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天福苑業(yè)主委員會(huì)是如何成熟起來(lái)的 作者：梁曉東 ——業(yè)委會(huì)自行招標(biāo)選聘物業(yè)實(shí)踐案例全程追蹤 問(wèn)題的提出 自從中海的“四不接”而始，作為物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)部的慣性思維，就對(duì)業(yè)主委員會(huì)這個(gè)組織（或者機(jī)構(gòu)）形成一種非常傳統(tǒng)而又膚淺的見(jiàn)解，認(rèn)為它們要么成為一個(gè)“橡皮圖章機(jī)構(gòu)”，要么就會(huì)“出亂子”，然而自2003年國(guó)務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》以來(lái)，業(yè)委會(huì)表現(xiàn)出驚人的旺盛生命力，其發(fā)展成熟的速度令人驚異，本文所研究的“青島天福苑業(yè)主委員會(huì)自行招標(biāo)選聘物業(yè)”的全過(guò)程，以及其當(dāng)中出現(xiàn)的是是非非和最后的定標(biāo)結(jié)論，對(duì)政府、開(kāi)發(fā)商及物業(yè)同行和業(yè)主委員會(huì)的未來(lái)關(guān)系定位問(wèn)題將具有一定借鑒意義。 項(xiàng)目背景 青島屬國(guó)內(nèi)知名的旅游城市，較早推行物業(yè)管理，全國(guó)第二次物業(yè)管理會(huì)議在此地召開(kāi)，青島市政府于1998年即頒布《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》；而且由于青島酒店行業(yè)比較發(fā)達(dá)，為物業(yè)管理儲(chǔ)備了大量的服務(wù)型人才，而且相當(dāng)多項(xiàng)目引入外埠公司進(jìn)行前期管理或顧問(wèn)，在部分項(xiàng)目具有一定亮點(diǎn)，但是瓶頸也比較突出：政府對(duì)物業(yè)管理的理解傾向于“無(wú)為而治”、物業(yè)公司普遍對(duì)開(kāi)發(fā)商依賴性較強(qiáng)、業(yè)主缺乏管理經(jīng)費(fèi)承受能力、收費(fèi)及管理標(biāo)準(zhǔn)偏低等等，特別是青島市對(duì)物管企業(yè)的嚴(yán)厲約束：禁止向業(yè)主收取任何形式的押金、前期物業(yè)管理費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)等，使前期物管的效果相比其它城市而言較為弱化。（此為地方行業(yè)環(huán)境背景） 天福苑小區(qū)是青島市一個(gè)8萬(wàn)多平米的綜合型樓盤(pán)，由青島商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)，青島市首屆“房交會(huì)”以該項(xiàng)目名稱命名，小區(qū)五棟高層、五棟多層共居住456戶人家，在高層樓宇的1到3層另有約2萬(wàn)平方米的網(wǎng)點(diǎn)房，住宅于交付前一年就全部售完，基于青島近年來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)前該樓盤(pán)二手房的價(jià)格正好是三年前銷售價(jià)的兩倍（7200元/平方米對(duì)應(yīng)3580元/平方米，此為開(kāi)發(fā)商及物業(yè)背景）。 小區(qū)于2003年5月開(kāi)始籌備入住，并聘請(qǐng)深圳品牌物管企業(yè)蓮花物業(yè)擔(dān)任一年期物業(yè)管理顧問(wèn)，因當(dāng)時(shí)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》尚未最終定稿，故而在入住資料的準(zhǔn)備過(guò)程中，依據(jù)《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定，前期管理費(fèi)由開(kāi)發(fā)商支付，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司在《入住合約》編制時(shí)特設(shè)條款“據(jù)實(shí)收取一定數(shù)額的保安、保潔、綠化費(fèi)”以保留收費(fèi)權(quán)利。其后，物管顧問(wèn)依據(jù)深圳模式編制了全套入住資料并提供VI方案，并用一個(gè)月的時(shí)間完成了逐幢樓宇的驗(yàn)收、整改和接管工作。 當(dāng)年7月開(kāi)始正式辦理入住，入住時(shí)僅收取入住資料工本費(fèi)、門(mén)禁IC卡費(fèi)用和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，當(dāng)年物業(yè)管理公司在該項(xiàng)目上投入近50萬(wàn)元，費(fèi)用差額開(kāi)發(fā)商予以全額撥付。（以上為前期物業(yè)管理背景） 2004年1月小區(qū)入住戶超過(guò)半數(shù)，隨即依據(jù)青島市相關(guān)法規(guī)規(guī)定籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，因毛遂自薦的業(yè)主較多，在青島市市南區(qū)物業(yè)辦的指導(dǎo)下，該項(xiàng)目突破了青島市業(yè)主委員會(huì)成員最多不超出9—11人的慣例，達(dá)到了19名業(yè)主委員會(huì)委員，其中包括1名主任，2名副主任和2名秘書(shū)。依據(jù)國(guó)內(nèi)的業(yè)委會(huì)特色，其中不包含開(kāi)發(fā)商成員，而網(wǎng)點(diǎn)入住戶數(shù)較少，19名委員中僅有1名網(wǎng)點(diǎn)的代表。 業(yè)主委員會(huì)于2004年6月28日成立，于2004年8月2日在市南區(qū)物業(yè)辦備案。（此為業(yè)主委員會(huì)成立之背景） 第一階段：業(yè)主委員會(huì)自行招標(biāo) 按青島市的相關(guān)規(guī)定，業(yè)委會(huì)成立兩個(gè)月之內(nèi)必須與業(yè)主大會(huì)選定的物業(yè)管理公司簽訂物管合同，但是就不簽訂合同應(yīng)當(dāng)如何辦？該規(guī)定卻沒(méi)有相應(yīng)說(shuō)明。作為業(yè)主們的“維權(quán)班子”的業(yè)主委員會(huì)，其首先做的事并不是召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選擇物業(yè)管理公司，而是向全體業(yè)主征求對(duì)前期物業(yè)管理單位的評(píng)價(jià)，并由業(yè)主委員會(huì)主任李北森作代表，向開(kāi)發(fā)商提出解決一攬子遺留問(wèn)題的要求，主張雙方進(jìn)行對(duì)話，開(kāi)發(fā)商表示同意。 8月27日，開(kāi)發(fā)商方面由建設(shè)該小區(qū)的項(xiàng)目總監(jiān)孫總領(lǐng)銜，業(yè)主委員會(huì)方面由李主任、副主任吳冰等人作代表，雙方各組成專門(mén)小組并由律師陪同進(jìn)行了對(duì)話，開(kāi)發(fā)商就業(yè)主提出的近二十個(gè)問(wèn)題給予了解釋、說(shuō)明和答復(fù)，通過(guò)這一次溝通成功地解決了大部分原先富有爭(zhēng)議和模糊不清的問(wèn)題，然而就矛盾最為尖銳的分?jǐn)偯娣e變動(dòng)、車(chē)庫(kù)只售不租等事宜，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的分歧很難彌合。在9月4日物業(yè)公司向業(yè)委會(huì)提報(bào)《正常期物業(yè)管理方案》的當(dāng)天，業(yè)委會(huì)向物業(yè)公司告知：經(jīng)過(guò)集體商議，決定公開(kāi)選聘物業(yè)管理企業(yè)。 9月12日，天福苑小區(qū)業(yè)委會(huì)在當(dāng)?shù)孛襟w上刊登招聘物業(yè)管理公司的告示。 9月18日，小區(qū)物業(yè)管理會(huì)議室濟(jì)濟(jì)一堂，據(jù)統(tǒng)計(jì)共有11家物業(yè)管理公司報(bào)名，9家公司參與這次招標(biāo)會(huì)，由于業(yè)委會(huì)對(duì)社區(qū)情況的了解尚不充分，前期物管單位唯一的與會(huì)代表就臨時(shí)充當(dāng)了物業(yè)情況的介紹人，并帶領(lǐng)各個(gè)公司的代表勘測(cè)現(xiàn)場(chǎng)，參觀了本小區(qū)的中控室、樓道和車(chē)庫(kù)等物業(yè)設(shè)施，隨后，有4家物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主委員會(huì)規(guī)定的最后期限（9月22日）前投遞了標(biāo)書(shū)。由于此時(shí)業(yè)主委員會(huì)內(nèi)部已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)分歧，一部分人對(duì)選聘程序和范圍持懷疑態(tài)度，而另一部分人根本就不熱心“搞什么選聘”，揭標(biāo)日期一天天拖延，10月8、9日連續(xù)兩天青島某媒體以《天福苑業(yè)主自行招標(biāo)選物業(yè)受挫》、《業(yè)主選聘物業(yè)緣何受挫》為題進(jìn)行報(bào)道，表明當(dāng)時(shí)業(yè)委會(huì)的選聘物業(yè)工作正處于進(jìn)退維谷的境地。 第二階段：雙方溝通與合作的推進(jìn) 9月初，“青島市政府采購(gòu)中心”將入駐天福苑網(wǎng)點(diǎn)房，在管理處辦理了裝修手續(xù)之后，選定裙樓三層樓頂天臺(tái)作為12臺(tái)空調(diào)外掛機(jī)的放置地，開(kāi)始動(dòng)工伊始，便有部分用戶指斥“位置安裝得不對(duì)”、“噪音太大影響休息”，9月24日業(yè)委會(huì)向物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商發(fā)送了一份函件，稱“三層平臺(tái)屬全體業(yè)主共有，無(wú)業(yè)委會(huì)允許任何人不得安裝任何物品”，在該政府部門(mén)第一次嘗試安裝空調(diào)外掛的當(dāng)天，由一名業(yè)委會(huì)副主任帶隊(duì)的一群業(yè)主阻止的空調(diào)安裝，為此，物業(yè)公司居間協(xié)調(diào)政府部門(mén)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)同業(yè)主委員會(huì)見(jiàn)面，但會(huì)面當(dāng)中十幾名業(yè)主委員眾口一詞的反對(duì)聲，政府機(jī)關(guān)為此調(diào)整了在天臺(tái)安裝空調(diào)的方案，將外掛機(jī)分三個(gè)地方設(shè)置，其中一部分空調(diào)機(jī)放在小區(qū)內(nèi)，但仍有部分業(yè)主對(duì)調(diào)整后的方案表示不能接受；待到安裝當(dāng)天，業(yè)主再次集會(huì)，再次阻止了空調(diào)安裝，政府部門(mén)最終被迫將空調(diào)轉(zhuǎn)到自己的窗戶前放置，這次部分業(yè)委會(huì)委員成功地發(fā)動(dòng)了住宅區(qū)業(yè)主，完成了一次堅(jiān)持自我利益的表達(dá)行動(dòng)。而物業(yè)公司同業(yè)委會(huì)之間的“溝通—合作”機(jī)制，也開(kāi)始發(fā)揮作用。 10月份開(kāi)始，物業(yè)公司已就業(yè)主較集中的投訴問(wèn)題逐個(gè)整改：聯(lián)系開(kāi)發(fā)商對(duì)樓道門(mén)前積水進(jìn)行處理，追蹤解決夏季空調(diào)事故頻發(fā)事宜，與開(kāi)發(fā)商召開(kāi)多次聯(lián)席會(huì)議，與電梯廠家直接進(jìn)行磋商談判，協(xié)調(diào)廠家于11月派駐了一個(gè)4人專項(xiàng)小組對(duì)小區(qū)全部電梯進(jìn)行檢修檢查。業(yè)主前期不滿部分得到解決。 11月中旬，物業(yè)公司如期供暖。 12月初，經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司的密切溝通，成功地解決了小區(qū)車(chē)輛停放的遺留問(wèn)題。按小區(qū)原規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮的人車(chē)分流，自物業(yè)公司接管以來(lái)小區(qū)內(nèi)本不準(zhǔn)停放車(chē)輛，但因開(kāi)發(fā)商擁有二層地下停車(chē)場(chǎng)的完全產(chǎn)權(quán)，并且為了回收投資采取只售不租的政策，引起住戶不滿，業(yè)主委員會(huì)成立后物業(yè)公司失去名義上的管理權(quán)力，這一管理要求隨即松動(dòng)，9、10月小區(qū)內(nèi)停放車(chē)輛一度超出了一百輛，區(qū)內(nèi)公共設(shè)施損毀嚴(yán)重，并存在大量安全隱患和消防隱患，直接影響了小區(qū)的正常管理，為此物業(yè)公司專門(mén)編制了《小區(qū)停車(chē)安排可行性方案》，三次找開(kāi)發(fā)商陳情說(shuō)明利害。囿于車(chē)位銷售情況不佳，而物業(yè)公司解決困境的急迫性，最后開(kāi)發(fā)商終于在11月下旬政策松動(dòng)，同意出租車(chē)位，并且在首次出租定價(jià)上面給予了小區(qū)業(yè)主較大的優(yōu)惠，對(duì)此業(yè)主委員會(huì)馬上協(xié)作響應(yīng)，委托物業(yè)公司以逐戶意見(jiàn)征詢的方式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，取得了三分之二多數(shù)之后，隨即向全體業(yè)主公示清出車(chē)輛的決議，于12月1日公示，12月5日正式開(kāi)始清理車(chē)輛，作為民意的自然體現(xiàn)，在全過(guò)程中全體有車(chē)業(yè)主均表現(xiàn)出非常積極的配合。車(chē)庫(kù)開(kāi)放和小區(qū)內(nèi)停車(chē)問(wèn)題的解決，使業(yè)主委員會(huì)在選聘物業(yè)公司中的分歧態(tài)度獲得了決定性的解決契機(jī)。 第三階段：開(kāi)標(biāo)及最后定標(biāo)的過(guò)程 2004年12月12日業(yè)委會(huì)邀請(qǐng)投標(biāo)的4家企業(yè)代表到場(chǎng)，當(dāng)眾開(kāi)標(biāo)。 各企業(yè)在標(biāo)書(shū)中的報(bào)價(jià)分別是：A物業(yè)公司多層0.80元/m2、高層0.80元/m2、網(wǎng)點(diǎn)1.60元/m2，B物業(yè)公司多層0.70元/m2、高層0.70元/m2、網(wǎng)點(diǎn)1.20元/m2，C物業(yè)公司多層0.55元/m2、高層0.65元/m2、網(wǎng)點(diǎn)1.20元/m2，D物業(yè)公司多層0.60元/m2、高層0.60元/m2、網(wǎng)點(diǎn)1.20元/m2。標(biāo)書(shū)公示10天，但是出現(xiàn)的一個(gè)小插曲是這10天之中，有人將一張附有A物業(yè)公司單位蓋章的《聲明》放到了標(biāo)書(shū)首頁(yè)，上稱“如全體業(yè)主同意，該小區(qū)不屬二類高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)（青島市對(duì)物業(yè)費(fèi)的一種劃定辦法中對(duì)小區(qū)的歸類），我司愿意以多層0.40元/m2、高層0.40元/m2、網(wǎng)點(diǎn)0.80元/m2元進(jìn)行該項(xiàng)目管理”，其后一部分委員根據(jù)該公司的這一聲明，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理費(fèi)還有降低余地，于是提出重新推倒重來(lái)進(jìn)行招標(biāo)，從而打亂了最初的既定步驟。 1月8日當(dāng)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的準(zhǔn)備會(huì)議當(dāng)天，部分反對(duì)意見(jiàn)的委員帶領(lǐng)其他十多名業(yè)主代表沖進(jìn)會(huì)場(chǎng)，會(huì)議被迫中止。 1月12日業(yè)主委員會(huì)以匯總式投票從四家公司中選出兩家公司，交由業(yè)主大會(huì)選擇，并由社區(qū)居委會(huì)監(jiān)督投票進(jìn)程及結(jié)果。所有參與投票的業(yè)主委員會(huì)委員均未選擇缺乏誠(chéng)信的A物業(yè)公司，而持反對(duì)意見(jiàn)的業(yè)主委員則拒絕投票。 1月22日社區(qū)居委會(huì)對(duì)小區(qū)選聘物業(yè)公司投計(jì)票工作的監(jiān)督結(jié)果出具證明。 1月28日業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主下發(fā)了《關(guān)于公布小區(qū)選聘物業(yè)公司結(jié)果的通知》，原前期物業(yè)公司公司以住宅戶數(shù)超出2/3，總戶數(shù)超出80%的絕對(duì)多數(shù)成為最后的中標(biāo)單位。 3月1日業(yè)主委員會(huì)與中標(biāo)的物業(yè)公司高層召開(kāi)了見(jiàn)面會(huì)，就仍存爭(zhēng)議的幾個(gè)問(wèn)題提出了解決辦法。 3月5日正式簽署《天福苑物業(yè)管理服務(wù)合同》。經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商，在物管合同范本之外增加了八個(gè)補(bǔ)充條款，其中主要有： 劃分了小區(qū)內(nèi)開(kāi)公司的管理費(fèi)與非公司用途的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的差別，一般住宅業(yè)主的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為管理費(fèi)多層0.50元/m2、高層0.60元/m2（加上電梯運(yùn)行費(fèi)0.40元/m2），網(wǎng)點(diǎn)1.60元/m2，住宅區(qū)內(nèi)辦公的用戶則按管理費(fèi)0.80元/m2、電梯運(yùn)行費(fèi)0.80元/m2收費(fèi)，以區(qū)分占用資源不同而產(chǎn)生的追加成本。 在《合同》中對(duì)大、中修的責(zé)任歸屬上進(jìn)行條件限定，規(guī)定“一般情況下大、中修和物業(yè)的更新改造費(fèi)用由業(yè)主負(fù)責(zé)，但是如經(jīng)權(quán)威部門(mén)認(rèn)為大、中修和更新改造的原因?qū)僖曳骄S修養(yǎng)護(hù)不善的，則由乙方負(fù)責(zé)或者按比例承擔(dān)?！?/SPAN> 選聘結(jié)果的成敗得失 就國(guó)內(nèi)以前動(dòng)輒“新管家進(jìn)不了，老管家賴著不走”的諸多社區(qū)糾紛，此次業(yè)委會(huì)的選聘行為相對(duì)而言避免了過(guò)于激化的矛盾，但可以確言，可能真正的“斗爭(zhēng)”序幕現(xiàn)在才剛剛開(kāi)始。有時(shí)候，只有在成功找到失敗，從失敗中找到值得思考的地方，才有可能對(duì)整個(gè)事件進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷。 在全過(guò)程中，都有一部分業(yè)主則抱有這樣的觀點(diǎn)：“管理費(fèi)越低越好，越遲開(kāi)標(biāo)越好，最好維持現(xiàn)狀（不開(kāi)標(biāo)、不繳費(fèi)）”，以此利用好業(yè)委會(huì)的權(quán)力杠桿，他們確實(shí)有可能“獲得更多”，但是更有可能是這個(gè)社區(qū)的物業(yè)管理滑入更加復(fù)雜的境地，到2005年1月上旬業(yè)主委員反對(duì)派自行集會(huì)所“申明”的應(yīng)當(dāng)進(jìn)行的程序：其實(shí)無(wú)意之間道出了未來(lái)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行社區(qū)自我管理的“真理”： 第一步：確保管理用房和商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)的全面移交，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主進(jìn)行接收；這是“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”以前要把前期物業(yè)管理公司先“請(qǐng)出去”。 第二步：由業(yè)主根據(jù)物業(yè)整個(gè)情況進(jìn)行自行管理費(fèi)定價(jià)，根據(jù)這一價(jià)格同物業(yè)公司談判。（他們提出的價(jià)格是多層0.35元/平方米，高層0.4元/平方米，但這似乎并不重要） 第三步：在合同增加業(yè)主滿意率的條款，如果一年中業(yè)主滿意率達(dá)不到70%，則全體業(yè)主免交一個(gè)月的管理費(fèi)，如果3個(gè)月后仍然達(dá)不到此標(biāo)準(zhǔn)，則物業(yè)公司予以解聘。 近幾個(gè)月來(lái)，小區(qū)內(nèi)頻頻散發(fā)傳單“維權(quán)”，在廣場(chǎng)上召集業(yè)主集會(huì)，選舉各樓道的“業(yè)主代表”，這樣的宣傳起到了部分的效果，直至選聘結(jié)束，仍有一百余戶業(yè)主未簽署選聘物業(yè)公司的選票，一部分是真誠(chéng)地希望將管理費(fèi)降低到理想的水平，另一部分則是對(duì)本次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)持保留態(tài)度和漠視態(tài)度。 而業(yè)主委員會(huì)中以主任、副主任為代表所走的路線，則是通過(guò)和前期物業(yè)管理公司的密切聯(lián)系，積極向物業(yè)辦、居委會(huì)進(jìn)行政策咨詢，就程序的“正規(guī)”而言沒(méi)有達(dá)到上述的理想化，但是每個(gè)步驟參照著《條例》和《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》來(lái)，并由居委會(huì)進(jìn)行監(jiān)督，物業(yè)辦負(fù)責(zé)指導(dǎo)，而且小區(qū)相當(dāng)部分業(yè)主本身對(duì)前期物業(yè)管理企業(yè)抱有同情，業(yè)主大會(huì)召開(kāi)后隨即取得三百余戶的選票，應(yīng)當(dāng)說(shuō)前期物業(yè)單位的付出得到了一個(gè)起碼的證明和回報(bào)。在3月1日的見(jiàn)面會(huì)當(dāng)中，有十二名業(yè)主委員會(huì)委員會(huì)出席，一同參加的還有市南區(qū)物業(yè)辦的辛科長(zhǎng)，以及天山社區(qū)居委會(huì)的三名主任。 兩個(gè)對(duì)立面的相同點(diǎn)都是從業(yè)主的利益出發(fā)，但是視角有所區(qū)別。前者認(rèn)為：沒(méi)有程序的公正，結(jié)果就無(wú)法保證公正；我們自己內(nèi)部的規(guī)則都還沒(méi)有建立起來(lái)，何談對(duì)外選聘物業(yè)？而且，物業(yè)管理費(fèi)完全可以“壓得更低”；而后者認(rèn)為：既要講求信用和肯定這次選聘的成果，更要有一個(gè)少數(shù)服從多數(shù)的游戲規(guī)則，否則業(yè)主委員會(huì)永遠(yuǎn)會(huì)是烏合之眾；至于滿意率與一個(gè)月管理費(fèi)掛鉤，更會(huì)形成一種錯(cuò)誤的利益導(dǎo)向。而幾名年紀(jì)最大的業(yè)主委員會(huì)委員則不屬于這些“自由、民主”的派別，他們反復(fù)向物業(yè)公司強(qiáng)調(diào)：我們（業(yè)主委員會(huì)）和你們（物業(yè)公司）仍是一家人，不是兩家。其實(shí)業(yè)主的主流傾向還是從開(kāi)發(fā)商和業(yè)主維權(quán)之間尋求一條解決問(wèn)題的中間路線，對(duì)前期物業(yè)管理既抱有同情也有微詞，而業(yè)委會(huì)分歧雙方的主要人物對(duì)程序的把握能力，則是這一次選聘過(guò)程中最有特色的部分。 當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)對(duì)這一次天福苑業(yè)主委員會(huì)的作為給予了高度評(píng)價(jià)，他們認(rèn)為，這一次選聘證明了較強(qiáng)的自我管理意識(shí)，而且居民對(duì)物業(yè)管理的法律法規(guī)也有了更深入的理解和認(rèn)識(shí)，在3月12日青島某媒體以《“天福苑”選聘物業(yè)終有結(jié)論》進(jìn)行報(bào)道的當(dāng)天，《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》開(kāi)始公布并向市民征求意見(jiàn)。 而對(duì)開(kāi)發(fā)商的老總李金文先生而言，這應(yīng)是神經(jīng)緊張的半年，作為青島市經(jīng)貿(mào)委的原直屬企業(yè)，這家開(kāi)發(fā)商非常重視誠(chéng)信和社會(huì)上的聲譽(yù)，因?yàn)?005年同時(shí)有3個(gè)項(xiàng)目開(kāi)工，房地產(chǎn)品牌是否能夠延續(xù)，很大程度上取決于前期開(kāi)發(fā)成果能否穩(wěn)定和成功的物業(yè)保值增值。 最后，對(duì)于當(dāng)前這一家中標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，合同的簽定將是一切工作的開(kāi)始，而遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是結(jié)束，半年的磨難著實(shí)讓這家規(guī)模不大的物業(yè)公司元?dú)庹蹞p和人才流失，小區(qū)物業(yè)還有大量的遺留問(wèn)題留待解決，管理服務(wù)中實(shí)際存在的缺陷和漏洞需要整治，而業(yè)主之間形成的對(duì)立還需要長(zhǎng)時(shí)間、富有誠(chéng)意的溝通和交流去彌合，如果我們的物業(yè)管理者們不能從這樣大的痛苦和磨難中去獲得教訓(xùn)，那么未來(lái)就可能還將遭遇更加嚴(yán)重的懲罰。 二○○五年三月九日 誠(chéng)摯致謝：青島市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)有限公司總經(jīng)理 冷志毅先生 青島市天福苑業(yè)主委員會(huì)主任 李北森先生 副主任 吳冰先生 袁瑩女士 作者單位：金良物業(yè)管理咨詢有限公司 |
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