關(guān)于印發(fā)《省級機(jī)關(guān)公有住房售后
維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》的通知
(蘇事管房〔1999〕第57號)
省委各部、委,省各委、辦、廳、局、直屬單位:
現(xiàn)將《省級機(jī)關(guān)公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法》印發(fā)給你們試行。試行中有什么問題,請及時反饋給我們。
江蘇省省級機(jī)關(guān)事務(wù)管理局
江蘇省省級機(jī)關(guān)住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組
一九九九年六月九日
江蘇省省級機(jī)關(guān)公有住房
售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行辦法
第一條為加強(qiáng)省級機(jī)關(guān)公有住房售后維修養(yǎng)護(hù)管理,明確修繕范圍、責(zé)任和管理職責(zé),規(guī)范維修資金的管理,維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益,保障使用安全,保持房屋完好,根據(jù)省級機(jī)關(guān)的實際情況,制定本辦法。
第二條本辦法適用于省級機(jī)關(guān)(房改單位),按照《省級機(jī)關(guān)出售公有住房實施細(xì)則》規(guī)定,向職工出售的公有住房的售后維修養(yǎng)護(hù)管理。
第三條本辦法所稱住房的自有部位和自用設(shè)備設(shè)施是指分戶門以內(nèi)的房間、客廳、衛(wèi)生間、廚房、壁柜、儲藏間、自用陽臺等的門窗,非承重的分隔墻及其墻面、天棚面、樓地面等找平層、抹灰面層,衛(wèi)生潔具,水電表以內(nèi)的表具管線及給排水管道除主立管以外的支管等。
第四條住房的共有部位和共用設(shè)備設(shè)施是指:
(一)房屋的承重結(jié)構(gòu)(包括樓蓋、屋蓋、梁、柱、承重墻體、基礎(chǔ));
(二)屋蓋上部水箱、管道、隔熱層、防水層等;
(三)樓梯間、水泵間、共用雨蓬、共用走廊、通道、門廳、共用院落、共用平臺、共用自行車庫;
(四)分戶門以外及地面以下的上下水管道、窨井、過糞池、化糞池、落水管、明溝、散水坡以及分戶門內(nèi)的上下水主管;
(五)電總表以內(nèi)、戶表以外的照明線路,原產(chǎn)權(quán)單位配置的增壓蓄水池;
(六)消防設(shè)備、郵政信箱、生活垃圾箱;
(七)煤氣管道。(按南京市煤氣公司有關(guān)條例辦理)
第五條省級機(jī)關(guān)公有住房出售后的維修養(yǎng)護(hù),逐步向社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變,實行業(yè)主自治管理和物業(yè)管理相結(jié)合的原則。住房自用部分和自用設(shè)備的修繕,由房屋產(chǎn)權(quán)人(業(yè)主)承擔(dān)。房屋產(chǎn)權(quán)人可以自行修繕,也可以委托代修,所需經(jīng)費(fèi)由房屋產(chǎn)權(quán)人承擔(dān)。
第六條對于單幢房屋,公有住房出售率達(dá)到30%以上的,售房單位應(yīng)會同業(yè)主成立業(yè)主管理小組,小組成員由本幢有完全民事能力的房屋業(yè)主協(xié)商推薦或選舉產(chǎn)生。住宅小區(qū)內(nèi)公有住房出售率達(dá)到30%以上的,應(yīng)成立業(yè)主委員會。業(yè)主管理小組或業(yè)主委員會維護(hù)本幢或本住宅區(qū)業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。
第七條公有住房出售后,在業(yè)主管理小組或業(yè)主委員會成立之前,房屋的維修養(yǎng)護(hù)由售房單位或售房單位委托的管理單位承擔(dān)。
第八條房屋產(chǎn)權(quán)人和售房單位(修繕責(zé)任人)應(yīng)該定期查勘房屋,掌握房屋的損壞情況,發(fā)現(xiàn)損壞及時修繕排險。修繕責(zé)任人應(yīng)修繕而未修繕的,造成相關(guān)房屋的所有人或使用人損失的,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第九條房屋產(chǎn)權(quán)人(使用權(quán)人)對房屋的自有部位和自用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修或裝修時,應(yīng)暫嚴(yán)格按照蘇建函監(jiān)(1997年)243號省建委關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》的通知規(guī)定辦理。
第十條房屋修繕時,凡修繕范圍所涉及的各產(chǎn)權(quán)人或使用人,均應(yīng)當(dāng)給予積極配合,不得以任何借口阻礙和干擾房屋的正常修繕和排險工作。因阻撓修繕造成房屋及他人財產(chǎn)損失的,由造成損失的責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任,觸犯刑律的應(yīng)承擔(dān)刑事責(zé)任。
第十一條修繕經(jīng)費(fèi)的使用與管理。
(一)省級機(jī)關(guān)公有住房出售后,產(chǎn)權(quán)單位必須按售房款的15%(高層建筑20%)〔1998年度按屆時房改的成本價的6%、高層建筑為8%)和購房職工按屆時公房出售成本價的l%的比例一次性提取繳納的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修基金,(以下簡稱住房維修基金)交省級機(jī)關(guān)住房基金管理中心(以下簡稱“中心”)專戶存儲。
(二)省級機(jī)關(guān)“住房維修基金”由“中心”按照“專戶存儲、統(tǒng)一管理、權(quán)屬不變、監(jiān)督使用”的原則管理。
(三)產(chǎn)權(quán)單位在“中心”的“住房維修基金”專戶按年結(jié)息并轉(zhuǎn)入單位維修基金利息戶(以下簡稱利息戶),其利息作為共用部位、共用設(shè)施的修繕費(fèi)用(以下簡稱修繕費(fèi))。
(四)原產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主管理小組或業(yè)主委員會負(fù)責(zé)修繕費(fèi)基金的使用,也可以選聘物業(yè)管理單位承擔(dān)房屋的維修養(yǎng)護(hù)工作并簽訂物業(yè)管理合同。要確保修繕費(fèi)用??顚S?,要按幢建帳,按幢使用、分戶核算。修繕費(fèi)的使用情況必須每年公布一次,接受購房戶的監(jiān)督。
(五)單位使用修繕費(fèi)采取分級審批單位直接支款的辦法。自管房單位使用修繕經(jīng)費(fèi),應(yīng)先編制房屋維修工程預(yù)算,辦理申請,送其省級主管廳局審批,批準(zhǔn)后填寫“省級機(jī)關(guān)住房公用部位、共用設(shè)施維修基金使用申請書”(以下簡稱“申請書”)直接在單位“利息戶”支款;省級主管廳局報“中心”審批;代管單位向省級機(jī)關(guān)事務(wù)管理局審報核批,批準(zhǔn)后由申報單位填寫“申請書”,在其“利息戶”直接劃款;直管房單位向“中心”按年度申報核批,批準(zhǔn)后在其“利息戶”支款。
(六)單位住房共用部位、共用設(shè)施若需大修,住房基金利息不足于支付并需動用維修基金本金的,原產(chǎn)權(quán)單位、業(yè)主管理小組或業(yè)主委員會、受托物業(yè)管理單位,必須提供按幢建帳核算及利息使用情況的有關(guān)資料及大修工程預(yù)算。自管房單位報其省級主管廳局審核后報“中心”,代管房單位報省級機(jī)關(guān)事務(wù)管理局審核后報“中心”,直管房單位報“中心”。“中心”審批后,申請單位填寫“申請書”,由“中心”劃款。申請大修經(jīng)費(fèi)不足部分,由本幢房屋產(chǎn)權(quán)人按各自占有的建筑面積比例分?jǐn)?。本金使用額度見下表:
房屋等級〖〗使用年限〖〗10年〖〗20年〖〗30年〖〗40年〖〗50年磚混一等〖〗5%〖〗20%〖〗40%〖〗60%〖〗95%磚混二等〖〗10%〖〗30%〖〗60%〖〗95%
(七)房屋產(chǎn)權(quán)人因房屋產(chǎn)權(quán)變更的,單位繳存的維修基金不予返還,繼續(xù)用于房屋共用部位和共用設(shè)施的維修。
(八)按照《南京市公有住房售后換購暫行辦法》,換購單位再出售購回原住房的,原售房單位收到購房職工維修基金應(yīng)及時調(diào)整戶名。
(九)省級機(jī)關(guān)已出售的公有住房和尚未出售的公有住房,或同幢異產(chǎn)毗鄰房屋其修繕費(fèi)的支出,按各自產(chǎn)權(quán)占有比例按實分?jǐn)偂?/div>
(十)尚未出售的公房修繕費(fèi)用,各產(chǎn)權(quán)單位仍按原辦法管理。
第十二條房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人在房屋使用中不得有下列行為:
(一)擅自改動房屋主體承重結(jié)構(gòu);
(二)擅自在屋頂、天井和庭院內(nèi)搭建,在公有部位堆放雜物;
(三)擅自拆裝、移裝公用設(shè)備;
(四)侵占綠化地、損壞綠化設(shè)施;
(五)法律和規(guī)章禁止的其他行為。
第十三條房屋使用人凡進(jìn)行涉及拆改房屋主體承重結(jié)構(gòu)和明顯加大荷載的裝飾、裝修,必須向房屋主管部門提出申請,并由房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定后,經(jīng)批準(zhǔn)方可裝修。影響相鄰房屋的須有相鄰產(chǎn)權(quán)人或使用人的書面意見。
第十四條凡改變使用性質(zhì)作為非住宅使用的,須經(jīng)房屋主管部門的同意,并必須符合下列條件:
(一)不影響房屋安全;
(二)不妨礙相鄰住戶的使用。
第十五條房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人對共有部位和共用設(shè)備設(shè)施應(yīng)當(dāng)共同合理使用并承擔(dān)保管保潔、養(yǎng)護(hù)和修繕的義務(wù),不得擅自侵占和多占,不得有損害他方利益的行為。
第十六條房屋產(chǎn)權(quán)人和房屋使用權(quán)人之間,因住房的使用維修發(fā)生糾紛應(yīng)本著互讓互諒的原則協(xié)調(diào)解決,協(xié)商不成,可向房屋仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁或向人民法院起訴。
第十七條售房單位及業(yè)主應(yīng)嚴(yán)格遵守本辦法,對違反本辦法的,由省級機(jī)關(guān)事務(wù)管理局會同有關(guān)單位按照以下原則處理:
(一)利用樓房共用部位亂搭亂建的,限期無償拆除,恢復(fù)原狀,對到期未拆除者,可向房屋所在地仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁,亦可向人民法院起訴。
(二)對未經(jīng)批準(zhǔn),擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)或加大荷載,進(jìn)行破壞性裝飾裝修,由房屋評估機(jī)構(gòu)對房屋的破壞程度進(jìn)行評估,責(zé)任人按評估結(jié)果予以賠償,承擔(dān)評估費(fèi),并限期修復(fù),對造成財產(chǎn)損失或人員傷亡的,由責(zé)任人承擔(dān)民事和刑事責(zé)任,并追究用房單位領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。
(三)因違反規(guī)定,損壞房屋共用設(shè)備及有關(guān)設(shè)施的,按實際發(fā)生的維修或更新費(fèi)用予以賠償。
(四)售房單位對本單位公有住房售后管理不善,出現(xiàn)問題造成損失的,省級機(jī)關(guān)事務(wù)管理局將按有關(guān)規(guī)定對責(zé)任人視情處理。
(五)承擔(dān)房屋修繕的施工單位不履行維修計劃及協(xié)議合同或因管理混亂造成工程質(zhì)量達(dá)不到規(guī)范要求,或在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的,要責(zé)令其返工,并承擔(dān)由此造成的經(jīng)濟(jì)損失和法律責(zé)任。
第十八條省級機(jī)關(guān)的房屋主管部門是省級機(jī)關(guān)事務(wù)管理局。
第十九條本辦法由省級機(jī)關(guān)事務(wù)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第二十條本辦法自公布之日起試行。
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