今年以來，萊州市地稅局按照省、市局關于推進稅源管理專業(yè)化的要求，以強化重點稅源行業(yè)、重點稅源企業(yè)納稅評估為切入點，精心選擇轄區(qū)內規(guī)模以上房地產開發(fā)企業(yè)，集中一個月左右的時間，實施專項評估，通過深入研究房地產行業(yè)稅收管理的內在規(guī)律，探索總結出一系列行之有效的評估方法，有效堵塞了管理漏洞，增加了稅收收入。

一、實施動因

一是強化重點稅源管理的需要。近年來，萊州市房地產業(yè)蓬勃發(fā)展，其稅收貢獻率占地方稅收的比重逐步增大，已成為全市地稅收入的重要來源。目前，全市共有房地產開發(fā)企業(yè)47戶，2009年共入庫各項稅收11682萬元，占地稅總收入的11.63%。二是強化房地產行業(yè)鏈條稅收管理的需要。房地產開發(fā)包括基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的活動，房地產開發(fā)業(yè)與建筑安裝業(yè)具有密切的關聯(lián)關系，且一些房地產開發(fā)項目是重大建設項目的重要組成部分，開展房地產業(yè)的專項評估，同時利于規(guī)范建筑業(yè)和重大建設項目的稅收管理。三是強化房地產專業(yè)化管理的需要。以往對城區(qū)及郊區(qū)的房地產開發(fā)企業(yè)由直屬分局試行專業(yè)化管理模式，其他房地產開發(fā)企業(yè)仍分散管理于各基層分局，在營業(yè)稅收入確認、企業(yè)所得稅核定征收、土地增值稅預繳清算等方面，由于理解把握和政策適用上的差異，很難做到稅負公平。為此，按照萊州局稅源管理專業(yè)化的要求，從2010年開始將全市房地產開發(fā)企業(yè)全部移交至專業(yè)化稅源管理分局。開展房地產業(yè)的專項評估，有利于分析房地產行業(yè)稅收管理中存在的問題，查找實際稅源與潛在稅源之間存在的差距，并能充分發(fā)揮稅源管理辦公室的“中樞”作用，更有效地指導專業(yè)化管理分局強化薄弱環(huán)節(jié)控管。

二、主要做法

一是樹形延伸評估法。在評估核查過程中，運用樹形理論，以評估的房地產企業(yè)為干，以開發(fā)項目為枝，以項目占地、施工、銷售等信息為葉，逐步向上延伸評估核查。首先以列入評估計劃的企業(yè)為切入點，利用財務報表、納稅申報信息、評估系統(tǒng)預警信息、票稅比對信息以及“第三方信息”等，分析確認房地產開發(fā)企業(yè)評估期間，是否存在未按規(guī)定確認收入、人為調劑納稅時間，是否存在利用自制收據收取收入未按照規(guī)定入賬申報納稅，以及其他是否存在未按照規(guī)定納稅、扣稅的問題；其次運用重大建設項目檔案資料，對納入管理的居住建筑建設類項目，分開發(fā)項目對工程進度、撥款比例進度和稅收實現進行比對核查，確認是否按照規(guī)定扣稅，是否存在“甲方供料”現象；最后對開發(fā)項目直接關聯(lián)的建筑公司等納稅情況同步進行評估核查，確認建筑企業(yè)是否按工程形象進度申報納稅，“甲方供料”是否納稅，是否按規(guī)定進行工程定價核算等。比如，在對一房地產企業(yè)某開發(fā)小區(qū)評估過程中，通過市考核辦傳遞的項目進度和預售信息，與企業(yè)財務報表、申報記錄和重大建設項目基礎信息進行比對，發(fā)現該開發(fā)項目存在預售收入未按照規(guī)定入賬核算、申報納稅以及工程進度、撥款進度和扣稅比例嚴重不匹配的疑點，經過納稅約談，該企業(yè)承認，除銀行按揭貸款尚未審批轉賬收款的1050.60萬元外，利用自制收據收取的購房定金1582萬元未入賬核算和申報納稅，收取部分房款、定金326萬元掛在短期借款、應付賬款和其他應付款等科目，補征稅費235.27萬元；因為資金周轉困難等原因，前期按30%工程形象進度的撥款已按規(guī)定扣稅，為確保工程進度，建設方與施工方自行達成后期工程形象進度撥款暫不扣稅、決算環(huán)節(jié)集中扣稅的約定，后撥付的980萬元工程款暫未扣稅，經過同步對建筑企業(yè)的案頭評估和納稅約談，建筑企業(yè)確認除收取980萬元工程款外，另收取建設方已經竣工驗收的5套毛坯房作價175萬元抵頂工程款，補征稅費14.96萬元，補扣稅費67.34萬元。

二是稅基差異評估法。依據現行稅收政策，房地產開發(fā)企業(yè)由于營業(yè)稅征收率、所得稅核定征收率、土地增值稅預征率、印花稅（產權轉移書據）以及購房者繳納的契稅五者計稅依據都直接與銷售收入或預收賬款密切相關，在評估核查過程中，以企業(yè)實際繳納的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅倒算的計稅依據與財務報表的營業(yè)收入、預收賬款相互比對為主，分析確認企業(yè)繳納“四稅”是否同步，以房管部門提供的契稅信息倒算出的計稅依據與當期“四稅”倒算的計稅依據以及財務報表的營業(yè)收入相互比對為輔，比看計稅價格的差異和企業(yè)銷售辦證情況，分析確認企業(yè)是否存在不按規(guī)定足額申報納稅的情況，從而有針對性進行約談核查。比如，在對一房地產企業(yè)2007-2009年納稅情況評估過程中，發(fā)現該企業(yè)實際繳納的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅倒算的計稅依據各不相同，且與財務報表的營業(yè)收入、預收賬款差距較大，從案頭分析環(huán)節(jié)初步判斷該企業(yè)可能存在長繳稅款的納稅疑點。經過納稅約談，該企業(yè)承認，2007年以來除取得開發(fā)用地使用權按產權轉移書據申報印花稅外，銷售商品房收入一直錯按購銷合同申報印花稅，造成印花稅（產權轉移書據）與營業(yè)稅計稅依據不一致；市區(qū)西部某商住開發(fā)項目由于征地拆遷、開發(fā)成本過高，自己認為開發(fā)利潤較低，沒有按照3%預征率預繳土地增值稅和按照核定征收率繳納企業(yè)所得稅，致使土地增值稅、企業(yè)所得稅與營業(yè)稅計稅依據不一致。由于約談環(huán)節(jié)不能排除納稅疑點，進而派工實地核查，發(fā)現有兩個無開發(fā)資質的房地產開發(fā)單位，采取上繳管理費掛靠、借用資質方式開發(fā)商品房，掛靠單位繳納的稅款與該企業(yè)繳納的稅款混在一起，而該企業(yè)賬面并未反映掛靠資質管理費收入，同時通過房管部門傳遞的該企業(yè)開發(fā)商住樓辦證繳納契稅的測算數據證實，確認該企業(yè)除銷售不動產營業(yè)稅和掛靠單位足額納稅外，掛靠資質收入的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅和印花稅繳納不到位，補征稅費293萬元。

三是因素分析評估法。為確保房地產開發(fā)成本的真實性，避免因虛增開發(fā)成本而減少土地增值稅清算稅款現象的發(fā)生，同時也為了強化對“甲方供料”的稅源控管，依據房地產納稅評估數學模型建立過程中采集的數據，分類測算確定了建筑安裝工程成本中，人工費約占15%，材料費約占60%～65%，機械費用、其他直接費用和間接費用約占20%～25%的預警指標區(qū)間。在評估核查過程中，綜合考慮建設方自行購置電梯等設備成本，生產廠商直接銷售自產貨物并提供應稅勞務的鋁合金、玻璃幕墻等材料成本以及工程竣工結算后保留5％左右的質量保證（保修）金等因素，合理測算出成本撥款率（即：成本撥款率=扣稅營業(yè)額累計總額÷建筑安裝工程成本×工程形象進度×100%。）為55%--95%的正常區(qū)間值。低于55%的為異常，可能存在“甲方供料”行為，重點進行約談核查。比如，在對一房地產開發(fā)企業(yè)案頭評估中，發(fā)現其承建開發(fā)的某機關辦公樓和宿舍樓項目成本撥款率為42.63%，可能存在“甲方供料”未按規(guī)定申報的疑點。通過納稅約談，該企業(yè)承認，工程施工用的地下管樁、水泥、鋼筋、砌塊、瓷磚等部分建筑材料由建設單位提供，由于先期按“甲方供料”扣稅與施工方發(fā)生爭議，后期發(fā)生的“甲方供料”未再扣稅，經過耐心細致的政策講解和稅法宣傳，輔導該企業(yè)及時扣繳稅費61萬元。

四是同業(yè)差異評估法。相對于財務核算規(guī)范、納稅申報正常的房地產開發(fā)企業(yè)而言，部分房地產開發(fā)企業(yè)在房產稅、土地使用稅、印花稅等一些小稅種上未按規(guī)定申報繳納，存在稅負不公的問題。為此，在對主體稅種進行評估的同時，一并對小稅種進行“一攬子”評估。在案頭分析環(huán)節(jié)，重點對開發(fā)產品自用或出租的房產稅，開發(fā)建設項目用地的土地使用稅以及土地出讓合同、土地轉讓合同、銷售商品房合同、購銷合同、營業(yè)賬簿、借款合同等應稅憑證的印花稅繳納情況進行全面評估。比如，在對一房地產企業(yè)2007-2009評估分析時，發(fā)現某小區(qū)開發(fā)產品轉為物業(yè)辦公樓未按規(guī)定申報房產稅0.85萬元，小區(qū)開發(fā)建設用地未按規(guī)定申報土地使用稅8.60萬元，取得出讓國有土地權以及小區(qū)建設購料未按規(guī)定申報印花稅9.80萬元，合計補征稅款19.25萬元。

三、取得成效

一是增加了稅收收入。本次評估共選取房地產開發(fā)企業(yè) 28戶，涉及建筑安裝企業(yè)21戶，房地產開發(fā)項目 32個。通過比對分析，發(fā)現有納稅疑點的企業(yè)28戶，經過案頭評估和實地派工核實，涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、土地使用稅、印花稅等各項地方稅收2516萬元，已征收入庫1617萬元，有效鞏固擴大了稅基，緩解了組織收入工作的壓力，為實現首季開門紅打下了堅實基礎。

二是規(guī)范了稅收秩序。評估核查過程中堅持信息管稅，通過對重點企業(yè)案頭分析評估和實地派工核實，用數據發(fā)現問題、分析原因，歸納內在規(guī)律和行業(yè)特點，對管理過程中出現的普遍性問題，既引導納稅人自我糾正申報錯誤，不斷提高納稅遵從度，減少納稅風險，又要求征收管理單位幫助其他可能存在類似問題的企業(yè)限期整改，減少執(zhí)法風險，增強稅源控管的目的性、針對性，有效減少稅收管理的人為因素和隨意性，確保了政策執(zhí)行到位，真正做到評估一個行業(yè)，規(guī)范一個行業(yè)。

三是發(fā)揮了中樞作用。按照稅源管理專業(yè)化的要求，圍繞建立基層一線稅源管理專業(yè)化和各部門間一體化協(xié)作布局，稅源管理辦公室結合行業(yè)評估，充分發(fā)揮中樞作用，做到數據信息共享、工作結果互動。一是通過內部簡報創(chuàng)辦稅源專業(yè)化管理?？?，及時通報房地產行業(yè)專項評估進展，指出存在的問題，提出管理建議，明確努力方向。二是圍繞推進專業(yè)化稅源管理分局的試點工作，根據房地產業(yè)經營特點和稅收管理現狀，合理選用管理方式，研究制定房地產行業(yè)動態(tài)管理辦法及工作流程，形成齊抓共管、積極落實的良好局面。三是結合評估發(fā)現的問題，及時提出《督查復核工作報告》，并通過業(yè)務督辦單的形式，協(xié)調征管部門對房地產企業(yè)售房使用自制收據、大集中系統(tǒng)錄入的房產與土地基礎信息不真實以及印花稅稅目認定不完整等事項限期整改；協(xié)調稅政部門對房地產企業(yè)土地增值稅預繳清算、企業(yè)所得稅核定征收、開發(fā)產品自用或出租房產稅以及開發(fā)項目建設用地土地使用稅等分稅種管理事項限期整改，真正實現部門聯(lián)動，確保稅源控管落實到位。