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來(lái)源：法信（Legal_Information）

本期導(dǎo)讀：農(nóng)村集體組織成員能否將宅基地轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)戶口人員？根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定及國(guó)家政策，宅基地等集體所有土地使用權(quán)帶有很強(qiáng)的社會(huì)保障功能，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部享有和流轉(zhuǎn)，否則，轉(zhuǎn)讓合同一律無(wú)效。但在實(shí)踐中，違法流轉(zhuǎn)卻大量存在。本文以12月4日最高人民法院公布的合同糾紛典型案例——鄒克友訴張守忠合同糾紛案為契機(jī)，整理了最高人民法院在審判實(shí)踐中的相關(guān)觀點(diǎn)和案例，供讀者參閱。

最高法公布典型案例

1.樓基地轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向受讓人返還購(gòu)買樓基地款——鄒克友訴張守忠合同糾紛案

【本案要旨】樓基地所占土地性質(zhì)系集體所有土地，且轉(zhuǎn)讓人取得該樓基地系基于原宅基地及房屋重新規(guī)劃、拆遷后的補(bǔ)償利益，其性質(zhì)等同于宅基地。將該樓基地轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，違反了我國(guó)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，法院依法確認(rèn)該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效，受讓人不能取得涉案樓基地的使用權(quán)。因無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)向受讓人返還購(gòu)買樓基地款。

轉(zhuǎn)讓人明知涉案樓基地依法不能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員仍進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；作為日常生活大宗交易，受讓人在未確認(rèn)土地性質(zhì)的情況下即購(gòu)買涉案樓基地，雙方對(duì)于合同無(wú)效均有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

來(lái)源：最高人民法院2015年12月4日發(fā)布合同糾紛典型案例

1.農(nóng)村集體組織成員違反規(guī)定將宅基地轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)戶口人員的行為無(wú)效——吳桂連、楊尚霖訴謝運(yùn)珍、吳國(guó)銘、吳國(guó)寧宅基地使用權(quán)案

【本案要旨】在我國(guó)，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，有著特定的身份條件限制，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)宅基地只有使用權(quán)而無(wú)所有權(quán)和處分權(quán)，任何人都不能非法買賣或者非法轉(zhuǎn)讓宅基地。具有農(nóng)村戶口才能取得宅基地，城鎮(zhèn)人口則不可以。我國(guó)《合同法》規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效”，農(nóng)村集體組織成員違反規(guī)定將宅基地轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)戶口人員的行為無(wú)效。對(duì)于無(wú)效合同，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)該折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人雙方在簽訂宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)均知該協(xié)議為無(wú)效協(xié)議，仍進(jìn)行宅基地買賣，故雙方當(dāng)事人均有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)該各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

案號(hào)：（2011）防市民一終字第193號(hào)

審理法院：廣西壯族自治區(qū)防城港市中級(jí)人民法院

來(lái)源：中國(guó)審判案例要覽

2.農(nóng)村宅基地上共建房屋的，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員應(yīng)能取得共建房屋分得份額的所有權(quán)——楊立志農(nóng)村宅基地房屋產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛上訴案

【本案要旨】農(nóng)民與非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在宅基地上共建住宅時(shí)，往往約定房屋產(chǎn)權(quán)分配份額。但由于政策禁止非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地使用權(quán)及地上房屋，共建人中只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員一方能取得宅基地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證，另一方對(duì)房屋的權(quán)利則處于不確定狀態(tài)。我國(guó)的法律、行政法規(guī)并未禁止非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地上房屋，因此，此類共建合同應(yīng)認(rèn)定合法有效，其應(yīng)能取得共建房屋分得份額的所有權(quán)。

案號(hào)：（2009）通中民一終字第0087號(hào)

審理法院：江蘇省南通市中級(jí)人民法院

來(lái)源：《人民司法·案例》 2010年第22期

1.宅基地轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效

我們認(rèn)為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命之本，從全國(guó)范圍看，目前允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押的條件尚不成熟。關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押的問(wèn)題，現(xiàn)行法律和國(guó)家有關(guān)政策也采取了原則禁止的態(tài)度，《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定，宅基地的使用權(quán)不得抵押。國(guó)務(wù)院1999年和2004年兩個(gè)文件也禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地和農(nóng)村的住宅?！段餀?quán)法（草案）》也曾多次重申這一規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā冯m未明確規(guī)定宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和抵押，但有關(guān)“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定，也反映出不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的本意。

（摘自《<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>條文理解與適用》，最高人民法院物權(quán)法研究小組編著，人民法院出版社2007年出版）

2.宅基地使用權(quán)取得、行使和轉(zhuǎn)讓

土地管理法和擔(dān)保法對(duì)宅基地使用權(quán)做了規(guī)定。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照土地管理法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。擔(dān)保法規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押。

此外，中共中央、國(guó)務(wù)院通過(guò)有關(guān)文件，多次強(qiáng)調(diào)農(nóng)村居民建住宅要嚴(yán)格按照所在的省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，依法取得宅基地。農(nóng)村居民每戶只能有一處不超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。同時(shí)禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。

（摘自《中華人民共和國(guó)物權(quán)法釋義》，胡康生主編，法律出版社2007年出版）

3.合同無(wú)效或者被撤銷的法律后果

在合同無(wú)效或者被撤銷的情形下，當(dāng)事人仍應(yīng)負(fù)如下幾種民事責(zé)任：

（1）返還財(cái)產(chǎn)。返還財(cái)產(chǎn)是指合同當(dāng)事人在合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷以后，對(duì)已交付給對(duì)方的財(cái)產(chǎn)享有返還請(qǐng)求權(quán)，而已接受該財(cái)產(chǎn)的當(dāng)事人則有返還財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。合同無(wú)效或者被撤銷后，就意味著雙方當(dāng)事人之間沒(méi)有任何合同關(guān)系存在，那么就應(yīng)該讓雙方當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)狀況恢復(fù)到如同沒(méi)有訂立合同時(shí)的狀態(tài)下的情形。而返還財(cái)產(chǎn)就是旨在使財(cái)產(chǎn)關(guān)系恢復(fù)到合同訂立前的狀況。所以不論接受財(cái)產(chǎn)的一方是否具有過(guò)錯(cuò)，都應(yīng)當(dāng)負(fù)有返還財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。不過(guò)返還財(cái)產(chǎn)主要適用于已經(jīng)作出履行的情況，如果當(dāng)事人根本就沒(méi)有開(kāi)始履行，或者說(shuō)財(cái)產(chǎn)尚未交付，就不應(yīng)適用返還財(cái)產(chǎn)這一原則。

（2）折價(jià)補(bǔ)償。返還財(cái)產(chǎn)為恢復(fù)原狀的原則，但是在有的情況下，財(cái)產(chǎn)是不能返還或者沒(méi)有必要返還的，在此種情況下，為了達(dá)到恢復(fù)原狀的目的，就應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償對(duì)方當(dāng)事人。不能返還可分為法律上的不能返還和事實(shí)上的不能返還。

法律上的不能返還，主要是受善意取得制度的限制。即當(dāng)一方將受領(lǐng)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，而第三人取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)時(shí)在主觀上沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，不知道或者沒(méi)有責(zé)任知道該當(dāng)事人與另一方當(dāng)事人的合同無(wú)效或者被撤銷，善意第三人就可以不返還該原物，并且該原物也是不可替代的，此時(shí)，該當(dāng)事人就不能返還財(cái)產(chǎn)，他就必須依該物在當(dāng)時(shí)的市價(jià)折價(jià)補(bǔ)償給另一方當(dāng)事人。

事實(shí)上的不能，主要是指標(biāo)的物滅失造成不能返還原物，并且原物又是不可替代的。在這種情況下，取得該財(cái)產(chǎn)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)該原物當(dāng)時(shí)的市價(jià)進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償。

（3）賠償損失。《合同法》第五十八條規(guī)定“有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。在合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷后，一般都會(huì)產(chǎn)生損害賠償?shù)呢?zé)任。在合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷后，凡是因合同的無(wú)效或者被撤銷而給對(duì)方當(dāng)事人造成的損失，主觀上有故意或者過(guò)失的當(dāng)事人都應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的財(cái)產(chǎn)損失。

（摘自《中華人民共和國(guó)合同法釋義(第3版)》，全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)編，胡康生主編，法律出版社2013年出版）

1.《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》

第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

2.《中華人民共和國(guó)土地管理法》(2004修正)

第六十二條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

3.《中華人民共和國(guó)合同法》

第五十八條 合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。