法院審理婚姻家事案件司法觀點(diǎn)匯錦及律師分析（2）

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作者：王丹丹律師

繼承開始后遺產(chǎn)分割前，繼承人放棄繼承權(quán)是否需配偶同意

    一、【案情回顧】：

白某與劉某1于1992年4月登記結(jié)婚，婚后生有一子。劉某1、劉某2系兩兄弟。結(jié)婚時(shí)，劉某1的母親王某與丈夫劉大某曾口頭承諾，將位于北京市大興區(qū)某號房屋中原有的西側(cè)自建的4間房屋歸白某和劉某1所有，東側(cè)4間歸劉某2所有。白某與劉某1婚后實(shí)際居住西側(cè)3間房屋，并對3間房屋進(jìn)行擴(kuò)建，向南接出1.8米，增加了北房的面積，劉某2結(jié)婚后實(shí)際居住北房西數(shù)第4,5,6間房屋，對北房進(jìn)行了擴(kuò)建。1997年經(jīng)大興區(qū)政府批準(zhǔn)，大興區(qū)某號房屋西側(cè)4間及宅基地歸劉某2所有，東側(cè)4間及宅基地歸王某所有。

后劉大某于2003年7月12日去世，此間，劉某1因欠外債，一直在外躲債沒有對父親盡到主要的贍養(yǎng)義務(wù)，故全家開會決定同意劉某1放棄對劉大某遺產(chǎn)的繼承權(quán)。后因白某和劉某1感情發(fā)生破裂，劉某1向法院提起訴訟離婚，后白某也向法院提起分家析產(chǎn)之訴，并提出劉某1在遺產(chǎn)分割以前作出放棄繼承的意思表示無效，但劉某1卻稱其放棄繼承權(quán)是經(jīng)過全家開會同意的，在劉某1躲債的過程中白某同樣并沒有盡到贍養(yǎng)義務(wù)，其沒有權(quán)利獲得該房產(chǎn)的任何份額。但白某卻認(rèn)為，在雙方離婚訴訟的敏感時(shí)期，劉某1放棄繼承權(quán)是減損夫妻共同財(cái)產(chǎn)的行為，屬于惡意行為，其放棄繼承權(quán)需征得白某的同意，否則該行為無效。

二、【法院觀點(diǎn)】：

一審法院經(jīng)過審理認(rèn)為，根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。另《物權(quán)法》第二十九條規(guī)定，因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時(shí)發(fā)生效力。 在法定繼承的情形下，被繼承人死亡時(shí)，繼承人即取得遺產(chǎn)的所有權(quán)。即夫妻一方因繼承而取得了遺產(chǎn)，那么在未約定夫妻財(cái)產(chǎn)各自所有的前提下，此遺產(chǎn)應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。劉某1放棄繼承的意思表示無效，劉某1按照《繼承法》所應(yīng)獲得的份額應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，白某有一半的所有權(quán)。（參見北京市大興區(qū)（2008）大民初字第5518號判決書） 

二審法院經(jīng)過審理則認(rèn)為，根據(jù)《繼承法》第二十五條規(guī)定，繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在遺產(chǎn)處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。在2003年7月12日家庭會議中劉某1作出放棄繼承的意思表示，是對自己權(quán)利的處分，符合法律的規(guī)定，故此撤銷一審判決，支持上訴人的上訴請求。（參加北京市大興區(qū)人民法院(2008)一中民終字第15317號判決書）

再審法院經(jīng)過再審認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<</SPAN>中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》第四十九條規(guī)定，繼承人放棄繼承的意思表示，應(yīng)當(dāng)在繼承開始后、遺產(chǎn)分割前作出。遺產(chǎn)分割后表示放棄的不再是繼承權(quán)，而是所有權(quán)。從雙方提供的證據(jù)來看，至今該遺產(chǎn)并未進(jìn)行分割，故劉某1在遺產(chǎn)分割前向家庭做出放棄繼承的意思表示合法有效，其所放棄的繼承權(quán)并未轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，故劉某1放棄繼承權(quán)的意思表示并未侵害白某的相關(guān)權(quán)益。

三、【律師看法】：

從本案幾個(gè)不同的法院依據(jù)不同的法律做出的不同判決可以看出，針對劉某1放棄繼承的意思表示是否侵害到白某的財(cái)產(chǎn)權(quán)益產(chǎn)生了很大的分歧，從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上來看，本案最重要的四個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別是繼承開始的時(shí)間，即劉大某死亡的時(shí)間；遺產(chǎn)分割的時(shí)間，即所有繼承人經(jīng)協(xié)商一致并確定分割遺產(chǎn)的時(shí)間；放棄繼承權(quán)意思表示的時(shí)間，即繼承開始后遺產(chǎn)分割前劉某1放棄繼承的意思表示的時(shí)間；另外一個(gè)重要的時(shí)間則是繼承權(quán)轉(zhuǎn)化為所有權(quán)的時(shí)間，即劉某1在法定時(shí)效內(nèi)實(shí)際取得遺產(chǎn)的所有權(quán)的時(shí)間。理解和分析這幾個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是本案的關(guān)鍵所在。

第一、繼承人放棄繼承的意思表示需要在繼承開始后遺產(chǎn)分割前作出方為有效

我國《繼承法》第二十五條規(guī)定，繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在遺產(chǎn)處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。可見，從時(shí)間順序上看，在繼承開始時(shí)，繼承人并不是馬上取得繼承財(cái)產(chǎn)的物權(quán)，而只是繼承程序的開始。此時(shí)，繼承的份額還處于未定狀態(tài)，即不是繼承人的，也不是夫妻雙方的，而是屬于所有繼承人共有的。

從本質(zhì)上來說，繼承權(quán)是一種特殊的財(cái)產(chǎn)權(quán)，它與一般財(cái)產(chǎn)權(quán)不同的是，繼承權(quán)與繼承人的人身有密不可分的聯(lián)系，具有明顯的人身屬性，只有繼承人未做出放棄繼承的意思表示后，此部分遺產(chǎn)份額才能轉(zhuǎn)移成為繼承人的財(cái)產(chǎn)，繼而配偶才對繼承的財(cái)產(chǎn)享有共同的所有權(quán)，所以放棄繼承一定要在遺產(chǎn)分割前作出意思表示。

第二、遺產(chǎn)分割前，繼承權(quán)還未轉(zhuǎn)化為財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，其表示放棄無需征得配偶同意

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第二條規(guī)定，夫妻共同財(cái)產(chǎn)是指夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)。而繼承開始之后，遺產(chǎn)并未轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，而是遺產(chǎn)的待定狀態(tài)，在該狀態(tài)下，遺產(chǎn)屬于所有的法定繼承人共有，任何人都沒有單獨(dú)處分的權(quán)利，所以并非是夫妻關(guān)系存續(xù)期間“所得”的財(cái)產(chǎn)。所謂“所得”的財(cái)產(chǎn)是已經(jīng)獲得所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)，即作為權(quán)利人可以占有、使用、收益和處分的財(cái)產(chǎn)，但從法律規(guī)定放棄繼承的意思表示的時(shí)間節(jié)點(diǎn)可以看出，在該時(shí)間段內(nèi)，繼承人是不能夠行使上述權(quán)利的。所以，繼承人放棄的是繼承權(quán)而非財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，在此期間其并沒有獲得遺產(chǎn)的所有權(quán)，故夫妻一方放棄遺產(chǎn)繼承權(quán)，是依法處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利，無需征得配偶及他人許可。

第三、夫妻一方因另一方的放棄繼承遺產(chǎn)的行為致夫妻財(cái)產(chǎn)減損時(shí)建議離婚時(shí)可以少分財(cái)產(chǎn)

我國《婚姻法》第四條規(guī)定，夫妻應(yīng)當(dāng)互相忠誠，互相尊重，家庭成員應(yīng)該尊老愛幼，互相幫助，維護(hù)平等、和睦、文明的婚姻家庭關(guān)系。這種義務(wù)決定了夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間具有使夫妻共同財(cái)產(chǎn)增值的義務(wù)。而且《婚姻法》第四十七條亦有規(guī)定，夫妻一方有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損夫妻共同財(cái)產(chǎn)的行為可以在離婚時(shí)少分或不分財(cái)產(chǎn)。從本案當(dāng)中可以看出，雙方正值感情破裂離婚訴訟期間，劉某1放棄繼承權(quán)的行為無疑會對雙方的夫妻共同財(cái)產(chǎn)造成減損的直接法律后果，也就會直接影響到白某分割財(cái)產(chǎn)的數(shù)額。

這里我們也可以舉一個(gè)比較極端的例子，本案中法定繼承人有數(shù)人，一人放棄繼承，其他繼承人仍可獲得該財(cái)產(chǎn)，甚至還能夠多分。但倘若法定繼承人只有一人的情況下，夫妻一方放棄繼承權(quán)會不會導(dǎo)致遺產(chǎn)直接歸屬于國家或集體所有的法律后果，這也是一個(gè)值得探討的問題。

結(jié)合本案，劉某1放棄可得利益的行為系消極的使夫妻共同財(cái)產(chǎn)減損的行為，所以也有人建議，根據(jù)《婚姻法》第四十七條的規(guī)定，針對繼承開始后遺產(chǎn)分割前一方放棄繼承的意思表示減損夫妻共同財(cái)產(chǎn)的法律后果，應(yīng)在分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)對其進(jìn)行少分或不分，也只有這樣才能最大限度的保護(hù)夫妻共同財(cái)產(chǎn)，及最大限度的維護(hù)社會公平正義！

夫妻關(guān)系存續(xù)期間可否對共有的房產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)

    一、【案情回顧】：

董某與侯某經(jīng)人介紹戀愛后于1992年5月26日登記結(jié)婚，婚后雙方于2006年10月共同購買了北京市房山區(qū)某室房屋，且一同簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，夫妻二人共同支付了首付款，并以侯某的名義與中國工商銀行簽訂了《個(gè)人購房借款合同工》，并由雙方共同簽訂了抵押貸款合同。合同約定：抵押物財(cái)產(chǎn)由抵押人保管和使用，并保證未經(jīng)貸款人同意，上述抵押物不得承租、變賣、重復(fù)抵押或抵償債務(wù)、饋贈等。2008年11月24日北京市房山區(qū)建設(shè)委員會頒發(fā)了上述房屋的房屋產(chǎn)權(quán)證，辦理產(chǎn)權(quán)的過程都是侯某操作，所以該產(chǎn)權(quán)后登記在侯某一人名下，共有一欄中為其單獨(dú)所有。后董某知道這件事后，雙方?jīng)Q定將房產(chǎn)有關(guān)的所有材料全部交了董某來保管。2009年侯某向房山區(qū)建委提出房產(chǎn)證遺失，后房山區(qū)建委向其補(bǔ)發(fā)了房產(chǎn)證后，侯某在未征得董某的同意下將該房產(chǎn)賣給了案外人李某，董某知道后立即向法院提起共有權(quán)確認(rèn)之訴，要求法院確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同共有。

二、【法院觀點(diǎn)】：

北京市房山區(qū)人民法院經(jīng)過審理后認(rèn)為，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的財(cái)產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。本案當(dāng)中，從提交的證據(jù)來看，該房產(chǎn)購買于雙方結(jié)婚之后，且雙方以共同的名義向中國工商銀行簽訂了抵押貸款合同，雙方在庭審當(dāng)中對此也予以了認(rèn)可，被告侯某認(rèn)為雙方已經(jīng)約定該房產(chǎn)歸侯某個(gè)人所有，但卻沒有提供證據(jù)予以證明，故法院判決房山區(qū)某室房屋為原、被告共同所有。

三、【律師看法】：

隨著近幾年房地產(chǎn)的持續(xù)升溫，房產(chǎn)價(jià)格越來越超乎人們的想象，房產(chǎn)本身的價(jià)值與其價(jià)格在某種程度來講已經(jīng)相差非常懸殊。但中國人“有房才有家”的傳統(tǒng)觀念一直影響且催促著人們的購買欲望，基于房產(chǎn)價(jià)值的不斷增加，夫妻雙方在婚后購房的現(xiàn)象越來越普遍，甚至被認(rèn)為是男女結(jié)婚購房最合理的方式之一，從而也就衍生出一個(gè)法律問題，即婚內(nèi)夫妻共同購買的房屋本已經(jīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那一方向法院申請確認(rèn)房屋為共同所有是不是有其必要性？

第一、隨著新型案例的不斷出現(xiàn)，主張婚內(nèi)不容許提起共有權(quán)確認(rèn)糾紛的呼聲越來越小

    夫妻雙方的感情是一個(gè)不斷變化的過程，夫妻雙方在感情好的時(shí)候可以一起買房且登記一個(gè)人的名字，感情不好的時(shí)候一方也可以瞞著對方將本屬于夫妻共同的房產(chǎn)進(jìn)行私自處分。實(shí)踐操作中，房地產(chǎn)交易中心辦理二手房屋過戶手續(xù)時(shí)，一般僅以產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人為準(zhǔn)，并不需要經(jīng)過另一方的同意，不會詢問配偶的意見或提供配偶簽字，更不需要提供戶口本、結(jié)婚證等一系列材料。因此，在一些離婚案件中，一些當(dāng)事人惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，將房屋單方轉(zhuǎn)賣，房產(chǎn)很容易就過戶到了第三人名下，這樣就會嚴(yán)重侵犯另一方的合法權(quán)益，非常不利于保護(hù)權(quán)益受損害的一方。 所以，曾經(jīng)認(rèn)為既然法律已經(jīng)明確規(guī)定婚后取得的財(cái)產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在沒有第三人主張權(quán)利的情況下另一方無權(quán)提起共有權(quán)確認(rèn)之訴的呼聲就越來越少。

第二、司法實(shí)踐中，多數(shù)法院支持受損害的一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)提出共有權(quán)確認(rèn)之訴

我國法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得制度，善意第三人獲取到該房屋后，基于我國法律保護(hù)善意第三人的制度，所以受損害的一方無法將該房屋追回。雖然根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，共有人共有權(quán)受到損害時(shí)可以基于《合同法》的規(guī)定向其追索售房款，但實(shí)踐操作當(dāng)中，房產(chǎn)交易的雙方為了避稅或其他原因考慮，一般房屋交易轉(zhuǎn)讓的合同款與房屋的真正市值相差巨大，房產(chǎn)交易的雙方一般都會存有“陰陽合同”。而基于《民事訴訟法》舉證責(zé)任的分配原則，認(rèn)為權(quán)益受到損害一方具有提出證據(jù)證明合同價(jià)不符的責(zé)任，否則將承擔(dān)敗訴的風(fēng)險(xiǎn)。但是這類合同一般都是在房產(chǎn)交易雙方手中，且很多房產(chǎn)在交易完成后就將該合同銷毀，所以受損害的配偶一方的利益即使通過追索權(quán)進(jìn)行挽回，其挽回的價(jià)值也與其真正受到損害的價(jià)值有很大差距。

基于此，在不涉及離婚的情形下，另一方為了明確夫妻共同財(cái)產(chǎn)的范圍，以避免自己的利益受到登記方不理智行為的損害，所提起的要求確認(rèn)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)為雙方共有，并在房屋產(chǎn)權(quán)登記上增加共有權(quán)人的訴訟就有其現(xiàn)實(shí)必要性，司法實(shí)踐當(dāng)中也有類似案例存在。

第三、家事代理權(quán)及善意取得發(fā)生沖突時(shí)，為維護(hù)交易安全多以保護(hù)善意第三人為基本出發(fā)點(diǎn)

家事代理屬于一種特殊類型的代理，是基于夫妻雙方特殊的身份權(quán)益而產(chǎn)生，不需要以明示作為成立條件，且兩者身份可以互換。家事代理權(quán)制度是婚姻家庭關(guān)系存續(xù)期間對夫或妻一方與第三人締結(jié)法律關(guān)系時(shí)對該種法律關(guān)系是否成立、效力如何等所進(jìn)行的一種法律評價(jià)。實(shí)踐當(dāng)中，除非受損害一方能夠提出第三人系另一方的近親屬或非常親密的朋友關(guān)系，否則法院多基于善意無過失的第三人權(quán)益的保護(hù)和交易安全的維護(hù)，而不會選擇撤銷其買賣合同。

    所以這里律師提醒讀者的是，建議夫妻在共同購置房屋之后，最好能夠登記在雙方的名下，如果確實(shí)有困難的，也可以雙方擬定一個(gè)協(xié)議，確認(rèn)如果要對共有房產(chǎn)進(jìn)行處分的時(shí)候必須要有夫妻雙方的認(rèn)可方才可行，另外這個(gè)協(xié)議要在房屋登記機(jī)關(guān)那里備案或者公示方才對第三人有效，不然也是無法對抗善意第三人的，又或者向不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請異議登記，以阻止另一方擅自的房屋過戶行為，以保護(hù)財(cái)產(chǎn)的安全。 

夫妻離婚對房產(chǎn)增值的補(bǔ)償該如何計(jì)算

一、【案情回顧】：

2006年夏某購買了位于上海市松江區(qū)新松江路某房屋一套，房產(chǎn)權(quán)利人登記為自己一人名下，并且與銀行簽訂了房屋抵押貸款合同貸款250,000元。后2007年12月夏某與楊某登記結(jié)婚，結(jié)婚之后夏某仍然繼續(xù)償還該房屋貸款。2011年9月6日，雙方經(jīng)法院調(diào)解離婚，但對上述房屋未作分割。后楊某起訴到人民法院要求確認(rèn)被告夏某支付上海市松江區(qū)新松江路某房屋補(bǔ)償款230,000元（含房屋增值部分）。但夏某認(rèn)為離婚訴訟中對夫妻共同財(cái)產(chǎn)已經(jīng)處理完畢。上海市松江區(qū)新松江路某房屋是被告婚前購買，日常貸款也是其自己償還，且2010年3月25日，被告一次還貸的50,000元是被告向其母親和姐姐所借，并非原告歸還，故不同意原告訴請。但原告楊某則認(rèn)為，根據(jù)房地產(chǎn)交易中心的查詢文件可見該房屋存在抵押貸款，該項(xiàng)抵押于2008年12月22日(雙方結(jié)婚后)方予注銷。原告應(yīng)當(dāng)將婚后還款部分的50％返還被告，并且支付被告房產(chǎn)增值部分的50％。

二、【法院觀點(diǎn)】：

雙方爭議的位于上海市松江區(qū)新松江路某房屋系被告夏某婚前購買，由被告夏某支付首付款后在銀行貸款，房地產(chǎn)權(quán)利登記于被告夏某一人名下。原、被告在調(diào)解協(xié)議中對該房產(chǎn)未進(jìn)行處理，故原告要求被告支付房屋補(bǔ)償款的請求，本院予以支持。根據(jù)查明的事實(shí)，該爭議的房屋的購入價(jià)格為425,000元，其中貸款250,000元，貸款利息總計(jì)137,063.57元，故被告夏某購房總支出為562,063.57元(425,000+137,063.57)。原、被告在婚姻期間共同還貸120,416.34元，占房屋總支出的比例為21.42％，現(xiàn)爭議房屋的市場價(jià)格為934,000元，故被告夏某應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償原告房屋增值部分的價(jià)款為100,031.40元（934,000×21.42％×50％），此外,被告夏某還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償給原告共同還貸部分的款項(xiàng)為60,208.17元（120,416.34×50％）。

三、【律師看法】：

從以上松江區(qū)人民法院判決的數(shù)額可以推算出，其計(jì)算房產(chǎn)增值的方式為：夫妻還貸部分÷房款總支出（房屋購買價(jià)+貸款總利息）×房屋市場價(jià)×50%

同樣類似的案件浦東新區(qū)人民法院對房產(chǎn)增值則有另外一種算法：房產(chǎn)增值的方式為：一方還貸數(shù)額÷購房總成本×（房屋的市場價(jià)值-房屋購買價(jià)-全部貸款總利息）。

根據(jù)《婚姻司法解釋（三）》第十條規(guī)定，夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

然而依據(jù)前款規(guī)定，房產(chǎn)登記的一方是補(bǔ)償給另一方相應(yīng)財(cái)產(chǎn)的，但具體增值的方式如何，仁者見仁智者見智。這里筆者總結(jié)了以下幾種不同的計(jì)算房產(chǎn)增值的方式。

第一種計(jì)算方式為：增值部分=夫妻共同還貸部分÷房屋總價(jià)款（房屋購買價(jià)格+貸款總利息）×離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-夫妻共同還貸部分。

第二種計(jì)算方式為：增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷實(shí)際總房款（房屋購買價(jià)格+已還利息）×離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-共同還貸部分。

第三種計(jì)算方式為：增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價(jià)×（離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-房屋購買價(jià)）。

第四種計(jì)算方式為：增值部分=夫妻共同還貸本金總額÷房屋購買價(jià)×（離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)值）。

第五種計(jì)算方式為：增值部分=夫妻共同還貸部分÷（房屋購買價(jià)+已還利息）×（離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)值）。

第六種計(jì)算方式為：增值部分=夫妻婚后共同還貸部分÷購房成本（如首付、稅費(fèi)、裝修、已還貸款等）×離婚時(shí)房屋的市場價(jià)值-夫妻共同還貸部分。

第七種計(jì)算方式：夫妻共同還貸增值部分=房屋總增值-首付款增值部分-個(gè)人還貸增值部分。

其實(shí)，從以上不同的計(jì)算方式可以看出來，法院在不同的計(jì)算方式中對于購房成本的理解是不一樣的，有些法院認(rèn)為購房成本應(yīng)該將房屋購買價(jià)和貸款總利息之和。而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，應(yīng)該將夫妻已經(jīng)還貸的部分與首付款之和才算作購房成本?？梢?，對于購房成本的理解不同所產(chǎn)生的增值的計(jì)算方式大不相同，最終計(jì)算出來的結(jié)果也是大相徑庭，而這一點(diǎn)在司法實(shí)踐當(dāng)中暫時(shí)還沒有一個(gè)統(tǒng)一的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，這也給司法實(shí)踐中法官判案帶來法律適用上的空白。

而且，從筆者所見到過的判決書來看，一般法院不會在判決書里明確哪種計(jì)算方式，但是從判決書的主文里一般是可以推算出到底適用于哪種計(jì)算方式的。比如前文中筆者所推算出來的計(jì)算方式。當(dāng)然，自《婚姻法司法解釋（三）》出臺以來，雖然不同法院對房產(chǎn)增值的計(jì)算有其不同的理解，但從筆者所了解到的情況來看，法院內(nèi)部一般都會有一個(gè)統(tǒng)計(jì)的計(jì)算方式，即在本院審理的婚姻家庭糾紛案件，絕大多數(shù)都會采用此計(jì)算方式，一般情況下不會有所改變。所以在這里也提醒各位婚姻家事的代理律師在庭審過程中一定要據(jù)理力爭，也只有這樣才能做到當(dāng)事人利益最大化，才不愧于委托人對我們的信任！

 因拆遷而獲得的房產(chǎn)在夫妻離婚時(shí)該如何分割

一、【案情回顧】：

原告胡某與被告吳某于1973年12月14日結(jié)婚，于1982年在東湖村建成一棟建筑面積82平方米的平房（以下簡稱“房1”），后于1994年在該村建成一棟占地面積108平方米的三層半樓房（以下簡稱“房2”）。2006年，胡某與他人合資在該房1前面建成一棟建筑面積318.50平方米的房屋（以下簡稱“房3”），吳某與他人合資在該三層半樓房右邊建成一棟建筑面積380平方米的房屋（以下簡稱“房4”）。
　　2007年10月30日，原、被告協(xié)議離婚，約定房3由兩人各享有50%的權(quán)利，待析產(chǎn)后另行主張權(quán)利；離婚時(shí)，兩人未對其他房屋的分割進(jìn)行約定。
　　2007年底，胡某在房2的左邊建成一棟占地面積80平方米的一間五層樓房（以下簡稱“房5”）。
　　2009年，東湖村拆遷，上述五棟房屋均被拆遷。其中，吳某因房4拆遷獲得拆遷利益（280平方米的還建房和301123元的補(bǔ)償款）；胡某因房3、房5拆遷獲得拆遷利益（240平方米的還建房和110400元補(bǔ)償款；80平方米的還建房和90000元補(bǔ)償款）；原、被告之子吳亞明獲得房4、房3房屋的拆遷利益。目前，前述還建房均未還建到位。現(xiàn)胡某訴至法院要求分割房4的拆遷利益。

二【法院觀點(diǎn)】：

根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第十七條的規(guī)定，除房5外的其他四棟房屋均是原、被告的婚后共同財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)該四棟房屋已被拆遷，相應(yīng)的拆遷利益均是該四棟房屋的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式，除兩人不要求法院處理的房1、房2的拆遷利益外，余下的房4、房3房屋的拆遷利益應(yīng)在原、被告間分割。因房4、房3房屋的拆遷還建房（280平方米、240平方米）尚未建成，在本案中不宜處理，原、被告雙方可在房屋建成并還建后另行主張對該還建房的權(quán)利。對于此兩棟房屋的拆遷補(bǔ)償款，根據(jù)原、被告離婚時(shí)對某棟房屋分割的約定，原、被告各應(yīng)分得150561.50元補(bǔ)償款。雖然原、被告離婚時(shí)未對房3的分割進(jìn)行約定，但根據(jù)公平、平等原則，該某棟房屋的補(bǔ)償款110400元應(yīng)在兩人間平分，即原、被告各應(yīng)分得55200元補(bǔ)償款。

三、【律師看法】

本案所涉及的財(cái)產(chǎn)數(shù)額雖不是很大，但在雙方之間所產(chǎn)生的房產(chǎn)數(shù)量卻是訴訟當(dāng)中比較少見的。離婚對于夫妻雙方而言，不僅意味著婚姻關(guān)系的終結(jié)，還涉及夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割和子女撫養(yǎng)權(quán)的分配等法律上的問題。但由于拆遷問題多與當(dāng)?shù)卣?、村委會、拆遷公司的政策有很大關(guān)系。另外，由于拆遷所涉及到的主體通常為整個(gè)大家庭成員，不僅涉及到夫妻雙方，一般還會涉及到雙方的子女和一方的父母。而從離婚案件的特殊性來看，法院在處理離婚糾紛過程中處理的是夫妻雙方的財(cái)產(chǎn)，對于其他人名下的財(cái)產(chǎn)法官是不會處理的，遇到此類情形，法官多數(shù)會告知雙方當(dāng)事人拆遷利益的問題不會在離婚案件當(dāng)中處理，需要離婚之后由雙方啟動(dòng)分家析產(chǎn)之訴或共有權(quán)確認(rèn)之訴。

    第一、拆遷房除夫妻雙方外涉及其他第三人的利益時(shí)法院不做處理，并告知當(dāng)事人另案訴訟

很多人不理解，為什么離婚還不能對雙方的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處理，這是因?yàn)殡x婚案件的特殊性要求里不能申請?jiān)賹?，所以如果將案外第三人的情況，法院都會告知當(dāng)事人另案訴訟。因?yàn)?/span>根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問題的意見》第90條規(guī)定：“在共同共有關(guān)系終止時(shí)，對共有財(cái)產(chǎn)的分割，有協(xié)議的，按協(xié)議處理；沒有協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)等分原則處理，并且考慮共有人對共有財(cái)產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實(shí)際需要等情況。但分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定處理。”基于此，離婚后一方當(dāng)事人完全可以以分家析產(chǎn)為由提起訴訟。   

    第二、拆遷補(bǔ)償款并不是絕對的平均分割，要看對所獲得的拆遷補(bǔ)償?shù)呢暙I(xiàn)來確定

    拆遷安置補(bǔ)償是對該宅基地房屋內(nèi)享有居住使用權(quán)的主體，也就是被安置人的補(bǔ)償。拆遷案件中，宅基地的拆遷安置補(bǔ)償利益的分配在不同情形下是有很大區(qū)別的。建房人不同，宅基地申請人不同，造成各被安置人員取得的補(bǔ)償也會有很大差別。一般認(rèn)為，如果被拆遷房屋是在婚前由夫妻一方的家庭建造的，另一方對此則不享有權(quán)利。但是如果當(dāng)?shù)貙?shí)施的拆遷細(xì)則采取的是俗稱“數(shù)磚頭加數(shù)人頭”的補(bǔ)償形式，既與被拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)相關(guān)，也與被拆遷人的家庭成員相關(guān)。那因?yàn)?/span>這一被安置人口的存在使得被拆遷人獲得了更多安置房屋面積或者拆遷款，原告對被拆遷房屋就享有相應(yīng)的權(quán)利。筆者見過一些拆遷協(xié)議，其中對獨(dú)生子女的份額有時(shí)按照兩個(gè)人的份額來補(bǔ)償。

    但如果被拆遷房屋在一方婚前建造，雙方在婚后對該房屋進(jìn)行了改建、翻建，此時(shí)原告雖不是宅基地使用權(quán)的權(quán)利人，但是卻成為了宅基地上房屋的所有權(quán)人，那么其對此就有權(quán)主張拆遷利益的份額。可見，拆遷利益并不是絕對的對半分割。

    第三、在遷房屋內(nèi)是否具有拆遷利益多數(shù)以戶口為準(zhǔn)，且結(jié)婚、出生不受在此居住一年的限制

    根據(jù)《上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱“《細(xì)則》”）第五十四條的規(guī)定，拆遷人給予被拆遷人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸被拆遷人所有，被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。那么關(guān)于同住人的理解又是如何？根據(jù)《關(guān)于貫徹執(zhí)行<上海市城市房屋拆遷管理實(shí)施細(xì)則>若干意見的通知》第九條的規(guī)定，《細(xì)則》第五十四條中的同住人，是指在被拆遷居住房屋處有本事常住戶口，拆遷許可證核發(fā)之日時(shí)在該房屋處以實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。結(jié)婚、出生可以不受上述居住一年和他處有無住房條件的限制。

可見，如果因?yàn)榻Y(jié)婚而將戶口落入該拆遷房的，則該人具有拆遷利益，離婚時(shí)可以要求分割拆遷補(bǔ)償款。

第二、在該拆遷房內(nèi)有戶口但已在他處獲得拆遷利益，則在該房中不具有拆遷利益

   《上海市高級人民法院關(guān)于審理房屋動(dòng)遷補(bǔ)償款分割民事案件若干問題的解答》第五條第四款第（二）項(xiàng)規(guī)定，有下列情況的人，不能被視作同住人，無權(quán)分得共有居住房屋拆遷貨幣補(bǔ)償款：將本來享有的他處共有住房權(quán)利予以處分，居住在被遷共有居住房屋的；獲得單位購房補(bǔ)貼款后已有能力購房而不購房，仍居住在被遷共有住房屋的共有居住人；已在別處共有房屋拆遷中獲取貨幣補(bǔ)償款。從該規(guī)定可以看出，如果因結(jié)婚而降戶口落入拆遷房內(nèi)，并不必然導(dǎo)致其具有拆遷利益，如果在其他公有住房內(nèi)已經(jīng)獲得了拆遷補(bǔ)償，則在該房內(nèi)不具有拆遷利益，這也是很多辦理拆遷案件的律師需要注意的。

    所以，在訴訟中承辦律師除了首先要了解涉案房屋所在地的拆遷政策外，還需要深入探究具體個(gè)案中的拆遷人的拆遷政策和方案細(xì)則，只有這樣才能準(zhǔn)確的分析問題，發(fā)表觀點(diǎn)，使當(dāng)事人的合法權(quán)益得到最大的保障。 

未獲得產(chǎn)權(quán)的房屋離婚時(shí)法院如何處理

一、【案情回顧】：

劉某某與前夫李某某在某婚戀網(wǎng)站認(rèn)識之后雙雙墜入愛河，認(rèn)識半年之后，雙方于2002年5月在上海市徐匯區(qū)民政局登記結(jié)婚。兩個(gè)人的小日子過的很是滋潤。后2005年3月，劉某某與李某某共同簽訂房屋買賣合同，并共同貸款購買了一套房屋，首付55萬元，貸款60萬元，每月還款4500元。

2006年6月，劉某某發(fā)現(xiàn)老公和其公司新來的職員走的很近，雙方還有很多往來曖昧短信記錄，于是劉某某無法忍耐向?qū)Ψ教岢隽穗x婚。無奈李某某不同意與劉某某辦理離婚手續(xù)，還和新來的職員從“地下情”轉(zhuǎn)為了正式的男女朋友，后劉某某在同年8月向徐匯區(qū)人民法院提起了離婚訴訟，但訴訟過程中，因?yàn)殡p方于婚后購買的房屋未獲得產(chǎn)權(quán)，所以法院組織了雙方調(diào)解，但無奈雙方對此一直未達(dá)成協(xié)議，法院只好告知待產(chǎn)權(quán)確定后另案訴訟。

二、【法院觀點(diǎn)】:

徐匯區(qū)人民法院經(jīng)過審理后認(rèn)為，雙方婚后按揭購房，尚未獲得完全的產(chǎn)權(quán)，又無法組織雙方調(diào)解，雙方對此又不能達(dá)成一致，故根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<</SPAN>中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》第二十一條規(guī)定，離婚時(shí)雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。并對雙方名下的其他財(cái)產(chǎn)進(jìn)行了分割。

三、【律師看法】：
    對于未獲得完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)在離婚過程當(dāng)中，首先法官會組織雙方調(diào)解，如果達(dá)不成一致，則會告知待獲得完全產(chǎn)權(quán)后另案訴訟。在司法實(shí)踐當(dāng)中，一般會存在兩種未獲得產(chǎn)權(quán)的情形，針對不同的情形，法院在操作方式上也是存在差別的。

第一、未獲得產(chǎn)權(quán)的公有住房在離婚時(shí)原則應(yīng)判歸租賃人一方所有，并向?qū)Ψ街Ц断鄳?yīng)增值款項(xiàng)。

夫妻婚前一方單位所分配的公有房屋，婚后由夫妻雙方共同出資購買的，原則上還應(yīng)判歸此一方當(dāng)事人所有，因畢竟此一方當(dāng)事人所在單位還擁有一部分所有權(quán)；而還應(yīng)考慮到另外一種情形，就是公有房屋不允許個(gè)人買賣，但限制產(chǎn)權(quán)房屋在一定條件下可以買賣，所以在分割此類房屋時(shí)，應(yīng)考慮到此類房屋的市場價(jià)值，對增值部分，取得房屋一方應(yīng)適當(dāng)給付對方一定的補(bǔ)償。對于在婚姻存續(xù)期間雙方共同財(cái)產(chǎn)支付的按揭貸款金額，實(shí)際上是夫妻共同償還了一方婚前所負(fù)個(gè)人按揭貸款債務(wù)，則夫妻雙方均對該房屋的保值、增值有一定的貢獻(xiàn)，也使房產(chǎn)免于因不能按期交納按揭款而被按揭權(quán)人行使抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，因此，該房屋在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的增值是雙方共同努力結(jié)果，應(yīng)當(dāng)由房屋所有權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間的房屋增值部分對另一方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。

第二、未獲得完全產(chǎn)權(quán)的商品房在離婚時(shí)究其是否已經(jīng)付清房款而作出不同處理。

根據(jù)《民法通則》中所有權(quán)的規(guī)定和《婚姻法》中夫妻共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋，無論是在締結(jié)婚姻之前，或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，既不屬于夫妻個(gè)人特有財(cái)產(chǎn)，也不屬于夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)。因此，無法涉及房屋所有權(quán)的歸屬及房屋分割問題，即使當(dāng)事人對房屋所有權(quán)的歸屬和分割作出約定，該約定也不發(fā)生法律效力，但從法院的判決來看，還是會參考雙方的約定及雙方結(jié)婚的時(shí)間、婚姻過錯(cuò)的問題等綜合判定房屋的居住權(quán)等。

實(shí)踐當(dāng)中可能會存在一種情形，基于開發(fā)商所賣的房產(chǎn)屬于期房，但購房者已經(jīng)將全部款項(xiàng)付清，這個(gè)時(shí)候一般是開發(fā)商的原因?qū)е路慨a(chǎn)證一直沒有辦理下來，這種情況下已經(jīng)付清房款，對于產(chǎn)權(quán)其實(shí)是沒有異議的，只是由于時(shí)間上的關(guān)系導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)還沒有進(jìn)行登記，在這種情況下應(yīng)當(dāng)對房產(chǎn)進(jìn)行處理和分割。
    另外，如果是自建的幾層樓房，法院也有可能依據(jù)雙方的實(shí)際情況而判歸雙方各自居住一層。曾經(jīng)江西省石城縣法院審理的一起離婚訴訟中，準(zhǔn)許原、被告離婚，但訴爭房屋由原、被告各居住使用一層。這種情況在筆者所接觸到的案件中也是遇見過的。