“房改房”是指城鎮(zhèn)職工

根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府

有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定

按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的

已建公有住房

家庭財(cái)產(chǎn)中涉及“房改房”的問題

一直是家事審判中的難點(diǎn)重點(diǎn)

比如，離婚時(shí)，對“房改房”應(yīng)如何分割？

使用死亡配偶工齡優(yōu)惠所購的“房改房”

其權(quán)屬問題如何認(rèn)定？

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具體情形下房改房的分割

1.職工住房制度改革中的房改房在發(fā)生權(quán)屬變更時(shí)，基于被繼承人而享有或派生的購房權(quán)利，也應(yīng)納入遺產(chǎn)范圍——姚敢蓉訴湖北省輕工業(yè)機(jī)械廠、姚貴榮、第三人姚忠穩(wěn)等房屋權(quán)屬糾紛案

本案要旨：職工住房制度改革中的房改房在發(fā)生權(quán)屬變更時(shí)，基于被繼承人而享有或派生的購房權(quán)利，也應(yīng)納入遺產(chǎn)范圍。繼承開始后，在其他權(quán)利人未明確放棄該項(xiàng)權(quán)利的情況下，行為人獨(dú)自行使該項(xiàng)派生的購房權(quán)利，顯然侵害了其他權(quán)利人的利益，行為人所交購房款應(yīng)視為墊資，可由其他權(quán)利人按繼承該房的份額比例償還。

案號：（2006）武民終字第1號

審理法院：湖北省武漢市中級人民法院

來源：《人民法院案例選》2006年第4輯（總第58輯）

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2.夫妻婚內(nèi)以共同財(cái)產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下的，一方父母去世后，該房屋的價(jià)值不應(yīng)全部計(jì)入遺產(chǎn)范圍——王軍紅與王軍偉、薛延紅繼承糾紛案

本案要旨：夫妻婚內(nèi)以共同財(cái)產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下的，購買該房屋時(shí)的出資應(yīng)作為夫妻共同享有的債權(quán)處理。一方父母去世后，從房屋實(shí)際價(jià)值中扣除子女享有債權(quán)的部分后，才能確定房屋遺產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。因此，夫妻在婚內(nèi)以共同財(cái)產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下的，一方父母去世后，該房屋的價(jià)值不應(yīng)全部計(jì)入遺產(chǎn)范圍。

案號：(2012)西民一終字第390號

審理法院：陜西省西安市中級人民法院

來源：陜西省高級人民法院參閱案例

3.離婚時(shí)夫妻雙方對房改房不具有完全產(chǎn)權(quán)的，人民法院不宜對該房屋進(jìn)行分割——吳某訴趙某離婚糾紛案

本案要旨：企業(yè)職工對于單位提供的房改房并不具有完全的所有權(quán)，只享有占有權(quán)、使用權(quán)和有限處分權(quán)及收益等部分所有權(quán)。如果雙方起訴離婚要求對該房進(jìn)行分割，法院應(yīng)按照照顧子女和女方的權(quán)益的原則，綜合考慮雙方的實(shí)際情況，判決由一方居住使用，待該房取得完全所有權(quán)后，如有爭議可向法院提起訴訟，要求對該房進(jìn)行分割析產(chǎn)。

案號：（2010）西鐵中民終字第7號

審理法院：陜西省西安鐵路運(yùn)輸中級法院

來源：陜西法院網(wǎng)2010年10月20日

4.人民法院在離婚案件中對房改房權(quán)屬的認(rèn)定和分割，應(yīng)判斷購房的時(shí)間、購房出資來源、購房的主體資格限制等因素——唐某某訴喬某某離婚后財(cái)產(chǎn)分割案

本案要旨：當(dāng)事人購買房改房具有時(shí)限性和身份性，因此人民法院在離婚案件中認(rèn)定和分割房改房權(quán)屬時(shí)，不僅要考慮法律和司法解釋的規(guī)定，還要結(jié)合房改房自身的特點(diǎn)和有關(guān)房改房的政策來決定，通過對相關(guān)證據(jù)的審查，判斷購房的時(shí)間、購房出資來源、購房的主體資格限制等因素，認(rèn)定涉案房改房是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如當(dāng)事人在購買房改房的過程中，使用了部分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)該共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)分割，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ椒颠€。

審理法院：山東省濟(jì)南市中級人民法院

來源：《民商事疑難案件裁判標(biāo)準(zhǔn)與法律適用》（婚姻家庭卷）

5.使用死亡配偶工齡優(yōu)惠所購的“房改房”，由健在一方配偶與已故配偶的繼承人共有——顧某1、顧某2繼承糾紛案

本案要旨：“房改房”屬特定歷史時(shí)期的政策福利分房，其對特定對象的補(bǔ)償、非市場性、社會統(tǒng)籌性、享受政策的一次性決定了判斷其權(quán)屬，既不能簡單依據(jù)出資來源，也不能僅以購房合同簽訂及房產(chǎn)證取得時(shí)間來判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。使用包括死亡配偶工齡在內(nèi)的各種優(yōu)惠，并非僅僅是對房價(jià)的政策性補(bǔ)貼，是對原有承租權(quán)的承襲和轉(zhuǎn)化，是死亡配偶享有共有權(quán)的根據(jù)。享用死亡配偶工齡優(yōu)惠所購的“房改房”，由健在一方配偶與已故配偶的繼承人共有，雙方共有的份額可以參考支付購房款、對房屋貢獻(xiàn)大小等因素確定。

案號：(2018)魯02民申176號

審理法院：山東省青島市中級人民法院

來源：法信精選

6.房改房尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的，人民法院不宜對房屋進(jìn)行權(quán)屬認(rèn)定和處理——閆某某訴龐某某離婚糾紛

本案要旨：夫妻雙方居住的房屋是一方單位的福利房，在離婚進(jìn)行分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，雙方對房屋的房改出資情況存在爭議又不能證明，且該房屋至今未在國家房管部門進(jìn)行權(quán)屬登記，人民法院對該房屋不宜進(jìn)行權(quán)屬認(rèn)定和處理，雙方可在房屋取得完全所有權(quán)后另行主張權(quán)利。

案號：（2015）新中民四終字第304號

審理法院：河南省新鄉(xiāng)市中級人民法院

來源：法信精選

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1.離婚財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，對房改房的具體分割處理問題

對夫妻一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)出資購買婚前承租或者婚后承租的公有房屋并登記在個(gè)人名下的房屋，盡管該房屋為個(gè)人所有，但由于購買的承租房屋為實(shí)行房改政策的公有房屋，該房屋的出售及其價(jià)格的計(jì)算都受到國家房改政策的調(diào)整。因此在離婚財(cái)產(chǎn)分割處理此類房屋時(shí)還要進(jìn)行特殊處理。按照《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，職工按成本價(jià)購買公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次，職工購買現(xiàn)已住用的公有房屋的，售房單位應(yīng)根據(jù)購房職工建立起住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣，此外還要綜合考慮職工的職務(wù)等因素。

可見，按房改政策出售的房屋價(jià)格不是單純的房屋市場價(jià)格，該出售價(jià)格中包含了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇。如果該承租房屋由夫妻一方按當(dāng)時(shí)購買價(jià)以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買并作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理對另一方顯屬不公，因此分割處理此類房屋時(shí)，可在認(rèn)定房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的前提下，全面考慮夫妻各方在該房改房中所體現(xiàn)的福利優(yōu)惠，按照房改政策將夫妻各方的工齡、職級等因素在房改房出售價(jià)格中的比例予以折算，即將隱含在房改房價(jià)格中的福利政策具體物化，給對方相應(yīng)的適當(dāng)補(bǔ)償。

對于夫妻共同所有房屋，在分割時(shí)應(yīng)當(dāng)按照《婚姻法》《婦女權(quán)益保障法》的規(guī)定，由人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，照顧子女和女方權(quán)益的原則判決，盡量將房屋分割和子女撫養(yǎng)結(jié)合起來以體現(xiàn)出對婦女兒童權(quán)益的保護(hù)。對審判實(shí)踐中出現(xiàn)的夫妻就福利下政策房屋的價(jià)值及歸屬無法達(dá)成協(xié)議而產(chǎn)生的糾紛如何具體處理，最高人民法院《婚姻法解釋（二）》區(qū)別三種情形分別作了明確的處理規(guī)定：

（1）雙方均主張房屋所有權(quán)的，競價(jià)取得，由出價(jià)高的一方取得房屋所有權(quán)，同時(shí)由取得房屋所有權(quán)的一方給予另一方相應(yīng)數(shù)額的補(bǔ)償。

（2）只有一方主張房屋所有權(quán)的，人民法院可以委托評估機(jī)構(gòu)對房屋按市場價(jià)格作出評估，由取得房屋一方給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。

（3）雙方都不主張房屋所有權(quán)的，人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人的申請將房屋拍賣，就所得價(jià)款進(jìn)行分割。

（摘自：韓延斌：《離婚財(cái)產(chǎn)分割中“房改房”的分配原則》，載最高人民法院民事審判第一庭編：《民事審判指導(dǎo)與參考》2004年第1集（總第17集），法律出版社2004版，第172～182）頁。轉(zhuǎn)載自《最高人民法院司法觀點(diǎn)集成（民事卷）》，劉德權(quán)主編，人民法院出版社2014年7月出版）

2.夫妻婚內(nèi)取得一方父母單位房改房所有權(quán)的，離婚時(shí)對該房屋的處理辦法

《人民司法》研究組認(rèn)為：房改房是單位根據(jù)職工職務(wù)、年齡、工資、家庭人口等多種因素綜合考慮后在房屋價(jià)值計(jì)算上給予職工的政策性優(yōu)惠福利，相當(dāng)于將多年積累的工資差額一次性發(fā)給職工。因此，房改房中的優(yōu)惠包含參加房改一方父母的財(cái)產(chǎn)性利益。實(shí)踐中，根據(jù)國家房改政策規(guī)定，房改房一般應(yīng)登記于參加房改的職工名下。對此，婚姻法司法解釋（三）第12條規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。

但該條的適用條件是房改房的產(chǎn)權(quán)登記在參加房改的一方父母名下。如果房改房已經(jīng)登記在夫妻雙方名下，可視作一方父母放棄對于房改房中因自己參加房改以職級、年齡、工齡等抵扣所享受的福利而對于夫妻雙方的贈(zèng)與，可作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割；如果登記于夫或妻一方名下，應(yīng)參照婚姻法司法解釋（三）第6條規(guī)定，視為對子女一方的贈(zèng)與，該房改房應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而非夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

（摘自：《婚姻關(guān)系存續(xù)期間，取得一方父母單位房改房所有權(quán)，離婚時(shí)該如何處理？》，載于《人民司法·應(yīng)用》，2014年第3期（總第686期））

一、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》

第十二條  婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下，離婚時(shí)另一方主張按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)對該房屋進(jìn)行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時(shí)的出資，可以作為債權(quán)處理。

二、《關(guān)于唐民悅房改房產(chǎn)權(quán)認(rèn)定問題的復(fù)函》

司法部律師公證工作指導(dǎo)司：

你司（98）司公函018號函和（99）司公民便字027號收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

按照目前我國城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公有住房以城鎮(zhèn)職工家庭（夫婦雙方）為購房主體，且每個(gè)家庭只能享受一次。本案中，唐民悅按房改政策購買住房時(shí)享受了其配偶的工齡優(yōu)惠，該住房應(yīng)當(dāng)視為其夫婦雙方共同購買。因此，我司認(rèn)為，該住房應(yīng)視為唐民悅與其配偶共有財(cái)產(chǎn)。

此復(fù)。

三、《北京市高級人民法院關(guān)于審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》

6.被繼承人購買公房時(shí)根據(jù)工齡政策福利，使用已死亡配偶工齡折抵房款的，所獲工齡政策福利能否折算后作為遺產(chǎn)分割？

按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買公房時(shí)，依國家有關(guān)政策折算已死亡配偶一方工齡而獲得政策性福利的，該政策性福利所對應(yīng)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的個(gè)人部分應(yīng)作為已死亡配偶的遺產(chǎn)予以繼承。

該政策性福利所對應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值計(jì)算參考公式：（已死亡配偶工齡對應(yīng)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的個(gè)人部分÷購買公房時(shí)房屋市值）×房屋現(xiàn)值。