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致一位準(zhǔn)備涉足物業(yè)的朋友（中） 文/李云亮 三、 凡是準(zhǔn)備涉足物業(yè)服務(wù)的新人，都應(yīng)該知道，他正在準(zhǔn)備進入一片獨特的蠻荒之地。 這里有業(yè)主行為規(guī)定。也有開發(fā)商存續(xù)的堅固利益。 蠻荒在“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”只規(guī)定業(yè)主行為，沒規(guī)定開發(fā)商行為。 開發(fā)商在“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”之外，又在物業(yè)小區(qū)內(nèi)，脫韁而為所欲為。 就物業(yè)服務(wù)而言，新人與舊人不同。 舊人，是開發(fā)商留下的前期物業(yè)，日常代理開發(fā)商存續(xù)的事務(wù)。 新人，準(zhǔn)備頂替前期物業(yè)。 這個頂替絕非前者出、后者進，簡單前后交接了事的事兒。往往，交接不一定成功。 這種新舊過程，在全國各地，大大小小發(fā)生了無數(shù)暴力甚至流血事件。前期物業(yè)很多拒絕交接。 雖然，2003年，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第三條： “國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。” 然而，二十年來，業(yè)主想選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)常無法辦到。 業(yè)主的選擇權(quán)，根本沒有法律程序保護。 2006年，《權(quán)衡》雜志記者李媛媛，在北京市做深度社會調(diào)查。寫出四萬二千多字的調(diào)查報告：《北京物業(yè)“暴力”真相調(diào)查》。 報告第一部分：發(fā)生了什么。 真相調(diào)查之一：小區(qū)頻發(fā)暴力事件；真相調(diào)查之二：非暴“恐怖”困擾業(yè)主。 報告第二部分：為什么發(fā)生這些事件。 真相調(diào)查之三：物業(yè)收費問題多多；真相調(diào)查之四：公共設(shè)施凸現(xiàn)矛盾。 報告第三部分：沖突雙方各自狀態(tài)和做法。 真相調(diào)查之五：物業(yè)公司身份解密；真相調(diào)查之六：個體維權(quán)少有勝算； 真相調(diào)查之七：成立業(yè)委會何其難；真相調(diào)查之八：集體維權(quán)遭遇尷尬。 報告毫無夸張。北京市部分業(yè)主曾經(jīng)集體抗議（包括抵制）“物業(yè)收費問題多多”。這個抗議（包括抵制）遭到司法ZY。 2005年11月09日，《中國新聞周刊》記者王剛，寫出通訊報道， 《拘捕業(yè)主》： “2005年10月30日7時10分左右，當(dāng)呂萍一大早被一陣急促的敲門聲吵醒時，她根本沒有想到自己會在一場抓捕行動中扮演主角?！ ≡诮酉聛淼?8個小時里，來自北京13個小區(qū)的16名業(yè)主及其配偶，遭遇了一段驚心動魄的經(jīng)歷：身穿制服、頭戴鋼盔的法警擠滿了他們的家，法警揮舞著手銬的動作與照相機快門的聲音引起了混亂，孩子和女人們受到了驚嚇哭成一團，男人們的臉被強行摁在了地上……” 如今看那48小時，依然非?？植溃槭裁?？ 一切皆因一邊倒的立法對業(yè)主利益非常不友好。 國務(wù)院《物業(yè)管理條例》早就一邊倒了。其第二條： “本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定……維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。” 這一條立法一邊倒，單邊指定物業(yè)管理，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)秩序的活動。而非確定，物業(yè)管理是業(yè)主管理自己不動產(chǎn)的自物權(quán)活動。 至于第二條中的“業(yè)主選聘”“合同約定”，皆為空話。 沒有法定程序保護的“業(yè)主選聘”之弱勢，無法撼動前期物業(yè)強者的自我肯定。 內(nèi)陸學(xué)香港的商品房物業(yè)管理。無視香港有條理的法律規(guī)定。 香港首先用《Cap 344 建筑物管理條例》，確定業(yè)主應(yīng)有的權(quán)利和義務(wù)；然后用《Cap 626 物業(yè)管理服務(wù)條例》“規(guī)管及管制物業(yè)管理服務(wù)”。 我們的《物業(yè)管理條例》，既不像《Cap 344 建筑物管理條例》，也不像《Cap 626 物業(yè)管理服務(wù)條例》。似是而非。 我們的《物業(yè)管理條例》立法，當(dāng)初是建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司治下的中國物業(yè)管理協(xié)會自彈自唱、專業(yè)管理業(yè)主行為的國務(wù)院行政法規(guī)。 這部沒有業(yè)主發(fā)言而立的《物業(yè)管理條例》，不可能期望對業(yè)主權(quán)利有多么友好。 如今，記者李媛媛調(diào)查報告所言之“物業(yè)收費問題多多”、“公共設(shè)施凸現(xiàn)矛盾”、“個體維權(quán)少有勝算”、“成立業(yè)委會何其難”、“集體維權(quán)遭遇尷尬”等等問題，依舊普遍存在。 而且，情況更加復(fù)雜了。 四、 十幾年過去了，業(yè)主現(xiàn)在面對的社會情況，更加復(fù)雜。 復(fù)雜在于，不僅前期物業(yè)始終不情愿退出，沒有法律的強行規(guī)定，很難使前期物業(yè)讓出控制權(quán)。 現(xiàn)在，前期物業(yè)居然還可以與居委會聯(lián)手，有理有據(jù)地掣肘業(yè)主的自物權(quán)行為。 業(yè)主們發(fā)起業(yè)主大會，選個業(yè)主委員會，都是業(yè)主的自物權(quán)（所有權(quán)）行為。 前期物業(yè)以及同區(qū)域居委會，都是與業(yè)主自物權(quán)（所有權(quán)）毫無關(guān)系之第三人。 業(yè)主們常常歷盡艱辛，召開了業(yè)主大會，成立了業(yè)主委員會，輕易地被第三人掣肘與否定而前功盡棄。幫倒忙的，還有地方街道辦事處。 我們的業(yè)主大會（業(yè)主委員會），不是民法認(rèn)定的民事主體，沒有社會身份。 任何有社會身份的人或者法人，都可以對業(yè)主大會（業(yè)主委員會）指手畫腳。 居民委員會是《民法典》的“特別法人”，就可以對業(yè)主大會（業(yè)主委員會）指手畫腳。業(yè)主大會（業(yè)主委員會）面對居民委員會，如同“黑人”面對“白人”。 最糟糕的是，《城市居民委員會組織法》“第十六條 居民委員會辦理本居住地區(qū)公益事業(yè)所需的費用，……可以向本居住地區(qū)的受益單位籌集”。 這一條，以目前的社會情況，非常危險。 全國范圍內(nèi)，已經(jīng)有居委會，向本居住地區(qū)的物業(yè)管理公司（受益單位）籌集辦事費用。物業(yè)管理公司（受益單位）也愿意付出。 于是，本居住地區(qū)的“物業(yè)管理公司+居委會”自然可能結(jié)成利益聯(lián)盟。 居委會，或者物業(yè)公司假手居委會，這個利益聯(lián)盟正在共同掣肘業(yè)主大會（業(yè)主委員會）的自物權(quán)行為。 不論《物業(yè)管理條例》，還是《民法典》“第六章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”，為什么對業(yè)主的自物權(quán)如此不友好？ 古羅馬有這樣一句話：“誰是事件受益者，誰就是幕后主謀?！?/span> （未完待續(xù)）2023-1-19 |
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