核心提示：招商，是商業(yè)地產(chǎn)運營最具核心價值的工作之一。一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成敗往往取決于招商工作的成敗。一個招商工作的成敗卻又取決于其團隊工作能力的強弱，績效管理問題，成為不可逃避的問題。建立并高效運行商業(yè)地產(chǎn)運營組織中招商工作的“績效管理模型”，可以確保它對項目的穩(wěn)定貢獻。

招商人員的工作成果是招商團隊達成目標的必要條件，對招商人員的考核，應(yīng)將團隊目標和個人工作緊密結(jié)合起來，既要保證其工作導向不偏離團隊目標，又要給予其個人能力發(fā)揮的空間。

1.招商人員考核的內(nèi)容

招商人員考核內(nèi)容的組成包括團隊考核指標提煉和目標分解、個人工作計劃和能力態(tài)度考核三個部分，分別配以不同權(quán)重考核。

將團隊考核目標分解，與個人績效掛鉤，可以促使個人更加關(guān)注團隊目標的達成；個人工作計劃的設(shè)定，能夠最大限度從過程上度量其工作績效；而定期的能力態(tài)度考核，則可以彌補除了業(yè)績考核之外，對工作態(tài)度和個人能力方面的綜合評估。

招商專員績效考核表（招商階段）　

2.招商人員績效考核應(yīng)注意的方面

對招商人員的績效考核，應(yīng)多重視個人意識、談判能力和團隊協(xié)作等，這是提升個人能力和業(yè)績的重要先決條件。

招商人員績效考核應(yīng)注意的三個方面

開展招商績效考核的前提是確定招商項目計劃、訂立績效考核指標和目標。推進項目招商、激勵工作團隊，通過績效管理過程實現(xiàn)。招商績效管理中的關(guān)鍵核心過程包括：建立、健全績效管理制度；績效考核數(shù)據(jù)收集；績效溝通與改進；績效結(jié)果應(yīng)用等。

1.建立、健全績效管理制度

招商績效管理既有其操作上的特殊性，又有著任何績效管理體系所共有的通用性。為實施考核，組織內(nèi)部發(fā)布的績效管理文件一般包括：完整的績效管理制度、若干績效考核操作流程及相關(guān)作業(yè)表格等。這些文件應(yīng)簡明扼要，讓閱讀者清晰、易懂；配置于被考核人易于獲取的地方。

完整的績效管理制度包含的內(nèi)容

（1）目的與適用范圍：說明對招商工作開展績效管理的目的，以及績效管理制度所適用的范圍。

（2）績效考核管理機構(gòu)：由公司股東、董事會成員和企業(yè)高管組成績效管理委員會統(tǒng)籌；企業(yè)人力資源部負責執(zhí)行具體任務(wù)。

（3）考核對象：考核對象分為對團隊的考核和對團隊成員的考核。團隊考核實際上是對招商團隊負責人的考核，在以招商部門為單位開展工作的企業(yè)中，團隊考核對象就是該公司招商部負責人；團隊成員考核是指對團隊每個成員的考核。

（4）考核周期：考核周期是指考核數(shù)據(jù)匯總、分析、評價和定性的時間周期。招商工作由于其項目性特征，其績效考核的“總時間周期”為項目開始-結(jié)束時期；“階段時間周期”分別為實施招商工作的四個階段的開始到結(jié)束時期。前三個階段獨立收集績效考核數(shù)據(jù)和進行績效評估，第四個階段分別收集階段考核數(shù)據(jù)和總周期考核數(shù)據(jù)，并進行總體績效評估。

（5）考核指標和目標體系：招商績效考核維度為項目計劃的時間、成本和質(zhì)量要求，考核指標均從這三個維度分析、分解形成，構(gòu)成指標體系。每一指標根據(jù)項目計劃要求分解出具體目標，作為考核績效是否達標的參照標準。在僅使用關(guān)鍵績效指標（KPI）的考核體系中，考核指標和目標體系是績效考核的主要內(nèi)容。

（6）績效考核數(shù)據(jù)收集：績效管理部門根據(jù)設(shè)定的績效指標和目標，定期收集反映考核對象績效表現(xiàn)的數(shù)據(jù)，根據(jù)數(shù)據(jù)分析考核對象的績效表現(xiàn)并公布考核結(jié)果。考核結(jié)果應(yīng)用于績效改進、獎懲激勵。

（7）績效申訴：對績效考核結(jié)果有異議，申訴的途徑和規(guī)則。

（8）績效溝通與改進：對于績效結(jié)果中體現(xiàn)的問題，管理者與被考核人進行溝通、分析與交流，共同制定措施，以改進不足，提升績效。

（9）績效結(jié)果應(yīng)用：為起到激勵作用，針對績效考核結(jié)果所采取的，對應(yīng)的相關(guān)激勵措施。

績效管理所需流程包含如下：

績效管理所需作業(yè)表單

示例：能力態(tài)度考核表

2.績效數(shù)據(jù)收集

為獲得被考核人的真實績效，績效管理部門根據(jù)考核指標、目標對被考核人的績效數(shù)據(jù)進行定期收集、匯總和統(tǒng)計。

招商績效考核數(shù)據(jù)分類

招商績效考核數(shù)據(jù)分為階段目標考核數(shù)據(jù)和總目標考核數(shù)據(jù)。

某公司績效考核數(shù)據(jù)輸出責任一覽表（示例）

3.績效溝通與改進

績效溝通與改進，是構(gòu)成績效管理體系的有機組成，其主要目的在于：根據(jù)階段績效考核結(jié)果，及時鼓勵，并與被考核人就需要改進之處進行溝通，尋找解決辦法。績效溝通的周期一般在階段考核結(jié)束，績效數(shù)據(jù)輸出后，由被考核人上級進行。

招商人員在績效考核中出現(xiàn)的問題，包括：

出現(xiàn)上述問題時，上級應(yīng)根據(jù)績效數(shù)據(jù)所體現(xiàn)出來的情況，有針對性的給于指導，對被考核人工作的將起到良好效果。

某公司招商總監(jiān)與某招商員就近期績效表現(xiàn)進行績效溝通和改進的過程（示例）

4.績效考核結(jié)果應(yīng)用

應(yīng)用績效考核結(jié)果的目的是：及時、適度激勵被考核人，通過獎懲措施督促其改進績效，實現(xiàn)目標。商業(yè)地產(chǎn)項目招商工作的激勵措施有很多，這里僅簡單介紹項目獎金、績效獎金和職位等級升降。

（1）項目獎金

設(shè)立一個項目時，為促使項目團隊努力實現(xiàn)目標，可設(shè)定項目獎金及分配規(guī)則。如項目能夠按時完成，并實現(xiàn)了質(zhì)量、成本和時間目標，則可按分配規(guī)則向項目團隊成員分配項目獎金。由于項目的成功概論普遍較低，因此項目獎金是純粹以正激勵的方式來牽引團隊實現(xiàn)目標的方式。

（2）績效獎金

在獎金體系中設(shè)立與績效完全掛鉤的部分，就是績效獎金。由于對獎金的傳統(tǒng)認知是“做好了就有”，因此績效獎金的設(shè)立實際上包含了獎勵與懲罰的激勵措施：當完成任務(wù)發(fā)放績效獎金，對被考核人是一種通常心態(tài)時，因為個人不足導致任務(wù)未能完成而未獲得績效獎金時，對被考核人來說，就是一種懲罰。

（3） 職位等級升降

項目團隊成員以個人崗位職責執(zhí)行項目任務(wù)，未完成則視同存在履職缺陷，是不稱職的表現(xiàn)。在此情況下，給予適當?shù)穆毼簧?，對?yīng)到個人利益的增加和減損，也是一種物質(zhì)的激勵方式。

通常，績效考核結(jié)果會被同時應(yīng)用于多種激勵措施。激勵措施必須運用得當，才能起到激勵作用。商業(yè)地產(chǎn)招商工作的項目特征，顯示各項具體工作都具備不可逆性，這要求招商績效管理體系的運作必須環(huán)環(huán)相扣，兼顧彼此；既重過程，也重結(jié)果；既關(guān)注團隊，也關(guān)注個人。

商業(yè)地產(chǎn)項目運營的成功，主要還是在于前期準確的市調(diào)、定位與規(guī)劃，同時具備引進與項目適配的主力店項目的能力。而提倡績效管理，無非是使得相關(guān)的管理工作能夠走向正軌，從而促進招商工作效率的提升，和招商團隊競爭能力和意識的整體進步。