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河南商報記者 鄧飛 10月9日，財政部與國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于取消和暫停征收一批行政事業(yè)性收費有關(guān)問題的通知》，一次性取消和暫停征收38項收費。 這其中，有一項房屋租賃手續(xù)費，幾乎是涉及面最廣的一項，也因此備受關(guān)注。 早在2012年，河南商報曾就房屋租賃手續(xù)費問題做過專門調(diào)研，并在國內(nèi)首家持續(xù)發(fā)布深度報道。鄭州市七名律師為此專門向國家發(fā)改委等發(fā)出律師函，要求取消收費。這個呼吁甚至得到全國很多省份讀者支持。 就在剛剛過去的上周五，我們終于等來了它要被取消的消息！ 不過，先別高興太早，鄭州能不能取消，現(xiàn)在還說不準呢。 看看這項收費的來歷 第一步：1995年1月1日起，施行《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。其中規(guī)定：房屋租賃，出租人和承租人應當向房產(chǎn)管理部門登記備案。 第二步：2002年，原國家計委、原建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費有關(guān)問題的通知》（計價格【2002】121號），其中規(guī)定： 一、住房租賃手續(xù)費屬經(jīng)營服務(wù)性收費，應堅持公開、公平、質(zhì)價相等原則收取。 二、住房租賃手續(xù)費按套收取，收費標準為100元，由出租人承擔。該收費標準為最高限額。各省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門可根據(jù)本地區(qū)住房交易量及經(jīng)濟發(fā)展狀況確定具體收費標準。 三、住房以外的其他房地產(chǎn)交易手續(xù)費由各省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門會同建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門參照本通知規(guī)定制定。 請注意，這個通知中的房地產(chǎn)“交易手續(xù)費”包括住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費和住房租賃手續(xù)費，且規(guī)定住房以外的房地產(chǎn)交易手續(xù)費可由地方價格主管部門和建設(shè)行政主管部門定。 于是，第三步就來了：到了河南省和鄭州市的價格主管部門，先后出臺了豫計收費〔2002〕315號、鄭價〔2002〕21號、鄭價公〔2003〕5號以及鄭價公〔2005〕6號文件。 其中，鄭價〔2002〕21號文件即《鄭州市物價局關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費有關(guān)問題的通知》規(guī)定，鄭州市住宅租賃手續(xù)費征收標準為：每套50平方米以下（含）每宗20元，每套51平方米~80平方米每宗50元，每套81平方米~200平方米每宗80元，每套200平方米以上每宗100元。商業(yè)用房的收費標準為：手續(xù)費按月租金的2%收取。 到了后來，鄭價公〔2005〕6號文件即《鄭州市物價局關(guān)于降低住房以外房地產(chǎn)交易手續(xù)費標準等問題的通知》做出修改，租賃手續(xù)費由按租金的2%降為1%，租賃手續(xù)費實行按件次收取，承租人變更即為一件次，租賃手續(xù)費由出租方承擔。 這項收費誰來交、誰受益？ 一般來講，住房性質(zhì)的出租相對隱蔽，房產(chǎn)租賃管理部門和稅務(wù)部門都不好查到，除非承租人萬不得已需要以此房屋注冊登記營業(yè)執(zhí)照，或者需要辦理居住證，否則很少有人主動去辦理備案。 但商鋪、寫字樓很難躲開。按照規(guī)定，一間200平方米的商鋪，如果年租金36萬元，出租3年的話，備案一次手續(xù)費就是10800元。 鄭州市房產(chǎn)租賃市場管理處一負責人曾在2012年向河南商報記者透露，當年的前5個月，鄭州市備案的私房（住宅）有6萬多宗，公房（非住宅）有500多萬平方米。 一般來說，即便房東應房客要求去備案，最終“羊毛”還得從房客身上出。再來看看這些錢收上來之后誰受益。 根據(jù)上述各文件，鄭州市本應該有一個“經(jīng)批準建立的房地產(chǎn)交易中心”來收費。但在現(xiàn)實中，收費的是鄭州市房產(chǎn)租賃市場管理處（房屋備案管理部門）和鄭州市房屋租賃服務(wù)中心（1999年注冊的企業(yè)，名義的收費主體），這兩個機構(gòu)實質(zhì)上是“一套人馬兩塊牌子”。 鄭州市房產(chǎn)租賃市場管理處是一個自收自支單位，這些費用通過服務(wù)中心收取，款項直接繳到財政部門開立的專用賬戶上，管理處需要經(jīng)費時，再審批。服務(wù)中心收取的費用主要用于鄭州市房產(chǎn)租賃市場管理處人員經(jīng)費，房屋、設(shè)備等固定資產(chǎn)折舊、維護和購置費用和辦公費用等。 房屋租賃手續(xù)費 只算“毛毛雨” 但租賃費只不過是“毛毛雨”，對房東、房客來說，更大的成本是稅負：房屋租賃稅。房屋租賃稅不是一個單一的稅種，而是多項與房屋租賃有關(guān)的稅種的綜合稱謂。它包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅及教育費附加、地方教育費附加、印花稅、個人所得稅等。 在鄭州，根據(jù)房屋租賃備案與否以及房屋究竟是住宅還是經(jīng)營性用房，有不同的房屋租賃稅稅負。 舉個例子—— 我們以個人對外出租經(jīng)營性用房來看一看稅負吧。 從2012年4月份開始，在鄭州，個人對外出租商鋪的，分兩種情況收稅。一種是，如果你能先辦理臨時稅務(wù)登記，就可以當作個體工商戶對待，這可是有天大的好處的。因為，如果月租金不超過2萬元（去年，小微企業(yè)增值稅、營業(yè)稅的起征點又提高到3萬元），是有稅收減免政策的。如此，稅率算下來大概就是不到租金的13%。但如果面積大、租金高，超過2萬元（3萬元），稅負就會達到19%。另外一種，不辦理臨時稅務(wù)登記，在扣除稅費之后，你還要按照所得額的20%繳納個稅，整體算下來，稅負超過30%了！ 鄭州取消不取消 還在兩可之間？ 在獲知“房屋租賃手續(xù)費”被要求取消的消息后，鄭州市房產(chǎn)租賃市場管理處一相關(guān)負責人介紹，從通知上看，要求取消的是“行政事業(yè)性收費”，而鄭州市的房屋租賃手續(xù)費，在物價部門的上述文件中是一項“經(jīng)營服務(wù)性收費”。所以，究竟取消不取消，還得等進一步的通知。 其實，關(guān)于這個“經(jīng)營服務(wù)性收費”，在2012年，向國家發(fā)改委等部門發(fā)出律師函的幾位律師，也曾強烈質(zhì)疑。一位律師說：如果說鄭州市房屋租賃服務(wù)中心是一個企業(yè)，如果這項收費屬于經(jīng)營服務(wù)性收費，那么這項收費的標準是不是要跟消費者協(xié)商？是否能以自愿為原則？如果其他隨便什么人也注冊一個提供房屋租賃服務(wù)的企業(yè)，能不能收這個費？ 另一位律師更是指出，這實際上是行政事業(yè)單位利用（借用）行政權(quán)力或壟斷地位向企業(yè)收費，更讓人不能接受的是，只收費，不服務(wù)。 河南商報記者從財政部稅政司的政策解讀中了解到：下一步將加大監(jiān)督查處力度，對此次公布取消和停征的收費項目，各地區(qū)、有關(guān)部門和單位不得以任何理由拖延或者拒絕執(zhí)行。各級財政、價格部門要加強監(jiān)督檢查，對不按規(guī)定取消和停征相關(guān)收費的，按有關(guān)規(guī)定給予處罰，并追究責任人的行政責任。
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