就在幾天前，沈陽市出臺了大學(xué)生買房的零首付政策。在這份名為《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見（試行）》的文件第十四條特意提到了“支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購房”，規(guī)定“畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續(xù)繳存時限由6個月降為3個月，首付比例實行‘零首付’政策，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元”。

政策一出，輿論嘩然。而沈陽市官方微博也在當(dāng)天發(fā)布消息稱，“零首付”暫不具備出臺條件。盡管媒體對其持批評態(tài)度，但是大學(xué)生買房的現(xiàn)象在中國并不少見。畢業(yè)5周年不到就買房的更是大有人在，只不過此前這些買房者并不享受沈陽市的各種優(yōu)惠而已。

我們不妨來看一個舊聞。2012年，光大銀行與某地產(chǎn)公司市場研究中心發(fā)布的調(diào)查顯示，2010年北京首套房貸者的平均年齡僅27歲，為全球最低。相比之下，其他國家和地區(qū)的首次購房者平均年齡都在30歲以上。而中國青年報社會調(diào)查中心通過民意中國網(wǎng)和題客網(wǎng)對19869人（其中37.3%的人住在北京、上海、廣州等一線城市）進行的一項調(diào)查顯示，84.1%的受訪者確認身邊有“畢買族”——即一畢業(yè)就買房的人。

為什么這么早就買房？中青報的調(diào)查顯示，中國年輕人急于買房的首要原因是“結(jié)婚的需要”(69.5%)，也有50.2%的人認為是“住房保障體系不到位，缺乏安全感”，第三個原因則是“租房價格貴，居住條件不穩(wěn)定”(49.1%)。

原因真是這樣嗎？我看未必。我們先從第三個原因，也就是“租房價格貴，居住條件不穩(wěn)定”說起。租房價格真的貴嗎？盡管每年租金價格都會有上漲，但是和自己買房子所要支付的月供相比，估計還是稍顯便宜。在中國絕大多數(shù)城市的絕大多數(shù)房產(chǎn)，5年之內(nèi)買入房產(chǎn)的租金收入都無法彌補銀行月供還款。如果再考慮到高達20%至30%的首付，毫無疑問，買房的成本比租房要高的多。

當(dāng)然也有人說了，盡管房子價格比較貴，但是買了房子之后居住會更加穩(wěn)定：因為在當(dāng)下中國的住房租賃體系下，承租人的權(quán)利得不到很好保護，盡管在法律中確認了“買賣不破租賃”的原則，但是由于房東時不時上漲租金，當(dāng)房客的收入趕不上租金增加速度時，頻繁搬家就會成為很多租客心中的陰影。身邊確實有朋友愿意為一個穩(wěn)定住所支付溢價而免受搬家之苦而選擇了買房，但問題在于，為了居所穩(wěn)定可以有多種形式，比如給房東支付高于市場價的租金，為什么必須要買房？由此可見，“租房價格貴，居住條件不穩(wěn)定”并非是真實理由。

“住房保障體系不到位，缺乏安全感”的道理也是同上。何為住房保障？估計就是政府保證每個家庭必須有一套住房的意思。事實上，中國家庭部門住房的改善實際上是從1998年福利分房制度取消之后開始的，一個可供佐證的數(shù)據(jù)是，在剛剛開始住房制度改革的1998年，上海城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積為9.7平米，而到了2014年底該數(shù)據(jù)則增加到了17.8平方米，16年時間里增加了1.84倍。更需要注意的是，這段時間上海的人口從1527萬增加到2425萬。而在此前的16年時間里，上海的人口只是凈增341萬，人均住房面積從4.7平米增加到9.7平米。由此可見，住房的市場化是改進了城市居民的住宅，如果真的要靠政府保障，估計現(xiàn)在的住房情況只能是更差：不僅很多人買不起房子，估計租房市場也會極度萎縮——很簡單，市場上沒有多余的房子，怎么去租？由此來看，指望著“政府保障房”來保證絕大多數(shù)人的住房問題，既不了解房地產(chǎn)市場的邏輯，同時也不了解中國的住房歷史。

那么，“結(jié)婚”就是買房的理由？是的，結(jié)婚之后擁有獨立住房是很多新婚夫婦夢寐以求的要求，這也是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)常說的“剛需”。但是，擁有獨立的居住空間并非只有買房一條路，還可以租房。假如房地產(chǎn)市場不是在上漲，而是在下跌，那么還會有這么多新婚夫婦急著買房嗎？答案可能是要。

如果這些都不是我們買房的理由，那么我們?yōu)榉堪V狂的真正原因是什么？答案很簡單：房價上漲！尤其是這幾天，媒體上時不時見到諸如“滬二手房日漲價70萬，購房者吐槽多打十年工”、“70城房價半數(shù)環(huán)比上漲，深圳100萬買房1年賺40萬”、“天價學(xué)區(qū)房50萬一平”等標(biāo)題的新聞，這些新聞通過轉(zhuǎn)發(fā)占據(jù)了朋友圈和微博，給很多人造成了這樣一個印象：全國的房地產(chǎn)市場都是一房難求，要買從速。估計任何人都不想錯過一年賺40萬，在這種情況下，很多手頭有閑錢的就會沖進房產(chǎn)市場，生怕趕不上這趟而錯過一次財富盛宴。經(jīng)濟學(xué)上用“羊群效應(yīng)”這個詞來形容這種狀況：市場上那些沒有形成自己的預(yù)期或沒有獲得一手信息的投資者，他們將根據(jù)其他投資者的行為來改變自己的行為。

但需要指出的是，房價快速上漲只是在北京、上海和深圳等極少數(shù)城市極少數(shù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的現(xiàn)象。在全國的絕大多數(shù)城市，房地產(chǎn)市場還是一個買方市場，房地產(chǎn)公司正在為消化庫存而煩惱，甚至上海還有一些滯銷的樓盤。也正是如此，從去年開始，中央給房地產(chǎn)市場定的基調(diào)就是去庫存。什么是去庫存？就是房子太多而賣不掉。

在那些房地產(chǎn)價格往下走的城市，你見到過通宵達旦排隊買房的景象嗎？顯然沒有。其實，不只是在那些價格下行的城市，即便是在北京、上海這些備受媒體關(guān)注的城市，在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價格形勢不明的時候，當(dāng)?shù)鼐用褚矝]有這樣關(guān)注地產(chǎn)市場。房天下二手房市場的數(shù)據(jù)顯示，從2014年到2015年3月，上海二手房的成交量大約維持在每月2萬套左右，但是從2015年4月份開始，二手房成交量突破了3.7萬套，在12月份更是突破了4萬套，達到41436套，二手房的成交均價也從3月份的2萬元/平米上漲到了12月份的26144元/平米。

為什么從4月份開始出現(xiàn)量價齊飛現(xiàn)象？原因是在2015年3月30日，中央宣布二套房首付降至四成，公積金貸款最低首付款比例降至20%，營業(yè)稅免征年限由五年改為二年，這一系列舉措被稱為“330新政”。330新政的本意是為了那些庫存嚴(yán)重的城市去庫存，但是最后的效果卻是產(chǎn)生在北上廣深這些城市：以上海為例，2015年二手房共成交了361550套，壓倒2013年和2009年成為上海歷史上二手房交易量最大的一年。為什么成交量上升？羊群效應(yīng)。

再回到為什么要買房這個根本問題，房產(chǎn)的使用用途固然是為了居住，但是像上海這樣火爆的二手房交易量，最為直接的原因還是住房價格上漲。如果沒有房價的上漲預(yù)期，那么一線城市的房產(chǎn)成交量斷然沒有現(xiàn)在這么火爆。否則，也就難以解釋為什么二三線城市的房地產(chǎn)成交量的低迷，也就難以理解今年房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞是去庫存：因為這些城市的房產(chǎn)價格沒有上漲甚至在持續(xù)下跌。只要房價持續(xù)看漲，那么成交量還會上升。至于上漲的機制是什么，房價為什么會上漲，則是另外一個話題了。