預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的債權(quán)人為確保能夠?qū)崿F(xiàn)自己所期望的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，在與債務(wù)人約定后，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理的登記。通過(guò)此種登記，債權(quán)人的以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)的效力被增強(qiáng)。

我國(guó)《物權(quán)法》借鑒了德國(guó)民法確立了預(yù)告登記制度。該法第20條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”第2款規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”顯然，如此簡(jiǎn)單的條文無(wú)法解決預(yù)告登記制度涉及的諸多問(wèn)題。

事實(shí)上，在我國(guó)法上，預(yù)告登記產(chǎn)生的問(wèn)題遠(yuǎn)比其母國(guó)德國(guó)要多。因?yàn)樵谖覈?guó)法上，預(yù)告登記不僅適用已經(jīng)存在的不動(dòng)產(chǎn)（如國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、現(xiàn)房）的物權(quán)變動(dòng)，還可以適用于尚未存在的不動(dòng)產(chǎn)（如預(yù)購(gòu)商品房）在將來(lái)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)。

近日，微信公眾號(hào)（JunnyLaw）和海壇特哥（haitanlegal）聯(lián)合首發(fā)了最高人民法院民事審判第一庭法官姜強(qiáng)博士的長(zhǎng)文《預(yù)告登記制度：實(shí)務(wù)、規(guī)范及其周邊——以2015年高級(jí)法院和最高法院的裁判為線索》。該文在檢索分析最高人民法院以及各地高級(jí)人民法院2015年上網(wǎng)公開的涉及預(yù)告登記的33份裁判文書后，就預(yù)告登記的法律效力（保全效力、優(yōu)先效力），預(yù)告登記與第三人撤銷之訴的關(guān)系，預(yù)告登記與商品房（預(yù)售）合同備案登記、執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴的關(guān)系、預(yù)查封與預(yù)告登記等實(shí)體法與程序法問(wèn)題進(jìn)行了深入細(xì)致的分析。這種將預(yù)告登記制度放在整個(gè)現(xiàn)行法體系中，從實(shí)體法、程序法與強(qiáng)制執(zhí)行法等多個(gè)層面加以討論分析的文章，不僅使讀者在閱讀后深受教益，對(duì)于未來(lái)我國(guó)預(yù)告登記制度的發(fā)展和完善也極為重要的作用。姜法官在文中的許多觀點(diǎn)，邏輯嚴(yán)密，論證有力，說(shuō)理充分，值得贊同。例如，關(guān)于在建建筑物抵押登記究竟是本登記還是預(yù)告登記的問(wèn)題，筆者非常贊同作者提出的將之作為本登記而非預(yù)告登記的觀點(diǎn)。再如，對(duì)于預(yù)告登記排除強(qiáng)制執(zhí)行的效力問(wèn)題，姜法官考慮了預(yù)告登記所保障的請(qǐng)求權(quán)究竟發(fā)生在生效判決之前還是之后，在程序上設(shè)計(jì)了兩種解決路徑，這也是學(xué)術(shù)界在討論預(yù)告登記效力問(wèn)題時(shí)所未關(guān)注到的。

但是，對(duì)于該文關(guān)于抵押權(quán)預(yù)告登記效力的一些觀點(diǎn)，筆者則有一些不同的看法，特提出來(lái)與姜法官商榷，也希望能夠引起理論界與實(shí)務(wù)界更充分的討論。

關(guān)注民商司法實(shí)務(wù)，鼓勵(lì)案例收集分析，強(qiáng)調(diào)解釋論立場(chǎng)，借以形成規(guī)則共識(shí)。