作者應(yīng)旭升、毛飚 、朱方磊 本文首發(fā)于無(wú)訟APP 宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體土地用以建設(shè)用途的主要方面,與土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)一樣屬于農(nóng)民安身立命的重要權(quán)利形態(tài)。隨著城市化進(jìn)程不斷推進(jìn),農(nóng)村宅基地使用權(quán)糾紛也越來(lái)越多,但司法實(shí)踐尚未形成統(tǒng)一裁判口徑,導(dǎo)致出現(xiàn)不少'同案不同判'的現(xiàn)象。我們有必要對(duì)宅基地使用權(quán)特點(diǎn)、宅基地使用權(quán)糾紛的分類、處理難點(diǎn)、裁判規(guī)則進(jìn)行梳理,以便妥善處理相應(yīng)糾紛。 一、宅基地使用權(quán)基本特點(diǎn)
所謂農(nóng)村宅基地使用權(quán),即是農(nóng)村居民因建造自有房屋而對(duì)集體所有土地的占有、使用的權(quán)利。
宅基地使用權(quán)作為重要的用益物權(quán),具有以下特點(diǎn):
(1)宅基地的所有權(quán)歸集體。 (2)宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民。作為宅基地使用權(quán)主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,同時(shí),特定的宅基地僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。 (3)宅基地使用權(quán)以建設(shè)住宅為主要用途。 (4)宅基地使用權(quán)具有社會(huì)保障性質(zhì)。農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無(wú)償?shù)模蛘咧唤患{了很少的費(fèi)用。 二、宅基地使用權(quán)糾紛分類
1.根據(jù)糾紛主體不同 根據(jù)糾紛主體不同,宅基地使用權(quán)糾紛大致可以分為: 第一、自然人與自然人之間的糾紛; 第二、組織(主要是農(nóng)村集體組織)與自然人之間的糾紛。 2.根據(jù)交易內(nèi)容不同 根據(jù)交易內(nèi)容不同,宅基地使用權(quán)糾紛大致可以分為: ⑴宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛。宅基地使用權(quán)人將其所享有的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人,由他人支付價(jià)款所引發(fā)的糾紛。 ⑵合作建房糾紛。合作建房是一種特殊的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式。 ⑶宅基地使用權(quán)租賃糾紛。宅基地使用權(quán)人將其享有的宅基地使用權(quán)以租賃方式提供給他人使用,由承租人支付租金而引發(fā)的糾紛。 ⑷宅基地使用權(quán)繼承糾紛。宅基地使用權(quán)人繼承人依照繼承法規(guī)取得將其享有的宅基地使用權(quán)而引發(fā)糾紛。 三、宅基地使用權(quán)糾紛的實(shí)務(wù) 1. 宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛 宅基地使用權(quán)與宅基地上農(nóng)房是一體的。所以,宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛更多體現(xiàn)為農(nóng)村私有房屋轉(zhuǎn)讓糾紛。
⑴ 處理難點(diǎn) 宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛的處理難點(diǎn)在城市居民購(gòu)買宅基地的合同效力如何認(rèn)定。
各地法院對(duì)農(nóng)村村民之間的宅基地轉(zhuǎn)讓行為的處理觀點(diǎn)基本一致的,即只要符合相應(yīng)法定條件時(shí)應(yīng)認(rèn)定合同有效。但各地法院就城鎮(zhèn)居民可否在農(nóng)村購(gòu)買宅基地(房屋)口徑不一致,甚至相互矛盾。
第一、'無(wú)效'模式。有法院將此類合同認(rèn)定為無(wú)效,如北京高院《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》(京高法發(fā)〔2004〕391號(hào))總的精神:關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定,以認(rèn)定無(wú)效為原則,以認(rèn)定有效為例外。該會(huì)議紀(jì)要指出:'第三、要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。首先,要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響,尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益,以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失;其次,對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況,應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償;再次,判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人,為其留出合理的騰退時(shí)間…。'
第二、'有效'模式。如浙江高院下發(fā)的《關(guān)于審理房屋糾紛案件研討會(huì)紀(jì)要》(浙高法〔1992〕82號(hào))規(guī)定:'買賣農(nóng)村的私有房屋,如雙方自愿并立有契約,買方已交付了房款,并實(shí)際使用和管理了房屋,又沒(méi)有其他違法行為,只是買賣手續(xù)不完善的,應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效,但應(yīng)著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。'
第三、'無(wú)效為原則、以有效為例外'模式。如山東高院下發(fā)的《全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》(魯高法〔2005〕201號(hào))規(guī)定:農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則,以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的,可以認(rèn)定合同有效。 ⑵具體對(duì)策
我們認(rèn)為,針對(duì)城市居民購(gòu)買宅基地現(xiàn)象,應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一裁判規(guī)則,明確合同效力認(rèn)定原則。
在下列情況下,轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房或宅基地使用權(quán)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效:
第一、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村住房和宅基地的,因違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定,應(yīng)認(rèn)定無(wú)效; 第二、法人或其他組織購(gòu)買農(nóng)村住房和宅基地的,因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格,應(yīng)認(rèn)定無(wú)效; 第三、《土地管理法》規(guī)定,取得宅基地使用權(quán)應(yīng)先經(jīng)過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織批準(zhǔn),擅自轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地,未征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意的,應(yīng)認(rèn)定無(wú)效; 第四、向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的,因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效; 第五、受讓人已經(jīng)有住房,不符合宅基地分配條件的,應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。 ⑶合同有效條件
《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。我們認(rèn)為宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件:
第一、轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地)。
第二、屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓。如汪增恒訴賀顯貴農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案(重慶市第二中級(jí)人民法院〔2011〕渝二中法民終字第1026號(hào))的裁判要旨:農(nóng)村房屋買賣雙方雖屬不同村民小組,但屬同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。該同村不同組的村民之間簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同井未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,依法具有法律效力。
第三、受讓人沒(méi)有住房和宅基地,符合宅基地使用權(quán)分配條件。城鎮(zhèn)居民不符合宅基地使用權(quán)分配條件,向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。受讓人雖屬同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員,但受讓人已有住房,不符合宅基地分配條件的,應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。
第四、轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意。轉(zhuǎn)讓行為未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
第五、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,地隨房一并轉(zhuǎn)讓。如馬海濤與李玉蘭農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案(北京市第二中級(jí)人民法院〔2007〕二中民終字第13692號(hào))的裁判要旨:宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與享有者特定的身份相聯(lián)系,非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的合同標(biāo)的不僅是房屋,還包括相應(yīng)的宅基地使用權(quán),該買賣合同無(wú)效。因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還,不能返還或者沒(méi)有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。
案例索引:見(jiàn)李馨:《城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村私有房屋的合同無(wú)效》,載最高人民法院《人民司法·案例》2008年第10期(總第549期)。 2.合作建房糾紛
⑴處理難點(diǎn)
農(nóng)民與非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在宅基地上共建住宅時(shí),往往約定房屋產(chǎn)權(quán)分配份額。對(duì)于非集體成員是否對(duì)宅基地享有權(quán)利,較難處理。
⑵處理原則 我們認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)采取房產(chǎn)、宅基地分別處理原則。非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員可以取得宅基地上房屋,但無(wú)權(quán)取得宅基地使用權(quán)。 如陳忠進(jìn)訴楊立志騰房糾紛案(江蘇省南通市中級(jí)人民法院〔2009〕通中民一終字第0087號(hào))的裁判要旨:農(nóng)民與非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在宅基地上共建住宅時(shí),往往約定房屋產(chǎn)權(quán)分配份額。但由于政策禁止非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地使用權(quán)及地上房屋,共建人中只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員一方能取得宅基地使用權(quán)證和房屋產(chǎn)權(quán)證,另一方對(duì)房屋的權(quán)利則處于不確定狀態(tài)。我國(guó)的法律、行政法規(guī)并未禁止非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地上房屋,因此,此類共建合同應(yīng)認(rèn)定合法有效,其應(yīng)能取得共建房屋分得份額的所有權(quán)。
案例索引:見(jiàn)周舜?。骸掇r(nóng)村宅基地上共建房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬》載最高人民法院《人民司法.案例》2010年第22期(總第609期)。 3.宅基地使用權(quán)租賃糾紛 ⑴處理難點(diǎn) 當(dāng)前,宅基地使用權(quán)能否用于出租,法律規(guī)定不夠明確,已成為處理糾紛的難點(diǎn)。
⑵處理對(duì)策
我們認(rèn)為,宅基地使用權(quán)原則上不得單獨(dú)出租,在不改變宅基地使用權(quán)用途的情況下,可以認(rèn)定農(nóng)民出租房屋的行為有效。
根據(jù)'地隨房走'原則,農(nóng)民將住宅出租給他人,出租期間農(nóng)村房屋所占用的宅基地使用權(quán)實(shí)際是一并出租的。宅基地出租不會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)主體變更,并不違反'一戶一宅'的法律規(guī)定。在不違反國(guó)家法律和有關(guān)規(guī)定的宅基地使用權(quán)用途的情況下,可以認(rèn)為宅基地使用權(quán)農(nóng)民能出租,只是出租后不得再申請(qǐng)宅基地。
《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定,農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請(qǐng)宅基地的,不予批準(zhǔn)?!锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
4.宅基地使用權(quán)繼承糾紛。
⑴宅基地使用權(quán)原則上不能繼承。
宅基地不屬于我國(guó)公民的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),其具有很強(qiáng)的人身依附性,它必須因具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格而取得,因集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的失去而失去。因此宅基地原則上無(wú)法繼承的。
在宅基地之上建造的房屋,屬于公民的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),可以繼承。不論繼承人是否為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,都有權(quán)繼承房屋。但是,城市居民繼承宅基地上的房子后,不能翻蓋和重建房屋。待房子自然消亡,村集體將收回宅基地。
⑵處理原則 應(yīng)根據(jù)繼承人不同主體資格分別對(duì)待。
其一、本集體組織成員可否繼承宅基地使用權(quán),就看其是否符合宅基地申請(qǐng)條件。如果其符合宅基地申請(qǐng)條件,允許繼承。反之,則不能繼承。《土地管理法》第六十二條第一款明確規(guī)定:'農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。'如發(fā)生繼承,則會(huì)使繼承者獲得多處宅基地,直接違反了'一戶一宅'原則。
其二、非本集體組織成員不得宅基地使用權(quán)的繼承。宅基地使用權(quán)是特殊的用益物權(quán),是一項(xiàng)特殊的財(cái)產(chǎn)。其具有無(wú)償性、人身依附性、福利性。若允許本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的人繼承,有違該權(quán)利設(shè)置的宗旨,有損村民利益。
編輯 賀原榛
|