本期導(dǎo)讀：離婚時(shí)，夫妻雙方對(duì)住房分割發(fā)生糾紛的現(xiàn)象極為普遍。尤其是當(dāng)事人尚未取得或尚未完全取得所有權(quán)的房屋，離婚時(shí)，不僅容易在夫妻之間引發(fā)強(qiáng)烈的沖突，而且由于缺乏統(tǒng)一的立法標(biāo)準(zhǔn)和司法指導(dǎo)，使法院在行使自由裁量權(quán)時(shí)過(guò)于靈活，引發(fā)對(duì)同一問(wèn)題，不同法院有著不同處理結(jié)果的現(xiàn)實(shí)。這樣，不僅破壞了法律的統(tǒng)一，而且會(huì)損壞人民法院的形象。本文根據(jù)《婚姻法解釋?zhuān)ǘ返诙粭l對(duì)離婚時(shí)雙方尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋爭(zhēng)議的處理進(jìn)行解析，供讀者參閱。

A2.J18591

離婚時(shí)當(dāng)事人尚未取得或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋的處理

1.最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋(二)

雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。

當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

2.國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見(jiàn)》

四.城鎮(zhèn)住房制度改革中的有關(guān)政策問(wèn)題。

住房制度改革涉及面廣、政策性強(qiáng)，是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作。需要重申和進(jìn)一步明確的有關(guān)政策是：

（八）住房權(quán)屬問(wèn)題。職工購(gòu)買(mǎi)公有住房，在國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積以內(nèi)的，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。購(gòu)房后擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)和使用權(quán)、有限處分權(quán)和收益權(quán)；可以繼承，可以在購(gòu)房五年以后進(jìn)入市場(chǎng)出售或出租，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)和租用權(quán)。售房收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后所得收益，按政府、單位、個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的住房，在自用和自住時(shí)受到法律的保護(hù)；將優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)的住房投放市場(chǎng)時(shí)，則受到法律的約束，不得高價(jià)出售或出租。各地在推行按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和部分產(chǎn)權(quán)原則出售公房時(shí)，要結(jié)合本地實(shí)際，擬定公房出售后的產(chǎn)權(quán)管理辦法，把公房出售繼續(xù)推行下去。

3.《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》

(二十一)明確產(chǎn)權(quán)。職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)占成本價(jià)的比重確定。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，一般住用5年后方可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)、租用權(quán)，原售房單位已撤銷(xiāo)的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門(mén)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。

1.離婚時(shí)已簽訂買(mǎi)賣(mài)合同但未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的，不能對(duì)該房屋進(jìn)行分割——李隆蘭訴陳禎文離婚糾紛抗訴案

本案要旨:夫妻雙方于解除婚姻關(guān)系后取得訴爭(zhēng)房屋之產(chǎn)權(quán)，該房屋不屬于夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，因而不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)不應(yīng)予以分割。

案號(hào)：（2009）渝北法民再初字第2號(hào)

審理法院：重慶市渝北區(qū)人民法院

來(lái)源：《民商事典型疑難問(wèn)題適用指導(dǎo)與參考》（婚姻家庭繼承糾紛卷），林敏主編，中國(guó)檢察出版社2013年出版

2.對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)的福利住房，離婚后不能要求分割，只能要求適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償——原告吳某訴被告張某離婚糾紛案

本案要旨:離婚時(shí)，對(duì)于一方單位分配的福利住房，尚未取得完全所有權(quán)的，由一方取得房屋使用權(quán)，并給予另一方適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，待取得完全所有權(quán)后，仍有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

來(lái)源：《農(nóng)村婚姻家庭糾紛審理指引》，倪金龍著，人民法院出版社2014年出版

1.以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)的公有房屋，當(dāng)事人無(wú)法取得該房屋的完全所有權(quán)，不能對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行確權(quán)和分割

夫妻雙方對(duì)以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房屋不享有完全所有權(quán)，只享有占有權(quán)、使用權(quán)和有限處分權(quán)及收益權(quán)等部分所有權(quán)。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有房屋的特殊性決定了房產(chǎn)證持有人的所有權(quán)是不完整的，處于一種特殊的共有關(guān)系，即原房產(chǎn)權(quán)單位和現(xiàn)房產(chǎn)證持有人的共有關(guān)系，原房產(chǎn)權(quán)單位的所有權(quán)表現(xiàn)為對(duì)房產(chǎn)的處分進(jìn)行限制。在這種情況下，夫妻只享有對(duì)房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，而原售房單位仍享有房屋的部分所有權(quán)，在房屋所有權(quán)的歸屬和分割上存在一定難度，不能對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行確權(quán)和分割。夫妻雙方對(duì)房屋的部分所有權(quán)是根據(jù)國(guó)家有關(guān)購(gòu)買(mǎi)公有房屋的福利性政策而取得的，其中包括了國(guó)家和單位對(duì)雙方的福利優(yōu)惠條件，如果進(jìn)行確權(quán)或者分割，必然涉及對(duì)房屋進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，在雙方協(xié)商不一致時(shí)還涉及競(jìng)價(jià)、拍賣(mài)等等一系列問(wèn)題，而這一系列行為還要考慮原售房單位對(duì)房屋享有的一定比例的所有權(quán)。

（摘自《婚姻家庭司法解釋實(shí)例釋解》，人民法院出版社2006年出版）

2.分期付款購(gòu)房在未付清全款前，購(gòu)房人不能取得房屋所有權(quán)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制的建立，商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)得到快速發(fā)展，房屋預(yù)售、分期付款、住房抵押（按揭）貸款等多種銷(xiāo)售方式的出現(xiàn)，提高了城鎮(zhèn)居民的房屋購(gòu)買(mǎi)能力，使得中低收入家庭在購(gòu)房資金不足而尚未完全繳清全部購(gòu)房款的情況下，仍可以先行居住使用房屋．但在分期付款購(gòu)買(mǎi)房屋的情況下，購(gòu)房人在未繳清全部房屋價(jià)款時(shí)，往往是不能取得房屋所有權(quán)的，即使采取住房抵押貸款方式付清全部房?jī)r(jià)款，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，仍不能取得房屋所有權(quán)。

（摘自《婚姻家庭司法解釋實(shí)例釋解》，人民法院出版社2006年出版）

3.離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋都沒(méi)有所有權(quán)，人民法院僅對(duì)使用權(quán)進(jìn)行判決

根據(jù)《民法通則》中有關(guān)所有權(quán)的規(guī)定和《婚姻法》中有關(guān)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，尚未取得所有權(quán)或尚未完全取得所有權(quán)的房屋，無(wú)論是在結(jié)婚之前，還是在結(jié)婚之后，都既不屬于夫妻個(gè)人特有財(cái)產(chǎn)，也不屬于夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)。按照我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)房屋買(mǎi)賣(mài)的法律規(guī)定和所有權(quán)保留的原則，買(mǎi)受人只有在將房屋的全部?jī)r(jià)款支付給出賣(mài)人以后，出賣(mài)人才履行交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給買(mǎi)受人的義務(wù)，而且買(mǎi)受人必須經(jīng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)并辦理完畢房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之后，才取得房屋所有權(quán)。

對(duì)于尚未取得所有權(quán)或尚未完全取得所有權(quán)的房屋，根本無(wú)法涉及房屋所有權(quán)的歸屬及房屋分割問(wèn)題，即使當(dāng)事人對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬和分割作出約定，該約定也不發(fā)生法律效力。當(dāng)事人雙方只可以就房屋的居住、使用以及以后房屋所有權(quán)的取得、歸屬協(xié)商解決，如果就上述方面問(wèn)題無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，人民法院只可以就房屋的居住、使用作出判決，而不能對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬進(jìn)行判決。法院不能處理產(chǎn)權(quán)不明的財(cái)產(chǎn)歸屬，更不能加以分割。人民法院要么告之當(dāng)事人申請(qǐng)中止審理，待產(chǎn)權(quán)證發(fā)放下來(lái)再作處理；要么先判使用權(quán)歸屬，而后產(chǎn)權(quán)證下來(lái)，再由爭(zhēng)議方另行起訴要法院處理。

人民法院在對(duì)當(dāng)事人就離婚時(shí)未取得所有權(quán)或者未完全取得所有權(quán)的房屋的居住、使用所發(fā)生的爭(zhēng)議進(jìn)行處理時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，按照照顧子女和女方利益的原則判決。照顧子女和女方利益是《婚姻法》第三十九條確定的法定原則。

（摘自《婚姻家庭司法解釋實(shí)例釋解》，人民法院出版社2006年出版）