遺產(chǎn)稅還很遠，但老百姓在繼承房產(chǎn)時是不是什么稅都不用繳？房產(chǎn)轉讓雙方主要涉及到的稅種是營業(yè)稅及附加、個人所得稅和契稅。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，房屋產(chǎn)權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得的房屋產(chǎn)權暫免征收營業(yè)稅。個稅免征情形中有一類：房屋產(chǎn)權人去世后，依法繼承房屋產(chǎn)權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人受贈房產(chǎn)，不征個人所得稅。因此通過繼承遺產(chǎn)獲得的房產(chǎn)，基本不涉及個人所得稅。另外，遺產(chǎn)繼承房產(chǎn)和土地，暫不征收 契稅。
雖然繼承房產(chǎn)沒什么稅負成本，但考慮到遺產(chǎn)可能帶來的家庭糾紛及公證手續(xù)的繁瑣和費用，越來越多老人選擇在生前處理房產(chǎn)，以饋贈或買賣的方式將房產(chǎn)過戶給子女，提前了卻一件心事。以這兩種方式轉讓房產(chǎn)是不是更經(jīng)濟？
首先來看饋贈。我國稅法對于個人將房產(chǎn)無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，或有償贈予對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，都暫免征收營業(yè)稅。而對于無償受贈房屋規(guī)定了三種不征個人所得稅的情形，除上述繼承情形以外，一種是房屋產(chǎn)權人將其名下房產(chǎn)無償贈予其太太、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。另一種，房屋產(chǎn)權人將其名下房產(chǎn)無償贈予對他承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。
也就是說，親屬之間贈予房產(chǎn)基本不用繳個人所得稅，涉及的只有契稅。按照稅法對契稅的規(guī)定，以出讓、轉讓、買賣、贈予、交換發(fā)生權屬轉移的土地、房屋為征稅對象，承受的單位和個人為納稅人。稅率各地不同，一般為房產(chǎn)總值的3%-5%。
父母以贈予方式向子女轉讓房產(chǎn)，在房產(chǎn)證上加子女的名字，涉及到變更產(chǎn)權持有人，除贈予方和被贈予方是夫妻關系外，其他關系都要繳納契稅。
如果以買賣方式轉讓房產(chǎn)呢？稅法規(guī)定，購買不足五年的住房對外銷售，全額征收5%的營業(yè)稅；若持有超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，可以免征營業(yè)稅。即便持有超過5年（含5年），但屬于非普通住房，在對外銷售時按照其銷售收入減去購買房屋的價款和合理稅費后的差額征收5%的營業(yè)稅。
其次是個人所得稅。個人轉讓自用5年以上們并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。個人出售自有住房，按其收入額減去原值和合理費用后 按20%的稅率征收個人所得稅。對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能準確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅，即按納稅人住 房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。
按照現(xiàn)行的政策，買賣房產(chǎn)征收個稅都是按照簡易征收辦法。上海市的核定征收率為普通住房1%，非普通住房2%。
如果老人想轉給子女的房子“滿五唯一”，免征個稅和營業(yè)稅，也只涉及契稅部分。也就是說，如果是“滿五唯一”住宅，老人選擇百年之后由子女繼承，基本是零稅負；在生前通過贈予或買賣轉給子女，也只涉及契稅。
表面上來看，三種處理方式涉及的稅負成本相近，但實質上差別可不小?！袄习傩赵谔幚砝先朔慨a(chǎn)這個問題時，不僅要考慮眼前的房產(chǎn)受讓環(huán)節(jié)，還要考慮以后房產(chǎn)處置的問題。”
子女獲得老人的房產(chǎn)后，未必會持有一輩子，很可能會在幾年后出手，這時差別就體現(xiàn)出來了。如果當初子女的房產(chǎn)是通過繼承和贈予獲得，將受贈房產(chǎn)出售，就會因為取得房產(chǎn)沒有成本，面臨全額繳納相關稅金的情況。
買賣房產(chǎn)時個稅和營業(yè)稅都有差額征收的規(guī)定，所謂差額征收，就是以賣房獲得收益扣除取得房產(chǎn)付出的成本，作為稅基。
我們現(xiàn)在征收個人所得稅是采取簡易辦法，征收房產(chǎn)全額的1%-2%。但這是一種稅收優(yōu)惠，并不是常態(tài)，如果哪一天取消簡易辦法，恢復按照差額 20%征收，那么你如果繼承一套價值300萬元的房子，以300萬元的價格賣掉了，因為獲得成本為零，那就要繳60萬元的個稅。在營業(yè)稅部分，對于非普通住房也是按照差額征收。
如果通過買賣方式轉讓房產(chǎn)，子女為獲得房產(chǎn)付出一定成本，比如以300萬向父母買下房子，即便將來以350萬賣出，差額只有50萬，稅基要小得多。比較起來，以買賣方式轉讓房產(chǎn)更安全，可以減少受讓者的后顧之憂。
老百姓要有長遠的繳稅規(guī)劃，不僅要考慮眼前的繳稅問題，還要考慮下一步。因為你無法判斷未來稅法走勢，所以要提前做好準備。
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