辦理在建工程抵押貸款應(yīng)注意的法律問(wèn)題 

 

    在銀行信貸業(yè)務(wù)中，在建工程抵押是采用較多的擔(dān)保方式之一，但是由于在建工程在權(quán)屬關(guān)系和權(quán)利價(jià)值等方面都存在不確定性、以及有關(guān)法律法規(guī)對(duì)在建工程的抵押有特殊的規(guī)定，因此需在實(shí)踐操作中高度注意防范法律風(fēng)險(xiǎn)。 

    一、設(shè)定在建工程抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)審查在建工程的合法性和權(quán)屬關(guān)系 

    抵押物的合法性和權(quán)屬確定性是每個(gè)抵押權(quán)設(shè)定的前提條件，但由于在建工程處于"在建"狀態(tài)，其合法性和權(quán)屬還未最終明確，所以在接受在建工程抵押時(shí)需特別審查在建工程的合法性和權(quán)屬關(guān)系。     在建工程的合法性主要審查"四證是否齊全"，即在建工程是否具備合法有效的《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》。對(duì)國(guó)家重大建設(shè)工程，還應(yīng)當(dāng)審查其報(bào)批和審批程序。對(duì)可能造成環(huán)境污染的工程項(xiàng)目，審查《環(huán)境影響報(bào)告書(shū)》是否獲得了環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)的批準(zhǔn)。另外，還應(yīng)特別注意在建工程項(xiàng)目本身是否有違反審批文件建設(shè)施工的情況。     在建工程的權(quán)屬審查，主要需要審查在建工程項(xiàng)目的有關(guān)合同文件，調(diào)查實(shí)際（出）投資關(guān)系、委托建設(shè)施工關(guān)系、工程建成后的權(quán)利分配關(guān)系，特別是要注意以下三方面的問(wèn)題：一是在供地方與建設(shè)方不一致的情況下，要特別注意供地方對(duì)于在建工程的權(quán)利占有情況；二是要查實(shí)是否還存在建設(shè)合作方（包括是否存在名為合作、實(shí)為企業(yè)間借款的第三方等），以避免該合作方今后對(duì)在建工程主張權(quán)利；三是要注意查清建設(shè)方與其股東單位、所投資的子公司之間的關(guān)系，以防止出現(xiàn)在建工程權(quán)屬不清的情況（即不能明確在建工程究竟是抵押人自己的資產(chǎn)、還是其股東的資產(chǎn)、還是其子公司的資產(chǎn)）。通過(guò)這些詳盡的審查，來(lái)判斷在建工程的權(quán)屬關(guān)系是否清晰明確、有無(wú)潛在的權(quán)屬瑕疵、從而確保抵押人就是在建工程的權(quán)利人；或者雖不是唯一的權(quán)利人，但已得到其他共有權(quán)利人的有效許可、可以在建工程進(jìn)行抵押。     二、應(yīng)當(dāng)在抵押合同中就抵押權(quán)人的救濟(jì)措施作出特殊約定 

    已抵押的在建工程，隨著工程的進(jìn)度可能會(huì)不斷產(chǎn)生新的變化和新的法律風(fēng)險(xiǎn)，如工程項(xiàng)目違反規(guī)劃許可而形成違章建筑最后導(dǎo)致抵押權(quán)利的無(wú)效，因此必須在抵押合同中賦予抵押權(quán)人對(duì)在建工程建設(shè)施工的監(jiān)督檢查權(quán)；同時(shí)，為防止抵押人違約或意外風(fēng)險(xiǎn)造成抵押權(quán)滅失或貶損，必須特別約定抵押權(quán)人可以行使的不安抗辯權(quán)。例如，可以明確約定：一旦發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目違反規(guī)劃許可，抵押人在限定期限內(nèi)不予糾正時(shí)，抵押權(quán)人可以立即宣布貸款提前到期，并以訴訟或非訟方式要求抵押人立即清償。又例如，可以明確約定，抵押權(quán)人在貸款期間，有權(quán)隨時(shí)單方委托中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行抵押物價(jià)值評(píng)估，一旦評(píng)估結(jié)論證明抵押物（在建工程）價(jià)值發(fā)生重大貶損，抵押權(quán)人可以立即要求抵押人以其他資產(chǎn)補(bǔ)足抵押物價(jià)值或要求提前清貸。 

    三、在建工程抵押登記的效力不同于一般抵押他項(xiàng)權(quán)利登記的效力，當(dāng)在建工程竣工驗(yàn)收合格后，必須及時(shí)要求抵押人正式辦理房屋所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證。 

    一般的房地產(chǎn)抵押，經(jīng)過(guò)登記機(jī)關(guān)的抵押登記之后，就產(chǎn)生了法定的公示效力和對(duì)抗第三人優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ?nbsp;

    而在建工程抵押則有所不同。因?yàn)樵诮üこ痰膶?shí)物形態(tài)和所有權(quán)都沒(méi)最終確定，在沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證之前，在建工程尚未形成法律意義上完整的所有權(quán)，也就尚未形成基于所有權(quán)而產(chǎn)生的完整的抵押權(quán)。在建工程抵押登記也只是種預(yù)告登記（備案登記），其作用在于：在登記公示的抵押權(quán)利價(jià)值范圍內(nèi)，不能再為其他債權(quán)登記抵押權(quán)利；抵押人取得房屋所有權(quán)證后，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不能進(jìn)行過(guò)戶轉(zhuǎn)讓。這種預(yù)告登記有對(duì)抗第三人和限制在建工程轉(zhuǎn)讓過(guò)戶的效力，但在建工程抵押權(quán)人不能直接請(qǐng)求法院對(duì)抵押物的所有權(quán)進(jìn)行處分來(lái)行使優(yōu)先受償權(quán)，只有在建工程的所有權(quán)得到確認(rèn)后，才能行使優(yōu)先受償權(quán)。     因此，當(dāng)在建工程的建設(shè)施工完成后，銀行作為抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)要求、督促抵押人進(jìn)行竣工驗(yàn)收、辦理房屋所有權(quán)證和他項(xiàng)權(quán)證。只有將在建工程抵押的預(yù)告登記（備案登記）變成一般房地產(chǎn)抵押的他項(xiàng)權(quán)利登記后，抵押權(quán)人的擔(dān)保權(quán)利才能得到法律的最終確認(rèn)和保護(hù)。為防止抵押人怠于辦理房產(chǎn)權(quán)證、抵押權(quán)證，可以提前要求（如在簽署抵押合同即提出要求、或在最后一筆貸款發(fā)放時(shí)提出要求）抵押人出具"委托辦理房產(chǎn)權(quán)證、抵押權(quán)證的授權(quán)書(shū)"，指令由銀行（抵押權(quán)人）的某位工作人員負(fù)責(zé)辦理；并提前要求抵押人提交辦證所需要的全部資料和費(fèi)用。 

    四、需注意民事訴訟中的"預(yù)查封制度"對(duì)在建工程抵押權(quán)利實(shí)現(xiàn)的影響 

    雖然《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第四十七條規(guī)定了在建工程抵押的合法有效性，但是這種特殊的抵押權(quán)利如何實(shí)現(xiàn)，我國(guó)的現(xiàn)行法律中還沒(méi)有具體、明確的規(guī)定。目前主要需注意的是2004年3月1日實(shí)施的、由最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)"《通知》）"）。     該《通知》賦予人民法院對(duì)在建工程進(jìn)行"預(yù)查封"的權(quán)利，這是《通知》中新創(chuàng)立的一項(xiàng)強(qiáng)制執(zhí)行措施。所謂預(yù)查封，是指對(duì)尚未在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行物權(quán)登記但又履行了一定的批準(zhǔn)或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有未公示或者物權(quán)期待權(quán)的房地產(chǎn)所采取的控制性措施，即由人民法院制發(fā)預(yù)查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，由國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)查封登記手續(xù)；待該房地產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時(shí)轉(zhuǎn)為正式查封。所以，是否進(jìn)行了權(quán)屬關(guān)系的公示登記和權(quán)屬關(guān)系是否最終確定，成為了是否適用預(yù)查封的標(biāo)準(zhǔn)。在建工程的特點(diǎn)之一就是權(quán)屬關(guān)系尚未最終確定，與預(yù)查封適用對(duì)象的特征正相符合。 

    基于該《通知》的規(guī)定，由于在建工程可以被查封，鑒此，作為抵押權(quán)人的銀行就需要注意兩個(gè)問(wèn)題：     其一，由于根據(jù)我國(guó)的民訴法律制度，抵押不影響查封，在建工程的抵押亦不例外。鑒此，銀行享有抵押權(quán)的在建工程是存在被抵押人的其他債權(quán)人申請(qǐng)法院預(yù)查封的可能的，雖然銀行的抵押權(quán)優(yōu)先于其他債權(quán)人，但在執(zhí)行過(guò)程中，抵押物是由第一查封法院進(jìn)行執(zhí)行處置，那么就很有可能使得銀行在抵押物的執(zhí)行處置過(guò)程中陷于被動(dòng)。為此，在發(fā)生貸款風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行要考慮及時(shí)地申請(qǐng)法院進(jìn)行預(yù)查封，而不宜因?yàn)橄碛性诮üこ痰盅簷?quán)就怠于查封。 

    第二，要注意預(yù)查封的時(shí)限：《通知》第十六條規(guī)定："國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依據(jù)人民法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)和所附的裁定書(shū)辦理預(yù)查封登記。土地、房屋權(quán)屬在預(yù)查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開(kāi)始計(jì)算。"第十七條規(guī)定："預(yù)查封的期限為二年。期限屆滿可以續(xù)封一次，續(xù)封時(shí)應(yīng)當(dāng)重新制作預(yù)查封裁定書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，預(yù)查封的續(xù)封期限為一年。確有特殊情況需要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)所屬高級(jí)人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過(guò)一年。"第十八條規(guī)定："預(yù)查封的效力等同于正式查封。預(yù)查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封的效力消滅。"銀行的相關(guān)經(jīng)辦人員應(yīng)清楚上述規(guī)定，尤其是要記住"預(yù)查封轉(zhuǎn)為正式查封后，查封期限從預(yù)查封之日起開(kāi)始計(jì)算"。

    五、需注意房地產(chǎn)政策變化對(duì)在建工程抵押權(quán)利實(shí)現(xiàn)的影響 

    2005年4月30日，建設(shè)部、發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)等七部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為《意見(jiàn)》），對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。該《意見(jiàn)》明確指出"根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國(guó)務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購(gòu)人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請(qǐng)人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購(gòu)人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)"。這一政策規(guī)定旨在整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，扼制過(guò)度投機(jī)的"炒房"行為，但《意見(jiàn)》的上述規(guī)定，導(dǎo)致銀行難以將抵押的商品房在建工程通過(guò)協(xié)商轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)利，而可能只能借助法院訴訟執(zhí)行程序