翻開各大媒體關(guān)于商鋪的廣告“人流如織”、“人流如潮”、“人流如鯽”，真不知道還能發(fā)明什么新詞出來？

有多少家商場開了又關(guān)，關(guān)了又開？

不是有了人流就有了保障嗎？

人流不是保障，那什么是保障呢？

        “經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查，周邊商鋪的租金如下：一樓xx元，二樓xx元，三樓xx元……，根據(jù)SWOT分析，本項目租金定位為：xx元“租金定下來了，商戶也租了，然后沒有多久人氣又走了，這是怎么回事？

什么地方錯了？

       住宅才幾千塊，好賴是個商鋪，最少也得一萬塊一平米，又沒有住宅那么多的投訴，怎么說怎么劃的來……

  “你給我把商招來就行了”，面對發(fā)展商時，發(fā)展商總是很直接的告訴我們。商招來了，沒有過幾天又走了，是策劃公司與商家玩的貓膩？還是……

商業(yè)策劃到底是什么？

為什么商場這么麻煩？

      以上很難就一個問題進(jìn)行全面的解釋，因為這些問題包含了太多的因素，且相互牽掣。

        由于市場的競爭的日趨激烈，行業(yè)的分工越來越細(xì)。一家商場從無到有要經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、市場調(diào)查、商業(yè)策劃、招商、經(jīng)營管理等眾多環(huán)節(jié)。勿庸置疑，分工細(xì)化提高了各個環(huán)節(jié)的專業(yè)性，創(chuàng)造了許多經(jīng)典的作品，但同時，環(huán)節(jié)多了就難免產(chǎn)生曲解、歧意、脫節(jié)等問題。

      為了自身的生存，每個環(huán)節(jié)的參與者都有以專家自居，一定要對前面的工作提出置疑和否定意見，突出自已工作的重要性。等到商場正式開業(yè)，設(shè)計師可能已經(jīng)認(rèn)不出來是誰的作品了。而且設(shè)計師真的知道商場需要什么樣的設(shè)計嗎？

     《史記》中關(guān)于“關(guān)于商人白圭”的記載可能是人類歷史關(guān)于商業(yè)的最早的記錄了，他們因為成為交換的中介而創(chuàng)造了今天的商業(yè)，因為給人群提供了更多的便利而永載史冊，進(jìn)入21世紀(jì)，我們看到在越來越多的國內(nèi)外商業(yè)運(yùn)營中，更多的人在宣揚(yáng)他的職業(yè)風(fēng)范：提供便利，服務(wù)人群。

人流并非商業(yè)運(yùn)作成功的保障

       商業(yè)因“便利”緣起，當(dāng)你為人群提供便利時，你的服務(wù)對象就因為獲取便利而形成向你集中，這就形成了屬于你的人流、人氣；一旦你違背了“提供便利”的原理，門前的人流再旺也如同流水，無論它“如潮”還是“如織”，等待你的永遠(yuǎn)是關(guān)門。

      “提供便利”才是商業(yè)營運(yùn)成功的保障。誕生于100年前的SHOPPINGMALL選址都是在人煙稀少的郊外，但是卻獲得了巨大的成功，就是得益于這個道理。

      同樣地段，同樣商品的商場，只是因為門前比別人多了幾層臺階，生意就大不相同，甚至最終關(guān)門大吉，也是基于同樣的道理。

前面所講的便利在這里包含兩種含義：

        一是被服務(wù)人群可以便利的找到自已需要的服務(wù)。

        二是被服務(wù)人群可以便利的交換到自已所需要的服務(wù)。便利的找到自已需要的服務(wù)，意指商場的規(guī)劃工作；便利的交換到自已所需要的服務(wù)，是指商場的管理，指商場對服務(wù)內(nèi)容的保障。

租金的設(shè)定

       租金設(shè)定產(chǎn)生的問題，很容易讓我們混淆成為因經(jīng)營管理或規(guī)劃造成的結(jié)果。商戶認(rèn)可不等于市場的認(rèn)可，這同樣是個比較難于理解的說法，當(dāng)然這是具有一定的針對性。

       例如：在你操作的項目對面，剛好有一個商場，問題出現(xiàn)在：別人的租價標(biāo)準(zhǔn)是經(jīng)過一段時間的市場培育才達(dá)到的，而你的項目還在策劃階段，你的市場培育在哪里？要不要給商戶一個合適的適應(yīng)過程？

賺該賺的，小心自已搬磚砸了自己的牌子

        商業(yè)經(jīng)營不同于一般的企業(yè)、工廠管理，商業(yè)管理的利益來自入駐商戶的利潤，不是蓋好房子就賺錢那么簡單。商業(yè)管理中擁有其它管理工作所不具備的更多變數(shù)。

       作為商業(yè)管理者，你的商戶永遠(yuǎn)由三種類型組成：賺錢的、持平的、賠錢的。

賠錢的你賺不到他的錢，因為他要撤場；

賺錢的依靠你而賺錢，你依然賺不到他的錢；

       你唯一能賺錢的就是在那些持平的商戶身上，只有他們每天在為你辛辛苦苦地賺錢，所以你要擴(kuò)大他的隊伍，要不斷的進(jìn)行調(diào)整，讓你的商場保持新意，吸引人來此逗留、購物，所以你每天都能面對不同的問題。

       商場經(jīng)營遠(yuǎn)沒有那么簡單，仔細(xì)看看，多少漂亮裙樓閑置，用一句俗話送給發(fā)展商：“賺你應(yīng)該賺的錢，小心自已搬磚砸了自己的牌子?！?/p>

商業(yè)策劃應(yīng)以商場的“長期穩(wěn)定繁榮”為目標(biāo)

        將招商作為最終目標(biāo)的商業(yè)策劃只能是一種短期行為，最終只能砸了自已的招牌。商業(yè)策劃必須以商場“長期穩(wěn)定繁榮”為目標(biāo)，力求做到“策劃一個案子，鋪出一條路子，帶出一個班子?！?/p>

       和商場的經(jīng)營相比，商業(yè)策劃到底占到多本人例？回答這個問題，必須問清楚我們自已，商業(yè)策劃究竟是要作什么事情？在深圳，從事商場策劃，我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)自已陷在各種“概念”中，盡己所能，沒有概念怎么行？怎么說服發(fā)展商？怎么引起市場震動？殊不知我們早已站在懸崖的邊緣……

       商業(yè)策劃的原則其實很簡單，用毛主席的一句話，就是：“實事求是”，即必須從商場未來的經(jīng)營出發(fā)，從商場未來幾年的發(fā)展出發(fā)，站在經(jīng)營的角度，立足商場未來幾年的發(fā)展。針對性的進(jìn)行市場調(diào)查，前瞻性的進(jìn)行商場定位，拿出令人信服的可操作的經(jīng)營策略，并通過有效的展示手段實施。

       這多少和我們所熟悉的房地產(chǎn)策劃有些相似，如果房地產(chǎn)策劃能真正遵循這一道理，則每戰(zhàn)必勝，但商業(yè)不同，即使我們充分做到這一點，也無法保證商場的長久治安，無法想象，如果我們連這一道理都不遵循的情況下，策劃出來的商場會是什么樣子！

       招商本來就不是什么特別困難的事，招商工作主要是入場商戶的篩選、把關(guān)，將招商作為最終目標(biāo)的商業(yè)策劃只能是一種短期的行為，最終也只能砸了自己的招牌。商業(yè)策劃必須以商場的長期“穩(wěn)定繁榮”為目標(biāo)，“策劃一個案子，鋪出一條路子，帶出一個班子”應(yīng)該是策劃人的最終目標(biāo)，才能保證一個策劃團(tuán)隊對市場的最終占領(lǐng)。

       商業(yè)策劃的發(fā)展空間無疑是巨大的，隨著房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，商業(yè)策劃的路會越走越寬。

如何做好商業(yè)地產(chǎn)的招商工作

       那么招商中需要把握的操作要點？招商過程中容易出現(xiàn)哪些問題以及如何破解？

1、市場調(diào)查

         市場調(diào)查是招商工作的第一步。最先要做的是對目標(biāo)所在市場的調(diào)查，這主要包括對項目周邊的交通人流、居民收入，消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)層次等等；另一個調(diào)查的方向是周邊商鋪目前的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營狀況、租金水平、經(jīng)營面積等。這兩方面調(diào)查非常重要，它決定著項目的發(fā)展和前程。

2、項目分析

        項 目的分析包括項目產(chǎn)品本身的分析，如項目的物業(yè)形式分析（街鋪、商業(yè)群樓、綜合市場、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)等）；物業(yè)產(chǎn)品分析（鋪面或鋪位、開間、進(jìn)深、樓 層）；市場分析（租金、租期、優(yōu)惠辦法）。這部分要考慮的是項目適合引進(jìn)怎樣的商家，將來要做成怎樣的一個商業(yè)物業(yè)，怎樣才能制訂合適的招商政策等。

3、商業(yè)定位

         在對項目進(jìn)行商業(yè)定位時，要充分考慮到項目所在區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素來決定你經(jīng)營什么類型的產(chǎn)品，是中檔還是高檔還是更精細(xì)一點的東西，只有定位準(zhǔn)確，才能在招商過程中找準(zhǔn)目標(biāo)，才能有的放矢地制定招商計劃，免做許多無用之功。

4、業(yè)態(tài)組合

         目 前各地房地產(chǎn)項目開發(fā)中的商業(yè)物業(yè)日益放量，商鋪的分類主要有這幾種：商業(yè)街商鋪、市場類商鋪，住宅底層商鋪、百貨商場購物中心鋪、交通設(shè)施商鋪、街鋪和 鋪位；除此外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經(jīng)營業(yè)態(tài)如何組合排列，都需要我們對項目進(jìn)行業(yè)態(tài)組合和布局劃分。

5、招商籌劃

         業(yè)態(tài)布局劃分之后，就要根據(jù)這個布局劃分來進(jìn)行招商。招商的方式主要有幾種：

        一 種是通過廣告媒體宣傳，這是目前采用較多的方式，使看到廣告后的客戶會來電來訪，通過他們對項目的了解又間接影響其他客戶；第二種是人員推廣，包括向外派 發(fā)海報，海報的內(nèi)容會更廣泛更詳細(xì)更能吸引人。還有一種就是直接上門拜訪。通過這幾種方式告訴他們這個商場的地理位置、經(jīng)營模式等，要想盡一切辦法讓客戶 到現(xiàn)場來，這是非常關(guān)鍵的一步，因為有時候有些客戶只在電話里聽你很模糊地說而沒有實地去看，他們的印象就不是很深刻，你講過以后也就算了，時間一長都忘 了，所以無論是采取何種方式一定要把客戶搬到現(xiàn)場來，到了以后依據(jù)實物再詳細(xì)地介紹。

        客 戶來了以后我們還要和他把這個項目解釋清楚，通過這個客戶引來更多的商家，這些客戶很多是老鄉(xiāng)關(guān)系的，像浙江、溫州、福建一帶都是這樣，通過一個客戶的介 紹，一個帶一個，可以引來很多的客戶資源，這里面的道理這些商戶也都懂，你要告訴他單單一個人做是做不旺一個場子的，只有大家一起做才能做旺，他往往不會 說我一個人來就行了，他會去告訴別人的，所以客戶帶客戶這也是一個傳播的途徑之一，我們要善于多渠道地去挖掘客戶6商業(yè)物業(yè)管理。

        最后一個要點是商家招進(jìn)來以后的物業(yè)管理，一個場子要做旺，市場環(huán)境非常重要，開發(fā)商必須有配套的規(guī)范的市場管理體系和旺場措施，如水電配套、物業(yè)管理、形象統(tǒng)一宣傳等。這樣才能保證商戶的正常經(jīng)營，在洽談的時候會給商戶安全感和信心。

1、盲目定位，不切合實際

        為 了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發(fā)商往往對項目的定位人為拔高，即導(dǎo)致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據(jù)周圍的消費(fèi)群體以及居民的收入來決定如 何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費(fèi)環(huán)境不協(xié)調(diào)，定位過低會損害開發(fā)商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經(jīng)營成本過高，不敢問津?！?/p>

2、招商期望值過高

        期望值過高的表現(xiàn)首先體現(xiàn)就是在租金上。我們在定租金價格的時候首先考慮的不應(yīng)是自己的利潤，應(yīng)該先考慮經(jīng)營者，只有經(jīng)營者生存了，我們的商場才能生存。我 們要通過這個商鋪核算出客戶在這里經(jīng)營每個月能產(chǎn)生的營業(yè)額，甚至每個月客戶的毛利可能是多少，這樣我們才能核算出他們的租金成本，而這個成本還是不計算 物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等在內(nèi)的，我們的租金成本只有比這個價格還要低一些的時候客戶的利潤才可能突現(xiàn)。

         一個商場要做起來，都必須經(jīng)過一個培育期，這個培育期也是有長有短的，開發(fā)商要根據(jù)周邊的情況來定，比如商場處于交通要道旁，它的培育期相應(yīng)就會短一些，如 果這個商場的位置比較邊緣化，那么它的培育期可能就要稍微長些。因此我們在招租的時候，前期往往價格比較低，因為我們考慮是先讓客戶進(jìn)來，把這個場子先做 旺以后這個商場才可能持續(xù)下去。

         而把場子做旺以后，租金才可以慢慢地提升，以后每半年或1年有一個遞增，這樣的話客戶從心理上比較容易接受，而一開始如果太高了，往往就形成客戶不想進(jìn)來這 種局面。開發(fā)商最終應(yīng)該考慮的是商場整體的經(jīng)營效益，整體的商業(yè)氛圍，整體的購物環(huán)境，不能只簡單地計算所謂的利潤，而應(yīng)留給經(jīng)營者更多的空間。因為，只 有多為經(jīng)營者著想，才能贏得更多的投資者?！?/p>

3、過分強(qiáng)調(diào)市場環(huán)境的影響

        現(xiàn)在競爭是比較激烈的，很多地產(chǎn)開發(fā)商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現(xiàn)了一種情況，就是招商人員過分強(qiáng)調(diào)受市場環(huán)境的影響，不能正確地分 析自己的優(yōu)勢和劣勢從而制定有效的招商策略，有時候我們往往有一種想法，覺得這個市場很難做，競爭激烈確實是目前整個行業(yè)的行情，但是從另一方面看，越來 越難做也表明著機(jī)遇越來越多，因為很多大型的商家要進(jìn)入這個發(fā)展中的城市，它們的到來是很大的挑戰(zhàn)也是很大的機(jī)遇，會讓我們在這個區(qū)域中更完善和強(qiáng)大，從 而更有實力去競爭，最后站穩(wěn)腳跟。　　

4、缺乏持續(xù)經(jīng)營的商業(yè)管理理念

        很多開發(fā)商認(rèn)為客戶進(jìn)來了就萬事大吉了，這是一個很大的誤區(qū)。其實客戶進(jìn)來只是商場開始的第一步，如何持續(xù)的經(jīng)營商場才是最關(guān)鍵的問題。開發(fā)商招來了客戶， 還要注意協(xié)助客戶經(jīng)營，客戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。

1、 多學(xué)習(xí)行業(yè)經(jīng)營特點，增長商業(yè)知識

加強(qiáng)溝通能力商業(yè)發(fā)展瞬息萬變，受諸多因素影響很大，因此我們要多走出去，學(xué)習(xí)優(yōu)秀同行的優(yōu)點，吸取它們的經(jīng)驗，增長 知識。在招商過程中往往會有冷場的情況，有時候想廣告做出去了許多，但是打電話和來看店鋪的人卻寥寥無幾？那么這種情況我們招商部門該如何面對？

         首先是招商人員從自身找原因。想想自己是不是把廣告發(fā)出去后就一直坐在招商部等客戶來電來訪，在競爭日趨激烈的今天，這種天上掉餡餅的事情幾乎不可能發(fā)生， 而這種現(xiàn)象最容易發(fā)生在剛參加這一行的新人身上。我們能做的是一定要走出去接觸客戶，同時吸收他們的經(jīng)驗，只有在和客戶面對面的交流時你才能知道他們的要 求是什么，知道他們理想中的價位又是什么，在交流過程中你也可以聽一下他們意見，建議應(yīng)該經(jīng)營什么東西，這樣在不知不覺中客戶的意見會對你起一些參考性的 作用，也許使你在工作中少走很多的彎路。

2、熟知商業(yè)運(yùn)作，及合作方式

         你 面對的人是生意人，這些人見多識廣，如果你對這一行很陌生，他對你產(chǎn)生不信任感，不同的行業(yè)有其不同的特點，比如飲食行業(yè)往往注重衛(wèi)生環(huán)保、藥品行業(yè)關(guān)注 周邊是否有醫(yī)療機(jī)構(gòu)、文體用品行業(yè)則對周邊是否有學(xué)校關(guān)注等。比如說簽合同，招商合同是由招商方制定的，政策上或許會偏向招商方，這樣客戶在簽合同的過程 中就容易挑字眼，如果談不好可能以前的一切努力就會都白費(fèi)，因此招商方對合同的解釋非常重要，那么如何解釋？

         首先要吃透合同，包括補(bǔ)充協(xié)議、管理協(xié)議等都要吃透，要做到客戶問什么都能很透徹地回答，有些新職員沒有經(jīng)驗，對合同研究得也不深刻，因此在面對客戶提問的 時候就有些手足無措，不能很好地解答客戶的問題，這樣客戶在心理上就有一種感覺，覺得合同不平等，從而不想簽，那工作就前功盡棄了。只有熟悉商業(yè)的操作方 法，分析得有條有理，他才會對你感興趣，雙方有了信任感才會有合作的可能。