城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)人除了申請(qǐng)房屋登記，取得房屋所有權(quán)證之外，還要申請(qǐng)土地登記，取得由登記機(jī)關(guān)按照一定的方法將其房屋對(duì)應(yīng)的小區(qū)土地面積進(jìn)行分割之后所發(fā)放的土地權(quán)利證書。這種土地分割登記的做法不僅違反了以宗地為單位登記的原則，而且分?jǐn)偛缓戏ú缓侠?，最重要的是所發(fā)土地權(quán)利證書發(fā)揮不了應(yīng)有的作用。

　　在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記將正式實(shí)施背景下，城鎮(zhèn)居民住房用地不宜再進(jìn)行分割登記，而應(yīng)直接將整宗地登記為全體業(yè)主共有。這樣不僅合理合法，操作也簡便易行，更有利于以后的統(tǒng)一登記。

　　現(xiàn)狀：缺乏統(tǒng)一規(guī)定，做法五花八門

　　城鎮(zhèn)居民住房用地登記，即“土地分割登記”，也有稱“小業(yè)主土地登記”。城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)人除了申請(qǐng)房屋登記取得房屋所有權(quán)證之外，還要申請(qǐng)土地登記，取得由國土資源部門按照一定方法將其房屋對(duì)應(yīng)的小區(qū)土地面積進(jìn)行分割之后所發(fā)放的國有土地使用證，后者就是城鎮(zhèn)住房用地登記發(fā)證。

　　關(guān)于城鎮(zhèn)居民住房用地登記發(fā)證，目前除北京、拉薩等少數(shù)城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)房地合一登記外，大多數(shù)城市開展了此項(xiàng)工作。但為何開展、如何開展，目前國家層面，僅有《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)住房用地登記發(fā)證工作的通知》這項(xiàng)規(guī)定。該通知的內(nèi)容主要是進(jìn)行工作部署，針對(duì)登記發(fā)證應(yīng)當(dāng)如何具體操作只進(jìn)行了原則性的規(guī)定，更多的是鼓勵(lì)地方調(diào)查研究，根據(jù)不同情況，采取不同方法加以解決。

　　在實(shí)踐中，各地的城鎮(zhèn)居民住房用地登記分?jǐn)偡椒ǜ鞑幌嗤?。不僅不同的省份做法不一樣，就是同一省份，不同的市縣做法也不一樣。大多數(shù)地方參照了蘇州分割登記發(fā)證經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行的是按照房屋面積對(duì)應(yīng)的土地去分?jǐn)偂５峭瑸閷?shí)行按照面積分?jǐn)偡椒?，具體操作也不一樣。有的僅按照房屋基座面積進(jìn)行分?jǐn)偅械氖前凑照诘孛娣e進(jìn)行分?jǐn)?；具體發(fā)證時(shí)，有的證書記載了分?jǐn)偤蟮耐恋孛娣e，有的只是記載了應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟拿娣e比例等等。各個(gè)地方的做法都不一樣，具體的登記工作人員也不明白究竟應(yīng)當(dāng)如何分?jǐn)?。因此，亟須統(tǒng)一規(guī)范。

　　問題：分?jǐn)偛缓戏ú缓侠?，證書無法發(fā)揮應(yīng)有作用

　　實(shí)踐中按照房屋所對(duì)應(yīng)的小區(qū)土地面積進(jìn)行分割登記發(fā)證，出現(xiàn)很多問題，亟待解決。

　　不以宗地為單位進(jìn)行登記發(fā)證是不合法的。首先，《物權(quán)法》第七十條規(guī)定“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”，但沒有規(guī)定業(yè)主對(duì)房屋基座的土地可以分割享有專有的權(quán)利。房屋一般按套進(jìn)行出售和登記，因此存在專有部分。而土地不存在專有部分，因?yàn)椴还苁欠课莼娣e，還是綠地、小區(qū)內(nèi)道路等公共面積，都是不可分的，都應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。其次，違反土地登記發(fā)證的基本規(guī)定?！锻恋氐怯涋k法》第五條規(guī)定“土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間”，將房屋所對(duì)應(yīng)的土地面積分割后給每個(gè)房屋所有權(quán)人發(fā)放土地權(quán)利證書，相當(dāng)于是將小區(qū)這一整宗地分割成為許多小宗。土地登記發(fā)證必須符合權(quán)屬清晰四至明確的條件，但是這些小宗土地的四至或者空間的權(quán)屬界線誰也沒有辦法說清楚。這些小宗土地在登記簿中并沒被當(dāng)做獨(dú)立的一宗土地對(duì)待，但是卻按照一宗獨(dú)立的土地進(jìn)行了發(fā)證。再次，違反了宗地不得隨意分割的規(guī)定。按照《國土資源部關(guān)于規(guī)范土地登記的意見》，土地以宗地為單位進(jìn)行登記，宗地應(yīng)當(dāng)依據(jù)合法的土地權(quán)屬來源材料，結(jié)合實(shí)際使用情況，按照地籍調(diào)查程序劃定。宗地一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。宗地確需分割、合并或調(diào)整邊界的，應(yīng)經(jīng)國土資源主管部門會(huì)同有關(guān)部門同意。分割會(huì)導(dǎo)致原土地權(quán)利人的權(quán)益調(diào)整，分割不當(dāng)就會(huì)損害有關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益。

　　實(shí)際情況復(fù)雜，無法合理分?jǐn)偯娣e。一是同一宗地中存在土地權(quán)利性質(zhì)不同的情況， 分割之后會(huì)導(dǎo)致同樣的房屋但是對(duì)應(yīng)的土地性質(zhì)不一樣。例如，地方政府為了鼓勵(lì)開發(fā)商投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房，允許開發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目總建筑面積的一定比例作為商品房銷售，或者招拍掛出讓土地時(shí)讓開發(fā)商配建一定比例的保障性住房等。這樣會(huì)出現(xiàn)同一宗地內(nèi)保障性住房所對(duì)應(yīng)的地是劃撥土地，商品房所對(duì)應(yīng)的土地是出讓用地。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十八條規(guī)定：“符合條件的家庭，可以持核準(zhǔn)通知購買一套與核準(zhǔn)面積相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用住房。購買面積原則上不得超過核準(zhǔn)面積。購買面積在核準(zhǔn)面積以內(nèi)的，按核準(zhǔn)的價(jià)格購買；超過核準(zhǔn)面積的部分，不得享受政府優(yōu)惠，由購房人按照同地段同類普通商品住房的價(jià)格補(bǔ)交差價(jià)?！北本┦袆t是按照經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)際購房價(jià)款與該家庭最高購房總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之差10％的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交綜合地價(jià)款。因此，核準(zhǔn)面積房屋所對(duì)應(yīng)的土地是劃撥土地，超過核準(zhǔn)面積補(bǔ)交差價(jià)的部分房屋所對(duì)應(yīng)的土地就應(yīng)當(dāng)是出讓土地。但是整宗地實(shí)際上最開始都是按照劃撥土地供應(yīng)的。哪些補(bǔ)繳了地價(jià)款，哪些沒有，說不清楚。二是同一宗土地中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)土地用途不一樣的情形，也使分割無法操作。以前供應(yīng)土地的用途存在“綜合用途”，因此經(jīng)常出現(xiàn)一宗地內(nèi)既有商業(yè)用途的土地又有住宅用途的土地。不同用途的土地對(duì)應(yīng)的使用年限不一樣，如果按照底商房屋對(duì)應(yīng)的土地是商業(yè)用途，上面住宅房屋對(duì)應(yīng)的土地是居住用途進(jìn)行分?jǐn)?，?huì)出現(xiàn)同一宗使用年限一致的土地分割出眾多土地使用年限不一致的小宗土地的現(xiàn)象。

　　分割土地權(quán)利證書難以作為土地權(quán)利證明。由于分割后發(fā)放的土地權(quán)利證書沒有明確的四至界線，導(dǎo)致證書只是在過戶交易時(shí)發(fā)揮作用，因?yàn)閲椅募?guī)定“房屋所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書齊全方可上市交易”。分割后發(fā)放的土地權(quán)利證書上記載的單個(gè)業(yè)主的土地面積很小，而且無法落實(shí)到具體的地塊，也無法確定四至界線，無法作為自身權(quán)利的證明，土地權(quán)利人根本無法用其維護(hù)自己的權(quán)益，不利于保護(hù)權(quán)利人的土地權(quán)利。另外，證書在房屋征收土地使用權(quán)收回補(bǔ)償時(shí)沒有發(fā)揮作用。按照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定以及實(shí)踐中的做法，在房屋征收土地使用權(quán)收回時(shí)，業(yè)主所獲得賠償?shù)臄?shù)額與其土地權(quán)利證書上記載的分割土地面積的大少或者分割比例的多少，沒有關(guān)系。

　　建議：按照整宗地發(fā)證，注明全體業(yè)主共有

　　城鎮(zhèn)居民住房用地登記發(fā)證是依法保護(hù)房屋、土地權(quán)利人合法權(quán)益，保證房地產(chǎn)交易安全，維護(hù)土地市場秩序，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定的重要措施和手段，意義重大，開展這項(xiàng)工作也非常有必要。但是由于實(shí)行了分割發(fā)證的方法，產(chǎn)生了一系列問題。輕則出現(xiàn)大量的行政訴訟，重則影響業(yè)主對(duì)土地登記發(fā)證必要性的認(rèn)可程度，進(jìn)而影響業(yè)主申請(qǐng)土地登記發(fā)證的積極性。長久下去，將影響土地登記發(fā)證工作以及土地權(quán)利證書的公信力。

　　因此，建議停止分割登記的做法，實(shí)行按照共用宗登記發(fā)證的做法，即每個(gè)業(yè)主的土地權(quán)利證書上記載的土地權(quán)利面積均為整宗土地的面積，同時(shí)注明土地權(quán)利屬于該宗土地上的全體業(yè)主共同共有，不再進(jìn)行分?jǐn)?，不再登記分?jǐn)偟拿娣e或者比例。具體的操作建議為：開發(fā)商取得土地之后還沒建造房屋之前，土地先登記為開發(fā)商所有。開發(fā)商建造并合法賣出房屋之后，買房人僅持有相關(guān)的身份證明和房屋所有權(quán)證（買房人還沒有辦理房產(chǎn)證之前，持有房屋買賣合同即可）可以直接單方申請(qǐng)辦理土地權(quán)利的登記。登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為買房人辦理土地權(quán)利的初始登記，發(fā)放面積為整宗土地面積但注明為共有的土地權(quán)利證書；給開發(fā)商辦理增加共有人的變更登記。房屋銷售完畢之后，土地權(quán)利全部轉(zhuǎn)為全體業(yè)主共有，登記機(jī)關(guān)辦理開發(fā)商土地權(quán)利的注銷登記。

　　如此操作，不僅合法，而且合理。小區(qū)土地登記為全體業(yè)主共有不僅符合《土地登記辦法》“以宗地為單位進(jìn)行登記發(fā)證”等程序性規(guī)定，而且不違反《物權(quán)法》等法律法規(guī)中有關(guān)權(quán)利的任何實(shí)體性規(guī)定。由于小區(qū)的土地本來就是一個(gè)整體，不管是房屋基座面積，還是綠地、小區(qū)內(nèi)道路等公共面積，都應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有，無法分割，也不應(yīng)當(dāng)分割。再加上實(shí)踐證明也確實(shí)分?jǐn)偛磺?，因此不如不分，土地?quán)利直接登記為全體業(yè)主共同共有。

　　同時(shí)，按照整宗地共同共有登記發(fā)證，所有業(yè)主土地權(quán)利證書上記載的面積、權(quán)利類型等都一樣，不需要分割，這樣更加簡便易行，可以大大提高登記發(fā)證效率，縮減登記發(fā)證時(shí)間，完全可以做到立等可取。

　　更重要的是，這樣便于維權(quán)，讓土地權(quán)利證書發(fā)揮應(yīng)有作用。將土地權(quán)利登記為全體業(yè)主共同共有后，任何一個(gè)業(yè)主都對(duì)全部小區(qū)土地享有權(quán)利，任何第三人要實(shí)施改變土地用途或者在空地上增建某些設(shè)施等影響其土地權(quán)利的行為，都應(yīng)當(dāng)征得其同意。否則，任何一個(gè)業(yè)主都可以利用土地權(quán)利證書來維護(hù)自己的合法權(quán)益。當(dāng)小區(qū)房屋被征收時(shí)，小區(qū)業(yè)主不僅可以主張房屋的補(bǔ)償，而且可以憑土地權(quán)利證書要求包括房屋基座面積、綠地等公共土地面積在內(nèi)全部土地的補(bǔ)償。

　　最后，這樣做更加利于統(tǒng)一登記。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全面建立以前，改分割登記為按共用宗登記，更有利于土地登記向不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過渡。不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì)議明確要求從2014年開始用3年時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用4年時(shí)間運(yùn)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記正式實(shí)施之后，土地證書和房屋證書應(yīng)當(dāng)合一，土地登記簿和房屋登記簿也應(yīng)當(dāng)合一。以后同一宗地上的各業(yè)主的土地權(quán)利共同共有，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書或者登記簿中土地權(quán)利記載信息一樣，不同的只是房屋權(quán)利信息，這樣只需要在記載土地權(quán)利信息的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書或者登記簿上加注房屋的信息即可，更有利于實(shí)現(xiàn)以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)的建設(shè)運(yùn)行。

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