來源：商智庫  ID:shangretail

大勢(shì)層面

1、奢侈商業(yè)不景氣，就說商業(yè)市場(chǎng)寒冬

奢侈商業(yè)不景氣的原因有很多，核心的是世風(fēng)的轉(zhuǎn)變及消費(fèi)者的變化、出國(guó)購買成習(xí)慣、對(duì)奢侈商業(yè)視覺疲勞、輕奢的逆襲、政府正打造的勤勉觀等。

目前的商業(yè)實(shí)體消費(fèi)者市場(chǎng)，確實(shí)被電商逆襲，所以看似消費(fèi)疲軟，實(shí)質(zhì)是商業(yè)渠道及模式的轉(zhuǎn)變，中國(guó)的商業(yè)消費(fèi)總量依然在大幅增長(zhǎng)。內(nèi)需政策的正能量效應(yīng)也正逐步展現(xiàn)。

政府層面

2、以為商業(yè)大量抱團(tuán)，畫個(gè)餅，弄點(diǎn)概念，就一定能出商圈

一塊生地，還沒交通優(yōu)勢(shì)的生地，堆十幾個(gè)甚至幾十個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，或許辦公能慢慢熬出頭，但對(duì)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)來說，就是個(gè)難熬的大困局。

太多的惡性競(jìng)爭(zhēng)，租金收益太低，會(huì)導(dǎo)致發(fā)展商因心理沒底，拖拉整個(gè)區(qū)域的開發(fā)進(jìn)度，還可能會(huì)有退地。

記得某位大神說過，生地砸商圈，最好的辦法，是先從一個(gè)點(diǎn)開始，到線，再到面，才靠譜。

吹概念、太過堆量會(huì)導(dǎo)致可能的死局，特別是政府支持力度不夠的遠(yuǎn)郊新城。

3、以為盯著，逼著開業(yè)就一定有用

商業(yè)有其自身發(fā)展的邏輯，扎根現(xiàn)狀，而不是規(guī)劃。所以把握市場(chǎng)后抓的開業(yè)時(shí)機(jī)對(duì)項(xiàng)目能否成功很關(guān)鍵。

區(qū)域不成熟，太早開業(yè)，會(huì)大大增加項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本，增長(zhǎng)培養(yǎng)期，降低投資回報(bào)率，對(duì)于商家也一樣很不利，甚至那些不能承受壓力的品牌商家也會(huì)出走。反而不利區(qū)域發(fā)展。

4、一聽商業(yè)銷售就反感，只巴望著運(yùn)營(yíng)型商場(chǎng)

商業(yè)銷售與商管運(yùn)營(yíng)一樣重要。當(dāng)下物業(yè)銷售任然是發(fā)展商回籠資金平衡資金鏈的關(guān)鍵。雖說商鋪賣錢了，但一旦商業(yè)街做體驗(yàn)了，夠管事了，一樣出稅收及政績(jī)。

商業(yè)模式層面

5、不整體驗(yàn)，商場(chǎng)就沒有希望

在競(jìng)爭(zhēng)不那么激烈的地方，消費(fèi)者對(duì)于體驗(yàn)商業(yè)不那么敏感的城區(qū)，完全可以通過打造品牌商家的競(jìng)爭(zhēng)力，通過好用的硬件來獲得更高的投資回報(bào)率。

體驗(yàn)有時(shí)候也是奢侈大手筆、低回報(bào)率的代名詞。

6、只有實(shí)用的高投資回報(bào)的場(chǎng)子才靠譜

在一線城市核心地段，在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的大型二線城市，只有過硬硬件是不夠的，消費(fèi)者習(xí)慣體驗(yàn)型有主題有品位的商場(chǎng)。

誠(chéng)然，這本身就是商業(yè)拼體驗(yàn)的時(shí)代，有了體驗(yàn)，砸出影響力后，或許就是做大生意的完美起點(diǎn)。

7、商場(chǎng)就一定比街鋪好

看人家的商場(chǎng)很賺錢，所以就覺得盒子比街鋪靠譜。其實(shí)商場(chǎng)是手藝活，有一整套商管體系，做好了，就能出聚合效應(yīng)賺高溢價(jià)，做差了那就是讓場(chǎng)子變得心寒地不值錢。

做差了的一線城市的近郊非熱門地段的盒子商場(chǎng)，2-4元/方/天想整租丟給運(yùn)營(yíng)商也不是件容易的事。

8、購物中心的模式比百貨好

現(xiàn)階段看，中國(guó)購物中心確實(shí)要比百貨模式更占便宜，但是放眼全球的話，做出成績(jī)又有特色的百貨太多太多。核心還是偶們自己做的不夠好。

開業(yè)籌備層面

9、以為找個(gè)好策劃就能萬事大吉

策劃只能把脈商機(jī)及方向，還是得有扎實(shí)的商管團(tuán)隊(duì)去執(zhí)行并推進(jìn)，得有夠資源夠手腕的招商，夠眼界的運(yùn)營(yíng)，夠行業(yè)水準(zhǔn)的工程，夠積累的設(shè)計(jì)公司給搭骨架。

10、把服務(wù)商當(dāng)成中介看不起

將心比心，尊重人才能獲得更多回報(bào)。很多夠經(jīng)驗(yàn)的服務(wù)商更用心更多付出了，一句點(diǎn)播可能就會(huì)挽回幾百上千萬的試錯(cuò)成本。所以，要謙虛謹(jǐn)行才能獲得更多。

招商層面

11、就得找快時(shí)尚，只有快時(shí)尚零售及餐飲才能帶熱場(chǎng)子

快時(shí)尚大牌及餐飲，確實(shí)有很好的影響及及聚客效應(yīng)，有太多人搶，還得是夠低租金，甚至裝修補(bǔ)貼。

這個(gè)時(shí)候就要綜合考慮了，或平衡收益，或有取舍，太過遷就快時(shí)尚大牌將大大降低場(chǎng)子的投資回報(bào)率。

12、喜歡找和自己關(guān)系好的，容易商談的商家

找關(guān)系好的固然會(huì)更順利，但不利商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力打造及未來運(yùn)營(yíng)。一定是得盡量挖掘夠品牌效應(yīng)又肯給租的品牌，可以給潛力股機(jī)會(huì)，有必要的時(shí)候更得舍得。

建筑設(shè)計(jì)層面

13、騙大牌建筑設(shè)計(jì)公司的概念稿，找不靠譜的便宜的來落地

看似是占便宜，其實(shí)增加了試錯(cuò)成本，隱患就是商場(chǎng)成了貨真價(jià)實(shí)的山寨款，大大降低整體收益，或者直接開不了業(yè)。

運(yùn)營(yíng)層面

14、萬達(dá)百貨撤了一批又一批，就說萬達(dá)不行了

萬達(dá)百貨只是萬達(dá)集團(tuán)的一小塊雞肋業(yè)務(wù)，一直盼著，直到?jīng)]盼頭，不出業(yè)績(jī)的場(chǎng)子就該被商管部門整合。甚至，增加了其他體驗(yàn)的跨界的組合業(yè)態(tài)后，還能增加商場(chǎng)的人氣，何樂不為。

15、換租率高了，就說場(chǎng)子快不行了

換租率高是有多種情況。有的是當(dāng)初策劃及招商主觀了，這些品牌真的不適合這個(gè)區(qū)域，打不開市場(chǎng)，拖沓租金，換批更接地氣的，那就是好事。

有的是發(fā)展商要求太高，太用心，找來了很多還未被大陸市場(chǎng)檢驗(yàn)的國(guó)際大牌、輕奢大牌，當(dāng)然會(huì)有一輪大調(diào)整的過程。

有的則是市場(chǎng)規(guī)律行事，消費(fèi)者所喜愛的品牌總是在不斷變化的，商場(chǎng)要有更好的競(jìng)爭(zhēng)力，只能去適應(yīng)后調(diào)整，所以目前那些成熟的熱門的核心地段的商場(chǎng)有高換租率，情有可原。

人力層面

16、高薪挖商業(yè)地產(chǎn)大鱷的高管，卻發(fā)現(xiàn)到頭來不頂用

商業(yè)地產(chǎn)的分工模式、企業(yè)文化、商業(yè)發(fā)展階段不一樣，高管有自己熟悉的領(lǐng)域，也有自身不足的方面，利用好了才能發(fā)揮價(jià)值。目前，其實(shí)，挖帶著團(tuán)隊(duì)的核心要比挖個(gè)人靠譜。

基礎(chǔ)認(rèn)知層面

17、商業(yè)地產(chǎn)就是金庫，做好了租金就是幾十上百塊/方/天

目前市場(chǎng)上一堆看似真實(shí)的租金數(shù)字，很多是假傳假成了真，很多是以片蓋全的營(yíng)銷，只有真正操盤過項(xiàng)目，才知道同樣地段，不同商家、不同面積、不同業(yè)態(tài)、不同進(jìn)入階段，租金差異會(huì)很大。

18、聽信那些沒操盤過項(xiàng)目的磚家的闊論

如今磚家很多，需謹(jǐn)慎鑒別。

基金層面

19、基金公司借力運(yùn)營(yíng)商就一定能賺大錢

那可不一定，都是互坑模式。打鐵還需自身硬，才能玩轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)存量市場(chǎng)。

20、項(xiàng)目出品牌效應(yīng)了，以后就一定能融到低成本資金

真不一定，因?yàn)橘Y金更看中的是回報(bào)率及效率，會(huì)和其他投資品種及物業(yè)相比較，綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)及收益。當(dāng)然，品牌效應(yīng)大到一定程度，也能影響資金方?jīng)Q策。