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一、取得國(guó)有土地使用權(quán)的方式 二、國(guó)有土地使用權(quán)出讓流程 公布出讓計(jì)劃確定供地方式 編制、確定出讓方案 編制出讓文件 發(fā)布出讓公告 申請(qǐng)及資格審查 招拍掛實(shí)施(招標(biāo)、拍賣、掛牌、協(xié)議) 簽訂出讓合同公布結(jié)果 核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地 辦理土地登記 三、不同方式分解 (一)出讓方式 1、招標(biāo)出讓 指土地所有者(出讓人)向多方土地使用者(投標(biāo)者)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，通過各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書的競(jìng)爭(zhēng)，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人(受讓人)，以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某塊土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo)，擇優(yōu)而取。 ■ 招標(biāo)流程 1)發(fā)布招標(biāo)公告(至少在投標(biāo)開始日前20天); 2)有意投標(biāo)者于公告發(fā)布之日起到期土地中心索購招標(biāo)文件 3)有意投標(biāo)者于規(guī)定時(shí)間(投標(biāo)日前一天17時(shí)之前)提交投標(biāo)申請(qǐng)文件(包括投標(biāo)申請(qǐng)書、相關(guān)資質(zhì)和資格證明、投標(biāo)保證金票據(jù)、其它需提供的文件等)，取得投標(biāo)資格。 4)土地中心核發(fā)《投標(biāo)回執(zhí)單》; 5)投標(biāo)人憑投標(biāo)回執(zhí)單于投標(biāo)時(shí)間內(nèi)，當(dāng)場(chǎng)將投標(biāo)文件投入標(biāo)箱，并由土地中心指定的專職人員簽收認(rèn)可; 6)投標(biāo)日召開開標(biāo)會(huì)議，在公證處和投標(biāo)人的共同監(jiān)督下，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行檢查并當(dāng)眾拆封，宣傳投標(biāo)書報(bào)價(jià)及投標(biāo)文件的主要內(nèi)容。 7)進(jìn)行開標(biāo)與評(píng)標(biāo)，具體程序如下：開箱點(diǎn)算標(biāo)書、開啟標(biāo)書、土地交易中心對(duì)標(biāo)書和標(biāo)書附件進(jìn)行審查，當(dāng)眾宣讀投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)單位法定代表人或委托代理人在開標(biāo)記錄上簽字確認(rèn)、評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)規(guī)則的規(guī)定在開標(biāo)當(dāng)日進(jìn)行評(píng)標(biāo)，并評(píng)定中標(biāo)人。 8)投標(biāo)日評(píng)標(biāo)結(jié)束后宣布中標(biāo)結(jié)果。 9)中標(biāo)人按照中標(biāo)結(jié)果當(dāng)場(chǎng)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書》，并于5個(gè)工作日內(nèi)，到土地儲(chǔ)備整理中心簽訂《儲(chǔ)備土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議書》，其它后續(xù)手續(xù)同掛牌地交易后的手續(xù)。 ■ 招標(biāo)注意事項(xiàng) 對(duì)于城市建設(shè)具有重大影響意義的地塊和大宗商業(yè)地塊多以招標(biāo)方式進(jìn)行。除了一般招標(biāo)中要求的對(duì)底價(jià)、報(bào)價(jià)方面的規(guī)定外，武漢市的招標(biāo)地塊有一定的規(guī)則： □ 招標(biāo)過程中，投標(biāo)人少于三個(gè)的，武漢市土地交易中心不予開標(biāo) □ 招標(biāo)出讓不是“價(jià)高者得”，而是“價(jià)高”與“質(zhì)優(yōu)”相結(jié)合。武漢市土地招標(biāo)的評(píng)審指標(biāo)主要有兩個(gè)，一個(gè)是投標(biāo)報(bào)價(jià)，包括兩個(gè)方面：報(bào)價(jià)總額、付款方式;另一個(gè)是規(guī)劃方案。兩方面所占分值不固定，通常情況下是6：4或5：5，視具體情況而定。 □ 投標(biāo)文件中的規(guī)劃方案須根據(jù)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件制作。投標(biāo)人如果中標(biāo)，其在投標(biāo)時(shí)提交的規(guī)劃方案將成為武漢市城市規(guī)劃管理部門進(jìn)行建設(shè)方案審批的依據(jù)，并須以武漢市城市規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的規(guī)劃方案進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 ■ 評(píng)審指標(biāo) 土地招標(biāo)由土地交易中心負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員人數(shù)為5人以上的單數(shù)，評(píng)標(biāo)委員名單在中標(biāo)結(jié)果確定前嚴(yán)格保密。目前，武漢市招標(biāo)地塊評(píng)審指標(biāo)分為投標(biāo)報(bào)價(jià)和規(guī)劃方案兩項(xiàng)指標(biāo)。 在評(píng)標(biāo)過程中，投標(biāo)人的授權(quán)代表人需要就投標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)劃方案向評(píng)標(biāo)委員會(huì)作出陳述(有時(shí)間限制)，并回答評(píng)標(biāo)委員的提問;投標(biāo)報(bào)價(jià)及規(guī)劃方案所占比重在各地塊招標(biāo)時(shí)會(huì)有調(diào)整，主要分為投標(biāo)報(bào)價(jià)、規(guī)劃方案兩大項(xiàng)，投標(biāo)人的最終得分為各項(xiàng)評(píng)分的加總。對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，確定為中標(biāo)人。 2、拍賣出讓 指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)、利用公開場(chǎng)合由政府的代表者—土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)，由拍賣主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競(jìng)投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。 ■ 拍賣流程 1)主持人點(diǎn)算競(jìng)買人; 2)主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng); 3)主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示; 4)主持人報(bào)出起叫價(jià); 5)競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià); 6)主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià); 7)主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交; 8)主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。 3、掛牌出讓 出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者。是招標(biāo)拍賣方式出讓土地使用權(quán)的重要補(bǔ)充。 ■ 掛牌流程 其中，掛牌截止日揭牌流程如下： 1)9：50-10：00 進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)掛牌階段 2)10時(shí)前，土地中心在掛牌期限內(nèi)未受到有效報(bào)價(jià)，掛牌不成交;如只收到一個(gè)有效報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，則掛牌成交;低于底價(jià)則掛牌不成交; 3)如土地中心在掛牌期限內(nèi)有2人及2人以上的競(jìng)買人提交的有效報(bào)價(jià)的，且掛牌截止前10分鐘內(nèi)未收到有效報(bào)價(jià)的，如高于底價(jià)，掛牌成交，由最高有效報(bào)價(jià)者競(jìng)得;如低于或等于底價(jià)，掛牌不成交;當(dāng)土地中心在掛牌截止前10分鐘內(nèi)收到有效報(bào)價(jià)的，則在掛牌期滿后，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)程序，按照現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)規(guī)則確定掛牌結(jié)果。 4)進(jìn)入競(jìng)價(jià)程序后，有意現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)者，按主持人要求領(lǐng)取現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)號(hào)牌，并以舉牌應(yīng)價(jià)的方式進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià);主持人宣布現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)起始價(jià)后，競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)。報(bào)價(jià)最高且高于底價(jià)的為競(jìng)得人，若最高報(bào)價(jià)不高于底價(jià)，則掛牌不成交; 5)競(jìng)得人當(dāng)場(chǎng)簽訂《成交確認(rèn)書》; ■ 掛牌出讓優(yōu)勢(shì) 掛牌出讓綜合體現(xiàn)了招標(biāo)、拍賣和協(xié)議方式的優(yōu)點(diǎn)，并且同樣是具有公開、公平、公正特點(diǎn)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的重要方式，其優(yōu)勢(shì)在于： □ 掛牌時(shí)間長(zhǎng)，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投資者理性決策和競(jìng)爭(zhēng); □ 操作簡(jiǎn)便，便于開展; □ 有利于土地有形市場(chǎng)的形成和運(yùn)作。 2002年5月，國(guó)土資源部發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(11號(hào)令)，規(guī)定自2002 年7月1日起商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，因此，前三種為當(dāng)前武漢市土地市場(chǎng)土地取得的主要方式 4、協(xié)議出讓 指政府作為土地所有者(出讓方)與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。 2003年6月11日國(guó)土資源部頒布了《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》(21號(hào)令)，明確了協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的范圍。出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，不得以協(xié)議方式出讓。同一塊地有兩個(gè)以上意向用地者的，也不得以協(xié)議方式出讓。 (二)劃拔方式 指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。 四、出讓方式的適用范圍 出讓方式 劃拔方式 招標(biāo)、拍賣、掛牌 協(xié)議 A 經(jīng)營(yíng)性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地; A 經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的 A 國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地 B 同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者; B 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)協(xié)議出讓 B 城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地 C 劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的; C 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓 C 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地 D 出讓土地使用權(quán)改變用途 D 出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期 D 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 E 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 E 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 —— 異同 有償使用，需要簽定合同 有償使用，需要簽定合同 少量費(fèi)用(補(bǔ)償、安置)或無償 有期限限制 有期限限制 一般無期限限制 五、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同 招標(biāo) 拍賣 掛牌 交易場(chǎng)所 指定地點(diǎn) 拍賣行 土地交易場(chǎng)所 交易方式 一次報(bào)價(jià) 多次報(bào)價(jià) 多次報(bào)價(jià) 持續(xù)時(shí)間 長(zhǎng) 短 長(zhǎng) 復(fù)雜程度 需要制作標(biāo)書十分復(fù)雜 不復(fù)雜 一般 衡量指標(biāo) 價(jià)格及指定的其它技術(shù)條件 價(jià)格 價(jià)格 適用范圍 具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件 經(jīng)營(yíng)性用地 經(jīng)營(yíng)性用地 |
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