中國(guó)最著名博客女王干群精美作品編號(hào)2014102004

《如何使用住房公積金才能發(fā)揮最大的理財(cái)效用》

       你可能不知道，公積金貸款有許多省錢竅門。而如果你暫時(shí)無(wú)力貸款買房，也別讓公積金賬戶里的錢閑著！

　　盡管公積金制度飽受爭(zhēng)議，不過(guò)買房時(shí)，使用公積金貸款還是能幫我們省下不少利息！可你知道如何使用公積金才能發(fā)揮最大的理財(cái)效用嗎？

      技巧一：合理拉長(zhǎng)貸款年限

　　我們以上海（樓盤）的公積金管理辦法為例，一手房和竣工5 年以內(nèi)的次新房的最長(zhǎng)貸款年限為30 年，其他二手房的最長(zhǎng)貸款年限為15 年，并且不能長(zhǎng)于借款人離法定離休或者退休時(shí)間后的5 年，即男性貸款人可以貸到65 歲，女性貸款人可以貸到60 歲。

　　由于公積金貸款額度有限（上海最高30 萬(wàn)元/人，60 萬(wàn)元/戶，有補(bǔ)充公積金最高40 萬(wàn)元/人，80 萬(wàn)元/戶），大部分人在申請(qǐng)住房貸款時(shí)，不得不采取“商業(yè)貸款＋公積金貸款”的組合形式，所以很多人都是簡(jiǎn)單地采用相同年限的貸款方式。但由于5 年期以上公積金貸款利率比同期限的商業(yè)貸款利率低2%，甚至比7 折優(yōu)惠利率還要低，所以聰明的貸款人會(huì)選擇合理拉長(zhǎng)公積金貸款期限，適當(dāng)壓縮商業(yè)貸款期限。如此一來(lái)，在貸款金額和還貸期限相同的情況下，就能用較大比例資金先償還利率較高的商業(yè)貸款，從而在一定程度上減少利息支出。比如100 萬(wàn)元組合貸款，如果其中公積金貸款50 萬(wàn)元、商業(yè)貸款50 萬(wàn)元，那么采取公積金貸款30 年還清、商業(yè)貸款15 年還清會(huì)比公積金貸款15年還清、商業(yè)貸款30年還清，月供少99 元。

　　另外，目前公積金貸款政策中，公積金貸款的年限依據(jù)房齡和主貸人的年齡來(lái)決定。所以要拉長(zhǎng)公積金貸款的年限，和誰(shuí)來(lái)做主貸人也有一定關(guān)系。通常情況下，如果夫妻的年齡差異不大，那么丈夫來(lái)做主貸人，申請(qǐng)到的貸款年限時(shí)間更長(zhǎng)；而在“老夫少妻”或“老妻少夫”的家庭里，年齡較小的那一方做主貸人，可以申請(qǐng)到期限更長(zhǎng)的公積金貸款。

　　技巧二：“年沖”未必真劃算

　　用公積金賬戶余額沖還貸款有兩種方式，一種是“年沖”，在每年4 月或9 月使用賬戶余額直接沖抵貸款本金；另一種是“月沖”，按月使用賬戶上的余額沖還當(dāng)月的還款額（本息一起沖）。一般人都覺(jué)得年沖更合算，因?yàn)榭梢灾苯記_本金，從而節(jié)省更多的貸款利息。可事實(shí)上年沖未必真劃算。

　　由于公積金賬戶上的資金利息很低，因此公積金沖還貸的首要原則是盡可能用公積金低息存款來(lái)沖減高息的商業(yè)貸款。而在組合貸款中，無(wú)論選年沖還是月沖，公積金賬戶余額都會(huì)自動(dòng)優(yōu)先沖還公積金貸款部分，后沖還商業(yè)住房貸款部分。對(duì)月沖來(lái)說(shuō)，由于月供是固定的，因此不管先沖公積金貸款還是商業(yè)貸款部分，自己實(shí)際還需現(xiàn)金償還的貸款金額都是固定的；而對(duì)于年沖來(lái)說(shuō)，一次性沖還大量公積金貸款的本金部分后，今后反而無(wú)法享受到低息貸款額度了，幾次年沖后，可能就會(huì)出現(xiàn)低息的公積金貸款已全部還清，而高息的商業(yè)貸款卻還留有許多。

　　因此如果希望繼續(xù)保持公積金的低息貸款額度，購(gòu)房者不必急于使用年沖，而可以通過(guò)月沖用賬戶上的余額先沖還部分商業(yè)貸款，增加每月可支配收入，既可以使每月手頭上的現(xiàn)金流更寬裕，積累了一段時(shí)間后，也可以主動(dòng)向銀行申請(qǐng)?zhí)崆皟斶€商業(yè)貸款，從而更有效地節(jié)省利息。

　　另外，如果公積金賬戶余額不多或每月繳納公積金不多的話，即使采用年沖，減少的貸款本金和利息支出也很有限，與其把資金放在公積金賬戶存一年，不如用月沖以減少每個(gè)月的還款壓力。

　　不過(guò)對(duì)那些只申請(qǐng)純公積金貸款或每月繳納公積金較多的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則采用年沖辦法，一次性沖還貸款本金是最劃算的辦法。所以選擇哪種沖還貸方式因人而異。

　　技巧三：貸款買房前再停止沖房租

　　為了改變公積金的尷尬局面，許多地方政府也做了各種探索，如今公積金除了能用來(lái)貸款買房外，還能租房、裝修甚至看病等其他用途?？稍S多人有一種觀念，認(rèn)為公積金要留著今后買房，所以提出來(lái)付房租“不劃算”，其實(shí)從理財(cái)角度看，提取公積金租房反而更劃算。

　　以上海的公積金貸款規(guī)定為例，上海規(guī)定個(gè)人單次申請(qǐng)公積金貸款上限為30 萬(wàn)元，公積金繳存金額與貸款上限之間的杠桿比例是1:40，即公積金賬戶里有1 元，最高可申請(qǐng)40 元公積金貸款。另外還規(guī)定申請(qǐng)公積金貸款前，必須連續(xù)繳納半年以上公積金。

　　綜合這幾條規(guī)定，我們可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)于未來(lái)一兩年內(nèi)沒(méi)有買房意愿，還會(huì)繼續(xù)租房生活的人來(lái)說(shuō)，完全可以先把公積金提取出來(lái)用于支付房租，而自己原本應(yīng)該用于支付房租的資金則可以用于投資。

　　根據(jù)目前的規(guī)定，在結(jié)息年度（指上年7 月1 日至本年6月30 日）內(nèi)繳存的住房公積金，按照央行公布的活期存款利率（0.35%）計(jì)息，上年結(jié)轉(zhuǎn)的住房公積金本息，按照央行公布的一年期零存整取利率計(jì)息（視為按月“零存”，在購(gòu)房或退休時(shí)一次性“整取”），當(dāng)前利率為2.6%。

　　即使全部以2.6%計(jì)算，公積金沖房租的資金機(jī)會(huì)成本也只有每年2.6%。只要你的投資收益率超過(guò)2.6%，就一定更劃算！如今就算收益下滑后的余額寶等貨幣基金收益率依然保持在4%以上，許多收益穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品年收益率則高達(dá)5%~6%，如果選擇更激進(jìn)的股票、P2P 等投資品，潛在收益更高，所以想要跑贏公積金利率，毫無(wú)壓力感。

　　而當(dāng)你準(zhǔn)備在未來(lái)一兩年內(nèi)享受公積金優(yōu)惠利率貸款買房的話，也只要算好時(shí)間，提前申請(qǐng)停止公積金沖房租就行了。

　　還是以上海為例，40 倍融資杠桿意味著只要公積金賬戶里的繳存余額超過(guò)7500 元，就能達(dá)到公積金貸款最高30 萬(wàn)元的上限。因此假如你每月單位與個(gè)人合計(jì)繳納公積金為750 元，則只要在想購(gòu)房前10 個(gè)月停止沖房租，讓公積金賬戶內(nèi)的資金積累到7500元以上就可以了。

　　有人可能會(huì)說(shuō)，這種理財(cái)思路雖然很好，但畢竟公積金沖房租就意味著需要繳納5%左右的各種房屋租賃稅（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等），這些稅收顯然房東不愿意出，還得我自己掏錢，如果把這塊成本算上去，豈非不劃算了嗎？

　　其實(shí)這也是一種思維誤區(qū)，因?yàn)樽夥慷愘M(fèi)是一次性繳納的，而用公積金沖房租得到的資金拿去投資則是可以持續(xù)增值的。比如1000 元公積金拿來(lái)租房后繳納了50 元稅費(fèi)，實(shí)際沖抵了950 元，即可以省下950 元用于其他投資，只要第一年投資收益超過(guò)5.26%，就足以彌補(bǔ)50 元稅費(fèi)損失，等到第二年后，就可以持續(xù)獲得復(fù)利增值效果了。

　　更何況，租房登記備案并交納相關(guān)稅費(fèi)，既是每一個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)，也能更好地維護(hù)租客在房屋承租過(guò)程中的合法權(quán)益。

　　同樣的思路，用在房屋改造、裝修、支付物業(yè)費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi)等其他政策允許的生活支出上也同樣適用，都可以把原來(lái)躺在公積金賬戶里睡大覺(jué)的低息存款激活，從而增加自己身邊的可支配收入，等到要買房前再停止支付，從而讓公積金發(fā)揮最大的理財(cái)效用。具體的相關(guān)提取政策，還請(qǐng)咨詢當(dāng)?shù)氐墓e金管理部門。

　　國(guó)內(nèi)部分城市放寬公積金提取政策一覽

　　武漢（樓盤）公積金將向低收入者傾斜，公積金繳存職工若從未使用過(guò)公貸，且個(gè)人月收入在1900元以下，可不限定用途提取公積金賬戶內(nèi)資金。提取次數(shù)原則上一年一次，可提取個(gè)人賬戶內(nèi)全部或部分余額。

　　北京（樓盤）北京的公積金提取由一年一次進(jìn)一步放松為三個(gè)月可以提取一次，并且提取手續(xù)也有所簡(jiǎn)化。提取公積金時(shí)，將不再需要提交購(gòu)房合同、貸款合同等材料。

　　廣州（樓盤）目前廣州除了購(gòu)房外，租房也可以提取公積金，只要有街道加蓋“備案專用章”的《房屋租賃登記備案證明》就可以。另外男性45歲、女性40歲以上，且連續(xù)下崗、失業(yè)12個(gè)月以上的，也可提取公積金。

　　三亞（樓盤）三亞公積金用途已拓寬至交物業(yè)費(fèi)、看病、交學(xué)費(fèi)等。

　　湖州（樓盤）湖州從今年3月1日起實(shí)施多項(xiàng)新政，讓提取公積金支付首付款、物業(yè)費(fèi)等問(wèn)題都成為現(xiàn)實(shí)。

　　揚(yáng)州（樓盤）規(guī)定了9類可以提取公積金的條件，其中包括最低生活保障對(duì)象或特困職工。

　　廣西（樓盤）廣西今年擬改進(jìn)住房公積金的提取使用機(jī)制，放寬職工購(gòu)房的提取范圍、年限、次數(shù)等條件，職工購(gòu)房、租房、失業(yè)均可以提取住房公積金。

　　哈爾濱（樓盤）職工及其配偶、未成年子女，患有惡性腫瘤等25種重大疾病造成家庭生活嚴(yán)重困難的，職工本人及其配偶可以分次提取住房公積金賬戶的存儲(chǔ)余額，但累計(jì)提取金額不得超過(guò)個(gè)人負(fù)擔(dān)部分。
　　宜賓（樓盤）職工租住公共租賃住房和廉租房可提取公積金。

　　中山（樓盤）繳存人配偶及其未成年子女患重大疾病可提取公積金；個(gè)人自付和自費(fèi)的醫(yī)療費(fèi)超過(guò)2萬(wàn)元，可每年在該社保年度內(nèi)提取一次公積金，提取額不超過(guò)其個(gè)人自付和自費(fèi)的醫(yī)療費(fèi)用。