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以日本首都東京為例。這個(gè)城市地鐵站覆蓋密度極高。在銀座、日比谷、有樂町這樣的地方，幾乎每個(gè)路口都是地下鐵入口，每棟商場(chǎng)都與地鐵連通。完善的軌道交通也推動(dòng)了商業(yè)的繁榮。東京可以說是世界上百貨公司密度最高的城市，東京都更是寸金寸土，單是山手線環(huán)繞的都心區(qū)內(nèi)，便至少有將近70間百貨。日本百貨店起源可以追溯到1904年三越吳服店發(fā)表的"百貨店宣言"。1914年，三越百貨店正式在東京都內(nèi)開張，標(biāo)志著作為實(shí)體形式百貨店的誕生。三越百貨店坐落于一幢頗具文藝復(fù)興風(fēng)格的建筑內(nèi)，配備了自動(dòng)扶梯等當(dāng)時(shí)最先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)備，并設(shè)置了"音樂堂"等文化和娛樂設(shè)施。 早期的日本三越百貨 三越百貨直接打破了日本早先店員與顧客席地而坐交易談判的"座賣型"銷售方式，而從巴黎引進(jìn)可挑選商品的"陳列式"銷售方式，并在引進(jìn)的過程中結(jié)合了日本傳統(tǒng)文化和民眾的消費(fèi)習(xí)慣，逐漸形成自己的經(jīng)營(yíng)特色。直到現(xiàn)在，日本百貨店還基本保持著這些經(jīng)典百貨店的核心元素：重視店鋪豪華風(fēng)格；重視誠(chéng)信和服務(wù)；以家庭單位為主要目標(biāo)顧客群；重視廣告宣傳；讓百貨店的員工享受更好的待遇。 購(gòu)物中心對(duì)于日本來說是一樁舶來品。日本的購(gòu)物中心起源于1960年代，即二戰(zhàn)之后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期。當(dāng)時(shí)，從事食品和耐用商品銷售的日用品賣場(chǎng)（General Merchandised Store）開始形成分支，從事于購(gòu)物中心的開發(fā)工作。1969年日本第一座大型、以百貨公司為主力店的購(gòu)物中心——玉川高島屋（Tamagawa Takashimaya）購(gòu)物中心在東京都世田谷區(qū)開業(yè)。以玉川高島屋為代表，日本開始發(fā)展大型購(gòu)物中心。 東京都高島屋 不過當(dāng)時(shí)的購(gòu)物中心理念仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務(wù)也較為有限并且集中。在日本，城市中的火車站是貨物儲(chǔ)運(yùn)中心以及公眾聚集場(chǎng)，而早期的購(gòu)物中心大都以火車站為中心進(jìn)行開發(fā)，因此在當(dāng)時(shí)購(gòu)物中心是以市區(qū)內(nèi)的購(gòu)物中心為主。1970年代，伴隨經(jīng)濟(jì)騰飛，日本購(gòu)物中心也進(jìn)入快速發(fā)展階段。整個(gè)1970年代日本新建的購(gòu)物中心有502家，在80年代這一數(shù)字增加到626家。從1970年代開始，一些專門從事商業(yè)活動(dòng)的公司將歐美購(gòu)物中心的模式引入日本，而且此時(shí)越來越多的家庭擁有了小汽車，郊區(qū)住宅也發(fā)展起來，借助這個(gè)時(shí)機(jī)，日本郊區(qū)購(gòu)物中心開始興起。從銷售額水平分析，到1979年，日本購(gòu)物中心的年銷售總額就開始超過了過往一直保持強(qiáng)勢(shì)地位的百貨店 1990年代是日本購(gòu)物中心快速發(fā)展的一個(gè)時(shí)期，以現(xiàn)存購(gòu)物中心的數(shù)目為基礎(chǔ)，有將近40%的購(gòu)物中心是在這個(gè)階段建立起來的。1990年代平均每年都有100多家購(gòu)物中心興建，這一情況一直維持到2000年。2000年6月日本開始實(shí)行"大規(guī)模零售店選址法"（large-scale retail store location law），盡管大多數(shù)關(guān)于大型零售商店開設(shè)的限制性規(guī)定都已經(jīng)取消，但在交通阻塞、交通安全、停車、噪音、廢棄物、廢氣排放等環(huán)境品質(zhì)方面卻對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行了規(guī)范。受此影響，大型購(gòu)物中心新開張數(shù)量在這個(gè)法律頒布實(shí)施之后實(shí)際上都較前幾年有所減少。2001年日本新開張的購(gòu)物中心數(shù)只有37家，直到2004年以后，日本購(gòu)物中心的發(fā)展才恢復(fù)到先前較為正常的水平。此后10年，日本購(gòu)物中心進(jìn)入了前所未有的大競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，幾乎平均每年就增長(zhǎng)近60家。貼身肉戰(zhàn)之中，絕大多數(shù)的購(gòu)物中心都陷入了銷售不振中。 關(guān)于日本購(gòu)物中心，你應(yīng)該知道的事實(shí)有： 與美國(guó)相比，日本地少人多，土地資源昂貴，因此土地利用率較高，購(gòu)物中心也以多層為主，停車場(chǎng)配置率低，而美國(guó)則以大面積停車場(chǎng)和二層建筑為主。相對(duì)而言，日本公共交通便利，到購(gòu)物中心的消費(fèi)者也以乘坐公共交通工具為主。 從購(gòu)物中心的地理位置分布分析，日本有超過一半的購(gòu)物中心分布在郊外地域，此外還有26%的購(gòu)物中心集中在中心地域，還有23%的購(gòu)物中心分布在與中心區(qū)域相鄰接的周邊區(qū)域。 從主力店的情況分析，日本購(gòu)物中心的主力店主要有以下幾種類型：百貨商場(chǎng)、日用品賣場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、家居中心、折扣店和藥店。在日本，60%以上的購(gòu)物中心只有一個(gè)主力店，主要是日用品賣場(chǎng)（GMS）或者從事食品銷售的超級(jí)市場(chǎng)（SM）。還有25%的購(gòu)物中心沒有主力店。百貨商場(chǎng)這一美國(guó)購(gòu)物中心的主力店在日本的購(gòu)物中心卻并不多。一度，在日本，只有不到5%的購(gòu)物中心中設(shè)有百貨商場(chǎng)。 日本購(gòu)物中心的發(fā)展優(yōu)勢(shì)不僅僅是體現(xiàn)在硬件設(shè)計(jì)上，其軟件即公共服務(wù)也在細(xì)微之處體現(xiàn)著人性化。號(hào)稱代表日本商業(yè)地產(chǎn)新潮流的六本木新城，為消費(fèi)者提供的是家庭婦孺式的服務(wù)：醫(yī)療設(shè)施、休息區(qū)、配鑰匙、寵物寄存，免費(fèi)托兒，媽媽俱樂部影院、為殘疾人服務(wù)的輪椅電梯等等，一應(yīng)俱全。此外，有些購(gòu)物中心甚至連小小的試衣間里都能體現(xiàn)出服務(wù)的細(xì)致周到。比如在試衣間里鋪上了厚厚的地毯，讓顧客放心光腳進(jìn)入，將鞋子擺放在試衣間門外，以防試穿褲子時(shí)褲子拖在地上弄臟。還有的購(gòu)物中心每當(dāng)下雨時(shí)，會(huì)專門播放一種音樂，營(yíng)業(yè)員一聽就知道外面下雨了，就會(huì)給顧客遞上一件遮雨的包裝物，以免商品受損。【詳細(xì)】
自2013年以來，傳統(tǒng)零售企業(yè)圍繞B2C轉(zhuǎn)型創(chuàng)新不斷，許多傳統(tǒng)百貨公司，如王府井、天虹商場(chǎng)、銀泰百貨等，通過上線網(wǎng)購(gòu)平臺(tái)，推出APP軟件，與微信合作等方式來應(yīng)對(duì)電商沖擊，探索新型零售模式；家電零售企業(yè)受電商沖擊最大，但轉(zhuǎn)型也最堅(jiān)決，雙線同價(jià)，全網(wǎng)比價(jià)等漸成趨勢(shì)。2014年零售公司經(jīng)過探索將繼續(xù)推進(jìn)轉(zhuǎn)型，逐步落地，但需關(guān)注實(shí)質(zhì)效果和后續(xù)跟進(jìn)改變。 一、互聯(lián)網(wǎng)改變了消費(fèi)者購(gòu)物行為方式，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)也受之影響 在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)代，消費(fèi)者購(gòu)物行為隨之發(fā)生了4個(gè)方面的顯著變化：購(gòu)物空間立體化(全渠道購(gòu)物)、時(shí)間碎片化、購(gòu)物移動(dòng)化、信息傳播社交化。這四大方面的購(gòu)物行為的變化，直接顛覆了原先在某一固定時(shí)間、固定場(chǎng)所進(jìn)行商業(yè)消費(fèi)的購(gòu)物習(xí)慣，商業(yè)地產(chǎn)直接面臨這種購(gòu)物方式的沖擊。 二、商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)洪峰已至，但高水平商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商寥寥可數(shù) 中國(guó)市場(chǎng)上，目前正有三大力量在驅(qū)動(dòng)著商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱。一是政府的主導(dǎo)力量?；趯?duì)城市發(fā)展的需求，政府往往主導(dǎo)著城市規(guī)劃，其中包括大量商業(yè)用地的規(guī)劃及推出，對(duì)于開發(fā)商而言，商業(yè)開發(fā)能力成為目前開發(fā)企業(yè)取地的競(jìng)爭(zhēng)力。二是市場(chǎng)榜樣的力量。一些優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，特別是購(gòu)物中心的興起，高額的銷售帶來的收益回報(bào)，以及在消費(fèi)者心目中樹立良好的品牌效應(yīng)，都驅(qū)使著大量開發(fā)企業(yè)繼而模仿、打造商業(yè)產(chǎn)品。三是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體的擴(kuò)容。其中零售商這塊，是鑒于租金上漲壓力以及零售擴(kuò)張的需求；住宅開發(fā)商這塊是主動(dòng)轉(zhuǎn)型商業(yè)開發(fā)或者由于拿地被迫加入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行列。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商這塊是其商業(yè)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)日漸成熟，進(jìn)而加大了對(duì)商業(yè)品牌的復(fù)制和擴(kuò)張。 不是所有的企業(yè)都適合做商業(yè)地產(chǎn)，也不是所有的企業(yè)都能做好商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)前有5萬多家登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，真正做的好的也就近二十家。只有真正懂商業(yè)的，對(duì)人的購(gòu)物、休閑、娛樂需求都把握非常準(zhǔn)的企業(yè)，才可能真正把商業(yè)地產(chǎn)做好。 三、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，從租售并舉變成自持為主 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成熟，可以分成三個(gè)階段。第一階段是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售階段，以分割的產(chǎn)權(quán)式商鋪為導(dǎo)向；那么第二階段將進(jìn)入租售并舉階段。這個(gè)階段以銷售和自持商鋪并重的階段；第三階段是商業(yè)地產(chǎn)金融化階段。這個(gè)階段的物業(yè)持有主體將被金融證券化的趨勢(shì)影響。 從當(dāng)前現(xiàn)狀來看，一、二線城市核心地段商業(yè)基本全部自持，一線城市郊區(qū)和二線城市的部分非核心地段，才會(huì)存在租售并舉的產(chǎn)品，這種能夠產(chǎn)品一般的持有比率達(dá)到50%左右。只有在三、四線城市，現(xiàn)在還存在著大比例散售的項(xiàng)目存在。相信隨著市場(chǎng)的不斷成熟，將有越來越多的項(xiàng)目進(jìn)入自持階段，政府對(duì)商業(yè)項(xiàng)目散售的審批和監(jiān)管也會(huì)越來越嚴(yán)格。 四、科技化、大數(shù)據(jù)成為商業(yè)地產(chǎn)的基本配置 進(jìn)入2013年，無論是購(gòu)物體驗(yàn)，還是經(jīng)營(yíng)管理，固有模式都漸顯疲態(tài)，零售業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)全面的技術(shù)商業(yè)時(shí)代。大數(shù)據(jù)，Wi-Fi，電子標(biāo)簽，智能貨架，自動(dòng)收銀，自動(dòng)打包，移動(dòng)互聯(lián)，線上App，所有的新技術(shù)都在推動(dòng)傳統(tǒng)商業(yè)的革新。雖然我們當(dāng)前只看到大悅城、銀泰、王府井等一批龍頭企業(yè)正在使用科技化和大數(shù)據(jù)技術(shù)，相信在2014年，這批科技化浪潮將會(huì)以驚人的速度大規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)，很快將成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配置。 五、藝術(shù)、生態(tài)、體驗(yàn)式商業(yè)成為發(fā)展共識(shí) 發(fā)展到2014年的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，體驗(yàn)性已經(jīng)從營(yíng)銷口號(hào)轉(zhuǎn)入產(chǎn)品實(shí)戰(zhàn)。這種商業(yè)地產(chǎn)的體驗(yàn)感已經(jīng)無需細(xì)說，各家都有自己的獨(dú)到想法。從硬件的設(shè)計(jì)到招商，到運(yùn)營(yíng)管理，體驗(yàn)感將會(huì)無處不在。但無論是藝術(shù)、還是生態(tài)、還是高科技，各種體驗(yàn)式的商業(yè)地產(chǎn)小趨勢(shì)的潮流不會(huì)改變商業(yè)的基本功能。如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一味講求體驗(yàn)，標(biāo)新立異，忽略了研究市場(chǎng)需求和城市功能規(guī)劃的本質(zhì)需求，那這樣的項(xiàng)目將會(huì)是一場(chǎng)災(zāi)難。體驗(yàn)式商業(yè)，只會(huì)是錦上添花，不會(huì)是雪中送炭。立足于區(qū)域基本消費(fèi)需求的商業(yè)業(yè)態(tài)招商和運(yùn)營(yíng)管理才是決勝的根本。 六、社區(qū)購(gòu)物中心將成為引領(lǐng)未來商業(yè)市場(chǎng)的重頭戲 隨著城市商業(yè)副中心規(guī)劃的逐步推行，區(qū)域性購(gòu)物中心也就是社區(qū)購(gòu)物中心將成為引領(lǐng)未來商業(yè)市場(chǎng)的重頭戲。經(jīng)過跑馬圈地的粗放型發(fā)展之后，未來中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展時(shí)代。這個(gè)時(shí)代的商業(yè)發(fā)展模式應(yīng)更多向香港、日本等成熟市場(chǎng)學(xué)習(xí)。今后，社區(qū)商業(yè)不僅僅是某個(gè)便利店，某個(gè)洗衣店這么簡(jiǎn)單，而更應(yīng)該有規(guī)劃和商家的合力協(xié)作，體現(xiàn)集群效應(yīng)，餐館、超市、娛樂、休閑等業(yè)態(tài)能夠相互融合，食品更加安全，生活更加便利，服務(wù)更加標(biāo)準(zhǔn)。【詳細(xì)】 |
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