前段有一篇文章《為啥人家拿地1個(gè)月就開工，你卻要1年？》備受大家關(guān)注，紛紛轉(zhuǎn)發(fā)的同時(shí)心里不忘罵自己公司為什么這么慢！首先拿地1個(gè)月就開工肯定是違規(guī)開工或者是政府開綠燈，因?yàn)榘凑照?guī)的程序無論提前怎么準(zhǔn)備也搞不定。我以前也是高周轉(zhuǎn)的支持者，“地產(chǎn)觀察”也發(fā)過不少應(yīng)該如何高周轉(zhuǎn)的文章，下圖是明源調(diào)查的按照區(qū)域劃分的幾個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的時(shí)間：

從上圖可以看出從拿地到《建筑工程施工許可證》的辦理最短時(shí)間是成都2.4個(gè)月，因?yàn)槌啥颊?fù)零就可以具備條件，所以拿地一個(gè)月開工都是提前違規(guī)開工?？纯礃?biāo)桿企業(yè)從拿地到開盤的時(shí)間：

基本拿地后10個(gè)月都開盤銷售，一般都要求開盤的房源去化最少60%，這時(shí)候現(xiàn)金流都已經(jīng)回正。“快”成為制勝法寶，因?yàn)殚_發(fā)成本越來越高的時(shí)代，同等規(guī)模的項(xiàng)目，開發(fā)周期每增加一個(gè)月，由于資金成本、管理費(fèi)用等隨之增加，項(xiàng)目投資回報(bào)率將會(huì)降低0.8個(gè)百分點(diǎn)左右；反之，開發(fā)周期每縮短一個(gè)月，項(xiàng)目投資回報(bào)率可提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。這也是品牌大房企快的根本停不下來的原因，如恒大和碧桂園、陽(yáng)光城、海亮、旭輝等幾年時(shí)間規(guī)模迅速做大的原因，但是請(qǐng)注意快的前提：就是銷售必須也得快。各位中小房企的朋友要注意了，自己要有那個(gè)快速銷售的實(shí)力哦！

看碧桂園的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)間，因?yàn)槎际菢?biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，最快僅為一天，直接可復(fù)制

標(biāo)桿企業(yè)之所以快：首先都是標(biāo)準(zhǔn)化的的產(chǎn)品，都是復(fù)制的規(guī)劃和戶型，拿地前方案已經(jīng)做到一定的階段，包括售樓部和樣板區(qū)都是復(fù)制，拿地之后可以迅速報(bào)批。其次很多知名房企是政府招商引資過去的，比如萬達(dá)等，政府一路綠燈，提前開工不處罰，甚至可以拿預(yù)售證不按政府的規(guī)定工程量就可以提前拿；最后就是提前設(shè)置臨時(shí)售樓部和外展點(diǎn)積累客戶，高打高舉，達(dá)到開盤最低60%的效果，使現(xiàn)金流迅速回整，所有這些核心的前提都是：復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化的的產(chǎn)品

也許前幾年不選擇做高周轉(zhuǎn)，提升企業(yè)規(guī)模就沒有玩下去的資格。那么未來還會(huì)繼續(xù)嗎？

地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境越來越規(guī)范化，加之中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過高速增長(zhǎng)發(fā)展速度開始自然放緩，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平提出了更高的要求，利潤(rùn)率別說了，逐步遞減，很多企業(yè)都是10%左右，另一個(gè)關(guān)鍵的問題是，主流的客戶已經(jīng)是80后和90后，他們是剛需和改善住房的最大客戶，你的那些復(fù)制戶型和規(guī)劃還會(huì)獲得他們的青睞嗎？在這個(gè)城市賣的好的產(chǎn)品和戶型換另一個(gè)城市他們還會(huì)依舊受到青睞嗎？也許你為了高周轉(zhuǎn)拿地一個(gè)月就迅速開工的項(xiàng)目最后形成的都是庫(kù)存！

未來的購(gòu)房者對(duì)居住條件不再僅僅是“有房住”，而是“住好房”，市場(chǎng)需求由剛需更多的轉(zhuǎn)向了改善，這一點(diǎn)也決定了房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)將開始從房子本身轉(zhuǎn)向品質(zhì)以及服務(wù)，房子終究還是要回歸到產(chǎn)品。

說到產(chǎn)品，喬布斯肯定是所有行業(yè)都學(xué)習(xí)的大師，產(chǎn)品不多，但喬大師從人性的深刻洞察，開創(chuàng)迄今為止無法超越的產(chǎn)品和一群瘋狂追隨的粉絲，雷軍總結(jié)除了“專注、極致、口碑和快”，主流客戶80后和90后都是伴隨著互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)大的，以往開發(fā)商通過“被調(diào)查”得到的所謂目標(biāo)客戶的需求確定是他們想要的嗎?快速如生產(chǎn)線一樣生產(chǎn)出來的東西未來肯定不是他們想要的，沒發(fā)現(xiàn)平時(shí)你買日用品還在強(qiáng)調(diào)手工嗎？其實(shí)客戶也一樣，未來他們想要的是個(gè)性、創(chuàng)意、舒適、美好，和一群趣味相同的人居住在一起。

適量的追求開發(fā)速度沒有錯(cuò)，因?yàn)榭焖俚拈_工開盤從資金成本、管理費(fèi)用都會(huì)大量降低，但是拼命的追求快就會(huì)放松對(duì)客戶的理解和洞察，進(jìn)而開發(fā)一堆客戶不買賬的產(chǎn)品，當(dāng)不滿足客戶需求的時(shí)候所有一切都是0，因?yàn)橘u不出去，就別做夢(mèng)拿地半年現(xiàn)金流回正了。

現(xiàn)在房地產(chǎn)公司都在提轉(zhuǎn)型，到底應(yīng)該怎么轉(zhuǎn)？我覺得有兩個(gè)方面：

1、提供讓可以為之瘋狂買單的產(chǎn)品

就如前面所說的，基于目標(biāo)客戶人性的洞察和理解，開發(fā)這一類客戶所喜歡的產(chǎn)品。臺(tái)灣有一個(gè)項(xiàng)目我印象很深刻，叫汐止夢(mèng)想社區(qū)，蔡聰明是夢(mèng)想社區(qū)的靈魂人物，他曾說購(gòu)買汐止社區(qū)，一定要先過他這一關(guān)，蔡聰明的“新購(gòu)屋流程”要求有意購(gòu)買夢(mèng)想社區(qū)者必須填寫申請(qǐng)表、寫自傳，閱讀完有關(guān)于夢(mèng)想社區(qū)基金會(huì)的書籍后寫讀后感想，并參加工作坊制作大型偶具，于參加游行后才可簽約購(gòu)屋。蔡聰明對(duì)于社區(qū)的打造，對(duì)提前購(gòu)房者的所謂“折磨”無論是看社區(qū)游行的VCR、做社區(qū)志工、提參與游行企劃書等一系列的安排，并非是傲慢或刁難，而是希望結(jié)合一群有理想有熱情的購(gòu)屋人，共同投入社區(qū)營(yíng)造，打造一座充滿藝術(shù)與人文的夢(mèng)想住宅。

夢(mèng)想社區(qū)的儀式之一

夢(mèng)想社區(qū)的游行

夢(mèng)想社區(qū)的外景

還有一些智能家居的社區(qū)，前段去看過一個(gè)樣板間，只用通過手機(jī)或是遙控器就能控制家里門窗、電器、廚具等所有東西的開關(guān)，當(dāng)你感性時(shí)，只用按一下按鈕，音樂隨之開啟流動(dòng)；浴室里已經(jīng)調(diào)好溫度打開熱水；當(dāng)你強(qiáng)迫癥發(fā)作時(shí)，只需要看下遙控器，就已經(jīng)知道家里門窗是否真正關(guān)好……這些以前在電影里才能看到的情節(jié)以后將成為你生活的一部分，你是否愿意為之買單？

2、做有情懷的產(chǎn)品

比如我多次提到的萬科良渚文化村，村名公約顯示了社區(qū)的與眾不同，社區(qū)內(nèi)的村民食堂、創(chuàng)意產(chǎn)品區(qū)、社區(qū)紀(jì)念品、圖書館、教堂、醫(yī)院、酒店、足球場(chǎng)、自行車道、跑道、博物館、礦坑公園，讓一個(gè)社區(qū)顯得特別有味道。

還有就是曾經(jīng)因?yàn)槟莻€(gè)“孤獨(dú)圖書館”視頻而火起來的阿那亞

它從原來單一的不動(dòng)產(chǎn)，變成了提供場(chǎng)所和內(nèi)容，到最終社群。比如你今天去了阿那亞，有農(nóng)場(chǎng)，可以去圖書館看書，可以去海邊活動(dòng)，可以打高爾夫，可以在食堂吃飯，晚上有篝火晚會(huì)。這些可能是你的客戶多次去阿那亞的原因，它有房子之外的魅力?！?/p>

　

在阿那亞有人可能是為了交際、為了一群鄰居去這個(gè)場(chǎng)所，即所謂社群的概念，社群會(huì)成為整個(gè)房地產(chǎn)模式里面一個(gè)重要的組成部分。這個(gè)社群并不是說它現(xiàn)在僅僅是有很多的微信群，它現(xiàn)在的業(yè)主微信群已經(jīng)有1000多人，總共有48個(gè)分群，從時(shí)尚、投資，到美食團(tuán)購(gòu)，包括業(yè)主的互助群。業(yè)主買了這個(gè)房子之后，到那邊不僅有房子，最重要他覺得那邊他有一幫新認(rèn)識(shí)的朋友。有一處房子讓你能夠結(jié)識(shí)幾百個(gè)朋友，而且里面有核心的跟你相關(guān)的幾十個(gè)朋友，這些人都成為你非常重要的親密的鄰居，大家在群里面相互交流、相互認(rèn)識(shí)，甚至很多根本沒有見過面，但是已經(jīng)變成了非常親密的關(guān)系。

房子已經(jīng)成為了入口和場(chǎng)景，因?yàn)檫@個(gè)場(chǎng)景讓客戶認(rèn)識(shí)更多的朋友，從而吸引更多的人過來買房，這非常具有互聯(lián)網(wǎng)的特質(zhì)！

3、跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)

比如靠提供業(yè)主服務(wù)掙錢，還有養(yǎng)老、旅游地產(chǎn)，專門給年輕人居住的公寓、支持創(chuàng)業(yè)的眾創(chuàng)空間等，這類地產(chǎn)掙錢不是那么容易，掙錢的速度也很慢，但是至少可以實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的穩(wěn)健的增長(zhǎng)。企業(yè)開始轉(zhuǎn)求要“利潤(rùn)”也可以嘗試從業(yè)主服務(wù)方面著手尋找新的業(yè)務(wù)類型。將服務(wù)延展至這些更深層面。而這些，是開發(fā)商只用在社區(qū)內(nèi)部就可以獲取的，在房子買賣之初就已經(jīng)與他們建立了信任關(guān)系。有了前期的積累，從客戶“吃喝拉撒”等方面來考慮盈利，也許比賣房子還要容易，彩生活不正是這樣的例子嗎？

也許在2-3年內(nèi)拼命的追求速度，拿地后迅速開工，降低成本和售價(jià)這種高周轉(zhuǎn)的模式還有市場(chǎng)，但是未來呢？隨著房子越來越多，客戶越來越少，個(gè)性的需求也越多越多，還能在市場(chǎng)占有優(yōu)勢(shì)地位嗎？