié)合實(shí)際案例） （1）如何根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況取得國土證 （2）用地規(guī)劃許可證辦理 （3）快速辦理工程規(guī)劃許可證 （4）施工許可證的辦理 （5）預(yù)（銷）售許可證辦理 4.技術(shù)獨(dú)立系統(tǒng)的報(bào)建技巧和策略 （1）臨水、正式用水的報(bào)建策略 （2）臨電、正式用電的報(bào)建技巧 （3）如何推進(jìn)大市政道路建設(shè)的報(bào)建 （4）通信、網(wǎng)絡(luò)、燃?xì)狻⒐┡葘I(yè)部門的報(bào)建策略 5.企業(yè)如何構(gòu)建恰當(dāng)?shù)膱?bào)建模式和流程 （1）按項(xiàng)目開發(fā)流程，由不同部門分階段報(bào)建模式 （2）統(tǒng)一由一個(gè)部門對外報(bào)建模式 （3）報(bào)建團(tuán)隊(duì)和專業(yè)組相結(jié)合的報(bào)建模式 （4）不同報(bào)建工作界面的搭接和分隔 （5）高效的報(bào)建會(huì)議如何組織和管理 三.報(bào)建工作典型難點(diǎn)及技術(shù)處理（結(jié)合實(shí)際案例分析） （1）對項(xiàng)目報(bào)建難點(diǎn)和階段的客觀認(rèn)識(shí)和分析 （2）項(xiàng)目搶跑開工建設(shè)的處理 （3）國土問題（紅線交叉、土地抵押等）的解決 （4）施工圖和方案差異大的處理 （5）竣工驗(yàn)收超指標(biāo)的狀況處理 （6） ...... 四.不同類型開發(fā)企業(yè)實(shí)際關(guān)注的報(bào)建節(jié)點(diǎn) （1）民營企業(yè)關(guān)注哪些開發(fā)報(bào)建節(jié)點(diǎn) （2）國資企業(yè)關(guān)注哪些開發(fā)報(bào)建節(jié)點(diǎn) （3）結(jié)合內(nèi)外部情況，掌控報(bào)建工作的時(shí)效性和有效性 五.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)報(bào)建團(tuán)隊(duì)的建設(shè) 1.如何遴選和培養(yǎng)報(bào)建人員 2.報(bào)建人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)體系 3.基本禮儀 4.崗位再培訓(xùn)的重要性 5.報(bào)建人員的心里調(diào)節(jié) 6.報(bào)建獎(jiǎng)罰制度的執(zhí)行和完善 六.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)報(bào)建團(tuán)隊(duì)的建設(shè) 1.開發(fā)報(bào)建工作的重要性 2.開發(fā)報(bào)建工作的核心價(jià)值 3.開發(fā)報(bào)建人員應(yīng)具備的素質(zhì) 4.開發(fā)報(bào)建工作的團(tuán)隊(duì)協(xié)作流程簡述 5.如何提高報(bào)建效率 【聯(lián)系方式】 投稿及內(nèi)容合作咨詢： |
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