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陽光城四高模式擴(kuò)張樣本 低成本融資與高激勵

 ningdechouwa 2013-05-09
“小龍湖”也好,“小保利”也好,陽光城的發(fā)展模式正受到越來越多的關(guān)注。

  東地產(chǎn)  傅一辰  報道

  一年以來,陽光城迅速成長。

  4月25日,陽光城發(fā)布的2013年第一季度報告顯示,2013年1-3月,陽光城的營業(yè)收入9.06億,同比增加88.27%;凈利潤0.44億,同比增加338.82%。

  而陽光城的股價,也從2012年4月的8元,漲到了2013年5月的20.9元。

  “公司2011年獲取了大量的土地儲備,2012年聘請了優(yōu)秀的管理團(tuán)隊加以運作,從而實現(xiàn)了2012年公司的發(fā)展騰飛。公司新的管理團(tuán)隊對于未來公司發(fā)展戰(zhàn)略定位清晰,可行性強,公司管理流程再造后充分調(diào)動了公司各線人員積極性,未來成長空間仍然很大?!敝行沤ㄍ兜囊环菅芯繄蟾嬷赋觥?/P>

  區(qū)域性深度擴(kuò)張

  陽光城在進(jìn)行拿地和擴(kuò)張時,選擇的區(qū)域較為集中,在每個區(qū)域的發(fā)展也較為深入

  陽光城2012年年報顯示,報告期內(nèi),公司通過招拍掛和合作方式拿地18幅,其中約有三分之一位于西北地區(qū),其余儲備則分布在大本營福州,以及上海。

  以上海為例。陽光城在將總部遷至上海后,4個月內(nèi)共取得4幅地塊,超過了在上海開發(fā)的其他房企。

  2012年11月18日,陽光城集團(tuán)董事局主席林騰蛟宣布將總部從福州遷到了上海。

  而在三天前的16日,陽光城剛以2.7925億元底價在上海拿下首幅宅地競得羅店新鎮(zhèn)E4-1地塊,樓板價8001元/平。

  12月6日,陽光城聯(lián)合體以3.05億元競得上海嘉定區(qū)嘉定新城C11-2地塊,樓板價6690元/平方米,溢價率48.67%。

  2013年3月20日,陽光城以1.5億元競得外高橋新市鎮(zhèn)E06-03商業(yè)地塊,成交樓面價9742元/平方米,溢價1.36%。

  4月3日,陽光城在上海外高橋再下一城,以1.005億元的底價取得了外高橋新市鎮(zhèn)G03-17地塊,樓板價4267元/平方米。

  “陽光城還在成長階段,不管是團(tuán)隊管理、人才儲備、資金儲備都不能完成全國覆蓋,所以更應(yīng)該有所選擇。對于陽光城來講,目前做什么產(chǎn)品、進(jìn)哪些地區(qū)、用什么人才是考慮最多的三個問題。陽光城現(xiàn)在已經(jīng)在福州、廈門、西安、上海這四個市場深入發(fā)展。”在一次采訪中,陽光城集團(tuán)總裁陳凱表示,“近一階段,陽光城首先希望把大本營福州做得更扎實,然后把已進(jìn)入的上海、廈門及西安做透?!?/P>

  國泰君安的一份研究報告指出,陽光城拿地積極、戰(zhàn)略明晰,受益新型城鎮(zhèn)化。2012年新增權(quán)益建面近200萬方,預(yù)計2013年可售貨值接近200億,銷售可超百億。同時,公司采用“一帶多點”的清晰戰(zhàn)略。土地均位于(a)福州、廈門深耕區(qū)域(沿海一帶)(b)西安、太原和蘭州中西部核心城市(c)上海,進(jìn)軍長三角(沿海一帶)。

  低成本融資與高激勵

  在擴(kuò)張的同時,陽光城采用的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高激勵”發(fā)展模式”多次被業(yè)內(nèi)人士作為范本進(jìn)行研究。

  “福建金融中心信托計劃”、“匯泰房地產(chǎn)信托計劃”、“與歌斐資產(chǎn)簽署合作協(xié)議”,查閱陽光城的公告、年報等便可發(fā)現(xiàn),陽光城頻頻借助信托進(jìn)行融資。

  據(jù)統(tǒng)計,自2012年至2013年3月,陽光城共償還信托六筆,存續(xù)信托共十一筆,平均利率為13.4%,成本相對較低。

  陽光城證券部相關(guān)負(fù)責(zé)人也曾表示,公司去年進(jìn)行信托融資的平均成本在15%左右,而這在信托業(yè)并算高。此外,公司的不少項目融資方式采用了股權(quán)投資的方式。

  在遇到調(diào)控時不少房企融資受阻,或融資成本較高,形成惡性循環(huán)。但陽光城卻借助低成本的融資,在短期內(nèi)成功進(jìn)行了擴(kuò)張。

  此外,陽光城目前的管理團(tuán)隊較多從一線大型房企引入,能力較強,并且股權(quán)激勵機制極為慷慨。

  現(xiàn)任陽光城的總裁陳凱曾在華潤、龍湖等擔(dān)任高層職務(wù),并于2012年初加入陽光城。一些優(yōu)秀的銷售團(tuán)隊也同樣來自龍湖。

  一位業(yè)內(nèi)研究人士在分析中寫道,陽光城有一支優(yōu)秀的管理團(tuán)隊,公司部分高級管理人員曾是全國標(biāo)桿房企的高級管理人員,一支優(yōu)秀的管理團(tuán)隊是個企業(yè)能否成功的決定性因素之一。“公司大股東和管理層大手批增持自家公司股票的行為,是基于對公司未來發(fā)展的極大信心。良好的股權(quán)激勵機制,是給公司高級管理人員戴上了金手拷,能基本保證優(yōu)秀管理團(tuán)隊的穩(wěn)定性?!?/P>

  很顯然,陽光城的策略使其取得了良好的業(yè)績。在克而瑞發(fā)布的《2013年第一季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》排行榜中,陽光城以39億的銷售金額首次入榜,排名第41位。

  抗風(fēng)險能力有待提高

  在業(yè)績高速增長的同時,卻有不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂,在如今政策變動情況較大的情況下,陽光城較為激進(jìn)的擴(kuò)張模式是否會使其承受更大的風(fēng)險。

  由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性,房企常會受到政策對市場和融資成本的影響,杠桿高的房企尤甚。

  在國泰君安的研報中,也提到了風(fēng)險因素:凈負(fù)債率高達(dá)239%,反映出高成長、滾規(guī)模公司的高杠桿特征,但對融資市場變化敏感。

  在回答關(guān)于政策對企業(yè)影響的問題時,陳凱表示,未來十年行業(yè)也有一定的發(fā)展空間。只要大方向正確,常態(tài)的調(diào)控才更讓我們放心,也會更認(rèn)真的對待這個行業(yè)?!捌鋵嵞壳暗倪@個階段,同樣也給了陽光城這樣的公司更多的機會。目前市場周期性變化越來越明顯,市場越來越細(xì)分,客戶的選擇也越來越多,窗口期越來越短。但是我們看到,土地漲價好像永遠(yuǎn)比房價要快。所以對于我們這種成長中的企業(yè)來說,對投資運營能力的要求也越來越高,有沒有很強的核心競爭能力,這對我們來說也是一種考驗。”

  而在經(jīng)歷了一輪擴(kuò)張后,陽光城的財務(wù)狀況也趨于穩(wěn)定。

  一位不愿具名的券商研究人士向《東地產(chǎn)》表示,其實陽光城的杠桿已經(jīng)有所降低,自去年以來不少信托已經(jīng)到期或者提前償付,負(fù)債率也已經(jīng)下降了不少。

  中信建投的研報同樣指出,陽光城的杠桿推動公司發(fā)展,公司不斷拓寬融資渠道,12年實施了多項融資計劃,融資金額約20億,受益于公司優(yōu)秀的周轉(zhuǎn)能力,現(xiàn)金回款增加,財務(wù)狀況保持安全穩(wěn)定

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