甲借乙5萬元人民幣，約定一年內(nèi)歸還，到期后甲未歸還，乙多次催討未果，乙將甲起訴到法院；法院判決甲在7日內(nèi)歸還欠款及利息。判決生效后甲一直未履行，故乙向法院申請執(zhí)行；法院立案后，依法向被申請人甲送達相關(guān)法律手續(xù)，甲在法院規(guī)定的履行期限內(nèi)未履行，經(jīng)查明甲在縣城繁華地段有一處200平方米左右的商品房，無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行；為此乙向法院申請執(zhí)行該房產(chǎn)。

    【分歧】

    針對本案有二種執(zhí)行意見。第一種意見認為：根據(jù)最高法院的司法解釋，法院可以查封此房，但不得拍賣、變賣或抵債。第二種意見認為：根據(jù)最高法院的司法解釋，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以拍賣、變賣或抵債。

    【評析】

    筆者同意第二種意見，理由如下：

    雖然根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債。但在第七條接著又規(guī)定，對超過被執(zhí)行人及其家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。以上兩條規(guī)定有兩層意思，一是被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或抵債。二是對超過被執(zhí)行人及其家屬生活所必需的房屋和生活用品，可以拍賣、變賣、抵債。被執(zhí)行人雖然只有一處房屋，但超出其及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，可以執(zhí)行；根據(jù)最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》第四條規(guī)定，申請人提供臨時住房，其房屋品質(zhì)、地段可以不同于被執(zhí)行人原住房，面積應(yīng)參照人均廉租住房面積標準確定。

    綜上所述，甲雖然只有一處房屋，但明顯超出其及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋，因此，可以將甲超出標準的房屋依法進行處置，還清申請人的欠款，但申請人應(yīng)提供不低于人均廉租住房面積標準的臨時住房給被申請人居住。

論唯一房產(chǎn)的認定及執(zhí)行

楊東

房產(chǎn)作為被執(zhí)行人的一項重要財產(chǎn)，除了因我國法律規(guī)范體系對農(nóng)村集體土地的混亂規(guī)定導致了農(nóng)村房屋的處理難題之外，是不存在執(zhí)行中的阻卻事由的。對被執(zhí)行人而言，房產(chǎn)同其它財產(chǎn)并無什么不同，在其未履行法定義務(wù)之前，隨時有被人民法院強制處理房產(chǎn)的危險，而不論該房屋是否為被執(zhí)行人的唯一住房。因為，被執(zhí)行人的所有財產(chǎn)均是其所負債務(wù)的擔保，被執(zhí)行人應(yīng)當承擔廣泛的財產(chǎn)責任。2005年1月1日隨著《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》）的正式施行，根據(jù)該《查封規(guī)定》第五條、第六條的規(guī)定，社會各界得出被執(zhí)行人唯一住房不得執(zhí)行的結(jié)論，唯一住房的執(zhí)行問題從而產(chǎn)生。如果被執(zhí)行人的唯一住房不能夠得到強制執(zhí)行，當被執(zhí)行人沒有其它財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)益可供執(zhí)行時，申請執(zhí)行人的權(quán)益將得不到實現(xiàn)。針對社會各界對《查封規(guī)定》的各種爭議式理解，最高人民法院又于2005年12月14日出臺了司法解釋《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》（以下簡稱《抵押規(guī)定》）。
然而，唯一房產(chǎn)如何認定，能否執(zhí)行，如何執(zhí)行的問題仍然未能徹底解決，在民事執(zhí)行中仍存在不少困惑。
一、對法律規(guī)定、司法解釋的不同理解
上述兩個解釋的制定依據(jù)同《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）的規(guī)定相關(guān)。筆者暫將該幾個條文整理如下。
（一）、《民事訴訟法》的規(guī)定：
（1）、“第二百二十二條，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)利扣留、提取被執(zhí)行人應(yīng)當履行義務(wù)部分的收入。但應(yīng)當保留被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活必需費用?！?br> （2）、“第二百二十三條，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當履行義務(wù)部分的財產(chǎn)。但應(yīng)當保留被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活必需品?！?br> （二）、《查封規(guī)定》的規(guī)定：
（1）“第五條，人民法院對被執(zhí)行人下列的財產(chǎn)不得查封、扣押、凍結(jié)：
（一）被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的衣服、家具、炊具、餐具及其他家庭生活必需的物品；
（二）被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬所必需的生活費用。當?shù)赜凶畹蜕畋Ｕ蠘藴实?，必需的生活費用依照該標準確定；
（三）被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬完成義務(wù)教育所必需的物品；
……
（八）法律或者司法解釋規(guī)定的其它不得查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)。”
（2）“第六條，對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！?br> （3）“第七條，對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行?！?br> （三）、《抵押規(guī)定》的規(guī)定：
（1）“第一條，對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法拍賣、變賣或抵債?！?br> （2）第二條，“人民法院對已經(jīng)依法設(shè)定抵押的被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應(yīng)當給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。在此期限內(nèi)，被執(zhí)行人應(yīng)當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執(zhí)行人嘉所撫養(yǎng)家屬遷出該房屋。”
（3）第六條，“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應(yīng)強制遷出?！?br> 可以說，上述幾個法律及司法解釋的規(guī)定，對被執(zhí)行人的唯一住房執(zhí)行問題作了較全面的規(guī)定。有不得查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的一般規(guī)定，也有對房屋這一特殊財產(chǎn)的特別規(guī)定；有不得執(zhí)行財產(chǎn)的變通執(zhí)行之一般規(guī)定，又有對設(shè)定抵押的唯一住房的特殊處理方式。然而，事先制定的自認為包羅萬象沒有缺憾的規(guī)定，在執(zhí)行中卻遇到了各方面的質(zhì)疑。
對《查封規(guī)定》反應(yīng)最大的，不是法院執(zhí)行人員，而是金融部門。近十幾年來，房屋抵押借款合同的簽訂，大大促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，許多無法一次性付款的買家得以支付首期后按揭買房。然而，買家事后不能按時供款，被銀行起訴并申請執(zhí)行后，如果法院發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人僅有該套按揭房屋，也就是說該套房屋為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的唯一住房，為其生活所必需居住的房屋時，法院就會依據(jù)最高人民法院的上述司法解釋而對該房屋停止執(zhí)行措施。如果被執(zhí)行人也無其它財產(chǎn)可供執(zhí)行的話，銀行就要啞巴吃黃連，有苦說不出。銀行提供貸款，被執(zhí)行人得以按揭買房，從而有了安身之住所，但當被執(zhí)行人違約不再按期償還借款時，如該房屋不能被法院強制執(zhí)行以變現(xiàn)款項來歸還借款的話，銀行如何敢再去做按揭業(yè)務(wù)。如果唯一住房一律不得執(zhí)行的話，不但銀行不敢冒被執(zhí)行人的道德風險去繼續(xù)在房屋抵押借款中發(fā)放貸款，就是其已經(jīng)發(fā)放的貸款能否收回也成了問題。金融部門的緊張是現(xiàn)實的，是迫切的。
在其后最高人民法院發(fā)布專門針對設(shè)定抵押房屋處理的規(guī)定，不言而喻，是同金融部門的不安有關(guān)系的。雖然后一個司法解釋中并沒有指出是專門針對銀行享有抵押權(quán)的房屋處理問題，但現(xiàn)實生活中民間借貸等各種其它關(guān)系中去做房屋抵押手續(xù)的微乎其微，至少筆者在工作中尚未有遇到過一個這樣的例子。對于普通債權(quán)人來說，《查封規(guī)定》也增加了其債權(quán)實現(xiàn)的風險。對于債務(wù)人來講，則似乎找到了一種逃避執(zhí)行的好途徑。
在人民法院，執(zhí)行人員對上述《查封規(guī)定》有不同看法。一部分人認為，上述規(guī)定是出于保護人權(quán)的需要，是被執(zhí)行人的基本人權(quán)在執(zhí)行中的具體體現(xiàn)。執(zhí)行工作要適度，不可以對被執(zhí)行人“趕盡殺絕”，要考慮到被執(zhí)行人的利益同申請執(zhí)行人利益之間的相互平衡。不能因為強制執(zhí)行造成被執(zhí)行人的極度貧困，不能將被執(zhí)行人趕到街上，要保護被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生存權(quán)、人格權(quán)。所以，上述規(guī)定的幾個條文，可以理解為“唯一房產(chǎn)不得執(zhí)行”。另一部分人則持不同意見，其認為，要辨證看待上述規(guī)定，《查封規(guī)定》明確列舉了對被執(zhí)行人不得執(zhí)行的各種財產(chǎn)，又作了兜底的其它情形規(guī)定，但這并不能簡單得出“唯一房產(chǎn)不得執(zhí)行”的結(jié)論。從整體上看，《查封規(guī)定》在第五條根據(jù)《民事訴訟法》第二百二十二條、第二百二十三條的規(guī)定，分別列舉了對被執(zhí)行人不得執(zhí)行的生活必需費用及生活必需品，在第六條規(guī)定了住房這一特殊生活必需品不得執(zhí)行的一般規(guī)定，在第七條規(guī)定了對上述兩條的例外情形的處理，即超過生活必需品的房屋、超過生活必需用品的普通生活用品可以執(zhí)行。也即，《查封規(guī)定》并未確認唯一住房不得執(zhí)行，而是表明人民法院在執(zhí)行中要保護被執(zhí)行人賴以生存的唯一住房。也就是說，對唯一住房要先判斷該房屋是否為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的住房，然后才能決定是否對該房采取進一步執(zhí)行措施。在認定之前，可以先控制該房屋，對其采取查封措施。由于兩種思路中，第二種處理方法顯然繁瑣得多，遇到的問題可能無法預料，具體的矛盾處理要執(zhí)行法院自行摸索。這就造成了大部分執(zhí)行法院，大部分執(zhí)行人員在心理上傾向于選擇對《查封規(guī)定》的第一種理解，以減少執(zhí)行工作，減少當事人投訴。法院及其執(zhí)行人員的傾向性做法，造成社會形成了“唯一房產(chǎn)不得執(zhí)行”這一錯誤觀念。從而，唯一房產(chǎn)在執(zhí)行中遇到了前所未有的困境。
筆者同意上述第二種觀點，認為唯一房產(chǎn)到底能否執(zhí)行，必須先認定該房是否為被執(zhí)行人生活必需住房，屬于被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的住房，不應(yīng)強制執(zhí)行；超出被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的住房，即使該住房為被執(zhí)行人的唯一住房，也可以強制執(zhí)行。從該種思路出發(fā)，雖然執(zhí)行工作量大了很多，但卻能較好平衡雙方當事人的利益關(guān)系，也是解決唯一房產(chǎn)執(zhí)行的一個較好辦法。
二、唯一房產(chǎn)是否為被執(zhí)行人生活所必需居住的住房的認定
唯一房產(chǎn)的認定，涉及到兩個問題。首先是要確定怎樣才算是唯一房產(chǎn)，然后要確定該唯一住房是否為被執(zhí)行人生活所必需的住房。綜觀幾個規(guī)定，并無“唯一住房”或“唯一房產(chǎn)”這一字眼，可見執(zhí)行中所出現(xiàn)的“唯一住房”或“唯一房產(chǎn)”是人們從規(guī)定中所抽象出來的詞匯。（本文以下均以“唯一房產(chǎn)”通稱。）唯一房產(chǎn)，顧名思義，就是被執(zhí)行人僅僅有一套住房的意思。顯然，被執(zhí)行人如果有兩套以上的住房，我們很難相信他兩套住房均是其生活所必需的住房，即使有，也應(yīng)當是極少數(shù)的情形。加上唯一房產(chǎn)的時空及主體要素，我們可以說，在執(zhí)行中，經(jīng)調(diào)查，證實被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬在執(zhí)行法院管轄區(qū)域內(nèi)僅有一套房產(chǎn)，則可以確定唯一房產(chǎn)的存在。如果該房產(chǎn)是被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，則該房屋不得執(zhí)行。當然可以查封。確定該唯一住房是否為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活必需的居住房屋有許多因素需要考慮，有些因素會造成執(zhí)行中唯一房產(chǎn)的假象，有些因素則只是導致唯一住房可以執(zhí)行，現(xiàn)詳細討論如下：
（一）虛假的唯一房產(chǎn)應(yīng)當執(zhí)行
從法律及司法解釋的精神來看，在執(zhí)行中要保護被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的居住權(quán)利。也就是要保護被執(zhí)行人有住所，有安身之所。從執(zhí)行角度來講，被執(zhí)行人名下有唯一房產(chǎn)，但被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬有多個安身之所，或被執(zhí)行人及其家屬將其它安身之所放棄或處理的話，法院可以認定被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)狀態(tài)只是一個假象，該假象不能成為阻礙執(zhí)行的事由。執(zhí)行中常見的虛假唯一房產(chǎn)主要有以下三種形式。
1、主體因素導致虛假的唯一房產(chǎn)。唯一住房是被執(zhí)行人僅有一套住房，如果被執(zhí)行人已婚的話，應(yīng)理解為被執(zhí)行人夫婦雙方僅有一套住房。否則，被執(zhí)行人有一套住房，其配偶有一套或多套住房時，是否還能認定被執(zhí)行人因僅有唯一住房而不能執(zhí)行呢？不可以。上述幾個規(guī)定要保護的是被執(zhí)行人的居住權(quán)利，要保護被執(zhí)行人的生存權(quán)利。如果其配偶有住房，被執(zhí)行人自然有住處。如果被執(zhí)行人在配偶有住房情況下仍不能有安身住所，則被執(zhí)行人應(yīng)當提供證據(jù)證明。同樣道理，如果被執(zhí)行人名下僅有一套住房，而其家庭其它成員名下有幾套住房，且被執(zhí)行人也時常居住家庭名下其它住房的話，也不可以將其認定被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)。 復雜一點的情形，如被執(zhí)行人如尚未成年，則只要其父母或撫養(yǎng)人名下有住房，被執(zhí)行人名下只要有房產(chǎn)就可以處理清還債務(wù)，因被執(zhí)行人完全可以在父母或其撫養(yǎng)人處居住，其居住權(quán)利沒有被剝奪。雖然在法院執(zhí)行過程中，強行處理被執(zhí)行人名下的唯一房產(chǎn)會導致被執(zhí)行人居住條件的下降，但這是其持續(xù)不履行生效法律文書所確定義務(wù)的應(yīng)然后果；如果被執(zhí)行人可以持續(xù)不履行義務(wù)的話，而其居住條件或其它生活狀況沒有下降的話，則只能說明執(zhí)行工作力度不夠，或執(zhí)行線索未能充分調(diào)查，尚未查清楚被執(zhí)行人的財產(chǎn)現(xiàn)狀；除非被執(zhí)行人已是處于最低生活保障水平。如果被執(zhí)行人已年滿十八周歲，也已開始參加勞動，但尚未結(jié)婚，當其名下有房產(chǎn)時，仍應(yīng)當可以執(zhí)行。按照我國的傳統(tǒng)觀念，在結(jié)婚之前，子女因未成家，一般是居住在父母處的。也就是說，在我國的觀念里，住房時成家時的生活物品，如果未成家時有住房，該住房可視為一種可以提前消費的奢侈品，不屬于被執(zhí)行人生活所必需居住的住房，人民法院應(yīng)當執(zhí)行該房產(chǎn)以清償債務(wù)。
當然這也要有一個合理的時間限制。如果被執(zhí)行人終生不婚或被執(zhí)行人結(jié)婚較晚時，我們不可以也一律執(zhí)行其唯一住房。因此時其在該唯一住房的居住已成多年事實，應(yīng)視為其長期居住的房屋，不可以再輕易將被執(zhí)行人從該唯一房產(chǎn)趕至其父母或其它有撫養(yǎng)關(guān)系的親屬處居住。此時，其父母或其它有撫養(yǎng)關(guān)系的親屬可能也已年老多病或去世。
上述對唯一房產(chǎn)認定的主體作了擴充，將被執(zhí)行人的房產(chǎn)認定變更為考察被執(zhí)行人夫妻雙方或家庭名下有多少房產(chǎn)，如果有兩套以上，且能認定其中一套為被執(zhí)行人所有時，因被執(zhí)行人不會因法院的強制執(zhí)行其名下唯一房產(chǎn)而流離失所，所以法院此時可以不考慮被執(zhí)行人依據(jù)上述司法解釋提出的停止處理申請。筆者認為，被執(zhí)行人名下僅有一套住房，而被執(zhí)行人的配偶或其他家庭成員名下尚有其它房產(chǎn)的話，被執(zhí)行人名下的唯一房產(chǎn)僅僅是一個假象，不能構(gòu)成阻礙執(zhí)行的事由。
2、地域因素導致虛假的唯一房產(chǎn)。目前全國的國土及房產(chǎn)管理部門尚未能聯(lián)網(wǎng)及資源共享，各地尚且以縣、縣級市或市轄區(qū)為范圍各自管理，主管部門僅僅能處理本縣、縣級市、市轄區(qū)的土地及房產(chǎn)的買賣、擔保，以及協(xié)助有關(guān)部門的查詢、查封、過戶手續(xù)等等。落后一點的地方，土地同房產(chǎn)仍為兩個部門管理，還無法提供統(tǒng)一的資料。同時，法院在執(zhí)行工作中也一般僅調(diào)查被執(zhí)行人名下在執(zhí)行法院所轄區(qū)是否有房產(chǎn)，有多少房產(chǎn)。如被執(zhí)行人客觀上僅有在該區(qū)的一套住房的情形下，人民法院中會出于保護其居住權(quán)的考慮，對該唯一住房不作處理。如被執(zhí)行人在該區(qū)之外的其它地方仍有房產(chǎn)，而執(zhí)行法院又沒有調(diào)查到其它地方調(diào)查被執(zhí)行人是否仍有房產(chǎn)的話，法院多數(shù)會停止執(zhí)行轄區(qū)內(nèi)調(diào)查到的所謂唯一房產(chǎn)。如此一來，申請人的權(quán)益就有較大損失了。在土地房產(chǎn)主管部門的資料暫不能共享情況下，要求執(zhí)行法院調(diào)查被執(zhí)行人在某一地級市或更大范圍內(nèi)的房地產(chǎn)登記情況會浪費太多執(zhí)行資源?？梢钥紤]在被執(zhí)行人申報財產(chǎn)時，要求其特別說明共有多少房產(chǎn)，現(xiàn)住房是否為其所有的唯一房產(chǎn)。如果有證據(jù)證實被執(zhí)行人或其家庭名下有兩套以上的房產(chǎn)，被執(zhí)行人又沒有據(jù)實申報的話，可依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定追究被執(zhí)行人拒不履行生效法律文書的法律責任。如被執(zhí)行人下落不明，其家屬不清楚或表示不清楚被執(zhí)行人名下是否有其它房產(chǎn)時，執(zhí)行法院為慎重起見，應(yīng)暫緩對該唯一房產(chǎn)的執(zhí)行。
3、時間因素導致虛假的唯一房產(chǎn)。雖然查證屬實要追究被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的責任，但要求被執(zhí)行人沒有轉(zhuǎn)移財產(chǎn)之心是不現(xiàn)實的。在執(zhí)行階段，執(zhí)行法院查到的往往是被執(zhí)行人名下僅有一套住房，被執(zhí)行人或其所撫養(yǎng)的家屬往往會提出停止處理該唯一住房的申請。如被執(zhí)行人是因為其轉(zhuǎn)移了另一套住房而僅剩唯一住房的話，如贈與、出售等等，顯然不可以簡單的認定該房屋為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需居住的房屋。問題是，時間的考查點設(shè)在何處合適。
（1）以執(zhí)行立案時間為標準。被執(zhí)行人在執(zhí)行階段轉(zhuǎn)移了一套房產(chǎn)，使得其名下僅有一套現(xiàn)作為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需居住的房產(chǎn)，法院不應(yīng)采信被執(zhí)行人的各種轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的理由。即使被執(zhí)行人提供足夠證據(jù)，也不能因聲稱需償還他人借款，需支付其它生活必需費用，需支付醫(yī)療費用等任何借口來搪塞。因為，如果被執(zhí)行人有其它債務(wù)，只要該債務(wù)無生效的法律文書來確認的話，其債務(wù)仍停留在自然債務(wù)之上。未經(jīng)過國家機關(guān)的確認并以書面文書形式賦予其強制執(zhí)行力的債務(wù)，其不應(yīng)當享有優(yōu)先于執(zhí)行中債務(wù)的效力。筆者認為，從效力上講，進入執(zhí)行程序的債權(quán)大于未進入執(zhí)行程序的債權(quán)，有已發(fā)生效力的國家機關(guān)法律文書確認的債權(quán)大于尚未有發(fā)生效力的國家機關(guān)法律文書確認的債權(quán)，有國家機關(guān)相關(guān)文書證實的債權(quán)大于無國家機關(guān)相關(guān)文書證實的債權(quán)。這是已定權(quán)利效力優(yōu)先于未定權(quán)利的當然體現(xiàn)。即使被執(zhí)行人的債務(wù)已為國家相關(guān)主管部門以擔保登記的形式或其它形式確認，只要其未經(jīng)訴訟或未能夠申請強制執(zhí)行，該債務(wù)的效力也不應(yīng)優(yōu)先于執(zhí)行中的債務(wù)。如果被執(zhí)行人與案外人串通，因其償還對案外人的債務(wù)而導致履行能力下降，并造成無法履行執(zhí)行中的義務(wù)時，法院可認定被執(zhí)行人故意轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，被執(zhí)行人的行為已涉嫌拒不履行生效法律文書，應(yīng)當追究其相應(yīng)的法律責任。被執(zhí)行人如果沒有故意低價處理其房產(chǎn)的話，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的價款必需全數(shù)交至執(zhí)行法院，否則，法院完全可以直接處理其唯一房產(chǎn)。
（2）訴訟結(jié)束后，執(zhí)行立案前。以此作為判斷唯一房產(chǎn)的標準同樣不合適。此時判決已經(jīng)生效，權(quán)利義務(wù)已經(jīng)明確，被執(zhí)行人如果轉(zhuǎn)讓其房產(chǎn)的話，是明知這樣做的后果會造成一個無法處理房產(chǎn)的阻礙事由的。如其持續(xù)不能履行義務(wù)，轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的款項也不能全數(shù)或大部分用來履行義務(wù)的話，法院是應(yīng)當繼續(xù)執(zhí)行其唯一房產(chǎn)的。因為，被執(zhí)行人的唯一住房僅僅是一個假象，是被執(zhí)行人將另一套住房轉(zhuǎn)化為金錢或其它財產(chǎn)形式后的一個假象。在被執(zhí)行人拒絕將另一套住房的價值轉(zhuǎn)化形式交付執(zhí)行法院的話，執(zhí)行法院也就沒有必要再來保護被執(zhí)行人所謂的唯一住房。
（3）訴訟中、其它爭議程序處理中或之前。同樣道理，當事人在訴訟中就有可能意識到勝訴可能不大，在想盡種種辦法拖延判決生效的同時，積極轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。法院不能將其轉(zhuǎn)移財產(chǎn)后所剩余的唯一房產(chǎn)視為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活必需的住所。有些糾紛，從糾紛產(chǎn)生之日起，或雙方的民事法律關(guān)系產(chǎn)生之時，被執(zhí)行人的履行能力大小就直接影響到申請人債權(quán)實現(xiàn)的可能性的大小。被執(zhí)行人如果故意躲避執(zhí)行，完全也可以在糾紛發(fā)生或與申請人之間的法律關(guān)系發(fā)生之后，在另一方當事人向法院提起訴訟或向其它主管部門提請解決前，就轉(zhuǎn)移財產(chǎn)以躲避執(zhí)行。
所以，筆者認為，應(yīng)當將認定唯一住房是否為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的住房的時間點向前延伸，一直延伸至雙方當事人所爭議的法律關(guān)系發(fā)生之時，或?qū)е缕溟g產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律事實發(fā)生之時。在此之前被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)等各種行為法院不作考查；在此之后，被執(zhí)行人全部履行生效法律文書確定義務(wù)之前的一切財產(chǎn)轉(zhuǎn)移行為，法院均可調(diào)查并要求被執(zhí)行人提供證據(jù)說明財產(chǎn)去向。一般情況下，該段時間的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移所造成的唯一房產(chǎn)，執(zhí)行法院均可以繼續(xù)執(zhí)行唯一房產(chǎn)。只有這樣，才能真正得在時間上做到即最大限度地窮盡執(zhí)行調(diào)查措施及強制執(zhí)行措施，又合理地理解《查封規(guī)定》及《民事訴訟法》的精神，適度保護被執(zhí)行人的基本生存權(quán)。
（二）、真實的唯一房產(chǎn)也可以執(zhí)行
唯一房產(chǎn)并非一律不可執(zhí)行。虛假的唯一房產(chǎn)，法院完全可以通過執(zhí)行調(diào)查措施來揭開其虛假面紗，消除唯一房產(chǎn)執(zhí)行所遇到的阻礙。在被執(zhí)行人確實僅有同其所撫養(yǎng)家屬生活共同居住的房產(chǎn)時，另外一些因素會造成該房產(chǎn)超出被執(zhí)行人同其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房產(chǎn)標準，或不屬于被執(zhí)行人同其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房產(chǎn)，此類情形下的唯一房產(chǎn)是可以執(zhí)行的唯一房產(chǎn)。主要有以下幾種情形：
1、被執(zhí)行人所有的抵押房產(chǎn)。被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)是通過銀行等金融部門借款購置的，抵押債權(quán)因房屋而產(chǎn)生，不能因保護房產(chǎn)免于執(zhí)行而損害到抵押債權(quán)。同樣，被執(zhí)行人以唯一房產(chǎn)抵押來獲得其它利益，其應(yīng)當接受為實現(xiàn)抵押權(quán)人的利益而拍賣、變賣該唯一房產(chǎn)。此種房屋的處理已經(jīng)有最高人民法院的司法解釋《抵押規(guī)定》作了詳細的規(guī)定。除非被執(zhí)行人已經(jīng)是低保對象的情形，人民法院均可以在房屋拍賣后強制遷出。即使被執(zhí)行人已經(jīng)屬于低保對象，人民法院同樣可以拍賣該房產(chǎn)，只是拍賣后暫時不強制遷出被執(zhí)行人而已。
2、被執(zhí)行人所有的豪宅?？疾熳罡呷嗣穹ㄔ骸恫榉庖?guī)定》的精神，會發(fā)現(xiàn)該規(guī)定是追求申請人與被執(zhí)行人利益的協(xié)調(diào)，是要保持二者利益之間最佳的平衡關(guān)系。也就是要在既能夠保障被執(zhí)行人許多基本權(quán)利前提下，又最大限度的實現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)。這就要求，一方面要合理限制執(zhí)行的外延，執(zhí)行不能無限擴張，另一方面，又要盡力窮盡執(zhí)行措施，用盡執(zhí)行手段。在執(zhí)行中，執(zhí)行法院要保障被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)，其出發(fā)點是要保護被執(zhí)行人的居住權(quán)利。而被執(zhí)行人的居住權(quán)利是應(yīng)當受到限制的，是不完整的居住權(quán)利，是低于其它人所享有的居住權(quán)利的。從《查封規(guī)定》的多次重復強調(diào)中可以看出，法院要保護的是被執(zhí)行人生活必需的居住房屋，該房屋是維持最低生活標準的住房。從《抵押規(guī)定》的處理程序可以看出，人民法院并不是毫無限制的保護被執(zhí)行人的居住權(quán)，居住權(quán)并不意味著必需有自己的房產(chǎn)，居住權(quán)強調(diào)的是有房屋住，而不是有房產(chǎn)所有，重點在住而不是有。既然《查封規(guī)定》中明確可以用租賃房屋來代替所有的房屋，則被執(zhí)行人超出生活必需水平的豪宅當然可以用來償債。
3、被執(zhí)行人身份影響到房產(chǎn)的執(zhí)行。（1）、被執(zhí)行人戶籍外地或原戶籍外地，在本地工作并購房。被執(zhí)行人并非本地人，僅僅是近幾年在本地工作并購置房產(chǎn)，其原戶籍地一般均原有住房，法院以強制拍賣或變賣等方式處理被執(zhí)行人在本地的唯一房產(chǎn)，并非沒有保障其居住權(quán)。其戶籍地的住房完全可以保障其應(yīng)有生存權(quán)利。作為被執(zhí)行人，如其未能履行法定義務(wù)的話，人民法院就沒有必要保護其在本地的既得利益。被執(zhí)行人外出工作，在本地的收益可以購置房產(chǎn)，非本地的收益可以看作投資本地房產(chǎn)，而在本地的風險則會導致本地房產(chǎn)的滅失或因債務(wù)履行不能而被強制執(zhí)行。（2）被執(zhí)行人未成年。筆者認為，被執(zhí)行人若未成年，或由他人撫養(yǎng)時，如在此之前被執(zhí)行人仍居住于其撫養(yǎng)人住處，則執(zhí)行法院沒有必要保障被執(zhí)行人將來可能需要的居住權(quán)利。未成年的被執(zhí)行人，其名下有房產(chǎn)時一般是超出其生活所必需的。被執(zhí)行人有異議的話，則應(yīng)當提供證據(jù)來證實。（3）被執(zhí)行人有高薪。房產(chǎn)是資產(chǎn)的一種，只是滿足居住需要的一種方式。如果被執(zhí)行人有高薪的工作時，其就可以通過租賃或按揭方式輕松購置房產(chǎn)，因而，執(zhí)行法院沒有必要該保障被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)。被執(zhí)行人完全可以租房居住。況且最高人民法院《抵押規(guī)定》已明確保護被執(zhí)行人的居住權(quán)是保護其有房子住，該房屋可以是租的，可以是遠遠低于被執(zhí)行人原居住房屋的，而不需要保護被執(zhí)行人唯一房產(chǎn)的所有。
4、與相關(guān)權(quán)利比較影響到房產(chǎn)的執(zhí)行。（1）申請人居住權(quán)利的影響。筆者認為，被執(zhí)行人的居住權(quán)利要保護，申請人的居住權(quán)利更要保護?！恫榉庖?guī)定》的出臺就是要協(xié)調(diào)申請人與被執(zhí)行人的權(quán)利平衡關(guān)系。如果被執(zhí)行人的義務(wù)不履行狀態(tài)，將導致申請人的居住權(quán)利受到威脅，申請人將無法享受最低保障的住房時，則執(zhí)行法院不應(yīng)當繼續(xù)保障被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)而不予執(zhí)行。（2）生命權(quán)、健康權(quán)等權(quán)利的影響。同樣道理，因為生命權(quán)、健康權(quán)大于居住權(quán)，如果被執(zhí)行人因債權(quán)得不到實現(xiàn)，其生命權(quán)或健康權(quán)受到嚴重威脅的時候，如申請人患重病的情況下，執(zhí)行法院也不應(yīng)當繼續(xù)保障被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)。如果被執(zhí)行人的債務(wù)是由于申請人的幫助，解決其受到威脅的健康權(quán)或生命權(quán)而形成的，在執(zhí)行中因被執(zhí)行人僅有唯一房產(chǎn)無其它財產(chǎn)時，對房產(chǎn)不執(zhí)行時，勢必也不合理。如果不執(zhí)行唯一房產(chǎn)，申請人的權(quán)益得不到保障，將有更多的申請人不會再去幫助他人而成為申請人，而成為一個好心做好事卻無好報的申請人。同樣，會有本來只是在將來有唯一房產(chǎn)被執(zhí)行風險的被執(zhí)行人，提前遭受到健康權(quán)或生命權(quán)失去的威脅。（3）牽連債權(quán)的影響。唯一房產(chǎn)必然不是天生的，該房產(chǎn)的由來如果同執(zhí)行中的債權(quán)有不可分割的牽連關(guān)系，如原無自己房產(chǎn)的被執(zhí)行人向申請人借款而購買或建造了房屋，該房屋成了被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)。也就說，債權(quán)正是由于該房屋而產(chǎn)生，可能是由于該房屋的購置或建造，也可能是由于該房屋的修繕產(chǎn)生或其它原因產(chǎn)生的話，是否應(yīng)當借鑒海商法的作法，該債權(quán)可以對抗被執(zhí)行人的居住權(quán)利而執(zhí)行該唯一房產(chǎn)呢？筆者對此持肯定態(tài)度。唯一房產(chǎn)的出現(xiàn)導致執(zhí)行債權(quán)的出現(xiàn)，如不保護執(zhí)行債權(quán)，則唯一房產(chǎn)將失去存在的基礎(chǔ)。并非唯一房產(chǎn)現(xiàn)在無法存在，而是更多可能出現(xiàn)的唯一房產(chǎn)失去了出現(xiàn)的機會。對人們權(quán)利起最后保障救濟的司法權(quán)利如不能保護該執(zhí)行債權(quán)的話，在之前能更大程度保障唯一房產(chǎn)的債權(quán)就會提前失去保障作用。所以，筆者認為，對產(chǎn)生唯一房產(chǎn)的牽連債權(quán)應(yīng)當盡力保障，包括對唯一房產(chǎn)采取拍賣、變賣或以物抵債的方式來保障。
三、唯一房產(chǎn)的強制執(zhí)行程序
唯一房產(chǎn)的處理程序，目前可以依據(jù)的僅有最高人民法院的《查封規(guī)定》，人民法院可以參照設(shè)定抵押的房產(chǎn)的處理程序執(zhí)行被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)。因《查封規(guī)定》已規(guī)定較具體，本文僅簡單歸納一下。
（一）、裁定拍賣、變賣。依據(jù)《查封規(guī)定》，人民法院決定要進行拍賣、變賣或以物抵債時，因拍賣、變賣一般在以物抵債之前，法院要先制作拍賣、變賣前的裁定。作該裁定之前，首先要查清該房屋是否為被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)，是否屬于可以處理的情形。在法院依職權(quán)調(diào)查的前提下，應(yīng)當合理安排雙當事人對是否為唯一房產(chǎn)，該房產(chǎn)能否執(zhí)行的證明責任。按照主張積極事實的一方應(yīng)承擔證明責任的原理進行分配證明責任。
（二）、拍賣成交裁定確權(quán)，給予六個月寬限期。拍賣成交、變賣成交或裁定以物抵債后，給予被執(zhí)行人六個月的寬限期遷出房屋。
（三）、裁定強制遷出。被執(zhí)行人拒不遷出時，法院制作遷出裁定，強制遷出。筆者認為，被執(zhí)行人家庭有其它房屋時，可以僅限定其一個月寬限期。
（四）、提供廉租房或租金?！恫榉庖?guī)定》明確，申請人在被執(zhí)行人無法自行解決住房時，由申請人提供臨時住房。臨時住房的房屋標準，以滿足被執(zhí)行人最低生活水平為準。該房屋的居住時間，既然是臨時住房，最長年限應(yīng)當為2年。2年期滿，申請人可以收回該房屋，該房屋若租賃的，可由被執(zhí)行人自行簽訂租賃合同解決其住房問題。房屋的費用，應(yīng)當由被執(zhí)行人承擔，租金由當事人協(xié)商或人民法院決定

對于被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活必需的居住房屋，只能通過活查封的方式，控制房屋權(quán)屬的惡意轉(zhuǎn)變，客觀上促使被執(zhí)行人積極履行生效法律文書的內(nèi)容。

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查封規(guī)定》）第六條明確規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！币虼?，只有準確認定被執(zhí)行人居住房屋的唯一性，才能合法地對其居住房屋采取相應(yīng)的強制執(zhí)行措施。對于被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活必需的居住房屋，只能通過活查封的方式，控制房屋權(quán)屬的惡意轉(zhuǎn)變，對被執(zhí)行人起到一定的督促震懾效果，客觀上促使被執(zhí)行人積極履行生效法律文書的內(nèi)容。而對于認定為唯一生活必需住房以外的房屋，應(yīng)當采取必要的拍賣、變賣或強制管理等措施，實現(xiàn)房屋的經(jīng)濟收益或者所有權(quán)交易價值，全面清償被執(zhí)行人的法定債務(wù)。

　　但是，《查封規(guī)定》第六條在執(zhí)行實踐中的難題是如何判斷被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的“必需的居住房屋”，即對如何認定被執(zhí)行人唯一居所目前沒有明確的標準。筆者認為，不能單純以登記在被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)數(shù)量為標準，必須同時考察被執(zhí)行人必要共同生活家屬的房屋居住情況。

　　第一，被執(zhí)行人實際居住的房屋未必登記在其名下，但可以認定為《查封規(guī)定》第六條規(guī)定的被執(zhí)行人的居住房屋。

　　隨著不動產(chǎn)登記制度的健全，當事人從事經(jīng)營活動的需要，導致房屋權(quán)屬登記頻繁，特別是部分當事人從惡意逃避債務(wù)角度出發(fā)，有意將房屋權(quán)屬登記在配偶、父母、子女等近親屬名下，一旦產(chǎn)生訴訟，即以此為躲避執(zhí)行的理由。因此，執(zhí)行實際中不能僅以房屋是否登記在被執(zhí)行人名下而認定被執(zhí)行人是否有住房，只要被執(zhí)行人存在與近親屬共同正常生活的居所，即使房屋權(quán)屬是登記在共同生活的近親屬名下，也應(yīng)當可以認定此房屋屬于被執(zhí)行人的住房，從而為確認被執(zhí)行人是否有第二處住房奠定基礎(chǔ)。

　　第二，已享有一處房屋所有權(quán)的被執(zhí)行人的臨時住房或租賃場所能否被認定為“第二處房屋”？

　　執(zhí)行實踐中有一類情況，被執(zhí)行人與其共同生活的親屬擁有一套商品樓房，同時因從事生產(chǎn)經(jīng)營而又從第三人處租賃房屋或者經(jīng)營場所，并且長期在租賃房屋從事日常生產(chǎn)生活；或者被執(zhí)行人在城鎮(zhèn)購置了商品房，同時又在農(nóng)村承包集體土地從事畜牧養(yǎng)殖或者經(jīng)濟作物種植，為了生產(chǎn)便利和生活需要，在承包土地上修建的房屋或者臨時建筑長期居住，并將原居住商品房出租給第三人收益。此種情況下，能否認定被執(zhí)行人有兩處居住房屋而對其名下的商品房進行查封、拍賣處理呢？

　　筆者認為，這要從《查封規(guī)定》第六條的立法意圖理解。盡管被執(zhí)行人的臨時住房或經(jīng)營場所具有滿足家庭日常生活居住的特性，因租賃而享有固定期限的房屋使用權(quán)，但畢竟不具有所有權(quán)性質(zhì)的對抗第三人侵占的效力，此種居住權(quán)益隨時可能滅失。但現(xiàn)實中被執(zhí)行人名下的所有權(quán)房屋卻又在不斷給其產(chǎn)生收益，權(quán)衡雙方當事人利益，筆者認為首先應(yīng)該對其享有所有權(quán)的房屋采取查封措施，避免惡意轉(zhuǎn)讓或者變更房屋權(quán)屬關(guān)系。由于被執(zhí)行人還有相對穩(wěn)定的臨時居所，可以由執(zhí)行法院通過強制管理的手段剝奪被執(zhí)行人一定期間對被查封房屋的使用收益權(quán)。如此一來，即保證了被執(zhí)行人家庭的根本居住房屋所有權(quán)不喪失，又以強制管理取得的收益實現(xiàn)了申請執(zhí)行人的法律利益。

　　第三，認定農(nóng)村宅基地上的唯一住房，應(yīng)以宅基地使用權(quán)證明為依據(jù)。

　　目前我國農(nóng)村土地屬于集體所有，集體經(jīng)濟組織成員可以戶為單位向村集體申請法定面積的宅基地修建住房。隨著城市化發(fā)展，此類具有集體身份屬性的房屋逐步開始在特定的村集體經(jīng)濟組織成員之間流轉(zhuǎn)，宅基地使用權(quán)人通過轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋可以獲取相應(yīng)經(jīng)濟收益。因此，如需對農(nóng)村宅基地房屋采取查封措施，應(yīng)考慮到以戶為單位申請房屋宅基地的特殊方式，不能以戶主作為認定農(nóng)村房屋權(quán)屬的依據(jù)。如果被執(zhí)行人系屬于農(nóng)村宅基地申請的“戶（家庭）成員”，即可以對該戶農(nóng)村房屋采取查封措施，防止惡意轉(zhuǎn)讓，在被執(zhí)行人取得新的住所時，可以向特定范圍內(nèi)村集體經(jīng)濟組織成員拍賣、變賣該房產(chǎn)，實現(xiàn)申請執(zhí)行人的合法權(quán)益。

　　雖然依照執(zhí)行適度原則，對被執(zhí)行人的執(zhí)行必須控制在合理的限度內(nèi)，但過度地強調(diào)利益平衡，實際上讓申請執(zhí)行人分擔了國家本應(yīng)承擔的社會救濟和維持經(jīng)濟交易秩序的責任。因此，準確認定被執(zhí)行人的生活居所，既是保護被執(zhí)行人基本生存權(quán)益的需要，也是為了正確適用《查封規(guī)定》規(guī)定的強制執(zhí)行措施，最大限度地維護申請執(zhí)行人的司法確定利益。