導(dǎo)讀：購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款未獲通過，無法付清剩余購(gòu)房款，能否以“不可抗力”為由減免責(zé)任？請(qǐng)看上海市第一中級(jí)人民法院如何判決。

2014年9月，崔麗與房主張山夫婦簽訂了《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定崔麗以650萬的價(jià)格購(gòu)買張山夫婦在長(zhǎng)寧區(qū)的一處二手房，當(dāng)日，崔麗向張山夫婦支付了5萬元定金。兩周后，雙方簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及《房地產(chǎn)買賣合同之補(bǔ)充協(xié)議》，約定崔麗分三期付清全部購(gòu)房款，前兩筆購(gòu)房款在當(dāng)年12月1日前付清，第三期購(gòu)房款以銀行貸款的方式支付，貸款審批后雙方最遲須在2015年2月28之前完成過戶。另外，雙方還約定了違約的后果，即如果崔麗逾期超過10日未履行合同約定，張山夫婦有權(quán)解除合同，崔麗承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總價(jià)款的20%；如果因?yàn)椴豢煽沽σ蛩貙?dǎo)致崔麗貸款無法審批或者通過的金額不足人民幣120萬元整，則雙方最晚在2015年2月28日之前解除原合同，崔麗賠償3萬元作為交易違約金。

協(xié)議簽訂之后，崔麗向張山夫婦支付了首批購(gòu)房款總計(jì)230萬元，之后崔麗持工作單位出具的年收入7萬元的收入證明，向銀行申請(qǐng)貸款，但是因?yàn)槭杖氩蛔氵€貸，銀行不予受理。于是，崔麗起訴到法院要求解除雙方簽署的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》和《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，并要求張山夫婦退還已付房款。

張山夫婦在約定時(shí)間未收到第二期房款，亦向法院請(qǐng)求解除合同，但認(rèn)為崔麗違約在先，提起反訴，要求其按照合同約定賠償130萬違約金。

一審法院認(rèn)為，崔麗因主觀原因?qū)е沦J款不成，不具有合同約定的解除權(quán)，支持張山夫婦主動(dòng)解除合同的請(qǐng)求，但對(duì)于合同提到的20%房?jī)r(jià)款的違約金，法院未予支持，酌情判令崔麗支付違約金25萬元。

崔麗和張山夫婦均不服，上訴至上海市第一中級(jí)人民法院。

崔麗稱，銀行以其收入不足拒絕其貸款請(qǐng)求，加上其母癌癥復(fù)發(fā)，這些都是不能預(yù)見的，屬于合同里提到的“其他不可抗力因素”，自己有權(quán)解除合同并承擔(dān)3萬元違約金。張山夫婦則以一審判定的違約金過低、不具有懲罰性為由，堅(jiān)持130萬違約金的主張。

上海一中院審理后認(rèn)定，崔麗提供的收入證明不符合銀行的受理?xiàng)l件，致其貸款未獲批準(zhǔn)，該因素不屬于崔麗完全不能預(yù)見的客觀情形，不構(gòu)成“其他不可抗力”因素，而崔麗的母親生病也非崔麗貸款不成的原因，故崔麗不具備合同解除權(quán)。崔麗未在約定期限支付后續(xù)房款，張山夫婦主動(dòng)解除合同當(dāng)屬合理，同時(shí)應(yīng)退還已收取的房款。至于違約金數(shù)額，法院考慮簽約的成本、引發(fā)訴訟的損失、另行出售房屋可能增加的費(fèi)用，同時(shí)兼顧違約金的補(bǔ)償性和懲罰性，酌定為25萬元并未不當(dāng)。據(jù)此，上海一中院作出“駁回上訴，維持原判”的判決。（文中均為化名）