首先要明確的是，任何形式的“認(rèn)籌”“內(nèi)部認(rèn)籌”“VIP排號(hào)”等行為，都是開發(fā)商在沒有取得“預(yù)售許可證”之前的非法活動(dòng)，是國(guó)家明令禁止的。

“認(rèn)籌”的具體操作大致有以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。首先是購(gòu)房者去開發(fā)商那里填寫個(gè)人資料，在交納一筆數(shù)額不菲的“誠(chéng)意金”后，將領(lǐng)取到一張叫VIP卡或認(rèn)籌卡等五花八門的“證書”。拿到這些“證書”之后，購(gòu)房者即獲得“認(rèn)籌”資格。但往往有“認(rèn)籌”資格的消費(fèi)者的數(shù)量會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)樓盤實(shí)際推出的房屋數(shù)量。

第2步就是所謂的“解籌”（一般的開發(fā)商在取得預(yù)售許可證后才開始“解籌”）。在“認(rèn)籌”數(shù)超過(guò)實(shí)際可提供的房屋數(shù)量的情況下，開發(fā)商一般采取“抽簽”或“搖號(hào)”的形式，從已“認(rèn)籌”的購(gòu)房者中“抽”或“搖”出可以選房者。之后，被抽中的選房者在統(tǒng)一選房號(hào)、統(tǒng)一交首期，統(tǒng)一簽署認(rèn)購(gòu)書或預(yù)售合同，挑中房號(hào)后，將與開發(fā)商簽訂“認(rèn)購(gòu)合同”。之后再是簽訂《預(yù)售合同》或者《房地產(chǎn)買賣合同》。

樓盤的認(rèn)籌有沒有陷阱？

“認(rèn)籌”樓盤大多沒有預(yù)售許可證

搞“認(rèn)籌”的樓盤幾乎都有一個(gè)共同特征——沒有取得《預(yù)售許可證》。取得“認(rèn)籌”資格時(shí)，購(gòu)房者都將被要求交納一筆數(shù)額不菲的“認(rèn)籌誠(chéng)意金”。一般為數(shù)千元至數(shù)萬(wàn)元不等。盡管開發(fā)商均承諾，“認(rèn)籌誠(chéng)意金”可無(wú)條件無(wú)息退還。但有專家認(rèn)為，這實(shí)際是一種無(wú)償占用消費(fèi)者資金的“融資方式”。

由于近期國(guó)家的宏觀調(diào)控對(duì)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源產(chǎn)生了較大影響，“認(rèn)籌誠(chéng)意金”就成了不少開發(fā)企業(yè)的重要“融資渠道”。尤其是在項(xiàng)目開盤前的那段時(shí)間內(nèi)，往往是開發(fā)商資金最為緊張的階段，“認(rèn)籌誠(chéng)意金”無(wú)疑可解決“燃眉之急”。對(duì)于這些“認(rèn)籌誠(chéng)意金”，政府及其他機(jī)構(gòu)并無(wú)任何監(jiān)管措施。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源較多，購(gòu)房者不但沒有獲得利息，一旦樓盤項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，開發(fā)商卷款而逃，受損失的就是購(gòu)房者本人了。

排隊(duì)之“謎”

坊間流傳著不少樓盤雇用農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員排隊(duì)、甚至有人提前徹夜排隊(duì)“認(rèn)籌”的說(shuō)法。為何會(huì)有“樂此不?！钡呐抨?duì)現(xiàn)象呢？有知情者道出了其中的奧妙：一些開發(fā)商、代理商、“炒房者”就是要營(yíng)造這種極端熱鬧的氛圍，制造出樓盤“供不應(yīng)求”的假象，不明就里的消費(fèi)者看到越是排隊(duì)的人多，越覺得房子難買；越覺得房子難買，就越愿意排隊(duì)。而那些盡管排了隊(duì)，也交了“認(rèn)籌誠(chéng)意金”，但并未抽中選房權(quán)的消費(fèi)者就越愿意出錢從“炒家”手中買到選房權(quán)，甚至再出更高的價(jià)格從“炒家”那里買房?！俺醇摇币话愣紩?huì)“一盤多認(rèn)”，也就是在同一個(gè)樓盤內(nèi)多次“認(rèn)籌”，而“認(rèn)籌”數(shù)越多，被抽中的機(jī)會(huì)就越大，往往抽中一個(gè)號(hào)轉(zhuǎn)手就能賣錢。更有甚者，那些“有門路”的人往往通過(guò)關(guān)系在一開始就先占個(gè)“號(hào)”，然后再轉(zhuǎn)手倒賣。

開發(fā)商隨時(shí)提價(jià)，優(yōu)惠成“空中樓閣”

所謂的“認(rèn)籌”一般都有折扣。一般的樓盤都會(huì)以折扣等優(yōu)惠方式吸引消費(fèi)者前來(lái)“認(rèn)籌”。不過(guò)，有專業(yè)人士指出，這種“優(yōu)惠”其實(shí)完全是虛幻的。因?yàn)?，在“認(rèn)籌”階段，開發(fā)商一般不會(huì)公布銷售價(jià)格，如果“認(rèn)籌”的人數(shù)超過(guò)預(yù)期，開發(fā)商將立即提價(jià)。如此一來(lái)，之前的所謂優(yōu)惠無(wú)疑是“空中樓閣”。

購(gòu)房者沒有任何法律保障

購(gòu)房者在購(gòu)得VIP卡，特別是前期的“認(rèn)籌”客戶在確立自己的“認(rèn)籌”編號(hào)后，幾乎都以為板上釘釘，但這種想法有時(shí)候只能是一廂情愿。因?yàn)榕c商品房預(yù)售或現(xiàn)房銷售相比，“認(rèn)籌”活動(dòng)中當(dāng)事人之間多數(shù)未簽協(xié)議，即使有協(xié)議，協(xié)議的內(nèi)容不受法律保護(hù)。

“認(rèn)籌”所形成的“排號(hào)費(fèi)”不等同于定金，也不是履約的保證，對(duì)開發(fā)商沒有任何法律約束力，如果售樓開發(fā)商將預(yù)售的房屋賣給了第三方，或隨意提高房?jī)r(jià)，開發(fā)商只需要將“排號(hào)費(fèi)”返還購(gòu)房者，不用支付違約金或雙倍賠償。如果開放商發(fā)現(xiàn)“認(rèn)籌”客戶多、排號(hào)購(gòu)買踴躍，就會(huì)隨意提高房?jī)r(jià)，把房子按提價(jià)的價(jià)格賣出去。而對(duì)于原先排號(hào)的那些購(gòu)房者則采取退還“排號(hào)費(fèi)”的方法，取消其優(yōu)先選房、購(gòu)房享受優(yōu)惠價(jià)格的權(quán)利。更有個(gè)別開發(fā)商在認(rèn)籌后緊接著通知購(gòu)房者，將誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為“定金”并簽定“認(rèn)購(gòu)書”，企圖將“認(rèn)籌”合法化，以“定金”的形式吞食“誠(chéng)意金”。

由此可見，這種認(rèn)籌的營(yíng)銷手法，為開發(fā)商提供了一個(gè)毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的炒作平臺(tái)，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常經(jīng)營(yíng)秩序，推動(dòng)了房?jī)r(jià)的虛高，侵害了消費(fèi)者的權(quán)益。