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開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、做城市配套服務(wù)商、參股商業(yè)銀行、取經(jīng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)……2014年前后，傳統(tǒng)行業(yè)中最傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司萬(wàn)科動(dòng)作頻頻，這家剛剛年滿30歲的企業(yè)正醞釀著一場(chǎng)前所未有的變革。 向互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)學(xué)習(xí)是萬(wàn)科這場(chǎng)變革最明顯的信號(hào)。2014年以來(lái)，萬(wàn)科總裁郁亮領(lǐng)導(dǎo)的萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)頻繁造訪騰訊、阿里、小米等互聯(lián)網(wǎng)公司，如何學(xué)習(xí)和利用互聯(lián)網(wǎng)思維，改造萬(wàn)科現(xiàn)有的業(yè)務(wù)模式，被認(rèn)為是這家千億規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前面臨的最大挑戰(zhàn)。 近期地產(chǎn)“看空論”甚囂塵上，郁亮也承認(rèn)行業(yè)已進(jìn)入下半場(chǎng)，企業(yè)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)要有充分認(rèn)識(shí)。時(shí)至今日，萬(wàn)科的變革舉措已經(jīng)初露端倪：在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上，萬(wàn)科宣布逐漸轉(zhuǎn)向更安全和效率更高的輕資產(chǎn)模式，利用“小股操盤”手段做大經(jīng)營(yíng)規(guī)模；在公司管制上，嘗試開展事業(yè)合伙人制度，將員工的收益以一種更直接的方式和公司利益捆綁；在未來(lái)業(yè)務(wù)的拓展上，逐漸轉(zhuǎn)向消費(fèi)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)的開拓，完成從賣房子到賣服務(wù)的轉(zhuǎn)型。 互聯(lián)網(wǎng)沖擊下的轉(zhuǎn)型 在2013年年底萬(wàn)科的“目標(biāo)與行動(dòng)”內(nèi)部大會(huì)上，郁亮則在演講中提到了一家不甚知名的企業(yè)“房多多”，這家成立還不到三年的企業(yè)通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，搭建了國(guó)內(nèi)首個(gè)房地產(chǎn)整合服務(wù)平臺(tái)，成功將線上信息流、線下業(yè)務(wù)流無(wú)縫銜接?！氨M管它規(guī)模不大，但它找到了與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合點(diǎn)，這是萬(wàn)科要努力的方向?！庇袅帘響B(tài)。 在大多數(shù)行業(yè)人士看來(lái)，學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)并非因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)給萬(wàn)科的傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)沖擊，而是互聯(lián)網(wǎng)思維給萬(wàn)科這樣的傳統(tǒng)行業(yè)帶來(lái)了沖擊。“最終淘汰你的不是互聯(lián)網(wǎng)，而是你不接受互聯(lián)網(wǎng)，是你不把互聯(lián)網(wǎng)當(dāng)成工具跟你的行業(yè)結(jié)合起來(lái)。”對(duì)于萬(wàn)科學(xué)習(xí)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的初衷，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石曾解釋稱。 對(duì)于當(dāng)下銷售規(guī)模已經(jīng)逼近兩千億元的萬(wàn)科而言，做大規(guī)模顯然早已不是其當(dāng)前的首要任務(wù)?！?014年萬(wàn)科的銷售額預(yù)計(jì)會(huì)超過2000億元，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)份額占到2.2%、2.3%的樣子，在美國(guó)和日本市場(chǎng)，大的房地產(chǎn)公司市場(chǎng)份額可以做到4%以上，甚至到5%、6%。也就是說，在市場(chǎng)總量不變的情況下，萬(wàn)科的市場(chǎng)份額還有翻一番的空間，但房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是非常粗放的，萬(wàn)科現(xiàn)在必須做一個(gè)選擇：要繼續(xù)做大規(guī)模，還是先把量放一放，更多精力放在提高品質(zhì)上？”這是王石的設(shè)問。 對(duì)此，郁亮的回答是后者?！叭f(wàn)科2008年就放棄了速度規(guī)模的模式，走的是質(zhì)量和效益模式，今天的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走到下半場(chǎng)，不能再用規(guī)模來(lái)簡(jiǎn)單衡量。”郁亮認(rèn)為，今天的萬(wàn)科如果能夠吸收移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的思想，運(yùn)用工具、適應(yīng)這個(gè)時(shí)代，把產(chǎn)品做得更好，做好城市配套服務(wù)商，萬(wàn)科就算轉(zhuǎn)型成功。 互聯(lián)網(wǎng)思維應(yīng)用注重用戶體驗(yàn) 從騰訊、小米等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)取經(jīng)歸來(lái)后，萬(wàn)科2014年開始探索互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用工具在具體業(yè)務(wù)上的落地問題。 據(jù)郁亮透露，萬(wàn)科當(dāng)下已經(jīng)與騰訊嘗試合作，諸如在物業(yè)管理方面，萬(wàn)科希望可以通過微信功能讓萬(wàn)科業(yè)主更方便地繳納物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等。 在郁亮看來(lái)，騰訊重視用戶體驗(yàn)的思維方式給了萬(wàn)科極大的借鑒?！白龇康禺a(chǎn)與做互聯(lián)網(wǎng)都有一致的要求，那就是‘對(duì)用戶極致的好’。”郁亮表示：“未來(lái)賣房子可能不只是要好房子，還要好服務(wù)，甚至好鄰居。好房子都差不多，但好鄰居很難換回來(lái)，如果能夠做好建立好鄰居這件事，對(duì)客戶的吸引力就很大。” “萬(wàn)科最大的希望是增加用戶黏性，所有環(huán)節(jié)都圍繞過去的賣住宅轉(zhuǎn)變?yōu)橘u服務(wù)，通過改變定位，萬(wàn)科可以完成多維度的轉(zhuǎn)型?！庇蟹治鋈耸空J(rèn)為，將互聯(lián)網(wǎng)的思維工具運(yùn)用于房地產(chǎn)的各種傳統(tǒng)業(yè)務(wù)當(dāng)中，能幫助萬(wàn)科將傳統(tǒng)業(yè)務(wù)做得更好。如其在北京、杭州、深圳等地的萬(wàn)科第五食堂已經(jīng)聲名鵲起，這種以食物構(gòu)建社區(qū)的做法，就如小米手機(jī)模式，為萬(wàn)科培養(yǎng)了一大堆忠實(shí)粉絲。 據(jù)萬(wàn)科董秘譚華杰透露，為了在客戶服務(wù)、內(nèi)部管理等領(lǐng)域廣泛運(yùn)用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，萬(wàn)科總部已經(jīng)成立了一個(gè)“試錯(cuò)委員會(huì)”，鼓勵(lì)各種大膽的想法和試錯(cuò)。 管理架構(gòu)調(diào)整推合伙人制 為了保證未來(lái)萬(wàn)科十年的轉(zhuǎn)型調(diào)整進(jìn)展順利，萬(wàn)科還學(xué)習(xí)起了互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的管制方法。 2014年3月，郁亮在萬(wàn)科的春季例會(huì)上宣布，2014年開始萬(wàn)科將嘗試“事業(yè)合伙人制度”，“它(事業(yè)合伙人)有四個(gè)特點(diǎn)：掌握自己的命運(yùn)；形成背靠背的信任；做大我們的事業(yè)；分享我們的成就?！庇袅帘硎?。 在郁亮看來(lái)，事業(yè)合伙人不僅僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的制度，而是一種發(fā)展機(jī)制、一種管理機(jī)制、一種分享機(jī)制?！罢f發(fā)展機(jī)制，是因?yàn)樗嫦蛭磥?lái)，并不只解決萬(wàn)科眼前的問題，更是解決萬(wàn)科未來(lái)十年的問題，我們通過事業(yè)合伙人機(jī)制，能夠在未來(lái)十年里把萬(wàn)科的舞臺(tái)越做越大；說管理機(jī)制，是因?yàn)樗鼘氐赘淖兾覀兊墓芾矸绞?，而不僅僅是獎(jiǎng)勵(lì)制度；說是分享機(jī)制，是因?yàn)槲覀兿Ｍㄟ^事業(yè)合伙人機(jī)制，更好地解決投資者和員工之間的利益分享?！?br> 萬(wàn)科的事業(yè)合伙人制主要有兩種具體的做法，一是業(yè)務(wù)層面的跟投制，二是集團(tuán)層面的合伙人持股計(jì)劃。 所謂跟投制，指的是除萬(wàn)科董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員以外，其他員工可自愿參與公司項(xiàng)目投資，投資總額不超過該項(xiàng)目資金峰值的5%，遵循市朝運(yùn)作。項(xiàng)目所在的一線跟投人員可以在支付市躇準(zhǔn)貸款利率后，選擇受讓份額。通過跟投，員工成為項(xiàng)目合伙人，這有助于激發(fā)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)熱情和創(chuàng)造性，為股東創(chuàng)造更大的價(jià)值。 而集團(tuán)層面的合伙人持股計(jì)劃，根據(jù)郁亮透露，將有大約兩百多人的EP(經(jīng)濟(jì)利潤(rùn))獎(jiǎng)金獲得者會(huì)成為萬(wàn)科集團(tuán)的合伙人，共同持有萬(wàn)科的股票，未來(lái)的EP獎(jiǎng)金將轉(zhuǎn)化為股票，“可以共同掌握這家公司的命運(yùn)，決定萬(wàn)科未來(lái)往哪里走?！?br> 這項(xiàng)被認(rèn)為將影響萬(wàn)科未來(lái)十年的合伙人制度有著明顯的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的烙櫻近年來(lái)，諸如阿里巴巴、小米等互聯(lián)網(wǎng)公司通過采認(rèn)伙人的組織架構(gòu)方式，促使企業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，“從小米來(lái)看，事業(yè)合伙人的這種制度比職業(yè)經(jīng)理人更有利于企業(yè)和投資者，也更有利于員工發(fā)展，因?yàn)榭梢孕纬杀晨勘承湃?。”郁亮認(rèn)為。 萬(wàn)科以往的管理架構(gòu)更多是金字塔形結(jié)構(gòu)，雖然指揮起來(lái)看似更容易，但管理成本更高?！耙粋€(gè)主管管著三個(gè)下屬，主管看著下屬干活，采取更為扁平化的管理架構(gòu)之后，主管可以不需要了，管理成本就會(huì)降下來(lái)，更貼近互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代企業(yè)的需要?！庇袅帘硎尽?br> 郁亮的理想是，通過推廣合伙人制，“萬(wàn)科的第四個(gè)10年之后，可以培養(yǎng)出200個(gè)億萬(wàn)富翁?！?br> 試水輕資產(chǎn)模式應(yīng)用“小股操盤” 在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的模式改造上，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的輕資產(chǎn)模式也給了萬(wàn)科一些新的啟示。在2013年的年報(bào)中，萬(wàn)科宣布將向更安全和效率更高的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，利用“小股操盤”手段做大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。 “小股操盤”是萬(wàn)科合作開發(fā)模式的進(jìn)一步深化，即萬(wàn)科在合作項(xiàng)目中不控股，但項(xiàng)目仍然由萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)操盤，使用萬(wàn)科品牌和產(chǎn)品體系，共享萬(wàn)科的信用資源和采購(gòu)資源。 “過去是‘大股操盤’，萬(wàn)科與人合作項(xiàng)目，占一半以上股份，所費(fèi)的資金較多。轉(zhuǎn)型后，萬(wàn)科只占小股份，通過輸出管理和品牌，這種輕資產(chǎn)模式有利于提升萬(wàn)科的凈資產(chǎn)收益率，也意味著在同等的資產(chǎn)規(guī)模下可以支持更大的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，獲得更大的市場(chǎng)份額，進(jìn)而可以擺脫增長(zhǎng)對(duì)股權(quán)融資的依賴，提高為股東創(chuàng)造回報(bào)的能力?！庇袅帘硎?。 分析人士認(rèn)為，萬(wàn)科的“小股操盤”模式最大的特點(diǎn)在于提高操盤一方的資金利用效率，同時(shí)將公司所能獲得的管理提成與經(jīng)營(yíng)效益直接掛鉤，增強(qiáng)管理團(tuán)隊(duì)的積極性和創(chuàng)造力。 萬(wàn)科的“小股操盤”并非學(xué)自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，其學(xué)習(xí)的對(duì)象來(lái)自美國(guó)的合作伙伴——鐵獅門。推廣這一模式，意味著萬(wàn)科可以在同等的資產(chǎn)規(guī)模下支持更大的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，有助于擺脫增長(zhǎng)對(duì)股權(quán)融資的依賴，提高為股東創(chuàng)造回報(bào)的能力。 事實(shí)上，萬(wàn)科從2013年開始就已經(jīng)有向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變的嘗試。目前，其在北京商業(yè)物業(yè)金隅萬(wàn)科廣場(chǎng)，90%的股份已經(jīng)賣出，萬(wàn)科只占10%的股份；而深圳萬(wàn)科廣場(chǎng)也正在尋找買方準(zhǔn)備全部賣出。 “持有物業(yè)需要低成本融資能力，萬(wàn)科不具備這個(gè)實(shí)力，因此不想自持物業(yè)。”萬(wàn)科董秘譚華杰曾解釋說，萬(wàn)科未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)模式，都將采取售出的模式，萬(wàn)科只做管理收取服務(wù)費(fèi)。 盡管如此，但有分析師還是認(rèn)為，萬(wàn)科“小股操盤”這種新的盈利模式有可能會(huì)讓萬(wàn)科節(jié)約資金增持有吸引力的商業(yè)物業(yè)，“這可以幫助萬(wàn)科更好地進(jìn)行市值管理?！比疸y分析師李宗彬表示。 |
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